【正文】 也是當初鎮(zhèn)江義烏小商品城打折、促銷等等活動無法持續(xù)進行的主要原因。其次，只租不售模式由開發(fā)商自己進行市場培育，營造商業(yè)氛圍并承擔經(jīng)營風險，通過持續(xù)有效的經(jīng)營管理提升商業(yè)價值，在具體操作方式上，租賃模式又可以氛圍整體出租、分層或分片出租、零散出租等形式，也有與商業(yè)企業(yè)刑場戰(zhàn)略聯(lián)盟，構成聯(lián)營形式。在鎮(zhèn)江此類主要有鎮(zhèn)江商業(yè)城、鎮(zhèn)江八佰伴等百貨商城為主。再次，不售不租模式是指一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商對旗下的商業(yè)物業(yè)不出售也不出租，采取自主經(jīng)營模式，介入百貨、超市、家居等零售行業(yè)。開發(fā)商自主經(jīng)營，既是所有者，也是經(jīng)營者，在商業(yè)經(jīng)營中具有一定的優(yōu)勢。但是對于開發(fā)企業(yè)要求較高，目前鎮(zhèn)江僅益華廣場采取該模式，但也并不是完全自主經(jīng)營。最后，租售結合模式，指的是租一部分售一部分，開發(fā)商往往將物業(yè)的一部分租給主力店，再銷售一小部分商鋪。該模式中，開發(fā)商掌握大部分產(chǎn)權，出售只是小部分，往往將高樓層整體出租給品牌商家，以品牌商家為商場經(jīng)營的主題，發(fā)揮品牌效應，將低樓層分割后出售，即“主力店+輔營區(qū)”的模式，通過主力店品牌商家的進駐提升輔營區(qū)的銷售價值。是目前鎮(zhèn)江大部分在售商業(yè)所采取的主要經(jīng)營模式，如鎮(zhèn)江萬達廣場、九潤商業(yè)廣場、鎮(zhèn)江東方偉業(yè)廣場、常發(fā)廣場等等均采取該經(jīng)營模式。八、鎮(zhèn)江商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展總結216。 商業(yè)格局分析丁卯新區(qū)是近幾年鎮(zhèn)江市區(qū)的重點發(fā)展區(qū)域，其商業(yè)規(guī)劃中主要以五大專業(yè)市場支撐，分別鎮(zhèn)江食品商城、鎮(zhèn)江義務小商品城、鎮(zhèn)江亞太廣場、鎮(zhèn)江億都家居建材城、星寶汽配城五大市場。這五大市場都是專業(yè)類大型市場，并非時下集購物、休閑、商務、娛樂等為一體的城市綜合體。丁卯五大市場的開發(fā)和運營大部分為浙商投資，主要集中了家居建材、五金電器、燈飾燈具、食品批發(fā)、義烏小商品以及汽車配件等業(yè)態(tài)，經(jīng)營模式以低價格的批發(fā)主線為主，雖然經(jīng)營業(yè)態(tài)相對單一，但是同一業(yè)態(tài)品種繁多，形成了同一業(yè)態(tài)從低檔到高檔的需求梯度，成為鎮(zhèn)江的專業(yè)市場集群。而京口和潤州片區(qū)形成了鎮(zhèn)江主要購物中心，該片區(qū)商業(yè)以百貨商場、購物中心、城市綜合體、一站式Shopping Mall等等形式為主，配合商務辦公設施，形成鎮(zhèn)江未來的商務金融中心。此外，丹徒和大港片區(qū)商業(yè)發(fā)展較緩慢，丹徒片區(qū)主要是未來居住集群區(qū)域，該片區(qū)主要以社區(qū)商業(yè)為主，配合少量購物中心項目。而大港片區(qū)商業(yè)項目相對匱乏，基本沒有任何大型商業(yè)項目，目前僅益華廣場進駐，該片區(qū)為鎮(zhèn)江工業(yè)密集區(qū)，未來具有一定的發(fā)展?jié)摿Γ壳吧虡I(yè)價值仍未顯現(xiàn)。216。 其他因素鎮(zhèn)江商業(yè)在近15年時間內(nèi)發(fā)展緩慢，而在近3年時間呈現(xiàn)爆發(fā)式增長，尤其京口和潤州片區(qū)，新增項目達到29個，快速的擴張帶來各個項目之間消費群體的爭奪。鎮(zhèn)江全市近300萬人口，但是人口增長速度緩慢，平均每年人口增長近5萬人左右，雖然鎮(zhèn)江消費水平逐年提高，但是大部分新增項目還在籌建階段，尚未開業(yè)，開業(yè)之后經(jīng)營狀況尚屬未知。