【正文】 95 97 95 102 2036 星宇花園 2100 99 102 103 99 99 2060 收益還原法定價(jià)◆ 計(jì)算公式P=A/IP——本項(xiàng)目收益價(jià)格 A——年租金純收益 I——還原利率◆ 計(jì)算結(jié)果收益還原法，其還原利率的確定是一個(gè)慎重的過(guò)程，確定方法是按國(guó)家的貸款利率 %再加上 3%的風(fēng)險(xiǎn)利率。關(guān)于租金的取值，我們參考了金臺(tái)大廈（30元/ ㎡含裝修） 、臺(tái)灣花園（1216 元/㎡） 、昌龍商務(wù)大廈（16 元/㎡） 、福天大廈（20 元/㎡）的租金水平，并考慮空置、維護(hù)成本和稅費(fèi)因素，以16 元/㎡的純租金收益來(lái)計(jì)算，由此所確定的收益價(jià)格為 2169 元/㎡。 綜合分析為保證價(jià)格確定的客觀性，我們給市場(chǎng)比較法確定的比準(zhǔn)價(jià)格賦予 的權(quán)重值，而收益價(jià)格取 的權(quán)重值，計(jì)算出本項(xiàng)目的售價(jià)為 2022 元/㎡。通過(guò)價(jià)格分析，結(jié)合市場(chǎng)走勢(shì)和貫切謹(jǐn)慎性原則，我們建議本項(xiàng)目的價(jià)格可以確定為：均價(jià)為2022 元/ m 2。提示：真正的價(jià)位體系制定，必須在規(guī)劃設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)等完成之后并針對(duì)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)變化具體情況才能最后確立，以上只是價(jià)格體系的初步輪廓。五、 付款方式定位付款方式的設(shè)計(jì)旨在最大程度地調(diào)動(dòng)購(gòu)買(mǎi)者和擴(kuò)大購(gòu)買(mǎi)者層面，為體現(xiàn)“輕松入住”的特點(diǎn)，建議采取靈活的資金轉(zhuǎn)化方式，使付款方式成為本項(xiàng)目一大賣(mài)點(diǎn)，具體付款方式我司將在銷(xiāo)售執(zhí)行報(bào)告予以詳細(xì)說(shuō)明。47 / 70第四章 規(guī)劃建議做什么樣的產(chǎn)品？才能符合目標(biāo)客戶群體，是本項(xiàng)目必須回答的問(wèn)題。本章根據(jù)前述對(duì)市場(chǎng)的分析研判，提出了項(xiàng)目的建筑規(guī)劃，戶型配比等構(gòu)想和建議。一、 項(xiàng)目規(guī)劃構(gòu)想的依據(jù)及指導(dǎo)思想（一） 規(guī)劃依據(jù) 本案的市場(chǎng)研究結(jié)論。政府對(duì)該地塊的規(guī)劃及約束。該地塊的地質(zhì)初步勘察。地塊的地形條件。（二） 指導(dǎo)思想 注重大區(qū)域市場(chǎng)需求。關(guān)注產(chǎn)品生態(tài)環(huán)保。突出產(chǎn)品規(guī)劃創(chuàng)新。強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。（三） 總體規(guī)劃應(yīng)考慮的原則 最大使用效率原則。最大經(jīng)濟(jì)效益原則。最低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)原則。最完美形象的原則（在上述前提下） 。二、 建筑產(chǎn)品規(guī)劃建議（一） 總體規(guī)劃 方案一 ：由 2 幢 25 層高層構(gòu)成，布置在臨南坪北路主干道一側(cè)，為雙塔樓，即北端、南端各一幢，南北兩樓在空中用天橋有機(jī)的連接。這樣布置我們主要基于以下幾方面考慮。49 / 70在上述前提下在上述前提下在上述前提下◆布局對(duì)稱(chēng)、合理，充分考慮了利用周邊建筑和景觀因素以及天際線的呼應(yīng)，大樓氣勢(shì)恢弘，定能成為區(qū)域標(biāo)志性建筑。◆塔樓投影為方正平面，對(duì)產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)較為有利，可使總建筑面積利用達(dá)到極值。