【正文】 未充分體現(xiàn)項目優(yōu)勢，經(jīng)營檔次較低，影響項目價格提升及總體收益。（4） 功能定位 ——未有制定主力市場功能定位，發(fā)展前景模糊，缺乏投資吸引力。四、 項目推廣工作安排建議發(fā)展商 項目發(fā)展目標(biāo)——將形成以品牌產(chǎn)品展示推廣及名優(yōu)產(chǎn)品銷售的多功能現(xiàn)代綜合性商業(yè)城。A——建議發(fā)展商以項目發(fā)展，是對順德市品牌企業(yè)的提升為目標(biāo)，以順德市政府達成友好合作發(fā)展協(xié)議， 發(fā)揮政府的職能重要性及參與性，增強投資信心及擴大項目影響力。B——以“會展經(jīng)濟”形式舉行順德名優(yōu)產(chǎn)品及品牌產(chǎn)品博覽交易會和展示推廣活動，全面推動項目經(jīng)營 發(fā)展，增強市場凝聚力，屆時公司將憑藉多年與品牌企業(yè)建立的友好合作關(guān)系，共同推動項目發(fā)展。C——營造濃厚商業(yè)氛圍，增強商業(yè)城，經(jīng)營投資吸引力，建議吸納大型超級市場進駐，例如世界零售業(yè) 巨頭“沃爾瑪”，并通過其品牌優(yōu)勢及市場效應(yīng)，全面促進招商進程。D——本公司將制定完美的項目經(jīng)營規(guī)劃。凌峻策劃推廣工作安排 制定獨特項目市場定位及鮮明項目形象。 制定項目發(fā)展的超前性及創(chuàng)新性。 經(jīng)營規(guī)劃具體建議。 首、二層功能定位建議。 銷售推廣策略（包括價格策略、促銷策略、市場拓展）。 建立銷售體系。 廣告宣傳推廣策略。 銷售目標(biāo)。五、總體策劃思路創(chuàng)建完善的經(jīng)營規(guī)劃塑造獨特鮮明的形象及包裝營造濃厚的市場商業(yè)氛圍制定高效的營銷推廣策略制定獨特項目市場定位，塑造鮮明的項目形象 在市場競爭中脫穎而出，擴大知名度及影響力，全面提升項目檔次和綜合素質(zhì)，針對目前專業(yè)市場的空白點分析并研究其經(jīng)營檔次，市場形象、包裝等因素，我們制定以下項目定位。項目功能定位 一個永不落幕的名優(yōu)產(chǎn)品展示交易會。項目形象定位 “順德之窗”——順德國際商業(yè)城釋義：項目發(fā)展性具首創(chuàng)性同時作為國際級的商業(yè)城，必將形成以品牌產(chǎn)品展示及名優(yōu)產(chǎn)品銷售的多功能現(xiàn)代綜合性商業(yè)城。并在檔次及形象、功能等綜合素質(zhì)上全面提升，吸引更廣泛的投資層面，招商經(jīng)營范圍擴展至全國及海外地區(qū)。項目發(fā)展優(yōu)勢 ——項目發(fā)展規(guī)劃的超前性及創(chuàng)新性。我們認為由于項目的規(guī)模及地段優(yōu)勢，奠定了項目良好的發(fā)展規(guī)劃基礎(chǔ)，主要在以下方在呈現(xiàn)：A——以綜合性產(chǎn)品進行經(jīng)營規(guī)劃，面向全國及海外市場。 以市場領(lǐng)導(dǎo)者地位及角度發(fā)展，站在競爭市場的制高點上，全面提升項目綜合素質(zhì)，增強市場凝聚力及競爭力，實現(xiàn)持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。B——項目發(fā)展前景廣闊，投資價值更為顯著。 以“會展經(jīng)濟”形式吸納品牌企業(yè)進駐經(jīng)營，提供廣闊的產(chǎn)品展示舞臺及創(chuàng)建理想的經(jīng)營環(huán)境及商機，投資吸引力及價值更為顯著。