2007年湖南新晃舞陽名城營銷策劃執(zhí)行方案-資料下載頁
2025-06-06 16:37本頁面
【正文】 南北朝向與臨近項(xiàng)目間距較小,須得到市場的認(rèn)可? 地塊邊角? 東西朝向? 面積偏小二、推售及價(jià)格策略 30%明星＋50％現(xiàn)金牛＋100%瘦狗（項(xiàng)目一期）第一批推出單位第二批推出單位 70%明星＋100%嬰兒產(chǎn)品＋50％現(xiàn)金牛（項(xiàng)目二期）——良莠搭配，啟動(dòng)市場，保證客戶不同的產(chǎn)品需求。通過一期較低價(jià)格將瘦狗物業(yè)清空，為后面2起價(jià)格上浮打下基礎(chǔ)。——以明星產(chǎn)品、現(xiàn)金牛產(chǎn)品為主力實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)格的上揚(yáng)。同時(shí)避免缺陷物業(yè)滯銷。第2批房號(hào)第3批房號(hào)精確制導(dǎo)的入市價(jià)格基于競爭及市場變化調(diào)整價(jià)格高價(jià)銷售實(shí)現(xiàn)利潤最大化第1批房號(hào)第1批房號(hào)：目標(biāo)：利用前期積累客戶消化瘦狗產(chǎn)品；保證開盤銷售套數(shù)，啟動(dòng)整體銷售。產(chǎn)品組合： 30%明星＋100%瘦狗第2批房號(hào)：目標(biāo)：主推現(xiàn)金牛產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目均價(jià)產(chǎn)品組合：30％明星（1期）＋100％嬰兒（2期預(yù)售）第3批房號(hào)：目標(biāo)：利用現(xiàn)場展示等將問題產(chǎn)品有效轉(zhuǎn)化；為明星或現(xiàn)金牛產(chǎn)品，挑戰(zhàn)高價(jià)，博取最大的剩余價(jià)值。產(chǎn)品組合：30％明星＋50%現(xiàn)金牛（2期）我們的推售模式是在價(jià)格低開高走的思路知道下進(jìn)行的，在價(jià)格采用低開高走的同時(shí)，一期要低定價(jià)，低折扣。這種定價(jià)較為接近實(shí)際價(jià)格，給人的第一感覺是較為實(shí)際，即價(jià)格能夠體現(xiàn)出價(jià)值，所含水分較少，容易給客戶留下好印象。這一策略為后期銷售留下較大的變化余地，當(dāng)需要價(jià)格上調(diào)時(shí)，可直接標(biāo)高定價(jià)，當(dāng)原定價(jià)過高銷售不利時(shí)，可不用直接調(diào)低定價(jià)，而只需加大折扣幅度就可以了。這種方式符合明升暗降的調(diào)價(jià)原則。銷售階段劃分一般項(xiàng)目的銷售推廣可以分為蓄客期、內(nèi)部認(rèn)購期、公開發(fā)售、強(qiáng)銷期和消化期。根據(jù)項(xiàng)目公開發(fā)售的時(shí)間，初定出各銷售階段的時(shí)間：蓄勢期開盤公開發(fā)售期內(nèi)部認(rèn)購期內(nèi)部認(rèn)購期強(qiáng)銷期2期銷售準(zhǔn)備期2期強(qiáng)銷期銷售思路l 蓄客期：通過人脈傳銷的方式對(duì)發(fā)展商內(nèi)部員工和關(guān)系客戶進(jìn)行泛銷售，在8月10日前先以較優(yōu)惠的價(jià)格銷售一批單位；l 內(nèi)部認(rèn)購期：通過舉辦各種公關(guān)活動(dòng)和各項(xiàng)目比賽活動(dòng)，讓市場關(guān)注項(xiàng)目，并開始接受認(rèn)購登記工作；l 公開發(fā)售期：采取不飽和銷售的策略，即在開樓當(dāng)天推出少于認(rèn)購數(shù)量的單位，通過現(xiàn)場抽簽的形式消化內(nèi)部認(rèn)購時(shí)積累的客戶，如果根據(jù)現(xiàn)場銷售火爆可以加推單位，其中加推單位的售價(jià)略高于推售價(jià)；l 強(qiáng)銷期：繼續(xù)以各種公關(guān)活動(dòng)吸引市場關(guān)注，并結(jié)合11月商鋪的開售時(shí)機(jī)，針對(duì)買鋪的投資者進(jìn)行宣傳工作，再通過業(yè)主介紹新客戶的獎(jiǎng)勵(lì)措施，挖掘舊業(yè)主背后的市場，完成剩余單位的銷售工作。