而快速擴張造成了鎮(zhèn)江商業(yè)地產(chǎn)一片大好的假象，也引發(fā)鎮(zhèn)江商業(yè)地產(chǎn)的投資熱潮，形成目前供不應求的投資局面。但是長遠來看，丁卯新區(qū)五大市場由于是專業(yè)市場，培育期較長，眼下很難判斷未來的經(jīng)營狀況。而京口片區(qū)和潤州片區(qū)新建商業(yè)項目形成了扎堆現(xiàn)象，如青年廣場附近集聚了九潤商業(yè)廣場、旭輝時代城、958廣場等項目，黃山附近集聚了鎮(zhèn)江萬達廣場、中浩國際廣場、國信宜和、常發(fā)廣場、火車站南廣場潮流干線等項目，大市口在建的有蘇寧廣場、大市口名品街等，同時還有鎮(zhèn)江商業(yè)城、八佰伴、第一樓街等開業(yè)項目。這些項目的扎堆對于各個商業(yè)項目的定位和招商提出了考驗，同類商業(yè)項目的競爭不可避免，因此鎮(zhèn)江商業(yè)地產(chǎn)未來能否合理發(fā)展還是未知數(shù)。九、鎮(zhèn)江商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢分析216。 規(guī)劃因素未來鎮(zhèn)江北部濱水區(qū)將規(guī)劃城以生態(tài)旅游為主的產(chǎn)業(yè)集群，西部將以生活居住區(qū)域為主，東部主要以產(chǎn)業(yè)工業(yè)發(fā)展為主。由此可以看出，未來鎮(zhèn)江將形成以京口、潤州為核心的北部購物中心消費區(qū)域，建議城市綜合體、購物中心等等形態(tài)為主。西部將以生活配套、社區(qū)消費等生活配套商業(yè)為主，東部將主要是商貿(mào)洽談、商務辦公等商貿(mào)商務商業(yè)為主。216。 土地因素目前鎮(zhèn)江拆遷工程加快，但是涉及到市中心區(qū)域的較少，京口片區(qū)和潤州片區(qū)可出讓土地已經(jīng)不多，商業(yè)項目更加稀少，而目前鎮(zhèn)江大部分商業(yè)項目基本落成，第二商圈規(guī)模也基本成型。無論從規(guī)劃或者土地存量來說，短期內(nèi)不太可能再在市中心區(qū)域出讓商業(yè)地塊。相反，丹徒片區(qū)和大港片區(qū)存量土地較多，商業(yè)項目稀少，尤其丹徒片區(qū)作為未來鎮(zhèn)江居住密集區(qū)域，商業(yè)項目還具有一定的發(fā)展?jié)摿?。因此，未來大港片區(qū)和丹徒片區(qū)可能會有商業(yè)用地出讓。216。 產(chǎn)品定位當前，鎮(zhèn)江新建的商業(yè)地產(chǎn)主要是以丁卯五大市場為首的專業(yè)市場、以萬達廣場為首城市綜合體項目、以大潤發(fā)為主的商業(yè)賣場等。而目前特色商業(yè)街僅僅只有西津渡和我家山水龍吟坊，而隨著未來濱水區(qū)規(guī)劃，特色商業(yè)街將是一大發(fā)展趨勢。主要將集中于濱江沿線和輻射內(nèi)區(qū)域。鎮(zhèn)江目前缺少特色餐飲街、特色商品一條街、休閑娛樂一體的中高消費商業(yè)街。216。 市場需求從目前鎮(zhèn)江在建和已運營的商業(yè)項目來看，以購物中心、城市綜合體、百貨商城等為主的商業(yè)項目基本達到需求飽和，目前在營的高端項目較少，僅八佰伴和所謂的鎮(zhèn)江商業(yè)城二店，但是高端品牌仍然匱乏，相信隨著國信宜和純高端業(yè)態(tài)開業(yè)后將有所改變。中低端商業(yè)在鎮(zhèn)江東方偉業(yè)廣場、九潤商業(yè)廣場等項目開業(yè)后，也基本飽和。而以萬達廣場為首的中高端項目也陸續(xù)填補市場空白。從各個商業(yè)集群所占區(qū)域來說，基本覆蓋了京口片區(qū)、潤州片區(qū)、丁卯片區(qū)，目前除丹徒和大港之外，其他片區(qū)商業(yè)項目基本能滿足市民需求。但是對于特色餐飲、休閑娛樂一條街等形式的商業(yè)項目仍然具有較高需求，這也是未來鎮(zhèn)江商業(yè)發(fā)展的一個趨勢。十、資料一覽見附件42 / 42