C——營造濃厚的市場商業(yè)氛圍增強市場經(jīng)濟價值及市場凝聚力，形成強烈的投資氛圍，全面促進銷售及招商進程。具體建議如下：l 強化專業(yè)市場投資前景，以及與傳統(tǒng)商鋪的經(jīng)營規(guī)劃，增強投資信心。l 強化項目地塊發(fā)展前景及新城區(qū)的發(fā)展前景。l 借助品牌企業(yè)進駐項目后，在人流、經(jīng)營回報、品牌效應(yīng)、市場收益等因素的全面素質(zhì)提升，強化項目優(yōu)勢及特性。l 強化項目的價格升值空間，并以專業(yè)市場進行價格類比，突出項目發(fā)展優(yōu)勢。D——吸納大型百貨超市進駐，增加人流及品牌效應(yīng)。 帶動中、小型商鋪銷售和租賃進程。而且順德仍未出現(xiàn)大型超級市場，我們將發(fā)揮其品牌效應(yīng)及優(yōu)勢。 根據(jù)廣東省經(jīng)濟發(fā)展研究中心數(shù)據(jù)顯示，廣東省1999年社會消費品零售額達3656億元，%。其中東莞占148億元，佛山303億，順德205億，如此巨大的市場消費份額及潛力深不可測，其中全球零售業(yè)巨頭“沃爾瑪”已開始在深圳、東莞進駐，并向珠江三角洲發(fā)展。我們建議以優(yōu)惠的招商措施吸納大型零售業(yè)進駐，借助其品牌效應(yīng)及知名度，帶動整體商場銷售。例如：天河城的“吉之島” 中旅商業(yè)城的“百佳超市” 深圳的法國“家樂福” 東莞的美國“沃爾瑪”創(chuàng)建完善的經(jīng)營規(guī)劃具體建議——形成以品牌產(chǎn)品展示及名優(yōu)產(chǎn)品銷售的多功能綜合性商業(yè)城。l 擴大經(jīng)營招商范圍，搶占市場空白份額。l 合理規(guī)劃各行業(yè)商鋪使用面積及經(jīng)營特性。l 提供完善倉儲、貨運、商務(wù)、市場資訊、飲食娛樂等服務(wù)配套設(shè)施。l 制定完善的開業(yè)后市場宣傳推廣計劃。l 以“會展經(jīng)濟”形式，進行項目經(jīng)營發(fā)展，為商戶創(chuàng)造無限的商機。l 強化項目優(yōu)勢，增強凝聚力及投資信心。l 實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。首、二層功能定位建議 ——以品牌產(chǎn)品展示和名優(yōu)產(chǎn)品銷售為主。在確定各區(qū)域功能規(guī)劃時，將吸納品牌企業(yè)進駐經(jīng)營并發(fā)揮其品牌效應(yīng)，同時考慮本地市場需求及本地品牌企業(yè)優(yōu)勢，快速回籠資金，降低投資成本風(fēng)險，形成綜合性功能規(guī)劃，進行招商經(jīng)營達至全城旺銷。u 具體建議如下：以家電、建材、涂料、汽車為主力市場——面向全國市場，以日用百貨、塑料、影音產(chǎn)品為輔助；——面向區(qū)域性市場，形成綜合性商業(yè)城。u 主力市場分析（1） 家電、涂料 ——本地支持經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)及品牌企業(yè)優(yōu)勢。（2） 汽車 ——未來市場需求潛力巨大，目前大良汽車市場以零散經(jīng)營為主，缺乏總體統(tǒng)一經(jīng)營規(guī)劃及服務(wù)配套設(shè)施，未形成強大的競爭優(yōu)勢，發(fā)展空間廣闊。（3） 建材（裝飾材料、廚衛(wèi)潔具、燈飾） ——順德新城區(qū)的建設(shè)發(fā)展需求巨大，同時房地產(chǎn)開發(fā)量劇增，居民家居裝飾需求增大，而且目前區(qū)域市場未有大規(guī)模的建材市場，處于空白市場階段。