【導讀】嘗試，去年風頭最足的商業(yè)項目都定位于SHOPPINGMAII。據悉，目前xx在建的MAII有5個，天。云區(qū)的百信廣場。除尚未開售的“花花世界”其它項目推出市場后的租銷售情況都較不錯。xx廣場就項目的實際情況，借這一趨勢將項目定位為xx. 業(yè)市場一直是商業(yè)布局中重要的一環(huán)，且各類專業(yè)市場的表現(xiàn)的非常繁榮。2020年下半年陸續(xù)有。逐漸濃厚的地方，或者在傳統(tǒng)的商業(yè)街，這是專業(yè)市場依舊繁榮的原因。用，也是商用物業(yè)發(fā)展商喜歡的形式之一。2020年底以“主題商場”的形象推出市場的商鋪有上。根據發(fā)展趨勢，所以四樓考慮作為兒童主題。13337664元，比9－10月份增加%，其中市內商鋪的廣告量占商鋪廣告總量的99％。的廣告投放,組建成全方位的市場攻擊體系。xx市特別是八區(qū)商鋪的供應量大增，呈現(xiàn)出迅猛發(fā)展的勢頭。的供應量，目前市場的售貨量仍較多，有待市場進一步消化。與2020年基本持平或略有下降。負一層100－120元/平米之間。

　　

【正文】 90% 銷售額 1655萬元 銷售率 100% 銷售額 961萬元 銷售率 80% 銷售額 1756萬元 銷售率： 40% 銷售額： 1719萬元 首層 面積 銷售率 90% 銷售額萬元 2076 面積 銷售率 100% 銷售額 3816萬元 面積 銷售率 90% 銷售額 2183萬元 五層面積： 2650 銷售率： 10% 銷售額： 199萬 3731 4777 3939 1918 總匯 14365 萬元 二方案對比表階段資金回籠表050001000015000 時間萬元方案一方案二 方案一 優(yōu)點 :以首層推貨易于產生銷售高潮； 鋪位的搭配較均衡，便于銷售控制； 便于價格拉升； 資金回籠迅速； 缺點 ：第三批負一層較差的鋪位較多，可能會有滯銷情況，但如果屈臣氏可以提前確定，部分差單位可變成較佳的單位，價格也可拉升。 方案二 優(yōu)點 ： 銷售較為平穩(wěn)； 每次貨量搭配較為平均，風險較低； 以鋪王殿后，易將銷售再上高潮。 缺點 ： 由于第三批推出的貨量和位置，價格較難拉升。 結論 ：綜合兩種推貨方式，建議采用第一種。價格的拉升結合入駐的一級品牌主力 店所選定的區(qū)域進行。價格的制定和招商的情況影響較大，最終價格的制定和一級品牌的入駐區(qū)域有相當?shù)年P系 第四部分 宣傳推廣策略 一、廣告目標 正確鎖定本項目的目標受眾，根據該群體的消費特點，通過有效的廣告訴求，樹立本項目在競爭中的最佳形象，贏得更高的概念附加值，在目標受眾心中形成獨特或唯一的概念以支撐競爭實力。 中國最大的管理資源中心 第 23 頁 共 35 頁 二、 各階段推售計劃 根據本項目的工程進度預計，并結合項目的推廣需要，敝司初步制定本項目的推廣時間表，并由所制定各階段推售計劃： 階段 第一階段 第二階段 第三階段 第四階段 時間 2020年 7月 ~2020年 8月 2020年 9月 ~10月 2020年 11月 ~12月 2020年 1月 ~2月 推廣重點 區(qū)域商圈 項目形象 發(fā)展商形象 項目招商 公開發(fā)售 發(fā)售 +招商 發(fā)售 +招商 +開業(yè) 推廣階段安排 時間 7－ 8 月 9－ 10月 11－ 12月 廣告操作 炒作員村商圈，并帶出xx廣場。 炒作發(fā)展商品牌； 炒作項目，制造懸念。 與主力商家正式簽約。 展開招商推廣； 以優(yōu)惠信息和熱賣情況攻擊市場 推貨安排 接受銷售及招商登記。 接受銷售及暫停招商登記。 全面招商； 接受銷售登記。 主要媒體 組合 南 方都市報、信息時報繕稿炒作為主。 南方都市報、信息時報硬廣 炒作為主， xx日報形象硬廣同時主攻 南方都市報、信息時報繕稿為主、硬廣為輔；城市之聲，珠江經濟臺 其它媒體配合 羊城晚報、信息時報、粵港信息報等。 第一階段推廣計劃（ 2020年 7月 ~2020年 8月） 1.）