【正文】 95 97 95 102 2036 星宇花園 2100 99 102 103 99 99 2060 收益還原法定價◆ 計算公式P=A/IP——本項目收益價格 A——年租金純收益 I——還原利率◆ 計算結果收益還原法，其還原利率的確定是一個慎重的過程，確定方法是按國家的貸款利率 %再加上 3%的風險利率。關于租金的取值，我們參考了金臺大廈（30元/ ㎡含裝修） 、臺灣花園（1216 元/㎡） 、昌龍商務大廈（16 元/㎡） 、福天大廈（20 元/㎡）的租金水平，并考慮空置、維護成本和稅費因素，以16 元/㎡的純租金收益來計算，由此所確定的收益價格為 2169 元/㎡。 綜合分析為保證價格確定的客觀性，我們給市場比較法確定的比準價格賦予 的權重值，而收益價格取 的權重值，計算出本項目的售價為 2022 元/㎡。通過價格分析，結合市場走勢和貫切謹慎性原則，我們建議本項目的價格可以確定為：均價為2022 元/ m 2。提示：真正的價位體系制定，必須在規(guī)劃設計、戶型設計、環(huán)境設計等完成之后并針對當時的市場變化具體情況才能最后確立，以上只是價格體系的初步輪廓。五、 付款方式定位付款方式的設計旨在最大程度地調動購買者和擴大購買者層面，為體現(xiàn)“輕松入住”的特點，建議采取靈活的資金轉化方式，使付款方式成為本項目一大賣點，具體付款方式我司將在銷售執(zhí)行報告予以詳細說明。47 / 70第四章 規(guī)劃建議做什么樣的產品？才能符合目標客戶群體，是本項目必須回答的問題。本章根據前述對市場的分析研判，提出了項目的建筑規(guī)劃，戶型配比等構想和建議。一、 項目規(guī)劃構想的依據及指導思想（一） 規(guī)劃依據 本案的市場研究結論。政府對該地塊的規(guī)劃及約束。該地塊的地質初步勘察。地塊的地形條件。（二） 指導思想 注重大區(qū)域市場需求。關注產品生態(tài)環(huán)保。突出產品規(guī)劃創(chuàng)新。強調經濟效益和社會效益的協(xié)調統(tǒng)一。（三） 總體規(guī)劃應考慮的原則 最大使用效率原則。最大經濟效益原則。最低市場風險原則。最完美形象的原則（在上述前提下） 。二、 建筑產品規(guī)劃建議（一） 總體規(guī)劃 方案一 ：由 2 幢 25 層高層構成，布置在臨南坪北路主干道一側，為雙塔樓，即北端、南端各一幢，南北兩樓在空中用天橋有機的連接。這樣布置我們主要基于以下幾方面考慮。49 / 70在上述前提下在上述前提下在上述前提下◆布局對稱、合理，充分考慮了利用周邊建筑和景觀因素以及天際線的呼應，大樓氣勢恢弘，定能成為區(qū)域標志性建筑?！羲峭队盀榉秸矫?，對產品戶型設計較為有利，可使總建筑面積利用達到極值?！粲欣诒卷椖楷F(xiàn)代建筑風格設計的最佳效果發(fā)揮?！籼鞓虻睦媒ㄗh在 18 層左右，長度控制在 30 米左右，需專業(yè)論證。此天橋主要以觀景為主題，同時，也可作消防、安全人流疏散通道；用空中景觀天橋將南北塔樓有機的連接，在重慶乃至于西部都具有唯一性，既體現(xiàn)了現(xiàn)代建筑風格流派，也可增添重慶城市景觀。另外，建議將會所，樓宇中心控制室建立在天橋南北樓層面上?！魞勺窍鄬Κ毩?，產品戶型的采光、通風較好?！舸朔桨附ㄔO難度較大，可能出現(xiàn)成本較高現(xiàn)象。