【正文】 后單價：多層1420元/㎡ 疊拼1920元/㎡ 車庫1250元/㎡ 目標完成額：多層1065萬元 疊拼676萬元 車庫344萬元■最后調整階段（2個月） 前期各階段剩余單位數(shù)：100套 疊拼別墅8套 車庫40個 基準完成量：多層80套 疊拼別墅6套 車庫30個 目標完成量：多層70套 疊拼別墅4套 車庫20個 折前單價：1450元/㎡ 疊拼別墅1900元/㎡ 車庫1300元/㎡ 折后單價：1400元/㎡ 疊拼別墅1830元/㎡ 車庫1250元/㎡ 目標完成額：多層1225萬元 疊拼161萬元 車庫63萬元■一期銷售額小結 總體基準完成量：多層410套 疊拼別墅36套 車庫130個 總體目標完成量：多層360套 疊拼別墅32套 車庫110個總體目標完成額：9058萬元 ■誠意認購階段（1個月） 推出單位數(shù)：100套 基準完成量：80套 目標完成量：70套 折前單價：1500元/㎡ 折后單價：1440元/㎡ 目標完成額：1260萬元 （目標完成額＝目標完成量*折后單價*單套平均面積125㎡，別墅220㎡計下同） ■正式推出階段（5個月） 推出單位數(shù)：200套 5000㎡商業(yè) 基準完成量：180套 4300㎡商業(yè)（一樓2300㎡ 二樓2000㎡） 目標完成量：160套 3800㎡商業(yè)（一樓2000㎡ 二樓1800㎡） 折前單價：1550元/㎡ 商業(yè)一樓4500元/㎡ 二樓2500元/㎡ 折后單價：1490元/㎡ 商業(yè)一樓4320元/㎡ 二樓2400元/㎡ 目標完成額：住宅2980萬元 商業(yè)1296萬元■熱銷推出階段（5個月） 推出單位數(shù)：150套多層 5000㎡商業(yè) 基準完成量：140套多層 4300㎡商業(yè)（一樓2300㎡ 二樓2000㎡） 目標完成量：130套 3800㎡商業(yè)（一樓2000㎡ 二樓1800㎡） 折前單價：多層1600元/㎡ 商業(yè)一樓5000元/㎡ 二樓3000元/㎡ 折后單價：多層1530元/㎡ 商業(yè)一樓4800元/㎡ 二樓2880元/㎡ 目標完成額：多層2846萬元 商業(yè)1478萬元 ■持續(xù)推出階段（5個月） 推出單位數(shù)：150套多層 13000㎡商業(yè) 12套疊拼別墅 二期約150個車庫 基準完成量：140套多層 10套疊拼別墅 130個車庫 10000㎡商業(yè)（一樓6000㎡ 二樓4000㎡） 目標完成量：130套 8套疊拼別墅 110個車庫 8000㎡商業(yè)（一樓5000㎡ 二樓3000㎡） 折前單價：多層1650元/㎡ 疊拼2200元/㎡ 車庫1400元/㎡ 商業(yè)一樓5500元/㎡ 二樓3500元/㎡ 折后單價：多層1580元/㎡ 疊拼2110元/㎡ 車庫1350元/㎡ 商業(yè)一樓5280元/㎡ 二樓3360元/㎡ 目標完成額：多層2567萬元 疊拼別墅371萬元 商業(yè)3648萬元 車庫371萬元■最后調整階段（2個月） 推出單位數(shù)：剩余多層110套，剩余疊拼4套，車庫40個 剩余商業(yè)5400㎡（一樓1500㎡，二樓3900㎡） 基準完成量：多層80套，疊拼3套，車庫30個 商業(yè)4400㎡（一樓1200㎡，二樓3200㎡） 目標完成量：多層70套，疊拼2套，車庫20個 商業(yè)3500㎡（一樓1000㎡，二樓2500㎡） 折前單價：多層1600元/㎡ 疊拼2100元/㎡ 車庫1400元/㎡ 商業(yè)一樓5800元/㎡，商業(yè)二樓3800元/㎡ 折后單價：多層1530元/㎡ 疊拼2000元/㎡ 車庫1350元/㎡ 商業(yè)一樓5570元/㎡，商業(yè)二樓3650元/㎡ 目標完成額：多層1971萬元 商業(yè)1470萬元 車庫67萬元 疊拼88萬元■二期銷售額小結 總體基準完成量：540套 商業(yè)18600㎡ 別墅10套 車庫130個 總體目標完成量：490套 商業(yè)15600㎡ 別墅8套 車庫110個 總體目標完成額：20053萬元 農貿市場由于缺乏市場可比性，目前定價難度較大，因此在資金回籠計劃內尚未對期作出分析，推出時間以二期入伙前為宜。 