【正文】 ：招標(biāo)基本情況表項(xiàng)目招標(biāo)范圍招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式不采用招標(biāo)方式投資估算金額全部招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)勘察√√設(shè)計(jì)√√√建筑工程√√√監(jiān)理√√√設(shè)備√√√主要原材料√√√其他情況說(shuō)明： 建設(shè)單位：第十章 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理方案一、運(yùn)營(yíng)體制的建立新公司的成立和組織機(jī)構(gòu)：新公司將按照《公司法》要求建立組織機(jī)構(gòu)，董事會(huì)作為最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，決定公司的經(jīng)營(yíng)重要事項(xiàng)；董事長(zhǎng)代表董事會(huì)執(zhí)行常務(wù)經(jīng)營(yíng)決策事項(xiàng)，總經(jīng)理負(fù)責(zé)公司經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)和運(yùn)營(yíng)管理工作，公司組織機(jī)構(gòu)之下設(shè)有市場(chǎng)開發(fā)部、客房管理部、餐飲服務(wù)部、物業(yè)管理部、品控部、財(cái)務(wù)部、行政人力資源部等重要部門組成。定員80人。組織機(jī)構(gòu)圖如下董事長(zhǎng)總經(jīng)理副總經(jīng)理客房管理部市場(chǎng)開發(fā)部財(cái)務(wù)部餐飲服務(wù)部物業(yè)管理部行政部人力資源副總經(jīng)理綜合管理部品控部 二、項(xiàng)目盈利模式主要有以下幾種盈利模式：餐飲收入住宿收入娛樂(lè)旅游收入會(huì)議會(huì)展收入特色商品收入三、酒店服務(wù)設(shè)施策劃酒店住宿設(shè)施根據(jù)項(xiàng)目總體開發(fā)定位，接待設(shè)施需滿足至少三個(gè)層面的賓客需求：第一類為滿足高端消費(fèi)者（私營(yíng)老板）的需求；第二類為滿足商務(wù)人士（企業(yè)高管和政界）的需求；第三類為滿足都市中等大眾性消費(fèi)的需求。餐飲設(shè)施：服務(wù)于高端商務(wù)賓客的餐飲設(shè)施更重于安全性考慮，要突出高品味、高檔次的用餐環(huán)境。購(gòu)物設(shè)施：酒店配套有小規(guī)模的購(gòu)物設(shè)施，以滿足賓客日常生活所用，以銷售永興特色的工藝品、生活用品、食品等為主。學(xué)習(xí)參考第十一章 項(xiàng)目投資估算一、投資估算依據(jù)固定資產(chǎn)投資（1）建筑工程部分新建一棟建筑面積為 平方米的高檔度假酒店，一棟 層，框剪結(jié)構(gòu)，并修建停車場(chǎng)等。以上建筑物、構(gòu)筑物均參照當(dāng)?shù)叵鄳?yīng)建筑工程造價(jià)估算建筑工程投資，詳見(jiàn)投資估算表。（2）其他工程費(fèi)用部分建設(shè)項(xiàng)目“其他費(fèi)用”包括建設(shè)單位管理費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、項(xiàng)目前期工作咨詢費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、環(huán)境影響咨詢費(fèi)、勞動(dòng)安全衛(wèi)生評(píng)審費(fèi)、場(chǎng)地準(zhǔn)備費(fèi)及臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)、編制工程量清單及預(yù)算控制價(jià)、全過(guò)程造價(jià)控制、結(jié)算審計(jì)、項(xiàng)目前期咨詢代辦、協(xié)辦各種批準(zhǔn)文件、財(cái)務(wù)決算審核。建設(shè)單位管理費(fèi)，依據(jù)財(cái)建[2002]394號(hào)文進(jìn)行估算，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況考慮；工程監(jiān)理費(fèi)，國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部發(fā)價(jià)格[2007]670進(jìn)行估算項(xiàng)目前期工作咨詢費(fèi)，計(jì)價(jià)格[1999]1283號(hào)，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況考慮?？辈煸O(shè)計(jì)費(fèi)，依據(jù)計(jì)價(jià)格[2002]10號(hào)進(jìn)行估算，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況考慮。