方案二： 由 2 幢 25 層高層構成，兩座塔樓相錯配置在北端，分 A、B 座，主要理由如下：其理由是：◆ 布局在項目裙樓上的東北角，緊湊、合理，同時也利用了周邊景觀因素以及天際線的呼應?！?面積利用較好，特別是裙樓相對集中，裙樓屋頂生態(tài)花園利用率較高?！?建筑群體集中可顯示氣勢雄偉，可成為城市標志性建筑?！?成本相對較低?！?產品戶型可能出現(xiàn)局部“死角”現(xiàn)象，即采光差、通風不好等?！?可能對裙樓中廳產生影響。綜合上述兩個方案，根據我們的經驗，結合對重慶及至西部地區(qū)市場敏感，我們建議取方案一，此方案應與設計院溝通后，由設計院拿出具體設計方案。（二） 建筑風格 我們認為本項目在總體上應體現(xiàn)： 現(xiàn)代建筑風格要求外墻簡潔、明快、富有現(xiàn)代時尚感，講求現(xiàn)51 / 70代流線美，表現(xiàn)出檔次高，既要突出個性，也要與周邊建筑及景觀照應，強調與城市風格有機聯(lián)系，特別注意相互間天際線的連貫性和韻律性，形成富有時代特征個性的空間層次。 前衛(wèi)屋頂造型屋頂部分可進行標新立異的造型，應體現(xiàn)現(xiàn)代建筑風格，與大樓有機的結合，屋頂造型主題可以企業(yè)文化為主題、也可以城市文化為主題等。 外墻色調由于重慶天空長年灰暗及酸雨較多，應避免采用灰色，建議以冷色（白色或蘭色）為主色，間或以暖色（米黃色或橘黃色）進行點綴。參考圖例（三） 戶型建議及配比 戶型比例及面積控制根據我司對南岸區(qū)房地產市場的調查后發(fā)現(xiàn)：目前南岸區(qū)無論是城市中心的高層建筑，還是較為偏遠的多層建筑，大都是以二室二廳雙衛(wèi)和三室二廳雙衛(wèi)戶型為主，其中二室二廳面積為 81120 m2 占到 %，三室二廳雙衛(wèi)面積為 101140 m2 占 %，面積為141160 m2 有 %，而面積在 81100 m2 之間僅占%。戶型面積偏大，目標客戶群單一，產品同質化現(xiàn)象十分嚴重，多樣化和靈活性則顯得不足，導致相互競爭非常激烈。鑒于熱銷樓盤（知音閣、恒通云鼎國際公寓等）的戶型配比，我司認為本項目 CBD商務公寓的套型配比及面積控制應尋求差異化，建議如下：戶 型 建筑面積主臥（經理室）次臥（經理室）兒童房（經理室） 客廳開間客廳面積（公共辦公區(qū)域）配比一室一廳單衛(wèi) 4060 15 —— —— 18 30%二室二廳雙衛(wèi) 6080 15 10 —— 20 20%80100 18 13 10 28 35%三室二廳雙衛(wèi) 100120 18 15 12 28 8%四室二廳雙衛(wèi) 120140 18 15 13 30 5%躍層(五室三廳雙衛(wèi))150180 20 18 15 40 2% 建筑設計提示? 廳室方正，盡量避免異形房。? 動靜分區(qū)、干濕分區(qū)、公私分區(qū)、主次分區(qū)、潔污分離。53 / 70? 每戶配有生活陽臺、觀景陽臺、預留空調位、洗衣機位、冰箱位。? 戶與戶之間的安全性和私密性問題。? 主要空間均要有采光面，臥室窗建議設計為陽光窗，觀景陽臺與客廳之間采用落地窗。? 各戶型主臥室應布置在公共通道盡頭，且公共通道的長度不應大于寬度的 4 倍。? 建議在處理好上述細部設計基礎上，將公攤系數(shù)控制在 20%以內。