鳳嶺區(qū)域房地產(chǎn)調(diào)查報告-資料下載頁
2025-08-01 18:50本頁面
【正文】 策略：工地現(xiàn)場戶外廣告牌、報紙廣告、專遞、樓書宣傳。廣告宣傳語：一個窗一個南胡整個銷售情況的小結(jié)：工程進(jìn)度慢，可銷售不多，基本以預(yù)約為主。該項目的優(yōu)劣：優(yōu)——緊鄰公務(wù)員小區(qū)，地理位置好，交通便捷；周邊有成型的小學(xué)、菜市、超市，生活配套相對其他瑯東項目較齊全。劣——工程進(jìn)度慢，8棟高層間距太緊。價格情況：沿街商場均價15000左右，高層住宅起步價2500元/㎡，均價33003500元/㎡客戶群體分析：中小投資客項目同比競爭分析：項目地處瑯東較成熟的公務(wù)員小區(qū)生活圈，生活配套比其他瑯東項目齊全，社區(qū)生活初步成型。但工程進(jìn)度慢，8棟高層只有2棟施工，預(yù)計小區(qū)交付最早也要到2005年下半年。樓盤個案——南湖水景第一排呈輝 綠城畫卷物業(yè)類別：商住混合物業(yè)地址：雙擁路與桂春路交界路售樓熱線：5524185524183價格范圍：項目進(jìn)度：目前剛開始做地基建筑類別：大型商場、高層商務(wù)住宅項目概況周邊環(huán)境開發(fā)商南寧呈輝置業(yè)有限公司、南寧藍(lán)海岸房地產(chǎn)開發(fā)公司 項目位于雙擁路與桂春路口，緊鄰瑯東人民日報社新址，直面南湖南廣場，地理位置、景觀優(yōu)越。周圍分布有高檔寫字樓、酒樓代理商城市年輪（廈門）、南寧縱與橫設(shè)計單位美國TONTSEN建筑設(shè)計事務(wù)所設(shè)計顧問占地面積建筑面積6萬多平米綠化率容積率結(jié)構(gòu)小結(jié)：樓盤的戶型特點(diǎn)及分配：31層高層商務(wù)樓。形象推廣策略：現(xiàn)工地外布置有文化墻，售樓部備有手提袋、專遞和簡單樓書資料。廣告宣傳語： 希望與榮耀整個銷售情況的小結(jié)：未正式開始銷售該項目的優(yōu)劣：優(yōu)——地理位置好，坐擁雙擁路與桂春路交匯路口，交通便捷；北面直對南湖南廣場，景觀優(yōu)越。劣——工程進(jìn)展慢，價格高價格情況：價格未定，類比匯金苑，預(yù)計均價35004000/㎡客戶群體分析：投資客戶、商業(yè)辦公客戶與本項目同比競爭分析：直接面向南湖，湖景優(yōu)勢。地處雙擁路上，交通便捷。但工程進(jìn)度慢，31層建筑現(xiàn)在仍在坐地基；且周邊辦公商住物業(yè)密集，投資風(fēng)險較大。該項目為單體獨(dú)立高層，占地不大，對市場難有大影響。四、鳳嶺區(qū)域樓房地產(chǎn)現(xiàn)狀以及未來走勢定位為生態(tài)居住區(qū)和CLD（中央居住區(qū)）的鳳嶺，向來以優(yōu)美的自然環(huán)境和高尚的純居住區(qū)形象出現(xiàn)，良好的居住環(huán)境，高品質(zhì)的生活狀態(tài)，成為高收入階層安居置業(yè)首選之地。產(chǎn)品從產(chǎn)品上分析，鳳嶺區(qū)域內(nèi)主要以高檔住宅為主，在戶型上以三房和四房居多，三房面積120㎡～160㎡，四房180～250㎡，多為樓中樓，各樓盤有少量兩房。榮和、翡翠園部分產(chǎn)品為別墅。 這一產(chǎn)品符合其目標(biāo)客戶群體需求，高收入階層對產(chǎn)品本身、樓盤社區(qū)規(guī)劃設(shè)計，居住環(huán)境、和產(chǎn)品賦予業(yè)主的額外的身份、地位、象征、榮耀等更為看重，相對而言對價格不太敏感。對于面積較大，總價較高的產(chǎn)品，客戶有足夠的經(jīng)濟(jì)實力消費(fèi)。 從市場銷售的反映上，我們不難看出，以三房為主的戶型最受市場歡迎，四房的大面積的樓中樓，因為總價、面積、和居住習(xí)性的差異，在銷售上有一定的難度?，F(xiàn)房的香榭里，目前所剩尾房，就以樓中樓為主。而市場對100㎡的兩房的需求卻出乎原先的預(yù)料，翡翠園少量的兩房已經(jīng)全部銷售一空，市場供不應(yīng)求。造成此現(xiàn)象的原因，是多方面的，除了市場本身的需求外，還有推廣上的一些策略。以榮和為例，兩房的客戶主要看重北大附中。榮和業(yè)主子女均可上此名校，吸引此類客戶置業(yè)的，主要還是以相對較低的代價，換取子女未來良好的成長環(huán)境。我們認(rèn)為，造成這一現(xiàn)象的另一原因，在于當(dāng)初定位的目標(biāo)客戶群體上。