【正文】 采用中空玻璃斷熱型鋁合金平開窗，氣密性不應(yīng)低于《建筑外窗氣密性解分級及其檢測方法》( GB7017)的規(guī)定的4級。外墻保溫措施: 用聚苯板外掛，也可以用保溫砂漿，具體根據(jù)設(shè)計圖紙確定?！　〗ㄖ獯翱刹捎弥锌针p玻窗，以達到保溫節(jié)能的效果?！　τ诠┡到y(tǒng)采用如下措施:　　(1)散熱器宜明裝，外表面刷非金屬性涂料，使熱量充分散發(fā)出來?！　?2)供暖管網(wǎng)采用地溝敷設(shè)，凡敷設(shè)在地溝內(nèi)，供暖管道應(yīng)做保溫，保溫采用礦棉管殼外包玻璃絲布護殼，以減少熱量損失?！　?3)供暖系統(tǒng)的供回水分支管路上，設(shè)置水力平衡裝置，入口處設(shè)置熱計量裝置，嚴格控制熱量分配?！　?4) 戶內(nèi)采暖系統(tǒng)按分戶熱表計量，分室控制溫度重新設(shè)計施工，每單元在樓梯間設(shè)總立管，為異程下分式。為盡量減少對住戶室內(nèi)裝修的破壞，戶內(nèi)系統(tǒng)采用單管串聯(lián)加跨越管，在每組散熱器的跨越管上均設(shè)恒溫閥，由用戶設(shè)定室內(nèi)溫度后自行進行水力調(diào)節(jié)。每戶的入口設(shè)鎖閉調(diào)節(jié)閥和熱量計，散熱器上加設(shè)遠程抄表系統(tǒng)，以達到分戶管理和計量收費的要求。每單元的供暖管起端設(shè)流量調(diào)節(jié)閥進行水力調(diào)節(jié)。每棟樓的采暖入口設(shè)熱量表和流量調(diào)節(jié)閥?！　τ诠╇娤到y(tǒng)采用如下措施　　(1)照明設(shè)備的節(jié)能:適當增加照明分支回路，增設(shè)照明開關(guān)，采用分區(qū)控制方式，以減少不必要的照明，照明電源線路采用三相四線制，以減少壓力損失，設(shè)計盡量使三相負荷平衡，照明燈具采用外鎮(zhèn)流器節(jié)能燈，避免使用大功率白熾燈?！　?2)低壓電器的選型為DZDWAE、AH型。　　(3)設(shè)備機泵用電機選擇節(jié)能型，可降低能耗10%以上?！　?4)照明負荷功率因數(shù)采用分散補償?！　?5)供電系統(tǒng)均采用合理的輸送工藝，盡可能降低途中損耗。充分利用自然條件，白天各主要房間及大面積場所利用自然通風和自然采光，采用高效節(jié)能燈并組合分區(qū)控制，在建筑物走道及樓梯間、衛(wèi)生間采用聲控開關(guān)，以達到節(jié)約用電的效果。　　設(shè)備部分選擇節(jié)能產(chǎn)品　　第十章 投資估算與資金籌措　　　　本估算按照國家的方針、政策和有關(guān)規(guī)定，針對工程建設(shè)內(nèi)容，認真分析影響投資的各種因素。依據(jù)建設(shè)內(nèi)容、結(jié)構(gòu)特征、功能、用途等不同情況，選用合理的指標、價格體系，以動態(tài)的形式進行投資分析，使投資估算比較準確地反映建設(shè)實際費用，提高估算的科學性、合理性、準確性?！　?編制依據(jù)　　1．《XX省建筑工程投資估算指標》( 2003年)　　2．《XX省建設(shè)工程其他費用標準》( 2009年)　　3.《工程勘察設(shè)計收費標準》( 2002年)　　4.《XX省建筑安裝工程概算定額》(2003)　　5.《XX省建設(shè)工程費用定額》( 2005年)　　6.《建設(shè)工程造價管理信息》(2009)　　7.《呂梁市工程建設(shè)標準定額信息》(20095)　　《建筑安裝工程概算調(diào)整系數(shù)及有關(guān)問題的通知》(晉建標定字(2005)12號)　　9.《關(guān)于調(diào)整XX省建設(shè)工程計價依據(jù)中入工單價的通知》(晉建標字[2007] 54號　　　　　　施工建設(shè)費用本項目開發(fā)建設(shè)投資包括前期工程費用、建筑安裝工程費用、管理費用、銷售費用、開發(fā)期稅費、其他費用、不可預(yù)見費等?！　￠_發(fā)成本估算　　（1）前期費：含場地平整、地勘、規(guī)劃、報建等（主要是城市配套費及新材料費）約60萬元?！　。?）建安工程費，主體樓按每平米1200元計，為1200元/?40000?=4800萬元；　?。?）勘察設(shè)計費：?！　。?）監(jiān)理費：。　?。?）配套費用：含道路、廣場、綠化、管道煤氣、供熱，有線電視、電話、寬帶、自來水接口費及配電設(shè)施，社區(qū)管理及服務(wù)配套設(shè)施等約200萬元?！　。?）不可預(yù)見費：按前面（15）項之和（5317萬元）的8%計取。　　開發(fā)費用估算　?。?）