（四） 建筑配置的說明 關于空中花園配置說明除配置大型屋頂生態(tài)花園外，在每上三層建立一個小型的空中花園，利于本層業(yè)主小憩休閑時足不下樓，工作生活繁忙之余，可在家門前盡享人生樂趣，也給鄰里間創(chuàng)造一個至親至善活動的交流場所。 關于入戶大廳配置每幢塔樓入戶大廳按酒店大廳風格設置經典別致的入口。高層的入口按大堂風格設計，大堂風格源于酒店概念，但近年來流行于高層住宅，它會令買家感覺身份尊貴，這一細小設計也會令買家賞心悅目。 電梯配置現(xiàn)有寫字樓在設計的時候，或迫于資金壓力，或為了節(jié)約建造成本，或為了減少公攤面積，將電梯的數(shù)量壓到最小，價格壓到最低，這樣就造成了日后物業(yè)管理的麻煩和使用上的不便。本來，硬件上的缺陷還可以用軟件來彌補，但物業(yè)管理的不精心更加劇了這類情況的發(fā)生。這是造成客戶最不滿意的主要原因。所以，建議每棟塔樓配置四部（含一部消防電梯）高速進口名牌電梯，內置閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)和對講系統(tǒng)，并進行高、低區(qū)域分類運行管制（分 15F 以下、1630F 和 31F 以上三個運行區(qū)域） 。 車庫設置停車位少幾乎是所有寫字樓都面臨的問題。不久的將來，白領們開車上下班將成為一種時尚，車位數(shù)量將成為客戶選擇商務公寓/寫字樓的重要指標。從發(fā)展的角度看，建議至少按每套一個車位配置。 關于會所配置會所可設置在天橋層面，也可在裙樓屋頂花園上55 / 70設置。會所按星級酒店標準配置，會所功能為休閑、娛樂、商務等于一體，服務項目高檔茶樓、美容美發(fā)、網吧、水吧、健美中心、商務服務中心、棋牌室、兒童活動室、青少年教育室、醫(yī)療保健中心等。 關于智能化配置客戶對寬帶網的建設已投入了相當大的興趣，隨著網絡時代的來臨，客戶希望新的商務公寓/ 寫字樓能有寬帶直接上網的服務和配套設施。隨著市場的發(fā)展，客戶對寫字樓也提出越來越高的要求，ＤＤＮ、光纖通訊等已經是必備的硬件設施。一些高科技公司還要求有大型機房冷卻裝置，對用電量要求也明顯提高。建議配置：可視對講及室內安防系統(tǒng)監(jiān)視監(jiān)控：訪客先按鍵與保安通話；中央管理機成像監(jiān)控，確保業(yè)主安全。通訊聯(lián)網：中央管理機、副管理機、門口機、分機互聯(lián)通話?？梢暦辣I對講：與來客對話，并可成像確認來客身份，可視對講機應采用名牌產品。防盜、防爆保安監(jiān)控周界紅外線系統(tǒng)紅外線對外控測；事故報警；大樓出入口攝像監(jiān)控；緊急聲光報警。所有公共通道、外墻和出入口均設置電視攝像鏡頭，且圖像經中央監(jiān)控室統(tǒng)一處理，立體監(jiān)控整個大樓，為業(yè)主提供優(yōu)質的保安體系。三表遠程計量系統(tǒng)電表、水表、氣表采用 IC 卡智能表。停車場管理系統(tǒng)設 IC 卡門禁智能系統(tǒng)，對車輛出入等實現(xiàn)全方位自動管理。可使得停車場的管理井然有序，業(yè)主泊車，散客泊車和游車過路均可得到很好的控制和管理。綜合布線系統(tǒng)實現(xiàn)數(shù)據通訊功能，方便與外界實行數(shù)據通訊；任一信息點可自由連接如計算機、打印機終端、或電話、傳真機等；實現(xiàn)快速上網。中央集成信息管理系統(tǒng)各子系統(tǒng)中央集成管理，使系統(tǒng)間互通信息，57 / 70方便工作協(xié)調、資源共享，實現(xiàn)集中、高效管理。