【正文】 ：招標基本情況表項目招標范圍招標組織形式招標方式不采用招標方式投資估算金額全部招標部分招標自行招標委托招標公開招標邀請招標勘察√√設(shè)計√√√建筑工程√√√監(jiān)理√√√設(shè)備√√√主要原材料√√√其他情況說明： 建設(shè)單位：第十章 項目經(jīng)營管理方案一、運營體制的建立新公司的成立和組織機構(gòu)：新公司將按照《公司法》要求建立組織機構(gòu)，董事會作為最高權(quán)力機構(gòu)，決定公司的經(jīng)營重要事項；董事長代表董事會執(zhí)行常務(wù)經(jīng)營決策事項，總經(jīng)理負責公司經(jīng)營目標的實現(xiàn)和運營管理工作，公司組織機構(gòu)之下設(shè)有市場開發(fā)部、客房管理部、餐飲服務(wù)部、物業(yè)管理部、品控部、財務(wù)部、行政人力資源部等重要部門組成。定員80人。組織機構(gòu)圖如下董事長總經(jīng)理副總經(jīng)理客房管理部市場開發(fā)部財務(wù)部餐飲服務(wù)部物業(yè)管理部行政部人力資源副總經(jīng)理綜合管理部品控部 二、項目盈利模式主要有以下幾種盈利模式：餐飲收入住宿收入娛樂旅游收入會議會展收入特色商品收入三、酒店服務(wù)設(shè)施策劃酒店住宿設(shè)施根據(jù)項目總體開發(fā)定位，接待設(shè)施需滿足至少三個層面的賓客需求：第一類為滿足高端消費者（私營老板）的需求；第二類為滿足商務(wù)人士（企業(yè)高管和政界）的需求；第三類為滿足都市中等大眾性消費的需求。餐飲設(shè)施：服務(wù)于高端商務(wù)賓客的餐飲設(shè)施更重于安全性考慮，要突出高品味、高檔次的用餐環(huán)境。購物設(shè)施：酒店配套有小規(guī)模的購物設(shè)施，以滿足賓客日常生活所用，以銷售永興特色的工藝品、生活用品、食品等為主。學(xué)習參考第十一章 項目投資估算一、投資估算依據(jù)固定資產(chǎn)投資（1）建筑工程部分新建一棟建筑面積為 平方米的高檔度假酒店，一棟 層，框剪結(jié)構(gòu)，并修建停車場等。以上建筑物、構(gòu)筑物均參照當?shù)叵鄳?yīng)建筑工程造價估算建筑工程投資，詳見投資估算表。（2）其他工程費用部分建設(shè)項目“其他費用”包括建設(shè)單位管理費、工程監(jiān)理費、項目前期工作咨詢費、勘察設(shè)計費、環(huán)境影響咨詢費、勞動安全衛(wèi)生評審費、場地準備費及臨時設(shè)施費、招標代理服務(wù)費、編制工程量清單及預(yù)算控制價、全過程造價控制、結(jié)算審計、項目前期咨詢代辦、協(xié)辦各種批準文件、財務(wù)決算審核。建設(shè)單位管理費，依據(jù)財建[2002]394號文進行估算，并結(jié)合項目實際情況考慮；工程監(jiān)理費，國家發(fā)改委、建設(shè)部發(fā)價格[2007]670進行估算項目前期工作咨詢費，計價格[1999]1283號，并結(jié)合項目實際情況考慮?？辈煸O(shè)計費，依據(jù)計價格[2002]10號進行估算，并結(jié)合項目實際情況考慮。環(huán)境影響咨詢費，依據(jù)國家計委、國家環(huán)?？偩钟媰r格[2002]125號進行估算，并結(jié)合項目實際情況考慮。招標代理服務(wù)費，按國家發(fā)改委計價格[2002]1980號進行估算，并結(jié)合項目實際情況考慮。編制工程量清單及預(yù)算控制價、全過程造價控制、結(jié)算審計依據(jù)武建價協(xié)[2006]1號進行估算，并結(jié)合項目實際情況考慮。（3）預(yù)備費預(yù)備費按工程費用和其他費用之和的4%估算。二、項目總投資項目總投資包括建設(shè)投資、建設(shè)期利息與流動資金，估算為 16000萬元。其中建設(shè)投資 萬元（其中工程費用 萬元，工程建設(shè)其他費用 萬元，工程預(yù)備費 萬元），無建設(shè)期利息，流動資金100萬元。工程建設(shè)費用估算表序號用地性質(zhì)費用建筑總面積（m2) 備注一永興翠竹賓館　 高檔商務(wù)1樁 基 　框剪結(jié)構(gòu)2土建安裝元/㎡　3裝修及設(shè)備　　合 計工程建設(shè)其他費用估算表費用名稱單 位費 用土地征用費用萬元/畝 土地稅費萬元 前期規(guī)費萬元 電力工程費萬元 環(huán)保萬元 防雷中心萬元 圖紙測繪費萬元 造價咨詢費萬元 人防費萬元 建設(shè)局配套費萬元 建設(shè)局建黨費萬元 綠化補償費萬元 占道費萬元 墻體專項費萬元 環(huán)境監(jiān)測費萬元 勘察費萬元 小 計 項目總投資估算表序 號項 目 名 稱費 用備 注一工程費用二工程建設(shè)其他費用三預(yù)備費四建設(shè)期利息五流動資金總投資三、資金籌措項目所需投資 萬元全部由建設(shè)單位自籌。