推廣思路 項目的工程進度在本階段期間未能達到銷售要求，從戰(zhàn)略的角度考慮 ,該階段屬于打基礎時期 ,是為正式發(fā)售做好各項的籌備工作及推廣鋪墊。在項目不為廣知的情況下，前期的宣傳推廣側重于提高項目的知名度和炒作項目的區(qū)域商業(yè)價值，同時通過“ xx廣 場 —— xx首席社區(qū) MALL”概念和百佳超市簽約新聞發(fā)布會導入項目的基本情況，前期是告知性宣傳，從 10 月份開始逐漸加大宣傳力度，到 1月份達到第一個小高潮，通過各大報紙的軟文宣傳、新聞炒作、戶外廣告、現(xiàn)場工地包裝等方式，力爭在員村地區(qū)項目的知名度達到 60%左右。 推廣重點： ? 炒作天河東 —— 員村板塊商圈價值 ? 介紹項目的基本情況和整體定位 ? 發(fā)展商品牌推廣和實力介紹 中國最大的管理資源中心 第 24 頁 共 35 頁 ? 主力商家的簽約和發(fā)布招商信息 宣傳主題 ： xx 廣場 —— xx 首席社區(qū) MALL ? 炒作區(qū)域商圈 本區(qū)域人口集中，商業(yè)氛圍良好，但隨著人們質素和生活要求的不 斷提高，現(xiàn)有的區(qū)域商業(yè)狀況已明顯不能滿足人們的需要，由此產生新的需求。通過炒作區(qū)域商圈，使人們正確認識員村商圈將是天河東部的財富腹地，將是天河商業(yè)發(fā)展的重要商圈，是 xx 商業(yè)的財富金礦，是商業(yè)投資的良好機遇。通過沸揚炒作區(qū)域商圈，引起 xx 投資者及商家的廣泛關注，讓他們重新審度員村商圈的商業(yè)價值并產生購買興趣。 ? 做好項目的形象包裝及推廣 先行制作項目的一系列形象物料、現(xiàn)場包裝及戶外廣告，便于項目提早進行形象滲透，以良好的項目形象給人們先期認知，并引發(fā)對本項的想象及興趣，通過廣泛宣傳達到蓄水作用。 ? 炒作發(fā)展商品牌 本項目發(fā)展商實力雄厚，開發(fā)經驗豐富，但給市場的印象則較為低調，為使項目目標客戶更有信心，有必要加強發(fā)展商的形象宣傳，因此可對發(fā)展商進行系列包裝并炒作發(fā)展商品牌，讓市場更多認識發(fā)展商，對發(fā)展商建立良好的信心，將有利于未來項目推廣。 ? 展開項目招商推廣 有經驗的商家和投資者都深知，良好商業(yè)經營是決定項目可持續(xù)發(fā)展的根本，而招商則是良好的前提，因此要使投資者對項目建立投資信心，則先要建立投資者對項目未來經營的信心，這樣，以經營信心帶動投資信心，將有助于投資者增強投資意欲；另外，項目工程進度今年未能滿足銷售，則可籍 此時機則重于招商推廣，以充分的招商時間為項目的正式發(fā)售及未來經營提前做好準備。 2）公關活動 公關活動的目的是加強項目的形象宣傳，提升項目的知名度及影響力，并借以推動項目的銷售氣氛，因此起在明確目的之后，可通過不同的方式或手段展開公關活動，具體建議如下： 活動一： 活動主題：廣電內部職工投資推介會 活動時間： 8月 13日。 活動地點：華穎花園球場 具體內容： 提前在廣電的內部刊物，發(fā)出 8月 13日集團在廣電房地產辦公室召開投資推介會； 專家講課，并發(fā)出內部購買優(yōu)先選鋪信息。 目的及作用： 做為市場價格的初探， 可以隨時控制； 消化一部分，為正式認籌做準備； 活動二： 中國最大的管理資源中心 第 25 頁 共 35 頁 活動主題：百佳簽約儀式暨大型招商推廣會。 活動時間： 8月 10日 活動地點：五星級酒店國際會議廳舉行 活動形式：新聞發(fā)布會 +自助酒會 具體內容： 項目推介 主力商家推介 媒體采訪 簽約儀式舉行 大型招商洽談 酒會答謝 目的及作用： 通過大型的新聞發(fā)布會，公開宣布與主力商家的強強聯(lián)合； 把握百佳進行一系列的炒作，引導市場關注； 本次招商會以推廣為主，即時招商為輔； 營造氣氛，促進與商家的友誼； 廣泛搜集商家信息資源； 對商家進行大摸底。 