在鳳嶺置業(yè)，是一種身份和實力的象征，把目標(biāo)客戶群體局限在了已經(jīng)事業(yè)有成，積蓄頗豐的成功人士。而目前，社會出現(xiàn)的新新一代，大多具有較高的學(xué)歷、學(xué)識，從事技術(shù)性或?qū)I(yè)性較強(qiáng)的工作，他們崇尚高收入，高消費(fèi)的生活，而積蓄不多。同樣，此類客戶對生活居住環(huán)境有著較高的要求，但是對于面積和總價過高的大戶型卻有心無力，并且此類年輕一代、新新一代更崇尚“飄”的生活方式，對于“安家”還未有定論。面積、總價較低的兩房，對于他們來說，卻不失為一種合適的選擇，自居、投資兩相宜。從市場的發(fā)展來看，根據(jù)發(fā)達(dá)國家歷史經(jīng)驗，當(dāng)房地產(chǎn)處于市場化的初期，市場的購買力強(qiáng)盛，作為實際需求和存量需求，120㎡以上的大面積戶型是市場消化量最多的，但市場成熟后，需求回歸理性，60～80㎡和80～100㎡實用的面積戶型就會成為市場主流。鳳嶺大盤云集，開發(fā)周期較長，而且整個鳳嶺區(qū)域的開發(fā)時間要晚于房地產(chǎn)市場的啟動的時間，今后很有可能在開發(fā)的周期內(nèi)，在一定層度上與理性需求的60～100㎡戶型形成一個交集，并且加上市場本身的一定量的需求量，我們認(rèn)為，兩房的市場尚未真正挖掘，還存在相當(dāng)大的需求量。價格 綜觀鳳嶺區(qū)域內(nèi)的幾個典型、有代表性的樓盤，目前普通價位在3100元/㎡～3500元/㎡之間，均價維持在3300元/㎡左右，觀景洋房則要高達(dá)4000～4500元/㎡， 根據(jù)歷史資料，各盤在2002年底，2003年初入市價格在2800元/㎡左右，在不到兩年的時間里升值了500元，年均漲幅為18％左右，低于南寧市房價平均漲幅。從絕對的上升額度和相對漲幅程度來看，在南寧并算不上太高。這一局面，跟當(dāng)初開發(fā)本區(qū)域，入市造勢有關(guān)。當(dāng)初開發(fā)鳳嶺，就以“埌東后花園”自居，優(yōu)美的人居環(huán)境與自然景色，在區(qū)域和樓盤上規(guī)劃設(shè)計上率先采用最新的理念，等等這一切，都造成入市的較高價格。整個區(qū)域房價一直都處于南寧市的前沿，都在引導(dǎo)著南寧樓價的前進(jìn)。南寧沒有真正意義上的CBD，埌東新區(qū)因為承載了行政、金融中心的轉(zhuǎn)移，高樓林立，形成了所謂中央商務(wù)區(qū)，商務(wù)氣氛濃郁。南博會的召開，對寫字辦公樓的需求在未來的幾年內(nèi)將會有較大的增長，以商務(wù)為主的埌東區(qū)域在未來房產(chǎn)的增值和受益上，將直接借助南博會，還將有相當(dāng)?shù)脑鲋悼臻g。反觀鳳嶺，作為純住宅區(qū)，商務(wù)氣息不濃，近期內(nèi)南博會對區(qū)域的影響有限，政策利好消息不多，作為純居住區(qū)房價最高的區(qū)域，只能依靠南寧市國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場穩(wěn)步前進(jìn)，城市房價的整體提升來拉動，房產(chǎn)快速升值缺乏后勁。消費(fèi)群體南寧的CLD，居住生態(tài)區(qū)，鳳嶺，以其高高在上的姿態(tài)面向其特定的目標(biāo)消費(fèi)群體。面向高收入階層，事業(yè)有成人士，各高層領(lǐng)導(dǎo)、公務(wù)員、私企老板、技術(shù)骨干、專業(yè)人士，區(qū)內(nèi)各行業(yè)中產(chǎn)階層構(gòu)成消費(fèi)的主體。消費(fèi)群體定位較高，整體目標(biāo)市場容量有限，盡快擴(kuò)展新生客戶群，闊寬目標(biāo)客戶階層，是今后的一個重要推廣方向。面向新一代新新人群，降低入市門檻；以南博會為契機(jī)，憑借鳳嶺區(qū)域樓盤的高素質(zhì)，拓展外銷市場的能力，屆時鳳嶺大盤塑造成為南寧房地產(chǎn)外銷市場的先鋒，不失為鳳嶺區(qū)域?qū)戆l(fā)展的一個可行方向。五、另眼看鳳嶺榮和事件對區(qū)域的影響從上海、廣州房價下跌看南寧房地產(chǎn)市場走向，鳳嶺在南寧房地產(chǎn)中的新格局以房產(chǎn)投資為導(dǎo)向的市場，面對真正的市場需求，未來的路在哪？鳳嶺的高價位能維持多久？以南博會為推動的房產(chǎn)業(yè)，面對未知的成敗命運(yùn)，南寧房地產(chǎn)又將何去何從？鳳嶺呢？31 / 3
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