建設(shè)資金來源：（1）目前已投入資金已投入資金匯總表序號費用金額1規(guī)費2土地款3土地稅費4已開票樁基5已開票毛渣6后期樁基開票7后期土建開票（到第 層）8投入貨幣資金9合計（2）一、二單元住宅樓商品房銷售收入約 萬元：一、二單元住宅樓面積 ㎡* 元/㎡= 萬元?。喊串?shù)乇Ｊ鼐?500元/㎡，周圍 （商品房）均價已過 元/㎡一、二單元住宅樓面積 ㎡*2500元/㎡= 萬元?。好麧? 萬元 萬元= 萬元所得稅= 萬元*25%= 萬元凈利潤= 萬元 萬元= 萬元（3）還需要自籌資金萬元？？？？？？？？？？？？=？？？萬元四、投資使用計劃項目建設(shè)期1年，全部投資均在1年內(nèi)按照實施進度計劃投入使用。第十二章 財務(wù)評價及風險分析一、財務(wù)評價費用與效益估算依據(jù)（1）《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）（2）《中華人民共和國公司法》及其實施條例（3）《中華人民共和國營業(yè)稅法》及其實施細則（4）《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例（5）《企業(yè)會計準則》、《企業(yè)會計制度》及有關(guān)財務(wù)規(guī)定（6）國家及武漢市當?shù)赜嘘P(guān)勞動工資管理和社會保障等有關(guān)規(guī)定費用與效益估算數(shù)據(jù)選?。?）項目計算期：項目計算期定為11年，其中建設(shè)期1年，經(jīng)營期11年。（2）。（3）財務(wù)基準收益率的設(shè)定：目前全國社會財務(wù)基準收益率為8%，參照國家行業(yè)主管部門發(fā)布本行業(yè)融資前稅前財務(wù)基準收益率為8%，因此本項目的財務(wù)基準收益率確定為8%。（4）主要稅率的選?。焊鶕?jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》、《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》、《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》及有關(guān)稅法規(guī)定，本項目所得稅率為25%、營業(yè)稅率5%、城建稅率為7%，教育附加費率3%，%。二、經(jīng)營成本和總成本費用估算根據(jù)現(xiàn)行財務(wù)制度規(guī)定，企業(yè)的總成本按營業(yè)成本及管理費用、財務(wù)費用、制造費用等期間費用計算。為便于本項目的財務(wù)測算及評價，本報告依據(jù)《投資項目可行性研究指南》及《投資項目經(jīng)濟咨詢評估指南》的方法，將上述費用中的相同各項費用歸并后，本項目總成本費用按直接成本、工資及福利、折舊費、攤銷費、修理費、財務(wù)費用及其他費用等成本要素進行測算?？偝杀举M用估算表詳見附表：總成本費用估算表。直接成本項目一期的直接成本包括餐飲直接成本、住宿直接成本、商鋪租賃直接成本、娛樂項目直接成本、會務(wù)會展直接成本、旅游商品直接成本、能源成本。據(jù)目前湖北省內(nèi)同類旅游景區(qū)的成本統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，餐飲業(yè)務(wù)的平均直接成本分別為其營業(yè)收入的60%；客房業(yè)務(wù)、娛樂業(yè)務(wù)、會務(wù)會展業(yè)務(wù)的平均直接成本分別均為其營業(yè)收入的50%估算；工資及福利項目一期勞動定員80人，福利費按工資的14%提取，預(yù)計年均工資及福利費為131萬元。詳見附表：工資及福利費估算表。固定資產(chǎn)折舊費根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，固定資產(chǎn)折舊按平均年限法，建筑物折舊年限40年，%。折舊費從項目經(jīng)營期第一年開始計提。攤銷費用本項目固定資產(chǎn)投資中的項目遞延資產(chǎn)主要為：建設(shè)單位管理費、勘察、設(shè)計費、工程監(jiān)理費、招標代理服務(wù)費等，按國家有關(guān)規(guī)定，遞延資產(chǎn)應(yīng)在項目運營后五年內(nèi)等額攤銷。詳見附表：遞延資產(chǎn)攤銷表。修理費%計算。其他費用其他費用包括除工資及福利費，固定資產(chǎn)折舊，修理費、攤銷費、市場推廣費用、物業(yè)營運及保養(yǎng)費用、勞動保護費、招待費等。總成本費用本項目在攤銷完遞延資產(chǎn)后年均總成本費用為4388 萬元，見附表：總成本費用估算表。總成本構(gòu)成：根據(jù)財務(wù)分析和可行性研究的需要，總成本費用按其性態(tài)可劃分為固定成本及變動成本；按項目評價則采用經(jīng)營成本。