管理費用取以上（15）項之和的1%　　（2）銷售費用：取銷售收入（8000萬元）的1%為80萬元　?。?）應(yīng)扣減的各種稅費：a、%，8000%=448萬元。b、土地增值稅8000%=120萬元。合568萬元?！　　　￠_發(fā)建設(shè)投資估算表序號項目費用（萬元）備注1前期工程費60　2勘察設(shè)計費　3監(jiān)理費　4建筑安裝工程費用4800　5配套費用200　6不可預(yù)見費　7銷售費用80　8管理費用　9開發(fā)期稅費營業(yè)稅及附加448　10土地增值稅120　　合 計　　　　　。由項目單位自籌解決。　　　　本項目進行經(jīng)濟效益分析評價的主要依據(jù)是國家發(fā)改委，建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》，參照我國新的財會制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況，來計算項目的經(jīng)濟效益?！　　　№椖吭O(shè)計規(guī)?！　№椖靠偨ㄖ娣e40000平方米，提供住宅340戶?！　№椖坑嬎闫凇　「鶕?jù)項目實際情況，確定計算期3年，其中建設(shè)期2年，經(jīng)營期1年。　　項目總資金構(gòu)成　　，由建設(shè)資金構(gòu)成?！　　　〕杀举M用估算　　，全部形成成本費用。運營費用中其它管理費用按建設(shè)投資中（15）項之和的1%，銷售費用按銷售收入的1%計取為80萬元。也形成成本費用?！　′N售收入、經(jīng)營稅金及附加、土地增值稅　　依據(jù)**縣房地產(chǎn)市場的實際情況和發(fā)展趨勢，確定銷售價格。住宅:40000?，價位：2000元/?，收入8000萬元。　　銷售稅金包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加，%?！　?計征?！　∷枚?、盈余公積金　　本項目所得稅按25%計?！　∷枚惡筇崛∮喙e金10%?！　∝攧?wù)損益狀況詳見附表2　　　　投資利潤率=100%=%　　投資利稅率=100%=%　　項目損益狀況詳見附表2　　損 益 表　　附表2 單位：平方米、元、萬元序 號項 目合 計建設(shè)、經(jīng)營期（萬元）1銷售收入　80002總成本費用　3經(jīng)營稅金及附加　5684利潤總額　5所得稅　6稅后利潤　7盈余公積金　8可分配利潤　14349投資利潤率　%10投資利稅率　%　　本項目以上評價指標同房地產(chǎn)行業(yè)相應(yīng)指標比較可以接受，故項目從財務(wù)上看是可行的?！　〉谑徽?項目主要風險及其防范措施　　　　為了確保風險分析的質(zhì)量，有必要對擬建項目投資過程中可能存在的風險因素進行科學的分析，使投資決策者能更好地把握風險的本質(zhì)和變化規(guī)律，從而采取相應(yīng)的措施或?qū)Σ邅頊p少風險損失?！　∽匀伙L險　　自然風險是指由于自然因素的不確定性對房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程和經(jīng)營過程造成的影響，以及對房地產(chǎn)商品產(chǎn)生直接破壞，從而對房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者造成經(jīng)濟上的損失。自然風險因素主要包括：火災(zāi)風險、風暴風險、洪水風險、雪災(zāi)風險、氣溫風險?！　≌唢L險　　政策風險是指由于政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場中商品交換者與經(jīng)營者帶來各種不同形式的經(jīng)濟損失。政府的政策對房地產(chǎn)的影響是全局性的，因而，由于政策的變化而帶來的風險將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大的影響。所以，應(yīng)該密切關(guān)注房地產(chǎn)政策的變化趨勢，以便及時處理由此而引發(fā)的風險。政策風險因素又可分為以下幾類：政治環(huán)境風險、經(jīng)濟體制改革風險、土地使用制度改革風險、住房制度改革風險、金融政策改革風險、環(huán)保政策變化風險、建筑安全條例變化風險、審批手續(xù)過程風險、法律風險?！　〗?jīng)濟風險　　經(jīng)濟風險因國民經(jīng)濟狀況變化風素主要是指一系列與經(jīng)濟環(huán)境和經(jīng)濟發(fā)展有關(guān)的不確定因素。包括：市場供求風險、財務(wù)風險、地價風險、融資風險、管理風險、工程招投標風險、國民經(jīng)濟狀況變化風險?！　