三、推廣建議在項(xiàng)目的銷售操作過程中，推廣策劃需要根據(jù)不同的時(shí)機(jī)、不同的階段以及不同的市場情況，提出有針對(duì)性、有目的性的推廣計(jì)劃。為了配合銷售的順利進(jìn)行，并達(dá)到最佳的銷售效果，我們根據(jù)銷售節(jié)奏分階段進(jìn)行推廣。分階段推廣計(jì)劃1） 蓄勢及內(nèi)部認(rèn)購期接受客戶咨詢是項(xiàng)目接觸市場的第一步，是一個(gè)了解市場和客戶積累的過程。時(shí)間：2007年7月初——2002年8月10日目標(biāo)：178。 把項(xiàng)目形象推向市場讓市場了解項(xiàng)目，讓客戶產(chǎn)生期待心理；178。 挽留部分想買房的客戶，避免他們?cè)跊]有市場選擇的情況下過早作決定；178。 積累一些客戶資源。推廣策略：* 以形象廣告面市，引起市場的關(guān)注；* 主要依賴戶外廣告和樓盤現(xiàn)場包裝來告知樓盤信息。 媒體組合：* 樓盤及售樓部現(xiàn)場* 戶外廣告牌及公交車車身廣告* DM宣傳單頁* 站牌廣告需要完成工作：銷售人員的招聘培訓(xùn)工作；售樓部的包裝工作；傳單頁印刷工作；定期發(fā)單及定向發(fā)單工作樓盤現(xiàn)場包裝接受咨詢和登記的必備條件：臨時(shí)接待地點(diǎn)確定；咨詢電話確定；戶外廣告牌已制作完成；現(xiàn)場圍墻已包裝完成；銷售人員確定展版制作完成；模型制作完成。內(nèi)部認(rèn)購所必備的條件：平面圖制作完成；價(jià)格表、付款方式確定；按揭銀行確定；相關(guān)費(fèi)用確定； 2） 公開發(fā)售期推廣策略: * 在延續(xù)前一銷售期市場反映的基礎(chǔ)上，通過強(qiáng)力的多種媒體結(jié)合的廣告攻勢，主攻目標(biāo)客戶群。這一階段的廣告表現(xiàn)以直白為主，配合以相應(yīng)的新聞繕稿炒作；* 以SP活動(dòng)及戶外廣告為主力傳播手段，可配合一些電視廣告，在積累一定客戶群及引起相當(dāng)市場關(guān)注的前提下，“重拳出擊”迅速占領(lǐng)市場份額； 媒體組合：* 戶外廣告牌* 站牌廣告* SP活動(dòng)* 電視 公開發(fā)售期所必備的條件：確定銷售資料設(shè)計(jì)并完成印刷（包括樓書、宣傳單張、價(jià)格表、認(rèn)購書等）；獲得預(yù)售許可證；工地形象有很快的進(jìn)展，地盤包裝已完善，現(xiàn)場氣氛良好；宣傳廣告到位；3） 強(qiáng)銷期推廣策略:* 進(jìn)一步消化前一階段的儲(chǔ)備客戶，挖掘新的邊緣客戶，該階段的推廣重心主要為促銷政策的宣傳。媒體組合：* 戶外廣告牌* DM宣傳單頁推廣內(nèi)容樓盤現(xiàn)場包裝、銷售現(xiàn)場包裝：見附件戶外廣告牌：項(xiàng)目路邊的站牌廣告 中山廣場上的廣告牌 車身廣告： SP促銷活動(dòng)：SP活動(dòng)主要為開盤活動(dòng)及促銷活動(dòng)，具體活動(dòng)安排要根據(jù)銷售情況進(jìn)行合理安排。開盤活動(dòng)初步構(gòu)想：邀請(qǐng)當(dāng)?shù)貥穲F(tuán)進(jìn)行表演，吸引人氣； 進(jìn)行開盤剪裁儀式； 為制造氣勢由當(dāng)?shù)氐墓臉穲F(tuán)進(jìn)行巡游。DM及折頁內(nèi)容將在以后的工作中提交。媒體推廣費(fèi)用預(yù)算：根據(jù)市場競爭對(duì)手的媒體宣傳費(fèi)用為參考，以低廣告成本運(yùn)作的原則，%，以我項(xiàng)目總銷售額30000平米*900元/平米=2700萬元計(jì)算，則全程廣告推廣費(fèi)用初步預(yù)算為：。 序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量單價(jià)預(yù)算1折頁3000份5150002單張10000張50003展板3004手提袋2000240005戶外廣告牌114000140006工地圍墻100米鋼架、噴繪155007公交車站牌廣告1個(gè)14000140008公交車身廣告4臺(tái)4300172009模型1（4）2000010售樓處及地盤包裝1000011活動(dòng)費(fèi)用及其他114000總計(jì)：
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