◆有利于本項(xiàng)目現(xiàn)代建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)的最佳效果發(fā)揮?！籼鞓虻睦媒ㄗh在 18 層左右，長(zhǎng)度控制在 30 米左右，需專(zhuān)業(yè)論證。此天橋主要以觀景為主題，同時(shí)，也可作消防、安全人流疏散通道；用空中景觀天橋?qū)⒛媳彼怯袡C(jī)的連接，在重慶乃至于西部都具有唯一性，既體現(xiàn)了現(xiàn)代建筑風(fēng)格流派，也可增添重慶城市景觀。另外，建議將會(huì)所，樓宇中心控制室建立在天橋南北樓層面上?！魞勺窍鄬?duì)獨(dú)立，產(chǎn)品戶型的采光、通風(fēng)較好?！舸朔桨附ㄔO(shè)難度較大，可能出現(xiàn)成本較高現(xiàn)象。方案二： 由 2 幢 25 層高層構(gòu)成，兩座塔樓相錯(cuò)配置在北端，分 A、B 座，主要理由如下：其理由是：◆ 布局在項(xiàng)目裙樓上的東北角，緊湊、合理，同時(shí)也利用了周邊景觀因素以及天際線的呼應(yīng)?！?面積利用較好，特別是裙樓相對(duì)集中，裙樓屋頂生態(tài)花園利用率較高?！?建筑群體集中可顯示氣勢(shì)雄偉，可成為城市標(biāo)志性建筑。◆ 成本相對(duì)較低?！?產(chǎn)品戶型可能出現(xiàn)局部“死角”現(xiàn)象，即采光差、通風(fēng)不好等。◆ 可能對(duì)裙樓中廳產(chǎn)生影響。綜合上述兩個(gè)方案，根據(jù)我們的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合對(duì)重慶及至西部地區(qū)市場(chǎng)敏感，我們建議取方案一，此方案應(yīng)與設(shè)計(jì)院溝通后，由設(shè)計(jì)院拿出具體設(shè)計(jì)方案。（二） 建筑風(fēng)格 我們認(rèn)為本項(xiàng)目在總體上應(yīng)體現(xiàn)： 現(xiàn)代建筑風(fēng)格要求外墻簡(jiǎn)潔、明快、富有現(xiàn)代時(shí)尚感，講求現(xiàn)51 / 70代流線美，表現(xiàn)出檔次高，既要突出個(gè)性，也要與周邊建筑及景觀照應(yīng)，強(qiáng)調(diào)與城市風(fēng)格有機(jī)聯(lián)系，特別注意相互間天際線的連貫性和韻律性，形成富有時(shí)代特征個(gè)性的空間層次。 前衛(wèi)屋頂造型屋頂部分可進(jìn)行標(biāo)新立異的造型，應(yīng)體現(xiàn)現(xiàn)代建筑風(fēng)格，與大樓有機(jī)的結(jié)合，屋頂造型主題可以企業(yè)文化為主題、也可以城市文化為主題等。 外墻色調(diào)由于重慶天空長(zhǎng)年灰暗及酸雨較多，應(yīng)避免采用灰色，建議以冷色（白色或蘭色）為主色，間或以暖色（米黃色或橘黃色）進(jìn)行點(diǎn)綴。參考圖例（三） 戶型建議及配比 戶型比例及面積控制根據(jù)我司對(duì)南岸區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查后發(fā)現(xiàn)：目前南岸區(qū)無(wú)論是城市中心的高層建筑，還是較為偏遠(yuǎn)的多層建筑，大都是以二室二廳雙衛(wèi)和三室二廳雙衛(wèi)戶型為主，其中二室二廳面積為 81120 m2 占到 %，三室二廳雙衛(wèi)面積為 101140 m2 占 %，面積為141160 m2 有 %，而面積在 81100 m2 之間僅占%。戶型面積偏大，目標(biāo)客戶群?jiǎn)我唬a(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象十分嚴(yán)重，多樣化和靈活性則顯得不足，導(dǎo)致相互競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。