環(huán)境影響咨詢費(fèi)，依據(jù)國(guó)家計(jì)委、國(guó)家環(huán)?？偩钟?jì)價(jià)格[2002]125號(hào)進(jìn)行估算，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況考慮。招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)，按國(guó)家發(fā)改委計(jì)價(jià)格[2002]1980號(hào)進(jìn)行估算，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況考慮。編制工程量清單及預(yù)算控制價(jià)、全過(guò)程造價(jià)控制、結(jié)算審計(jì)依據(jù)武建價(jià)協(xié)[2006]1號(hào)進(jìn)行估算，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況考慮。（3）預(yù)備費(fèi)預(yù)備費(fèi)按工程費(fèi)用和其他費(fèi)用之和的4%估算。二、項(xiàng)目總投資項(xiàng)目總投資包括建設(shè)投資、建設(shè)期利息與流動(dòng)資金，估算為 16000萬(wàn)元。其中建設(shè)投資 萬(wàn)元（其中工程費(fèi)用 萬(wàn)元，工程建設(shè)其他費(fèi)用 萬(wàn)元，工程預(yù)備費(fèi) 萬(wàn)元），無(wú)建設(shè)期利息，流動(dòng)資金100萬(wàn)元。工程建設(shè)費(fèi)用估算表序號(hào)用地性質(zhì)費(fèi)用建筑總面積（m2) 備注一永興翠竹賓館　 高檔商務(wù)1樁 基 　框剪結(jié)構(gòu)2土建安裝元/㎡　3裝修及設(shè)備　　合 計(jì)工程建設(shè)其他費(fèi)用估算表費(fèi)用名稱單 位費(fèi) 用土地征用費(fèi)用萬(wàn)元/畝 土地稅費(fèi)萬(wàn)元 前期規(guī)費(fèi)萬(wàn)元 電力工程費(fèi)萬(wàn)元 環(huán)保萬(wàn)元 防雷中心萬(wàn)元 圖紙測(cè)繪費(fèi)萬(wàn)元 造價(jià)咨詢費(fèi)萬(wàn)元 人防費(fèi)萬(wàn)元 建設(shè)局配套費(fèi)萬(wàn)元 建設(shè)局建黨費(fèi)萬(wàn)元 綠化補(bǔ)償費(fèi)萬(wàn)元 占道費(fèi)萬(wàn)元 墻體專項(xiàng)費(fèi)萬(wàn)元 環(huán)境監(jiān)測(cè)費(fèi)萬(wàn)元 勘察費(fèi)萬(wàn)元 小 計(jì) 項(xiàng)目總投資估算表序 號(hào)項(xiàng) 目 名 稱費(fèi) 用備 注一工程費(fèi)用二工程建設(shè)其他費(fèi)用三預(yù)備費(fèi)四建設(shè)期利息五流動(dòng)資金總投資三、資金籌措項(xiàng)目所需投資 萬(wàn)元全部由建設(shè)單位自籌。建設(shè)資金來(lái)源：（1）目前已投入資金已投入資金匯總表序號(hào)費(fèi)用金額1規(guī)費(fèi)2土地款3土地稅費(fèi)4已開票樁基5已開票毛渣6后期樁基開票7后期土建開票（到第 層）8投入貨幣資金9合計(jì)（2）一、二單元住宅樓商品房銷售收入約 萬(wàn)元：一、二單元住宅樓面積 ㎡* 元/㎡= 萬(wàn)元　：按當(dāng)?shù)乇Ｊ鼐?500元/㎡，周圍 （商品房）均價(jià)已過(guò) 元/㎡一、二單元住宅樓面積 ㎡*2500元/㎡= 萬(wàn)元?。好麧?rùn)= 萬(wàn)元 萬(wàn)元= 萬(wàn)元所得稅= 萬(wàn)元*25%= 萬(wàn)元凈利潤(rùn)= 萬(wàn)元 萬(wàn)元= 萬(wàn)元（3）還需要自籌資金萬(wàn)元？？？？？？？？？？？？=？？？萬(wàn)元四、投資使用計(jì)劃項(xiàng)目建設(shè)期1年，全部投資均在1年內(nèi)按照實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃投入使用。第十二章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)及風(fēng)險(xiǎn)分析一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)費(fèi)用與效益估算依據(jù)（1）《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）（2）《中華人民共和國(guó)公司法》及其實(shí)施條例（3）《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅法》及其實(shí)施細(xì)則（4）《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例（5）《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》、《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》及有關(guān)財(cái)務(wù)規(guī)定（6）國(guó)家及武漢市當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)勞動(dòng)工資管理和社會(huì)保障等有關(guān)規(guī)定費(fèi)用與效益估算數(shù)據(jù)選?。?）