【正文】 項目基本情況位于北京東部地區(qū)，坐擁國家 5A級景區(qū)以及配套，低密度別墅社區(qū)大運(yùn)河孔雀城項目基本信息物業(yè)類別 別墅、洋房開發(fā)商 廊分房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目地址 河北香河天下第一城正對面物業(yè)公司 廊坊市幸?；鶚I(yè)物業(yè)服務(wù)有限公司占地面積 （平方米） 330046建筑面積 （平方米） 365835綠化率 30%現(xiàn)在價格 （元 /㎡） 洋房： 5861聯(lián)排： 8039容積率 產(chǎn)權(quán)年限 （年） 70總分期 （期） 5開盤時間 2023年 6月 22日車位 花園洋房一戶 1個車位庭院花堡一戶 2個車位物業(yè)費(fèi) （元 /平方米 /月） 洋房： ： 裝修效果 毛坯總套數(shù) （套） 442 產(chǎn)品信息 ——項目規(guī)劃項目分五期規(guī)劃，其中一 ~四期已售完，目前正在進(jìn)行第五期的銷售第五期分為三期銷售，項目現(xiàn)在準(zhǔn)備進(jìn)行 產(chǎn)品信息 ——項目規(guī)劃項目 5期的規(guī)劃采用三縱三組團(tuán)的方式，洋房和類獨(dú)棟產(chǎn)品輔助首推產(chǎn)品 :： 3棟 96套： 174套： 12套 產(chǎn)品信息 ——產(chǎn)品價格項目推出的別墅產(chǎn)品價格以整體項目的價格均價相同注：數(shù)據(jù)來源于大運(yùn)河 13年營銷計劃 產(chǎn)品信息 ——項目建筑風(fēng)格項目采用南加州的建筑風(fēng)格，凸顯陽光、活力，營造了柔和、內(nèi)斂、尊貴的生活氛圍 產(chǎn)品信息 ——產(chǎn)品分析產(chǎn)品線較豐富，臺聯(lián)產(chǎn)品有較大的優(yōu)化與升級，但是產(chǎn)品老舊沒有創(chuàng)新類獨(dú)棟花園產(chǎn)房臺地聯(lián)排大一高層臺地聯(lián)排一直是孔雀系的明星產(chǎn)品，在市場上有很高的認(rèn)知度和影響力。產(chǎn)品空間布局緊湊，送花園，地下室、車庫、車位、露臺、天臺。附加值高。五期產(chǎn)品在前期基礎(chǔ)上進(jìn)行了優(yōu)化、升級。產(chǎn)品面積： 207241平米。花園洋房在四期的基礎(chǔ)上進(jìn)行了優(yōu)化、升級。面積： 88177平米，南北通透，送花園、陽臺、露臺、車位。一梯兩戶。 6+1或 7+1層。位于別墅區(qū)內(nèi)。面積小、總價底，可支付強(qiáng)，享受別墅社區(qū)配套與服務(wù)。類獨(dú)棟是大運(yùn)河孔雀城創(chuàng)新類產(chǎn)品。產(chǎn)品空間布局緊湊，送花園，地下室、車位、露臺。附加值高。 360度采光，挑空設(shè)計，舒適度高。產(chǎn)品面積： 272平米。大一高是大運(yùn)河孔雀城新品，位置在會所南側(cè)，樓下為社區(qū)商業(yè)街，南側(cè)緊臨幼兒園。產(chǎn)品分為平層和躍層兩種。面積小、總價底，可支付強(qiáng)，享受別墅社區(qū)配套與服務(wù)。 產(chǎn)品信息 ——主力產(chǎn)品分析臺地式建筑設(shè)計，高附加值的贈送是此類產(chǎn)品的特色賣點(diǎn) 產(chǎn)品信息 ——項目配套分析生活配套： 5A級配套 ——“ 天下第一城 ” ，華聯(lián)超市，銀行，餐飲、娛樂、郵局教育配套： 侯黃莊中學(xué)、漷縣邊槐莊小學(xué)醫(yī)療配套： 香河縣醫(yī)院、中醫(yī)院、哮喘醫(yī)院其他配套： 高級會所項目西側(cè)還有規(guī)劃的京東第一街，位于平安大街南側(cè)，從而打造集休閑、金融、美食、養(yǎng)生、商貿(mào)、辦公于一體的頂級三產(chǎn)繁榮帶， “ 京東第一街 ” 項目周邊配套匯佳雙語幼兒園項目自身配套配套商業(yè) 產(chǎn)品信息 ——園林風(fēng)格營造荷蘭式、英國式、法國式、意大利式四國風(fēng)格的園林主題景觀，每個主題占地 300—500平米，做到推窗見花園，四季有花開。