鑒于熱銷(xiāo)樓盤(pán)（知音閣、恒通云鼎國(guó)際公寓等）的戶型配比，我司認(rèn)為本項(xiàng)目 CBD商務(wù)公寓的套型配比及面積控制應(yīng)尋求差異化，建議如下：戶 型 建筑面積主臥（經(jīng)理室）次臥（經(jīng)理室）兒童房（經(jīng)理室） 客廳開(kāi)間客廳面積（公共辦公區(qū)域）配比一室一廳單衛(wèi) 4060 15 —— —— 18 30%二室二廳雙衛(wèi) 6080 15 10 —— 20 20%80100 18 13 10 28 35%三室二廳雙衛(wèi) 100120 18 15 12 28 8%四室二廳雙衛(wèi) 120140 18 15 13 30 5%躍層(五室三廳雙衛(wèi))150180 20 18 15 40 2% 建筑設(shè)計(jì)提示? 廳室方正，盡量避免異形房。? 動(dòng)靜分區(qū)、干濕分區(qū)、公私分區(qū)、主次分區(qū)、潔污分離。53 / 70? 每戶配有生活陽(yáng)臺(tái)、觀景陽(yáng)臺(tái)、預(yù)留空調(diào)位、洗衣機(jī)位、冰箱位。? 戶與戶之間的安全性和私密性問(wèn)題。? 主要空間均要有采光面，臥室窗建議設(shè)計(jì)為陽(yáng)光窗，觀景陽(yáng)臺(tái)與客廳之間采用落地窗。? 各戶型主臥室應(yīng)布置在公共通道盡頭，且公共通道的長(zhǎng)度不應(yīng)大于寬度的 4 倍。? 建議在處理好上述細(xì)部設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上，將公攤系數(shù)控制在 20%以內(nèi)。（四） 建筑配置的說(shuō)明 關(guān)于空中花園配置說(shuō)明除配置大型屋頂生態(tài)花園外，在每上三層建立一個(gè)小型的空中花園，利于本層業(yè)主小憩休閑時(shí)足不下樓，工作生活繁忙之余，可在家門(mén)前盡享人生樂(lè)趣，也給鄰里間創(chuàng)造一個(gè)至親至善活動(dòng)的交流場(chǎng)所。 關(guān)于入戶大廳配置每幢塔樓入戶大廳按酒店大廳風(fēng)格設(shè)置經(jīng)典別致的入口。高層的入口按大堂風(fēng)格設(shè)計(jì)，大堂風(fēng)格源于酒店概念，但近年來(lái)流行于高層住宅，它會(huì)令買(mǎi)家感覺(jué)身份尊貴，這一細(xì)小設(shè)計(jì)也會(huì)令買(mǎi)家賞心悅目。 電梯配置現(xiàn)有寫(xiě)字樓在設(shè)計(jì)的時(shí)候，或迫于資金壓力，或?yàn)榱斯?jié)約建造成本，或?yàn)榱藴p少公攤面積，將電梯的數(shù)量壓到最小，價(jià)格壓到最低，這樣就造成了日后物業(yè)管理的麻煩和使用上的不便。本來(lái)，硬件上的缺陷還可以用軟件來(lái)彌補(bǔ)，但物業(yè)管理的不精心更加劇了這類(lèi)情況的發(fā)生。這是造成客戶最不滿意的主要原因。所以，建議每棟塔樓配置四部（含一部消防電梯）高速進(jìn)口名牌電梯，內(nèi)置閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)和對(duì)講系統(tǒng)，并進(jìn)行高、低區(qū)域分類(lèi)運(yùn)行管制（分 15F 以下、1630F 和 31F 以上三個(gè)運(yùn)行區(qū)域） 。 車(chē)庫(kù)設(shè)置停車(chē)位少幾乎是所有寫(xiě)字樓都面臨的問(wèn)題。不久的將來(lái)，白領(lǐng)們開(kāi)車(chē)上下班將成為一種時(shí)尚，車(chē)位數(shù)量將成為客戶選擇商務(wù)公寓/寫(xiě)字樓的重要指標(biāo)。從發(fā)展的角度看，建議至少按每套一個(gè)車(chē)位配置。 關(guān)于會(huì)所配置會(huì)所可設(shè)置在天橋?qū)用?，也可在裙樓屋頂花園上55 / 70設(shè)置。會(huì)所按星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)配置，會(huì)所功能為休閑、娛樂(lè)、商務(wù)等于一體，服務(wù)項(xiàng)目高檔茶樓、美容美發(fā)、網(wǎng)吧、水吧、健美中心、商務(wù)服務(wù)中心、棋牌室、兒童活動(dòng)室、青少年教育室、醫(yī)療保健中心等。 