項(xiàng)目計(jì)算期：項(xiàng)目計(jì)算期定為11年，其中建設(shè)期1年，經(jīng)營(yíng)期11年。（2）。（3）財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率的設(shè)定：目前全國(guó)社會(huì)財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率為8%，參照國(guó)家行業(yè)主管部門發(fā)布本行業(yè)融資前稅前財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率為8%，因此本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率確定為8%。（4）主要稅率的選?。焊鶕?jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》、《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》、《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》及有關(guān)稅法規(guī)定，本項(xiàng)目所得稅率為25%、營(yíng)業(yè)稅率5%、城建稅率為7%，教育附加費(fèi)率3%，%。二、經(jīng)營(yíng)成本和總成本費(fèi)用估算根據(jù)現(xiàn)行財(cái)務(wù)制度規(guī)定，企業(yè)的總成本按營(yíng)業(yè)成本及管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、制造費(fèi)用等期間費(fèi)用計(jì)算。為便于本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)測(cè)算及評(píng)價(jià)，本報(bào)告依據(jù)《投資項(xiàng)目可行性研究指南》及《投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)咨詢?cè)u(píng)估指南》的方法，將上述費(fèi)用中的相同各項(xiàng)費(fèi)用歸并后，本項(xiàng)目總成本費(fèi)用按直接成本、工資及福利、折舊費(fèi)、攤銷費(fèi)、修理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用及其他費(fèi)用等成本要素進(jìn)行測(cè)算?？偝杀举M(fèi)用估算表詳見(jiàn)附表：總成本費(fèi)用估算表。直接成本項(xiàng)目一期的直接成本包括餐飲直接成本、住宿直接成本、商鋪?zhàn)赓U直接成本、娛樂(lè)項(xiàng)目直接成本、會(huì)務(wù)會(huì)展直接成本、旅游商品直接成本、能源成本。據(jù)目前湖北省內(nèi)同類旅游景區(qū)的成本統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，餐飲業(yè)務(wù)的平均直接成本分別為其營(yíng)業(yè)收入的60%；客房業(yè)務(wù)、娛樂(lè)業(yè)務(wù)、會(huì)務(wù)會(huì)展業(yè)務(wù)的平均直接成本分別均為其營(yíng)業(yè)收入的50%估算；工資及福利項(xiàng)目一期勞動(dòng)定員80人，福利費(fèi)按工資的14%提取，預(yù)計(jì)年均工資及福利費(fèi)為131萬(wàn)元。詳見(jiàn)附表：工資及福利費(fèi)估算表。固定資產(chǎn)折舊費(fèi)根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，固定資產(chǎn)折舊按平均年限法，建筑物折舊年限40年，%。折舊費(fèi)從項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期第一年開始計(jì)提。攤銷費(fèi)用本項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資中的項(xiàng)目遞延資產(chǎn)主要為：建設(shè)單位管理費(fèi)、勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)等，按國(guó)家有關(guān)規(guī)定，遞延資產(chǎn)應(yīng)在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后五年內(nèi)等額攤銷。