【正文】 劃，及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的不斷完善，區(qū)域樓盤價(jià)格也在不斷上漲，區(qū)域均價(jià)將近4800元/㎡。隨著未來規(guī)劃的逐步實(shí)施，未來高新區(qū)房價(jià)還有上漲的趨勢。 從戶型上來看，區(qū)域由于屬于新區(qū)，流動(dòng)人口比較多，加之區(qū)域工業(yè)基礎(chǔ)比較好，區(qū)域戶型多樣，可以滿足各種需求。 從客源上來看，區(qū)域主要以外來客戶為主，其職業(yè)主要是政府公務(wù)員、國有企業(yè)員工、以及企業(yè)主，區(qū)域客戶相對較為高端，不過也有很多城中村改造項(xiàng)目，滿足區(qū)域的低端消費(fèi)群體的需求，如老鴉莊“城中村”改造項(xiàng)目等 4) 高新區(qū)未來發(fā)展趨勢 178。 張家口市區(qū)處于三面環(huán)山的狹長地帶，30平方公里的舊城區(qū)卻擁擠著45萬人口，超出國家規(guī)定城市人口容量的50%。為解決城市發(fā)展困局，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的《張家口市城市總體規(guī)劃(20002020年)》中提出，該市將向南拓展，城區(qū)面積將擴(kuò)大一倍。 178。 按照這一規(guī)劃，高新區(qū)緊緊抓住這一良機(jī)，積極謀劃打造一座高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃、建設(shè)和管理，以全市中央商務(wù)區(qū)、現(xiàn)代物流樞紐、生態(tài)宜居城區(qū)為定位的現(xiàn)代化新城——“張?jiān)鲁恰薄?178。 隨著康丹CBD商務(wù)中心、新東陽酒店、通泰大酒店等五星級酒店的建成，高新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)一步完善，未來張家口房地產(chǎn)發(fā)展方向會(huì)逐漸向南移，高新區(qū)是未來張家口房地產(chǎn)發(fā)展方向。 小結(jié)區(qū)域房地產(chǎn)主要還是以滿足自主性需求為主，投資性需求略顯不足，區(qū)域需求旺盛，房地產(chǎn)價(jià)格受政策影響較小。未來張家口的住房消費(fèi)潛力巨大，市場迫切需要能引領(lǐng)住房革命的品質(zhì)社區(qū)出現(xiàn)，樹立區(qū)域地產(chǎn)標(biāo)桿產(chǎn)品，以激發(fā)真正消費(fèi)潛能第3節(jié) 、媒體投放分析 廣告投放量綜述 總投放頻次（次） 32總投放金額(萬) 48總投放項(xiàng)目個(gè)數(shù)（個(gè)） 7 本月截止20日張家口市公有7個(gè)項(xiàng)目在報(bào)紙媒體上投放廣告，總投放頻次 32次，頻率居中，本月投放的版面多以整版為主，所以投放總金額較高。 各媒體投放量分布 通過以上統(tǒng)計(jì)可看出張家口晚報(bào)的占有率為85%，投放頻次為27次，遙遙領(lǐng)先于張家口日報(bào)。 各時(shí)間段投放量分析 從上圖可看出，投放頻次有所增加，周二、周四、周五為廣告投放高峰期，而第二周與第四周為本月投放量的活躍周期。 廣告發(fā)布規(guī)格分析 本月的廣告媒體多為整版的形式，其次是半版占10%。而選擇跨版、豎半版、1/3版的異性版面基本沒有。 5． 業(yè)態(tài)類型分析 在所有廣告媒體中，住宅仍占了較大份額，為73%，其次是商業(yè)占27%，其中以維多利亞的見報(bào)率最高。 各樓盤廣告投放具體情況： 項(xiàng)目媒體價(jià)位次數(shù)維多利亞晚報(bào)、日報(bào)240000頭版5次、末版2次、二版2次、日報(bào)5次境門華府晚報(bào)60000頭版1次、末版2次彩虹城晚報(bào)360004次內(nèi)版整九鼎國際晚報(bào)240003次內(nèi)版整昶昊首府晚報(bào)720003次末版整、3次內(nèi)版整奧林新城晚報(bào)240001次頭版半新東亞晚報(bào)240001次頭版半小結(jié)從以上統(tǒng)計(jì)分析可以看出，在現(xiàn)在觀望情緒比較濃厚的狀態(tài)下，各樓盤沒有盲目打“價(jià)格戰(zhàn)”，而是更注重宣傳樓盤的增值點(diǎn)，如戶型、配套、園林等。 正在熱銷期的樓盤每周見報(bào)率約1~2次，其中商業(yè)項(xiàng)目蓄勢待發(fā)，逆市高調(diào)宣傳，使樓市的沉寂有所打破。尤其是“府街庭院”項(xiàng)目，如此高密集的投放起到了較好的宣傳效果，但是版面的千篇一律讓消費(fèi)者在很大程度上會(huì)認(rèn)為該項(xiàng)目缺乏新意。 第四節(jié)、總結(jié)由于受到地理位臵與政治原因影響，張家口房地產(chǎn)發(fā)展一直處于停滯狀態(tài)，近幾年房地產(chǎn)才漸漸進(jìn)入發(fā)展階段，顯然形成了一定的規(guī)模效應(yīng)。 