關(guān)于智能化配置客戶對(duì)寬帶網(wǎng)的建設(shè)已投入了相當(dāng)大的興趣，隨著網(wǎng)絡(luò)時(shí)代的來(lái)臨，客戶希望新的商務(wù)公寓/ 寫(xiě)字樓能有寬帶直接上網(wǎng)的服務(wù)和配套設(shè)施。隨著市場(chǎng)的發(fā)展，客戶對(duì)寫(xiě)字樓也提出越來(lái)越高的要求，ＤＤＮ、光纖通訊等已經(jīng)是必備的硬件設(shè)施。一些高科技公司還要求有大型機(jī)房冷卻裝置，對(duì)用電量要求也明顯提高。建議配置：可視對(duì)講及室內(nèi)安防系統(tǒng)監(jiān)視監(jiān)控：訪客先按鍵與保安通話；中央管理機(jī)成像監(jiān)控，確保業(yè)主安全。通訊聯(lián)網(wǎng)：中央管理機(jī)、副管理機(jī)、門(mén)口機(jī)、分機(jī)互聯(lián)通話?？梢暦辣I對(duì)講：與來(lái)客對(duì)話，并可成像確認(rèn)來(lái)客身份，可視對(duì)講機(jī)應(yīng)采用名牌產(chǎn)品。防盜、防爆保安監(jiān)控周界紅外線系統(tǒng)紅外線對(duì)外控測(cè)；事故報(bào)警；大樓出入口攝像監(jiān)控；緊急聲光報(bào)警。所有公共通道、外墻和出入口均設(shè)置電視攝像鏡頭，且圖像經(jīng)中央監(jiān)控室統(tǒng)一處理，立體監(jiān)控整個(gè)大樓，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的保安體系。三表遠(yuǎn)程計(jì)量系統(tǒng)電表、水表、氣表采用 IC 卡智能表。停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)設(shè) IC 卡門(mén)禁智能系統(tǒng)，對(duì)車(chē)輛出入等實(shí)現(xiàn)全方位自動(dòng)管理。可使得停車(chē)場(chǎng)的管理井然有序，業(yè)主泊車(chē)，散客泊車(chē)和游車(chē)過(guò)路均可得到很好的控制和管理。綜合布線系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)通訊功能，方便與外界實(shí)行數(shù)據(jù)通訊；任一信息點(diǎn)可自由連接如計(jì)算機(jī)、打印機(jī)終端、或電話、傳真機(jī)等；實(shí)現(xiàn)快速上網(wǎng)。中央集成信息管理系統(tǒng)各子系統(tǒng)中央集成管理，使系統(tǒng)間互通信息，57 / 70方便工作協(xié)調(diào)、資源共享，實(shí)現(xiàn)集中、高效管理。通訊系統(tǒng)每戶預(yù)留多個(gè)電話接口，寬帶光纖接入戶。消防自動(dòng)報(bào)警、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)每戶設(shè)有報(bào)警器，與監(jiān)控中心連接；火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警、自動(dòng)噴淋、消防栓系統(tǒng)智能聯(lián)網(wǎng)，全面保障居家安全。智能化配置是 CBD 商務(wù)公寓的基本標(biāo)志，有關(guān)智能化系統(tǒng)的具體配置應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的具體情況及成本而設(shè)定，建議由相關(guān)智能化專(zhuān)業(yè)公司設(shè)計(jì)并提供預(yù)算。三、 交房標(biāo)準(zhǔn)建議（一） 公共部分設(shè)施及裝修標(biāo)準(zhǔn) 塔樓外墻：高級(jí)材料配置。 公寓大堂：高級(jí)材料配置。 電梯大堂：高級(jí)材料配置。 中央空調(diào)：名牌產(chǎn)品配置 信報(bào)箱：集中設(shè)置每戶專(zhuān)用啞光不銹鋼報(bào)箱。（二） 商務(wù)公寓（清水房）設(shè)施及裝修標(biāo)準(zhǔn) 墻面：水泥沙漿抹平，白粉打底。 