詳見(jiàn)附表：遞延資產(chǎn)攤銷表。修理費(fèi)%計(jì)算。其他費(fèi)用其他費(fèi)用包括除工資及福利費(fèi)，固定資產(chǎn)折舊，修理費(fèi)、攤銷費(fèi)、市場(chǎng)推廣費(fèi)用、物業(yè)營(yíng)運(yùn)及保養(yǎng)費(fèi)用、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、招待費(fèi)等?？偝杀举M(fèi)用本項(xiàng)目在攤銷完遞延資產(chǎn)后年均總成本費(fèi)用為4388 萬(wàn)元，見(jiàn)附表：總成本費(fèi)用估算表?？偝杀緲?gòu)成：根據(jù)財(cái)務(wù)分析和可行性研究的需要，總成本費(fèi)用按其性態(tài)可劃分為固定成本及變動(dòng)成本；按項(xiàng)目評(píng)價(jià)則采用經(jīng)營(yíng)成本。（1）固定成本固定成本是指在一定的經(jīng)營(yíng)規(guī)模限度內(nèi)，不隨住宿客流量等其他因素的變化而變化的費(fèi)用。具體包括工資及福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、攤銷費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、部分直接成本等。（2）變動(dòng)成本變動(dòng)成本是指隨住宿客流量因素的變化而變化的費(fèi)用，包括部分直接成本等。（3）經(jīng)營(yíng)成本按項(xiàng)目評(píng)價(jià)原則，經(jīng)營(yíng)成本是從經(jīng)濟(jì)分析角度，將其從總成本費(fèi)用分離出來(lái)的一部分成本，其計(jì)算表達(dá)式為：經(jīng)營(yíng)成本=總成本費(fèi)用折舊費(fèi)攤銷費(fèi)財(cái)務(wù)費(fèi)用。，見(jiàn)附表：總成本費(fèi)用估算表。三、營(yíng)業(yè)收入、稅金測(cè)算項(xiàng)目建成后的營(yíng)業(yè)內(nèi)容較多，主要為：餐飲收入、住宿收入、娛樂(lè)項(xiàng)目收入、會(huì)務(wù)會(huì)展收入、商品銷售收入。餐飲收入項(xiàng)目建成后平均每年可接待 萬(wàn)人就餐，參照永興縣同類高檔賓館餐飲收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，平均收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)暫定位在120元/位。按上述的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、就餐人數(shù)計(jì)，預(yù)計(jì)年餐飲收入合計(jì)為 萬(wàn)元。住宿收入?yún)⒄沼琅d縣同類賓館收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，年?duì)I業(yè)天數(shù)按360天測(cè)算，預(yù)計(jì)年均出租率70%—80%。（客房）住宿年均收入預(yù)測(cè)明細(xì)表 單位：萬(wàn)元序號(hào)房間類型房?jī)r(jià)（元/套）入住人數(shù)單位（套）天數(shù)出租率收入小計(jì)1標(biāo)準(zhǔn)間1882人/間9636580%2商務(wù)間2882人/間4836580%3豪華商務(wù)間3882人/間2436570%合計(jì)168娛樂(lè)收入娛樂(lè)旅游收入主要分為棋牌室、健身中心、洗浴中心、酒吧、KTV、咖啡廳等收入。收入測(cè)算詳見(jiàn)下表：娛樂(lè)項(xiàng)目年均收入預(yù)測(cè)明細(xì)表序號(hào)項(xiàng) 目單 價(jià)數(shù) 量時(shí) 間出租率收入小計(jì)（萬(wàn)元）單價(jià)單位數(shù)量單位時(shí)間單位1棋牌室100元/天6個(gè)360天90%2商務(wù)中心、洗浴中心、酒吧、棋牌廳等收入300合 計(jì)會(huì)務(wù)收入項(xiàng)目建成后，將形成大、中、小型會(huì)議室。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將參照同類級(jí)別會(huì)務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。詳見(jiàn)下表：會(huì)務(wù)會(huì)展年均收入預(yù)測(cè)明細(xì)表序號(hào)會(huì)議室類型個(gè)數(shù)（個(gè)）出租價(jià)格（元/天）年可出租天數(shù)（天）出租率（%）收入（萬(wàn)元）1A廳（50人/廳）150036080%2B廳（300人/廳）1150036060%會(huì)展收入　　　　旅游商品銷售收入項(xiàng)目一期建成后平均每年可接待8萬(wàn)游客，參照湖北省同類景點(diǎn)旅游商品銷售收入水平，平均標(biāo)準(zhǔn)暫定位在100元/人。