【導(dǎo)讀】精密籌劃下，終于進(jìn)入正式啟動階段。作為本項(xiàng)目的全策劃銷。售代理公司，我司特組織項(xiàng)目組參與本項(xiàng)目所有前期策劃工作。多次會議討論，形成本《營銷策劃方案》。作更深層次的探討。方案偏差紕漏之處，敬請批評指正。惠陽區(qū)地處珠江三角洲經(jīng)濟(jì)地區(qū)，毗鄰香港，與深圳、東莞相連，成為惠州濱海城市的重要組團(tuán)。境內(nèi)的大亞灣海域?qū)捰泄锖！?jù)區(qū)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)字顯示，2021年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值億。近十年來，惠陽區(qū)政府主要是采取一系列措施整頓和規(guī)范房地產(chǎn)。市場，想方設(shè)法處置爛尾樓問題。2021年、2021年，“惠陽商貿(mào)廣。繼投入使用才解凍了惠陽房地產(chǎn)冰山一角。標(biāo)志著惠陽房地產(chǎn)開始回暖，走過了艱難的冬季。設(shè)項(xiàng)目逐年增多，開發(fā)投資量、施工面積、竣工面積大幅上揚(yáng)。大亞灣自開發(fā)以來，通過極為優(yōu)惠的稅收政策及完善的城市規(guī)劃，引進(jìn)眾多超大型產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)值在今年內(nèi)快速騰飛，為大亞灣以至惠陽為房地產(chǎn)業(yè)帶無限生機(jī)。目前近700億人民幣的投資項(xiàng)目已落

　　

【正文】 中國最大管理資源中心 第 42 頁 共 64 頁 現(xiàn)場包裝展示可比是廣告推廣硬件，是長期性的一次性投資，全方位的媒體廣告， 就是項(xiàng)目推廣的軟件，是周期性的發(fā)布，針對不同銷售階段，配合不同的促銷賣點(diǎn)、不同的媒體組合投放。 本項(xiàng)目媒體宣傳將分為惠陽本地及深圳兩部分： 惠陽是項(xiàng)目所在，也是客戶群體的組成部分，媒體宣傳考慮以較持久、有效、節(jié)省為主。 深圳是主力客戶所在，媒體宣傳占推廣費(fèi)較大比例，考慮以周期性集中式發(fā)布。 惠陽推廣策略 1）樓書等 VI 系統(tǒng) 樓書、 LOGO、宣傳單張、紙袋等是售樓時不可缺少的必須資料。它們可比項(xiàng)目的形象代言人，設(shè)計(jì)精美的樓書將給與項(xiàng)目檔次的提升，給以客戶信心。 2）戶外廣告： 戶外廣告有時間周期長，廣 告信息直觀明了，容易引起注目的特點(diǎn)，廣告效益較佳。 ? 路燈旗 路燈旗覆蓋面廣，可以一連幾條街道布置，對氣氛營造和促銷賣點(diǎn)的發(fā)布可以發(fā)揮最佳作用。 建議可以在開城大道、長安路布置。 中國最大管理資源中心 第 43 頁 共 64 頁 ? 戶外廣告牌 位于交通要道的戶外廣告牌，每天人流的閱讀量不計(jì)其數(shù)，對于新項(xiàng)目形象樹立和積累客戶起著極強(qiáng)的作用。 建議可以在開城大道邊上和深惠高速出口設(shè)立等戶外廣告牌。 墻體戶外告牌 立柱戶外廣告牌 3）現(xiàn)場禮儀包裝 現(xiàn)場禮儀包裝，主要是氣氛營造，是指工地乃至售樓處里外的包裝，通過條幅、氣球等營造出喜慶熱 鬧的銷售氣氛，有足帶動客戶購買心理。 ? 條幅廣告噴繪 根據(jù)不同銷售期，設(shè)計(jì)不同的噴繪廣告。如認(rèn)購時設(shè)計(jì)的畫面是“ XX花園――接受優(yōu)先登記”，開盤時是“ XX花園――盛大開盤”等，條幅掛于樓體最當(dāng)眼處，可以起到很好的宣傳作用。 直觀的噴繪廣告 ? 氣球、彩旗、燈柱、充氣柱等 以上種種，配合在一起將營造出熱鬧的銷售氣氛，給客戶以項(xiàng)目熱銷的氣氛。 中國最大管理資源中心 第 44 頁 共 64 頁 燈柱、金幔、彩旗、氣球、拱門、條幅等 4） DM 直郵 DM 直郵可以有目的性，直接的把宣傳資料郵寄到客戶手上，費(fèi)用低而具有效性。針對大亞灣各大廠商，各大產(chǎn)業(yè)基 地如殼牌、惠州港、比亞迪等派發(fā)。 可以作為長期采用的媒體。 5）短信廣告 結(jié)合 DM直郵，在開盤、熱銷、持銷、尾盤各個階段，以不同的廣告內(nèi)容，分批發(fā)出。 6）網(wǎng)絡(luò)廣告 現(xiàn)在是網(wǎng)絡(luò)的時代，網(wǎng)絡(luò)媒體廣告越趨重要，由于價格還相對較低，而閱讀量高，可以考慮在開盤初期采用。建議刊登在惠陽信息網(wǎng)上。 （二）深圳市場推廣策略 深圳媒體宣傳將以較集中形成推廣，以在短期造成轟動效應(yīng)，引 中國最大管理資源中心 第 45 頁 共 64 頁 起社會關(guān)注，使項(xiàng)目成為投資 1．設(shè)立展銷點(diǎn)，組織看樓團(tuán) 針對深圳客戶對惠陽項(xiàng)目投資的熱忱，建議于深圳旺區(qū)設(shè)立展銷廳或采用建華公司展銷 廳，集中客戶組織看樓團(tuán)。 華強(qiáng)北展廳 東門步行街展廳 華強(qiáng)北及東門步行街均有固定的戶外展銷廳，可以考慮租用，但據(jù)了解租金較高。 建華地產(chǎn)公司展廳 建華地產(chǎn)公司總部位于深圳羅湖區(qū)深房廣場（國貿(mào)正對面），交通較為方便。公司特意開辟一個固定展廳，為代理項(xiàng)目提供服務(wù)?？梢宰鳛樽蟀洞禾祉?xiàng)目固定展廳，接待深圳客戶及，作為深圳客戶看樓專車集中點(diǎn)。 2．報(bào)紙廣告及軟文報(bào)道炒作 報(bào)紙廣告可以比較細(xì)致的表達(dá)項(xiàng)目的資料，很好的樹立項(xiàng)目形象，有利于新項(xiàng)目在短期間引起各界關(guān)注。另外通過系列性的軟文報(bào)道，定期發(fā)布 項(xiàng)目信息及惠陽片區(qū)發(fā)展，形成客戶長期關(guān)注，引發(fā)購買潮。 目前惠陽、大亞灣項(xiàng)目：“熊貓國際”“世貿(mào)廣場”“菩提園”“君豪公寓”等，均采用投放深圳報(bào)紙廣告的策略，取得不屬宣傳效果。 中國最大管理資源中心 第 46 頁 共 64 頁 報(bào)告廣告費(fèi)較高，我們不主張長期投放，建議按計(jì)劃分階段在特區(qū)報(bào)、南方都市報(bào)投放。 3．網(wǎng)絡(luò)廣告 深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)、深圳搜房網(wǎng)是行內(nèi)人士及購房人士瀏覽最多的網(wǎng)站，對于樹立企業(yè)形象及項(xiàng)目形象有較佳的效果，建議在項(xiàng)目蓄客階段可以采用。 包括網(wǎng)絡(luò)主頁廣告、邀請網(wǎng)絡(luò)地產(chǎn)劍客發(fā)布炒作文章 4． DM 直郵、短信廣告 針對目標(biāo)客戶區(qū)域如大工業(yè)區(qū)、龍 崗、部分深圳關(guān)內(nèi)客戶，及建華地產(chǎn)本身儲備客戶發(fā)放直郵廣告、短信廣告 （三）活動營銷策略 1． 舉行產(chǎn)品發(fā)布會 打造高端品牌形象，從項(xiàng)目的整體規(guī)劃以至建筑風(fēng)格等，聘請建筑專家舉行權(quán)威性的發(fā)布會。 中國最大管理資源中心 第 47 頁 共 64 頁 2． 開發(fā)商品牌延伸－專家團(tuán)討論會 招待專家、媒體記者共同開展研討會，針對項(xiàng)目的環(huán)保、設(shè)計(jì)等方面，以產(chǎn)生社會對項(xiàng)目的關(guān)注，提高開發(fā)商品牌形象。 3． 其他促銷活動 ? 紅酒品嘗會 通過業(yè)主聯(lián)誼，贈送禮品加深業(yè)主與開發(fā)商的關(guān)系?？梢允羌t酒品嘗鑒賞、名車展覽會等。 中國最大管理資源中心 第 48 頁 共 64 頁 ? 嘉年華會 定期舉行嘉年 華會，引起客戶關(guān)注，制作熱銷氣氛。 （四）集中開盤模式 集中開盤是目前房地產(chǎn)項(xiàng)目慣用的營銷手法，項(xiàng)目通過提前宣傳推廣，做好的客戶積累，通過派發(fā) VIP 卡，聚集有效的購房客戶，在開盤當(dāng)天集中選房，往往能達(dá)到快速消化的效果，有利于資金快速回籠。 操作流程： 臨時咨詢中心開放接受客戶咨詢 正式售樓中心開放，開始發(fā)售 VIP卡 項(xiàng)目形象包裝推廣啟動 樣板房開放、試計(jì)價 中國最大管理資源中心 第 49 頁 共 64 頁 建華地產(chǎn)操作的惠州中心項(xiàng)目南湖明珠，開盤現(xiàn)場人頭涌涌。 總結(jié)： 營銷推廣是房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售成功的最重要因素，再好的規(guī)劃、戶型沒有宣傳，客戶無處可知，項(xiàng)目很快將被競爭對手淹 沒。 我們將根據(jù)不同銷售階段，為左岸春天計(jì)劃不同的營銷推廣策略。媒體推廣及活動營銷將根據(jù)不同階段進(jìn)行合理的分配組合，客戶積累期、開盤初期為了吸引人流，爭取迅速銷售快速回籠資金推廣力度相對較大，活動組織密度較高，進(jìn)入持銷期后，推廣可以適當(dāng)減少。