通訊系統(tǒng)每戶預留多個電話接口，寬帶光纖接入戶。消防自動報警、自動噴淋系統(tǒng)每戶設有報警器，與監(jiān)控中心連接；火災自動報警、自動噴淋、消防栓系統(tǒng)智能聯(lián)網，全面保障居家安全。智能化配置是 CBD 商務公寓的基本標志，有關智能化系統(tǒng)的具體配置應根據項目的具體情況及成本而設定，建議由相關智能化專業(yè)公司設計并提供預算。三、 交房標準建議（一） 公共部分設施及裝修標準 塔樓外墻：高級材料配置。 公寓大堂：高級材料配置。 電梯大堂：高級材料配置。 中央空調：名牌產品配置 信報箱：集中設置每戶專用啞光不銹鋼報箱。（二） 商務公寓（清水房）設施及裝修標準 墻面：水泥沙漿抹平，白粉打底。 天花：水泥沙漿抹平，白粉打底。 地面：水泥沙漿抹平。 門：品牌防火防盜門。 窗：優(yōu)質塑鋼窗，品牌產品。 供水：分加壓，二次供水，接入戶。 供電：雙回路供電，每戶專用配電箱、漏電保護裝置。 供氣：自動抄表系統(tǒng)和煤氣泄漏報警裝置。 通訊：預留寬帶數(shù)據接口入戶。 閉路電視：有線電視網閉路線入戶。1 消防系統(tǒng)：設有消防自動報警及自動噴淋系統(tǒng)。四、 物業(yè)管理服務建議物業(yè)管理是現(xiàn)代物業(yè)必須配置的軟件部分，特別是 CBD59 / 70商務公寓物業(yè)管理要求更高。本項目物業(yè)管理的運作模式可采取兩種方式：一是開發(fā)商自己組建物業(yè)管理公司，聘請先進物業(yè)管理公司作為顧問公司，推廣時可將顧問公司推出以增加賣點；二是項目物業(yè)管理委托專業(yè)物業(yè)管理公司，可以競標方式選擇物業(yè)管理，通過競標也可增加目標客戶的置業(yè)信心，樹立項目口碑形象。物業(yè)管理公司選擇必須具備規(guī)模性和管理的先進性。我們對物業(yè)公司提出以下要求：具有管理的規(guī)模性，現(xiàn)已管理規(guī)模達到 2050 萬 m2以上的。高的資質等級。公司被評為全國、省、市先進物業(yè)單位，物業(yè)管理口碑好。具有先進的管理模式，人性化的服務標準，高品質的服務規(guī)格。特推薦以下物業(yè)管理公司以作參考：——深國貿物業(yè) ：系深圳最早的物管公司之一，目前在重慶管理的物業(yè)有“流金歲月” “沙龍廣場”等物業(yè)?！搴Ｎ飿I(yè)： 榮獲 ISO9002 國際質量認證，為重慶市著名大型物業(yè)管理公司，目前管理的物業(yè)面積超過 50 萬 m2，其中包括住宅、商場、寫字樓、大型住宅小區(qū)等。我們認為：本項目應尋求一家有實力，管理先進，富有經驗專業(yè)物業(yè)管理公司進行物業(yè)全方位管理。第五章 營銷推廣本章較系統(tǒng)地提出了總體營銷思路、營銷組合、促銷策略及廣告推廣體系。一、 銷售時機選擇一個項目的開發(fā)過程是一個長期的過程，它隨著自身的開發(fā)和房地產市場的發(fā)展規(guī)律不斷地創(chuàng)造賣點，把握銷售時機。本項目的銷售時機要隨項目的開發(fā)進程、商業(yè)裙樓的租售情況，并結合宏觀市場環(huán)境的變化相機而定。61 / 70二、 項目“賣點”整合分析尋求并營造“賣點”才能制定出行之有效的推廣策略，把握取勝方向，以下是項目