張家口房地產(chǎn)市場發(fā)展較晚，經(jīng)過重點(diǎn)區(qū)域改造階段，受到自身地塊環(huán)境的制約，未來幾年土地放量將集中于高新區(qū)及城市中心邊緣地段，房地產(chǎn)市場的發(fā)展導(dǎo)向?qū)⑾驕\山區(qū)及高新區(qū)發(fā)展； 下表為張家口樓市概述表： 名稱建筑形態(tài)地價(jià)戶型市政配套設(shè)施定位特色未來發(fā)展橋西區(qū)小高層為主，多層高層為輔中中、大戶型為主配套設(shè)施相對全，購物娛樂設(shè)施完善，交通較為便利，道路相對擁擠多以地段為主，利用周邊資源受自身區(qū)域位置、地塊的影響，發(fā)展相對緩慢橋東區(qū)高層為主，小高層為輔高中、大戶型為主配套設(shè)施成熟，發(fā)展最為完善，交通道路方便主打高端城區(qū)概念發(fā)展快速，較為成熟高新區(qū)高層、小高層為主高中小戶型為主，少量大戶型交通便利，配套設(shè)施較少城市未來發(fā)展趨勢為主未來發(fā)展前景較好從上表可看出：張家口市主城區(qū)面積不大，房地產(chǎn)板塊不多，主要以橋東、橋西和高新區(qū)三大板塊為主；目前多數(shù)樓盤分布在橋西區(qū)，主要項(xiàng)目分部在橋東，不過由于受區(qū)域地形的影響，未來張家口房地產(chǎn)發(fā)展的方向?qū)?huì)向南發(fā)展。第四章 張家口房地產(chǎn)市場總結(jié) 一、政策環(huán)境穩(wěn)定 決策層的調(diào)整將影響政策走勢張家口房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的上升趨勢，一方面有賴于政策環(huán)境的相對穩(wěn)定，使消費(fèi)者的購房理念更為務(wù)實(shí)，減少了外在因素對購房心理的影響；也使開發(fā)企業(yè)判斷市場更為理性，對供應(yīng)節(jié)奏和力度的把握更為準(zhǔn)確、有效。另一方面，也有賴于市場對于政策的預(yù)期和判斷更為客觀，特別是消費(fèi)者對政策環(huán)境愈發(fā)熟悉，對政策環(huán)境出現(xiàn)的變動(dòng)適應(yīng)性更強(qiáng)，從而使消費(fèi)者對市場的預(yù)期和判斷更為全面。張家口市目前不斷加快的城市化進(jìn)程必定給當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場帶來巨大的機(jī)遇。 張家口樓市非鬼城 發(fā)展前景不估計(jì)張家口屬于三線城市，但經(jīng)過認(rèn)真分析和對市場的深度調(diào)查張家口的庫存量遠(yuǎn)沒有那么大，并且在2013年將會(huì)有個(gè)回暖的大趨勢。張家地區(qū)人口約有五百萬人，主城區(qū)人口不到兩百萬，張家口的城鎮(zhèn)化工作仍將會(huì)大力推進(jìn)，同時(shí)，通過了解張家口城市發(fā)展的未來規(guī)劃，將會(huì)有越來越多的人口涌入主城區(qū)。因此，隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，張家口將為房地產(chǎn)行業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。三、張家口房地產(chǎn)市場三足鼎立之勢已經(jīng)形成 張家口房地產(chǎn)市場近幾年呈快速發(fā)展趨勢，有大量陳舊房屋進(jìn)行重建，并請專業(yè)設(shè)計(jì)、策劃機(jī)構(gòu)為新小區(qū)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，產(chǎn)品也以高層中低檔產(chǎn)品為主，很大程度提高了張家口房地產(chǎn)市場的品質(zhì)。 張家口房地產(chǎn)市場主要分為三個(gè)區(qū)域：橋西老城、橋東區(qū)和高新區(qū)。 老城區(qū)居住產(chǎn)品以小高層為主，市場均價(jià)在42004800元/㎡，屬于傳統(tǒng)居住區(qū)，生活配套完善，但城市景觀、形象不佳。典型項(xiàng)目有遠(yuǎn)大盛和苑等，建筑形式以小高層為主，兼有少量高層和多層。 橋東區(qū)以紅旗樓片區(qū)最為典型，紅旗樓片區(qū)為目前張家口市的商業(yè)中心區(qū)，市場均價(jià)在48005500元/㎡，品質(zhì)較好，價(jià)格屬于張家口市最高片區(qū)。典型的項(xiàng)目有容辰莊園等，產(chǎn)品形式以高層為主。 高新區(qū)是市政府及相關(guān)政府部門的新址，周邊區(qū)域市場發(fā)展迅速，行政資源、未來城市配套資源漸趨完善，市場均價(jià)在45004800元/㎡。典型的項(xiàng)目有奧林星城等，產(chǎn)品形式以高層為主，著力體現(xiàn)新區(qū)的新城市形象。 改善性需求或?qū)⒅鲗?dǎo)市場、消費(fèi)者購買力顯著增強(qiáng)張家口房地產(chǎn)市場的主要消費(fèi)群體或?qū)⒁约扔幸惶谆蛞惶滓陨献》浚?jì)劃改善居住條件的改善性消費(fèi)者為主，以沒有房產(chǎn)，計(jì)劃解決基本居住需求的首套房消費(fèi)者為輔。這也是支撐張家口商品房和商品住房成交量出現(xiàn)持續(xù)上升的主要?jiǎng)恿Α? 33 / 3