總推廣費(fèi)比例控制在 1％。 正式開盤，集中選房搶購 中國最大管理資源中心 第 50 頁 共 64 頁 三、提高項(xiàng)目附加值建議 為提高本項(xiàng)目吸引力，我們還可以從以下方面提高項(xiàng)目附加值。 樓宇立面 建議本項(xiàng)目采用較為淡雅簡潔的現(xiàn)代流派風(fēng)格，與周邊建筑呈鮮明對比，有利于突出昭示型。 堂 本項(xiàng)目一層為商鋪或架空層，住宅入戶大堂必須獨(dú)立設(shè)置，建 中國最大管理資源中心 第 51 頁 共 64 頁 議酒店式大堂設(shè)計(jì)。 項(xiàng)目銷售時部分住宅大堂與樣板房同時完成。入戶大堂設(shè)計(jì)裝修必須重視。 會所是提高項(xiàng)目檔次品位的一個象征，本項(xiàng)目會所可以是泛會所設(shè)計(jì)，再利用架空層，提供一些活動設(shè)施，如乒乓球室，棋牌室等。 、節(jié)能系統(tǒng) 建議小區(qū)花園以至走廊 ,裝設(shè)音樂背景系統(tǒng) ,低音播放優(yōu)雅的音樂 ,以提升項(xiàng)目品位。 目前房地產(chǎn)項(xiàng)目提倡環(huán)保節(jié)能，建議多采用環(huán)保節(jié)能材料。 6． 智能化管理 ? 小區(qū)局域網(wǎng)系統(tǒng) ? 家居安防系統(tǒng) ? 可視對講系 統(tǒng) ? 智能門禁系統(tǒng) ? 停車場智能閘機(jī)系統(tǒng) 中國最大管理資源中心 第 52 頁 共 64 頁 ? 緊急呼叫系統(tǒng) ? 三表自動抄表系統(tǒng) 7．專業(yè)的物業(yè)管理公司 隨著購房者越趨理智成熟，物業(yè)管理成為購房者的重要考慮因 素，客戶渴望通過專業(yè)的物管公司帶來貼身、周到的服務(wù)，得到安 全、優(yōu)越、的居住環(huán)境。 第五章 商業(yè)初步建議 一、惠陽商業(yè)市場簡述 隨著城市建設(shè)的不斷發(fā)展，惠陽國民經(jīng)濟(jì)不斷提高，消費(fèi)水平相應(yīng)提高。大亞灣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)快速發(fā)展，給予惠陽各類產(chǎn)業(yè) 帶來無限動力，其中收益最大的就是房地產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)的壯大， 大亞灣產(chǎn)業(yè)基地勞動人口的增加、深圳前來置業(yè)投資者 ，大大增 長惠陽的消費(fèi)需求，近年，惠陽涌現(xiàn)一批商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，從出租 出售率機(jī)購物人流，均由不錯業(yè)績。 目前惠陽主要分為三大商圈 ,基本集中于老城區(qū)： 惠陽商貿(mào)廣場商圈，包 括華都廣場、時代廣場、在建的沃爾瑪，將形成惠陽的商業(yè)龍頭。 中國最大管理資源中心 第 53 頁 共 64 頁 三大商圈相對集中，互相帶動，已經(jīng)形成了惠陽市民購物休閑必 經(jīng)之地。 裕華廣場、惠陽商貿(mào)廣場商鋪基本售罄，目前商鋪較為集中的是市政廣場邊上的新項(xiàng)目，如廣場明珠、錦江國際、天地廣場、世貿(mào)中心、都市廣場均有大型商業(yè)配套，商業(yè)總面積近 20 萬?？梢姳酒瑓^(qū)商業(yè)地產(chǎn)將有一翻龍爭虎斗。 二、 項(xiàng)目簡析 左岸春天位處南城區(qū)邊緣，片區(qū)內(nèi)商業(yè) 氣氛十分蕭條，而近年之內(nèi)都處于大開發(fā)階段，商業(yè)難以形成，故此在項(xiàng)目規(guī)劃開始已經(jīng)確定本項(xiàng)目不宜開發(fā)大商業(yè)。 現(xiàn)只規(guī)劃沿長安南路為商業(yè)步行街，以純街鋪設(shè)計(jì)，商業(yè)面積約 4500 ㎡，作為滿足社區(qū)生活配套。 由于項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃少，而且純街鋪設(shè)計(jì)，基本不存在于其他商萬聯(lián)購物廣場商圈，有著汽車站的支持，帶來一定人流。包括在建的都市廣場、廣場明珠、世貿(mào)中心、天地廣場，本商圈依托著市政廣場，將是惠陽市民新的購物勝地。 裕華廣場商圈，包括開 城大道商業(yè)街。是惠陽電信、銀行、娛樂購物集中之地