（1）固定成本固定成本是指在一定的經(jīng)營規(guī)模限度內(nèi)，不隨住宿客流量等其他因素的變化而變化的費用。具體包括工資及福利費、折舊費、修理費、攤銷費、財務(wù)費用、部分直接成本等。（2）變動成本變動成本是指隨住宿客流量因素的變化而變化的費用，包括部分直接成本等。（3）經(jīng)營成本按項目評價原則，經(jīng)營成本是從經(jīng)濟分析角度，將其從總成本費用分離出來的一部分成本，其計算表達式為：經(jīng)營成本=總成本費用折舊費攤銷費財務(wù)費用。，見附表：總成本費用估算表。三、營業(yè)收入、稅金測算項目建成后的營業(yè)內(nèi)容較多，主要為：餐飲收入、住宿收入、娛樂項目收入、會務(wù)會展收入、商品銷售收入。餐飲收入項目建成后平均每年可接待 萬人就餐，參照永興縣同類高檔賓館餐飲收費標準，平均收費標準暫定位在120元/位。按上述的收費標準、就餐人數(shù)計，預(yù)計年餐飲收入合計為 萬元。住宿收入?yún)⒄沼琅d縣同類賓館收費標準，年營業(yè)天數(shù)按360天測算，預(yù)計年均出租率70%—80%。（客房）住宿年均收入預(yù)測明細表 單位：萬元序號房間類型房價（元/套）入住人數(shù)單位（套）天數(shù)出租率收入小計1標準間1882人/間9636580%2商務(wù)間2882人/間4836580%3豪華商務(wù)間3882人/間2436570%合計168娛樂收入娛樂旅游收入主要分為棋牌室、健身中心、洗浴中心、酒吧、KTV、咖啡廳等收入。收入測算詳見下表：娛樂項目年均收入預(yù)測明細表序號項 目單 價數(shù) 量時 間出租率收入小計（萬元）單價單位數(shù)量單位時間單位1棋牌室100元/天6個360天90%2商務(wù)中心、洗浴中心、酒吧、棋牌廳等收入300合 計會務(wù)收入項目建成后，將形成大、中、小型會議室。收費標準將參照同類級別會務(wù)收費標準計算。詳見下表：會務(wù)會展年均收入預(yù)測明細表序號會議室類型個數(shù)（個）出租價格（元/天）年可出租天數(shù)（天）出租率（%）收入（萬元）1A廳（50人/廳）150036080%2B廳（300人/廳）1150036060%會展收入　　　　旅游商品銷售收入項目一期建成后平均每年可接待8萬游客，參照湖北省同類景點旅游商品銷售收入水平，平均標準暫定位在100元/人。營業(yè)收入測算根據(jù)上述計算，預(yù)計項目建成后年均營業(yè)收入約為 萬元，詳見附表：營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加和增值稅估算表。營業(yè)稅金及附加測算根據(jù)費用與效益估算數(shù)據(jù)選取中的各種稅率取費依據(jù)：本項目年均應(yīng)繳營業(yè)稅約為 萬元；年均應(yīng)繳城市維護建設(shè)稅 萬元、年均應(yīng)繳教育費附加 萬元、年均應(yīng)繳堤防費 萬元。見附表：營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加和增值稅估算表。四、利潤測算 從損益測算可以看出，本項目年均營業(yè)收入為 萬元，年均營業(yè)稅金及附加為 萬元，年均總成費用為 萬元，年均利潤總額為 萬元。各年實現(xiàn)利潤按25%交納所得稅，年均所得稅后利潤為 萬元。五、財務(wù)效益評價按《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（2006年第三版）中相關(guān)行業(yè)財務(wù)基準折現(xiàn)率取值，根據(jù)“損益表”、“投資估算表”、“項目投資現(xiàn)金流量表”、 “資本金現(xiàn)金流量表”計算出本項目的各項財務(wù)評價指標如下表所示：項目財務(wù)評價指標表經(jīng)濟效益數(shù)據(jù)與指標單位　數(shù)值　備注　項目稅前財務(wù)內(nèi)部收益率%%　項目稅前財務(wù)凈現(xiàn)值萬元ic=8%項目稅前靜態(tài)投資回收期年年項目稅后財務(wù)內(nèi)部收益率%%　項目稅后財務(wù)凈現(xiàn)值萬元ic=8%項目稅后靜態(tài)投資回收期年年總投資收益率萬元%　六、盈虧平衡分析按項目經(jīng)營期第3年的數(shù)據(jù)，以經(jīng)營能力利用率表示的盈虧平衡點為：盈虧平衡點＝()100% ＝%；計算表明，%，可不虧不盈。七、風險因素分析市場風險（1）可能出現(xiàn)的市場風險客源市場受消費心理和消費欲望等影響，任何一個因素的改變都可能影響到客源數(shù)量和結(jié)構(gòu)的變化，從而影響到酒店業(yè)的發(fā)展。這些影響因素中，消費者收入變化所帶來的風險是全行業(yè)共同面臨的風險，屬系統(tǒng)風險。（2）市場風險的應(yīng)對措施系統(tǒng)風險屬于全行業(yè)共同面臨的風險，市場競爭十分激烈，同質(zhì)產(chǎn)品可能會分流相當一部分客