〖夹g(shù)風險　　房地產(chǎn)技術(shù)風險是指由于科學技術(shù)的進步、技術(shù)結(jié)構(gòu)以及相關(guān)變量的變動給房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者可能帶來的損失。包括：建筑材料改變和更新的風險、建筑施工技術(shù)和工藝革新的風險、建筑設(shè)計變動或計算失誤的風險、設(shè)備故障或損壞的風險、建筑生產(chǎn)力因素短缺風險、施工事故風險、市場供求風險?！　∩鐣L險　　社會風險因素主要是指由于人文社會環(huán)境因素的變化對房地產(chǎn)市場的影響，從而給從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和經(jīng)營的投資者帶來損失的可能性。房地產(chǎn)市場的社會風險因素主要有城市規(guī)劃風險、區(qū)域發(fā)展風險、公眾干預(yù)風險、住客干預(yù)風險、治安風險?！　?nèi)部決策和管理風險　　內(nèi)部決策和管理風險是指由于開發(fā)商策劃失誤、決策失誤或經(jīng)營管理不善導致預(yù)期的收入水平不能夠?qū)崿F(xiàn)，包括投資方式、地點、類型風險選擇、人、財、物組織管理風險等。　　　　及早地發(fā)現(xiàn)或預(yù)測到這些風險并能及時地采取有效的措施，化解或緩和、減輕、控制這些風險。房地產(chǎn)投資的成功在很大程度上依賴于對風險的認識和管理。該項目控制風險的方式包括三項措施：　　通過加快進度來回避風險　　開發(fā)經(jīng)營周期越長項目建成以后的經(jīng)濟形勢就越難預(yù)測。其次，開發(fā)經(jīng)營周期越長項目建成以后的政治形勢也越難預(yù)測。所以回避房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風險的辦法是盡快完成開發(fā)項目?！　⊥ㄟ^市場調(diào)查來降低風險　　通過市場調(diào)查，獲得盡可能多的信息。獲得的信息有關(guān)投資環(huán)境和投資項目的市場信息越多，作出的預(yù)測就越精確，從而能進行正確的科學的決策，包括投資項目的選擇、區(qū)位的選擇、時機的選擇、融資的選擇、租售的選擇等等。這樣就能把不確定性降低到最低限度，較好地控制房地產(chǎn)投資過程中的風險。　　通過加強管理來控制風險　　良好的項目管理是重要的保證。從投資開發(fā)來看，項目全過程的投資、進度和質(zhì)量是重點。聘請有經(jīng)驗的房地產(chǎn)專家進行指導是非常有必要的，可以有效地減少經(jīng)營費用、提高收益水平，進而降低并控制風險?！　〉谑?招標方案　　根據(jù)《中華人民共和國招標投標法》等有關(guān)規(guī)定的要求，本工程屬于依法必須招標的項目。根據(jù)該工程的特點制定招標計劃和方案?！　　　楸ＷC質(zhì)量，縮短工程建設(shè)期，防范和化解工程建設(shè)中的違規(guī)行為，規(guī)范招標、投標活動，保護國家利益、社會公共利益和招標投標活動當事人的合法權(quán)益，按照《中華人民共和國招標投標法》，編制了本項目的招標投標方案。在招標過程中要遵循公開、公正和誠實信用的原則，并應(yīng)當接受依法實施的監(jiān)督?！　　　”卷椖空袠朔秶椖康氖┕ぁ⒈O(jiān)理、設(shè)計招標。　　　　采用公開招標的方式?！　　　¤b于本項目法人不具備自行招標所需具備的編制招標文件和組織評標的能力，該項目的招標活動委托給依法成立、從事招標代理業(yè)務(wù)并提供相關(guān)服務(wù)的招標代理機構(gòu)，具體程序如下：　　本項目按照國家有關(guān)規(guī)定先履行項目審批手續(xù)，取得批準后委托招標代理機構(gòu)進行公開招標。　　招標人在國家指定媒體發(fā)布招標公告。公告應(yīng)當載明招標人名稱和地址，招標項目的性質(zhì)、數(shù)量、實施地點和時間以及獲取招標文件的辦法等事項?！　”卷椖康恼袠宋募?yīng)當包括項目的技術(shù)要求、對投標人資格審查的標準，投標報價要求和評標標準等所有要求和條件以及擬簽定合同的主要條款。寧可累死在路上，也不能閑死在家里！寧可去碰壁，也不能面壁。是狼就要練好牙，是羊就要練好腿。什么是奮斗？奮斗就是每天很難，可一年一年卻越來越容易。不奮斗就是每天都很容易，可一年一年越來越難。能干的人，不在情緒上計較，只在做事上認真；無能的人！不在做事上認真，只在情緒上計較。拼一個春夏秋冬！贏一個無悔人生！早安！—————獻給所有努力的人.學習參考