3）招商推廣 招商方式： 大型招商會（活動） 現(xiàn)場售樓部招商 招商范圍：一 1層、 1層、 4層、 5層 招商對象： 大型品牌商家 中小型品牌商家 個體經營者 招商策略： ? 首層首年 75折；次年 85 折；第三年 95折； ? 負一層首年 7折；次年 8折；第三年 95折； ? 裝修期間（在規(guī)定時間內）免租金 招商廣告操作 ： 時間 7 月第四周 8 月中 第一周 第二周 第三周 廣告 主力商家正式進駐項目； 麥當勞人氣店入駐 項目接受招商預約； 發(fā)布大型招商會。 大型招商會隆重召開 項目持續(xù)公開招商 中國最大的管理資源中心 第 26 頁 共 35 頁 媒介組合 南方都市報、信息時報、xx 日報繕 稿炒作為主，形象硬稿為輔 南方都市報、信息時報、 xx日報硬廣為主，繕稿為輔；城市之聲，珠江經濟臺作配合； 注：接商圈炒作的連續(xù)性，必須有題材炒作把項目繼續(xù)炒熱。如：“百佳的方向就是你的方向”、“麥當勞的方向就是你的方向”，本項目炒作的主要題材是主力店，如若不能盡快確定，將嚴重影響下一步的推廣，進而影響整個項目的銷售和招商工作。 （ 2020年 9月中旬 ~10月底） 1）推售思路 在項目知名度有了一定基礎條件上，本階段的重點是就項目的具體情況進行系列宣傳，從xx 首席社區(qū) MALL 概念演繹、都 市財富運動、天河東商圈員村板塊、政策支持、項目定位、地段商業(yè)價值、功能分布、發(fā)展商品牌實力、一級主力店進駐、投資回報??進行公開發(fā)售前的宣傳。 推廣重點： ? 塑造項目品牌形象 ? 傳遞銷售、招商信息 ? “ xx廣場 —— xx首席社區(qū) MALL”概念演繹 ? 商圈價值 ? 項目賣點分析 ? 投資收益分析 ? 功能定位 ? 內部認購造勢 宣傳主題： xx廣場 —— 天河東財富新商機 該階段是本項目的正式公開發(fā)售期，是項目推廣的關鍵時期，因此，必須集中所有優(yōu)勢資源及各種有效手段促使項目公開發(fā)售的成功。 ? 完成項目的整體包裝 確定一系列的項目包裝，并于認籌 前落實完成，在未正式推廣項目之前，提前讓市場接收項目信息，以良好的形象迎接市場的關注，并為公開發(fā)售前的正式推廣做好鋪墊準備，整體包裝包括有戶外廣告，現(xiàn)場包裝及項目宣傳物料等。 ? 制定完善的廣告宣傳計劃，立體炒作項目 預計公開發(fā)售時間為 8月 18，那幺制定的公開發(fā)售廣告計劃則一般提前一個月實施，即約在 7月下旬全面進行廣告投放；而在此之前，應以非硬性廣告在各類媒體上進行新聞報道；在公開發(fā)售之后，則設定約 1個月的公開發(fā)售的續(xù)銷期，時間將順延至 8月中下旬，在此期間，將通過報紙、電臺等媒體手段立體炒作項目，以浩大的聲勢奠 定項目的市場地位，影響甚至震撼 xx房地產界、 xx商界，更為項目的持續(xù)熱銷打下良好基礎。 ? 塑造商業(yè)概念，構建項目品牌 作為大型商業(yè)項目的全新推廣，應為其“量身訂造”具有良好可塑造的商業(yè)概念，以此為主線穿插于項目推廣的始終，并圍繞其運用各種手段進行包裝、炒作、演繹，以達到構建項目品牌魔方，發(fā)放強大磁場效應的作用，大力推動項目的銷售。 ? 整合列舉一系列硬件及軟件內容，形成指標 中國最大的管理資源中心 第 27 頁 共 35 頁 現(xiàn)代化的商業(yè)項目運作，必然會有一系列的硬件及軟件指標，作為向現(xiàn)代化、專業(yè)化、規(guī)范化方向發(fā)展的本項目，更應明確硬件及軟件的各項具體內容，并以此 形成商業(yè)化運作指標公告市場，給予市場投資者及商家信心。 2）推廣主題 ? 主題形象 第一主題： xx 首席社區(qū) MALL 第二主題： 到 東 部 去 掘 金 主題闡釋： 第一主題前文已闡釋。 第二主題是對第一主題的補充演繹，表示項目位置在東部，金礦在東部，而該主題就類似“買鋪當然是買北京路”，都具異曲同工之效，以此簡潔口語廣而告之，引發(fā)投資者及商家形成新的投資思維。 ? 商業(yè)概念 概念： 都