p英式園林 ——玫瑰花園 +英式花亭p法式園林 ——鳶尾花園 +法式花壇 p意大利式園林 ——雛菊花園 +臺地園林p荷蘭式園林 ——郁金香花園 +荷蘭風(fēng)車 2023年客戶梳理置業(yè)目的 付款方式居住區(qū)域 年齡結(jié)構(gòu) 家庭結(jié)構(gòu)客群居住區(qū)域主要集中在北京東部，占比 64%，主要分布在朝陽、通州、東城?？蛻裟挲g結(jié)構(gòu)主要集中在 2645歲，占比達(dá) 65%。二次及以上置業(yè)客戶占比達(dá) 66% 。首次置業(yè)的客戶達(dá)到 25%注：信息來源于大運(yùn)河 13年營銷計劃 2023年客戶梳理注：信息來源于大運(yùn)河 13年營銷計劃到訪客戶對本項目的主要關(guān)注因素是：優(yōu)惠政策、產(chǎn)品戶型、區(qū)域、交通、項目配套而影響客戶購買原因主要是：總價太高、地段較偏、交通不便、生活配套不全關(guān)注因素 抗性因素 2023年客戶分析2023年客群與 2023年無明顯變化，但隨著項目市場口碑的不斷提升，產(chǎn)品線的豐富，目標(biāo)客群范圍將有所擴(kuò)大客戶分布 以北京東部區(qū)域為主 ：包括國貿(mào)、建國門、朝陽公園、通州等區(qū)域年齡結(jié)構(gòu) 以 2645歲為主家庭結(jié)構(gòu) 以三口之家、三代同堂為主置業(yè)目的 以改善型或養(yǎng)老自住為主 ，部分剛需，少量投資資產(chǎn)結(jié)構(gòu) 中等穩(wěn)定收入人群 \離退休人員，財富有一定的積累，有一定的經(jīng)濟(jì)能力。購買原因 低密社區(qū)、附加值高、宜居環(huán)境、便捷交通、完善的內(nèi)外部配套，成熟的居住氛圍，最主要一點(diǎn)是總價低，可支付性強(qiáng)。注：信息來源于大運(yùn)河 13年營銷計劃 推廣分析大運(yùn)河目前還沒有進(jìn)入強(qiáng)推期，目前僅僅只有短信推廣：短信數(shù)量：每天 20萬短信內(nèi)容：主要以宣傳五期即將入市，以及部分產(chǎn)品信息 對比分析鳳河孔雀城屬于新盤，升值空間大，優(yōu)化性產(chǎn)品大運(yùn)河孔雀城多期開發(fā)，只剩下五期，升值空間較小，產(chǎn)品老舊大運(yùn)： 北京、香河以及北京周邊城市鳳河： 北京、廊坊、天津以及北京周邊城市 鳳河孔雀城鳳河孔雀城鳳河孔雀城鳳河孔雀城鳳河孔雀城大運(yùn)河孔雀城 交通產(chǎn)品目前價格配套建筑風(fēng)格知名度區(qū)域園林客群鳳河孔雀城VS大運(yùn)河： 是京郊代表項目之一鳳河： 是一個純新盤 鳳河孔雀城大運(yùn)： 位于河北香河發(fā)區(qū)，村化嚴(yán)重鳳河： “ 金三角 ” 區(qū)域，工業(yè)開發(fā)區(qū)敗勝永定河： 距東三環(huán) 40分鐘車程鳳河： 高速廊坊出口，距東三環(huán) 30分鐘車程 勝大運(yùn)： 項目已開發(fā)多期，價格已經(jīng)長成，均價 /㎡鳳河： 新盤，首次推出，升值空間大，價格待定 勝大運(yùn)： 目前銷售第五期，產(chǎn)品老舊，以聯(lián)排別墅為主鳳河： 首次推售，產(chǎn)品多樣，更新優(yōu)化，選擇性大 勝鳳河孔雀城大運(yùn)： 5A級別景區(qū)以及香河成熟配套，生活配套缺乏鳳河： 五星級酒店，高爾夫球場以及廊坊成熟配套 勝大運(yùn)： 南加州風(fēng)格，同質(zhì)化太多鳳河： 英倫風(fēng)格，孔雀系市場稀缺 鳳河孔雀城 勝大運(yùn)： 南加州風(fēng)格，老套，沒有品質(zhì)感，工藝感鳳河： 英倫風(fēng)格，更換老去的形象，提升品質(zhì)感 鳳河孔雀城 敗平手 演講完畢，謝謝觀看！