樓層功能規(guī)劃首層以名優(yōu)產(chǎn)品銷售為主首二層部分面積將規(guī)劃成大型超級市場功能。二層以品牌企業(yè)產(chǎn)品展示推廣為主項目推廣策略 ——項目的招商及經(jīng)營，主要通過銷售推廣及廣告宣傳推廣方式進行（1）銷售推廣策略由于目前項目現(xiàn)時銷售體系及銷售價格的制定未盡完善，投資客戶缺乏信心，影響整體營銷部署及項目經(jīng)營，現(xiàn)制定以下具體建議：A——擴大招商范圍。 首先針對順德幾個鎮(zhèn)區(qū)再擴展珠江三角洲地區(qū)及廣東，全國市場進行巡回展示推廣活動，開拓目標(biāo)投資群體。B——制定優(yōu)惠的招商經(jīng)營促銷策略針對品牌企業(yè)專門制定優(yōu)惠的招商經(jīng)營促銷策略，安排專人負責(zé)跟蹤談，并以最直接有效的形式進行項目推廣。C——制定極具投資吸引力的營銷策略 同時配合以靈活的促銷策略，激活投資群體，調(diào)動投資積極性。例如：返租回報、先租后售、保底分成等促銷策略。D——降低置業(yè)投資門檻 激活各層買家，由于項目總價較高，付款方式單一，部分中、小型投資客戶的投資潛力未有充分發(fā)掘。E——開拓第二目標(biāo)客戶群體全面促進招商經(jīng)營進程。由于投資型客戶經(jīng)濟層面較高，能及時把握最新投資信息，若有較高層面的投資客戶入市，必將帶動各層面客戶，形成強勁的投資購熱期。F——制定合理的價格策略 配合各階段的推廣部署，分階段推售商場商鋪，并靈活調(diào)控價格，制定多樣化的付款方式或促銷策略，全面迎合各層面買家需求。（2）建立完善的銷售體系實行專人負責(zé)銷售體系，統(tǒng)一銷售部署、統(tǒng)一銷售策略、統(tǒng)一銷售目標(biāo)、統(tǒng)一銷售行為。營銷中心市場推廣部部招商部銷售部成立若干銷售小組面向租賃經(jīng)營客戶群體負責(zé)項目策劃推廣面向投資客戶群體及負責(zé)簽約鑒證工作建議在目前應(yīng)及時采取銷售及招商同步進行，全力保障商城在2001年3月底開業(yè)時，全場達至旺場經(jīng)營，增強投資信心。（3）廣告宣傳推廣策略 ——統(tǒng)一項目市場形象、統(tǒng)一項目市場定位、統(tǒng)一項目宣傳推廣部署 。A、 創(chuàng)建順德市明星商業(yè)城品牌效應(yīng)，結(jié)合項目市場定位及形象定位，強化項目發(fā)展前景及地段經(jīng)營規(guī) 劃優(yōu)勢，在順德市進行新聞炒作，并同時在各大廣告媒體進行推廣，把項目創(chuàng)建成順德市的明星商 業(yè)城，形成強勁的市場效應(yīng)。B、 在珠江三角洲作針對性巡回推廣，推廣項目、擴大知名度及影響力，全面促進營銷進程，廣泛吸納外圍投資潛力。銷售目標(biāo)l 項目總體銷售目標(biāo)10億元。2000年10—12月已回籠資金2億元，預(yù)計2001年1—12月完成8億元銷售目標(biāo)（租金收入另計）。在制定總體營銷部署時，劃分各階段銷售目標(biāo)，運用相應(yīng)促銷策略，并采用招商與銷售同步進行，全 面成功推售項目。（1）調(diào)整階段2001年1月—2月中旬800—1000萬元（2）試銷階段2001年2月下旬—4月上旬3000—5000萬元（3）持銷階段2001年4月中旬—6月上旬—1億元（4）強銷階段2001年6月—7月下旬—（5）旺銷階段2001年8月—9月中旬—2億元（6）持銷階段2001年9月下旬—12月87 / 87