某地產項目財務分析報告-資料下載頁
2025-08-01 22:30本頁面
【正文】 率＝BEP/銷售面積＝％本項目盈虧平衡點的銷售率為 ％，等同于于行業(yè)基準水平，開發(fā)風險較小。2）靜態(tài)計算由于房地產商品的特殊性，不可能使產量等于銷售量，所以此處考慮了靜態(tài)盈虧平衡方法。不考慮建設過程，在項目竣工后以一定銷售面積的銷售收入可達到總投資時的面積百分比來表示盈虧平衡點。 總成本費用銷售率的平衡點= 銷售收入—營業(yè)稅及附加 = /（1—%） = %此方法表明，當項目銷售 ％時凈銷售收入剛好與投資持平，余下的 ％面積為本項目稅前利潤部分。15 / 24即：110946％3280＝5328 萬元為項目稅前利潤。為了更客觀的評價項目自身的抗風險能力，本次報告僅對融資前指標進行敏感度分析。影響本項目財務效益的主要不確定因素為開發(fā)面積、開發(fā)成本和容積率。根據市場預測和長期從事不動產開發(fā)所做項目多年積累的經驗得知：開發(fā)成本中最有可能發(fā)生波動的是建安工程費。1）單因素敏感性分析下表是當銷售收入和總投資分別按以下比例變動時,財務內部收益率 FIRR（季度）的變化。銷售收入變化稅前 IRR10% % % % %10% % % % % %5% % % % % %0 % % % % %5% % % % % %投資變化10% % % % % %16 / 24敏 感 性 分 析 圖5%3%0%3%5%8%10%10% 5% 0% 5% 10%敏 感 性 因 素 變 化內部收益率投 資 不 變 ， 售 價 變 化售 價 不 變 ， 投 資 變 化基 準 收 益 率通過以上分析圖表可以看出：? 當總投資增加時，內部收益率隨之降低，顯線性關系，其指標影響較大，非常敏感，反之則升高。當投資增加10％時，內部收益率為％，仍大于設定的季度收益率2％，抗風險性很強；? 當銷售收入增加時，內部收益率隨之升高，顯線性關系，其指標影響較大，非常敏感，反之則降低。當售價降低10％時，內部收益率％，仍大于設定的基準收益率，抗風險性很強；? 從單因素敏感性分析中得出：該項目抗風險性很強。2）雙因素敏感性分析17 / 24雙 因 素 敏 感 性 分 析5%3%0%3%5%8%10%13%15%11% 8% 5% 2% 1% 4% 7% 10%收 入 變 化內部收益率IRR10% 5% 05% 10% 基 準 收 益 率從雙因素敏感性分析中得出：? 當銷售收入減少 5％且建設投資增加 5％時，內部收益率為 ％，曲線位于基準收益率上方，大于基準收益率，抗風險性很強；? 其余雙因素在設定范圍內同時變化時的內部收益率曲線均位于基準收益率曲線上方，表明內部收益率大于基準收益率。綜合上述，本測算研究的結論是：根據本部分投資、收益及風險模擬測算和評估，項目開發(fā)是可行的。附件一：投資估算表附件二：銷售進度與收入表注：因車位銷售速度較慢，所以保守按 40％可銷售，8 萬一個車位計算收入。20 / 24附件三：全投資現金流量表附件四：資金來源與運作表21 / 24附件五：自有資金現金流量表22 / 24附件六：損益表23 / 24
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