天花：水泥沙漿抹平，白粉打底。 地面：水泥沙漿抹平。 門(mén)：品牌防火防盜門(mén)。 窗：優(yōu)質(zhì)塑鋼窗，品牌產(chǎn)品。 供水：分加壓，二次供水，接入戶。 供電：雙回路供電，每戶專(zhuān)用配電箱、漏電保護(hù)裝置。 供氣：自動(dòng)抄表系統(tǒng)和煤氣泄漏報(bào)警裝置。 通訊：預(yù)留寬帶數(shù)據(jù)接口入戶。 閉路電視：有線電視網(wǎng)閉路線入戶。1 消防系統(tǒng)：設(shè)有消防自動(dòng)報(bào)警及自動(dòng)噴淋系統(tǒng)。四、 物業(yè)管理服務(wù)建議物業(yè)管理是現(xiàn)代物業(yè)必須配置的軟件部分，特別是 CBD59 / 70商務(wù)公寓物業(yè)管理要求更高。本項(xiàng)目物業(yè)管理的運(yùn)作模式可采取兩種方式：一是開(kāi)發(fā)商自己組建物業(yè)管理公司，聘請(qǐng)先進(jìn)物業(yè)管理公司作為顧問(wèn)公司，推廣時(shí)可將顧問(wèn)公司推出以增加賣(mài)點(diǎn)；二是項(xiàng)目物業(yè)管理委托專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司，可以競(jìng)標(biāo)方式選擇物業(yè)管理，通過(guò)競(jìng)標(biāo)也可增加目標(biāo)客戶的置業(yè)信心，樹(shù)立項(xiàng)目口碑形象。物業(yè)管理公司選擇必須具備規(guī)模性和管理的先進(jìn)性。我們對(duì)物業(yè)公司提出以下要求：具有管理的規(guī)模性，現(xiàn)已管理規(guī)模達(dá)到 2050 萬(wàn) m2以上的。高的資質(zhì)等級(jí)。公司被評(píng)為全國(guó)、省、市先進(jìn)物業(yè)單位，物業(yè)管理口碑好。具有先進(jìn)的管理模式，人性化的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，高品質(zhì)的服務(wù)規(guī)格。特推薦以下物業(yè)管理公司以作參考：——深國(guó)貿(mào)物業(yè) ：系深圳最早的物管公司之一，目前在重慶管理的物業(yè)有“流金歲月” “沙龍廣場(chǎng)”等物業(yè)?！搴Ｎ飿I(yè)： 榮獲 ISO9002 國(guó)際質(zhì)量認(rèn)證，為重慶市著名大型物業(yè)管理公司，目前管理的物業(yè)面積超過(guò) 50 萬(wàn) m2，其中包括住宅、商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、大型住宅小區(qū)等。我們認(rèn)為：本項(xiàng)目應(yīng)尋求一家有實(shí)力，管理先進(jìn)，富有經(jīng)驗(yàn)專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)全方位管理。第五章 營(yíng)銷(xiāo)推廣本章較系統(tǒng)地提出了總體營(yíng)銷(xiāo)思路、營(yíng)銷(xiāo)組合、促銷(xiāo)策略及廣告推廣體系。一、 銷(xiāo)售時(shí)機(jī)選擇一個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，它隨著自身的開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)律不斷地創(chuàng)造賣(mài)點(diǎn)，把握銷(xiāo)售時(shí)機(jī)。本項(xiàng)目的銷(xiāo)售時(shí)機(jī)要隨項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)程、商業(yè)裙樓的租售情況，并結(jié)合宏觀市場(chǎng)環(huán)境的變化相機(jī)而定。61 / 70二、 項(xiàng)目“賣(mài)點(diǎn)”整合分析尋求并營(yíng)造“賣(mài)點(diǎn)”才能制定出行之有效的推廣策略，把握取勝方向，以下是項(xiàng)目