總體基準完成量：980套 商業(yè)18600㎡ 別墅46套 車庫260個 總體目標完成量：880套 商業(yè)15600㎡ 別墅40套 車庫220個 總體目標完成額：29111萬元第四章 廣告策略部分一、總體目標 在明確市場定位的前提之下，通過一系列的推廣活動及廣告攻勢，在短時間內將樓盤以“高起點、高品質、生態(tài)健康型社區(qū)”的形象呈現(xiàn)在消費者面前，從而實現(xiàn)理想的銷售結果。二、實施計劃 主廣告語確定（2004年6月10日前） 制定完善的CI手冊（2004年8月20日前） VI部分 ■項目視覺形象識別系統(tǒng)； ■戶外廣告牌、大橋兩側道旗、市內接待中心導視牌、門楣廣告牌； ■宣傳單張、折頁、樓書、DM單張、戶型單張、三維動畫等。 ■各功能分區(qū)牌及提示標語，如經理室、簽約室、財務室、小心地滑等。 BI部分 ■服務識別系統(tǒng)章程性文件（如五證、開發(fā)商資質、營業(yè)執(zhí)照等） ■行銷隊伍的章程建立和業(yè)務培訓（銷售管理章程，客戶接待制度等） ■員工的職業(yè)和形象概念培訓計劃（銷售人員各階段培訓計劃表） 銷售現(xiàn)場布置 工地設交樓標準房一套，精裝修板房做12套。 現(xiàn)場銷售大廳裝飾高檔典雅，體現(xiàn)項目素質，共分為五個功能區(qū)：接待區(qū)，洽談區(qū)兼影視播放區(qū)、模型展示區(qū)、休息區(qū)、辦公區(qū)。 市內接待中心布置則設置接待區(qū)，洽談區(qū)、模型展示區(qū)、辦公區(qū)四個功能區(qū)，裝飾上更注重營造溫馨典雅的“家”氛圍，以增強項目的親和力。 現(xiàn)場銷售中心兩側采用反映生活方式的墻體噴繪畫，如購物、運動、休閑等的形象廣告。其他圍墻廣告可考慮采取油漆繪制，內容以案名、主打廣告、屬性定位、精英團隊、副標題廣告語等等。 推廣方式 A、SP活動 ①大橋通車暨項目奠基儀式，同時舉辦誠意認購活動，VIP發(fā)放； ②項目正式開盤之日，舉行大型表演及抽獎活動； ③業(yè)主嘉年華活動會； ④五一、十一、春節(jié)及相關時間節(jié)點的促銷活動； ⑤項目主體封頂、入伙等促銷活動。 B、廣告宣傳 ①報紙廣告 《萍鄉(xiāng)日報》：覆蓋萍鄉(xiāng)市及周邊三縣二區(qū)，是萍鄉(xiāng)市黨政報，但其發(fā)行量較大。 《萍鄉(xiāng)廣播電視報》：覆蓋萍鄉(xiāng)市及周邊三縣二區(qū)，發(fā)行量較大，家庭訂閱居多，因其為周刊，所以廣告操作不靈活。 ②電視廣告 《萍鄉(xiāng)電視臺2套》：廣告成本偏低，但收視率也低。 ③戶外廣告牌： 萍鄉(xiāng)綠茵廣場黑天鵝賓館外墻150㎡左右的大型戶外廣告，北橋“工”字路口附近150㎡廣告牌； ④流動車體整車廣告：2路、5路、8路車； ⑤DM單張投遞廣告，配合各大促銷廣告及樓盤強勢賣點宣傳時所用； ⑥道旗廣告：沿昭萍西路至工地現(xiàn)場，特別是大橋兩側； ⑦主要活動時用到的跨街條幅及布幔廣告； ⑧另外有針對性定點宣傳，主動出擊是一種最好的方式。三、廣告訴求 屬性定位“萍城首席20萬平米都市純生態(tài)健康型社區(qū)”主廣告語純生態(tài)住宅，新都市生活。 廣告語集錦 塞納名城6大生活主張 ◎都市生態(tài)生活主張 塞納名城是陽光的、綠色的、自然的、生態(tài)的。占據(jù)橫龍山脈連綿山體，擁有賞心悅目的無敵山景。橫龍山莊、休閑山莊、水上樂園觸手可及，推窗見景，美景盡收眼底。 ◎都市國際生活主張 塞納名城采用法蘭西建筑風格設計，唯美純粹的穹頂，法式觀景臺、360度落地窗，詮釋“建筑是凝固的音樂”的真正內涵，演繹國際建筑的流行式。 ◎都市便捷生活主張 塞納名城巨資打造的長興立交，一橋橫跨東西，幾分鐘直達綠茵廣場，交通、娛樂、休閑、購物、子女就學極其便利，尊享市中心區(qū)一級生活配套,可謂是距繁華很近，與清幽更親！ ◎都市健康生活主張 塞納名城逾7000平米健康會所，健身中心、臺球室、乒乓球室一應俱全，讓你在家門口享受運動的快樂，與此同時橫龍山脈大片森林釋放出大量負離子清新空氣，遠離城市的喧嘩、噪音、灰塵，這里每一處都是鮮氧，生活在此的你當然可以盡享天倫。 ◎都市價值生活主張 塞納名城隸屬規(guī)劃中的長興片區(qū)高尚住宅區(qū)，為片區(qū)內第一大盤，社區(qū)擁有高起點的建筑規(guī)劃，一流的環(huán)境設計，齊全的社區(qū)配套。加上政府宏觀調控，使得片區(qū)土地供應緊縮，塞納名城必將成為片區(qū)內房產升值“原始股”，當然是即買即升值。 ◎都市貼心生活主張 塞納名城重金打造一套齊全的智能化物業(yè)管理體系，一流物業(yè)管理公司的加盟，貼心式的服務水準，構筑一道安全、周到、貼心的社區(qū)服務網。 ◎一橋橫跨東西，改變的豈止是生活…… ◎距繁華很近，與清幽更親！ ◎聆聽大自然的天籟之音，感悟生命健康的優(yōu)雅極致！ ◎山水結伴，綠茵新鄰，寧靜與繁華之間，由我自由把握！ ◎便捷而富足——從容的都市生活！四、廣告階段及媒體組合 擬采取五個階段 （主要針對一期工程） 第一個階段：造勢期 時間2004年8月28日——2004年9月27日 第二個階段：試銷期 時間2004年9月28日——2005年2月27日 第三個階段：強銷期 時間2005年2月28日——2004年7月27日 第四個階段：成熟期 時間2005年7月28日——2005年12月27日 第五個階段：掃尾期 時間2005年12月28日——2006年2月27日 建議及目標 第一階段要建立立體推廣構架，從圍墻廣告售樓中心、軟性文章、戶外廣告等綜合媒體對目標進行全方位的信息傳遞，以在短期內擴大知名度，鎖定目標客戶； 試銷期和強銷期活動以報紙廣告、公交廣告等硬性廣告為主，輔以電視廣告同時配合相應的銷售和開發(fā)新聞，以不斷建立信任感； 成熟期和鞏固期以報紙廣告為主，適當小版面減少頻次，持續(xù)鞏固。 掃尾期主要以報紙廣告、DM單張、清盤活動等方式進行掃尾。 媒體組合及推進時間： 時間：2004年 內容： 2004年 7月 8月 9月 10月 11月 12月 萍鄉(xiāng)日報 ★★★ ★★★★ ★★★★★ ★ ★★萍鄉(xiāng)廣播電視報 ★ ★★ ★公交車廣告 DM直郵 ★ ★★★★ ★★ ★★ ★戶外廣告 電視廣告 ★ ★ ★ ★ 備注：★表示——刊登頻次 表示——持續(xù)刊登 戶外廣告2年期限，車體廣告期限1年，電視廣告每日三次按周或按月播放。五、 廣告費用預算 總體預算 現(xiàn)代營銷策劃中的廣告策劃是其中的有機組合部分，這就是廣告必須適應市場環(huán)境，根據(jù)項目的市場范圍，本項目的廣告空間較大。此前占據(jù)萍鄉(xiāng)樓市一定份額和較有影響的樓盤主要憑其大橋開通、日后優(yōu)越便捷的生活方式、一流的規(guī)劃設計，完善的配套設施，人本設計的戶型，因此很快就會名噪一時，而其廣告量又并不是很大，％來計，則總投入費用為300萬元，由于項目是發(fā)展商在萍鄉(xiāng)的第一個項目，同時也因項目規(guī)模影響，因此項目必須走品牌開發(fā)路線，另外商業(yè)部分是本案利潤最大的部分，自然花費在商業(yè)部分的宣傳費用也必將投入較大，同時也出于對競爭對手“金典城、御景園、雅典世紀花園”的考慮，而這些盤均在下半年是一個強銷期階段，加上本案也將于9月中旬入市，因此今年下半年的廣告投入費用相對較大，約為總預算費用的25％以上，即75萬元以上（沙盤、戶外廣告、售樓車、印刷費、各類活動費不含在此費用之中）。 【備注】：報紙廣告費用預算截止到2004年12月31日； 各大媒體的使用情況根據(jù)后期媒體效果評估后作具體調整,現(xiàn)階段只按地級市一級常規(guī)入市推廣方式宣傳。 媒體使用開支預算 ◎ 報紙媒體費用：萍鄉(xiāng)日報 （主導媒體）182000元（折后價）萍鄉(xiāng)廣播電視報（輔助媒體）50000元（折后價）DM直郵廣告 （主導媒體）42000元（折后價） ◎ 電視媒體費用：442800元