營(yíng)業(yè)收入測(cè)算根據(jù)上述計(jì)算，預(yù)計(jì)項(xiàng)目建成后年均營(yíng)業(yè)收入約為 萬(wàn)元，詳見(jiàn)附表：營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)稅金及附加和增值稅估算表。營(yíng)業(yè)稅金及附加測(cè)算根據(jù)費(fèi)用與效益估算數(shù)據(jù)選取中的各種稅率取費(fèi)依據(jù)：本項(xiàng)目年均應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅約為 萬(wàn)元；年均應(yīng)繳城市維護(hù)建設(shè)稅 萬(wàn)元、年均應(yīng)繳教育費(fèi)附加 萬(wàn)元、年均應(yīng)繳堤防費(fèi) 萬(wàn)元。見(jiàn)附表：營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)稅金及附加和增值稅估算表。四、利潤(rùn)測(cè)算 從損益測(cè)算可以看出，本項(xiàng)目年均營(yíng)業(yè)收入為 萬(wàn)元，年均營(yíng)業(yè)稅金及附加為 萬(wàn)元，年均總成費(fèi)用為 萬(wàn)元，年均利潤(rùn)總額為 萬(wàn)元。各年實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)按25%交納所得稅，年均所得稅后利潤(rùn)為 萬(wàn)元。五、財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)按《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（2006年第三版）中相關(guān)行業(yè)財(cái)務(wù)基準(zhǔn)折現(xiàn)率取值，根據(jù)“損益表”、“投資估算表”、“項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表”、 “資本金現(xiàn)金流量表”計(jì)算出本項(xiàng)目的各項(xiàng)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)如下表所示：項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)表經(jīng)濟(jì)效益數(shù)據(jù)與指標(biāo)單位　數(shù)值　備注　項(xiàng)目稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%%　項(xiàng)目稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元ic=8%項(xiàng)目稅前靜態(tài)投資回收期年年項(xiàng)目稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%%　項(xiàng)目稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元ic=8%項(xiàng)目稅后靜態(tài)投資回收期年年總投資收益率萬(wàn)元%　六、盈虧平衡分析按項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期第3年的數(shù)據(jù)，以經(jīng)營(yíng)能力利用率表示的盈虧平衡點(diǎn)為：盈虧平衡點(diǎn)＝()100% ＝%；計(jì)算表明，%，可不虧不盈。七、風(fēng)險(xiǎn)因素分析市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)（1）可能出現(xiàn)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)客源市場(chǎng)受消費(fèi)心理和消費(fèi)欲望等影響，任何一個(gè)因素的改變都可能影響到客源數(shù)量和結(jié)構(gòu)的變化，從而影響到酒店業(yè)的發(fā)展。這些影響因素中，消費(fèi)者收入變化所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)是全行業(yè)共同面臨的風(fēng)險(xiǎn)，屬系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。（2）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)措施系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)屬于全行業(yè)共同面臨的風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，同質(zhì)產(chǎn)品可能會(huì)分流相當(dāng)一部分客