【文章內(nèi)容簡介】 第三章 項目分析與定位一、項目資源分析項目自然資源分析本項目地處翠竹廣場和翠竹公園旁，面臨S212環(huán)城西路的入口附近。翠竹廣場和翠竹公園是目前永興縣集民眾鍛煉、休閑、娛樂、園藝等多種功能于一體的綜合性大型游樂場所之一。 項目政府資源分析到目前為止，永興縣城區(qū)能提供高水平接待能力的酒店太少，而其他縣市基本上城區(qū)都擁有10家高檔以上大酒店。從其他縣市的情況來看，興建一家高檔以上酒店不僅能為當?shù)卣畡?chuàng)造可觀的國民收入，更為重要的是，它能為當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展提供良好的潤滑作用。正是因為這個原因，永興縣政府對本項目建設非常支持，這也是本項目一項非常重要的資源。項目區(qū)位分析根據(jù)永興縣城區(qū)規(guī)劃方案，本項目與即將新建的永興縣市民服務中心距離僅五分鐘左右車程，同時，本項目所在地正好是永興城區(qū)的商業(yè)地段，附近主干道路干勁南路—永康路、龍山路—龍山西路以及人民路，均為寬敞城市道路，交通便利，距永興縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、工業(yè)園等不超過十分鐘車程。從區(qū)位上看，一方面，本項目建成之后，能同時為這兩個辦事機構提供急需的服務；另一方面，這兩個機構也能對本項目的經(jīng)營產(chǎn)生一個強大的支托。另外，從永興縣范圍來看，永興縣未來的產(chǎn)業(yè)結構還會以勞動密集型產(chǎn)業(yè)和資本密集型產(chǎn)業(yè)為主，其中資本密集型產(chǎn)業(yè)主要就是房地產(chǎn)業(yè)，本項目的建成，將能對全永興縣區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展起到拋磚引玉的作用。二、項目定位項目總體定位酒店的總體定位：集度假、商務、會議、娛樂為一體的大型綠色生態(tài)酒店。定位說明：（1）度假——以 為依托。同時也注重商務與娛樂。打造外來游客的棲息場所。從地理位置來看，項目做成純粹商務酒店沒有便利性優(yōu)勢，而且以項目所在地為核心在10分鐘車程的區(qū)域內(nèi)，包含了周邊地區(qū)眾多的商務酒店，競爭十分激烈，以本方向為思路，可以有效避開這種競爭；（2）商務——完善電子信息系統(tǒng)，成為企業(yè)交流、會議、會展的場所。隨著永興經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的飛速發(fā)展，項目周邊的企業(yè)數(shù)量將越來越多，酒店的商務及娛樂的需求量也會隨之增長，從既有經(jīng)驗來看，商務與娛樂是永興酒店市場的重要收入來源，所以不可忽視這些市場的需求量；近年來，隨著政府工作的不斷深入，永興縣招商引資力度的加大，全市硬、軟件環(huán)境都得到了飛速的提升。每年都有眾多企業(yè)考察團前來學習、考察，這部分客戶同時也具有旅游、度假、會議等需要，本項目多方面入手，做好宣傳，能更好地滿足該類客戶的需求；綜合考慮，項目不能忽略棋牌、休閑、娛樂的存在；在項目的整體規(guī)劃設計過程中，要充分考慮商務、娛樂與度假功能的相互影響；（3）綠色、生態(tài)、自然是人的需求發(fā)展到一定階段后的必然選擇，酒店也是如此，無論是度假酒店還是商務酒店，注重酒店內(nèi)外自然生態(tài)環(huán)境的營造，體現(xiàn)人與自然的和諧，將是一種潮流。本項目本身就具備天然的綠色自然生態(tài)環(huán)境，再經(jīng)過營造，這些條件將會有力地保證本項目在未來的競爭中不落人后；（4）項目在本地人文歷史底蘊的依托下，從酒店的建筑風格及園林藝術等方面多加考慮，將更有利于提升酒店的文化內(nèi)涵。永興現(xiàn)有酒店的設計基本上都是以歐陸風格或東南亞風格為主題。為使項目不入俗套，獨樹一幟，可以考慮走差異化道路，選擇古典園林建筑為主題風格。項目檔次定位項目定位：高檔（1）從永興其他縣市酒店營運經(jīng)驗來看，就永興以及周邊地區(qū)的社會經(jīng)濟條件以及其自然、人文、政治等資源而言，永興完全有能力支撐一個高檔大酒店的正常運作并盈利；（2）到目前為止，永興周圍縣市基本上都擁有本地的幾個高檔大酒店，永興在興建一座高檔大酒店能彌補這個缺憾，可以把外出其他縣市消費的客人留在永興，為永興創(chuàng)造價值；（3）就項目地塊綜合素質而言，一座低于高檔的酒店與該地的環(huán)境極不相稱，這不僅會削弱地塊本身的利用價值，更重要的是，它還會破壞項目地塊所在片區(qū)的可持續(xù)開發(fā)和利用。項目客戶群定位屬性具 體 描 述年齡3055歲職業(yè)企業(yè)高管與所有者及其業(yè)務伙伴、私企老板、公務員文化層次以大專和本科學歷者為主、高中和研究生學歷次之經(jīng)濟能力月收入在20008000RMB左右者為主、其他收入層次者次之消費時關注因素保健、休閑、安全、保密主要消費項目娛樂、康體、餐飲、商務相關服務消費目的商務需要、釋放工作壓力第四章 項目選址與建設條件第一節(jié) 項目地理位置永興翠竹賓館位于永興縣 以東， 以北。項目地勢平坦開闊，交通極為便利，毗鄰永興翠竹廣場和翠竹公園，風景宜人，空氣質量較好，適宜該項目的建設。第二節(jié) 永興縣政治經(jīng)濟條件一、永興縣獨特而重要的戰(zhàn)略地位永興縣區(qū)位優(yōu)勢明顯，距省會長沙僅300公里、距郴州市52公里。耒水最大支流——便江橫穿全境，京廣鐵路、京珠高速公路、G107穿越南北，S212橫跨東西，加上正在籌建中的永郴快線、京珠高速公路永興縣連接線、S213延伸段（經(jīng)過黃泥、塘門口、復合，在馬田與G107平交）等高等級公路，永興水陸交通發(fā)達。全縣國土面積1979平方公里，人口64萬。永興縣是郴州市建設“兩型”社會、打造“永郴宜”城市圈內(nèi)核心圈層，永興城區(qū)是全縣的中心，郴州的衛(wèi)星城。永興縣現(xiàn)有高檔賓館 座，二星級賓館 座，中高檔賓館 個，其它小型餐館、旅店近千個，融食宿、娛樂于一體。優(yōu)越的地理位置和不斷改善的投資環(huán)境，使永興縣的經(jīng)濟迅速發(fā)展。同時，由于近幾年永興縣政府加大了招商引資力度，一大批國內(nèi)外客商紛紛來永投資，伴隨著永興經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、循環(huán)經(jīng)濟示范園的迅速崛起，便江風景旅游區(qū)的不斷開發(fā)，越來越多的外來人口涌向永興，這對本來就比較薄弱的永興服務業(yè)是一種考驗，是挑戰(zhàn)也是機遇，因此建造能夠提供高質量服務的商務酒店已是勢在必行，據(jù)此，我們認為項目的開發(fā)建設在經(jīng)濟上可行的。 二、永興縣城市發(fā)展規(guī)劃“十二五”期間，永興縣的發(fā)展將按照“南延西擴，發(fā)展新區(qū)；完善配套，提升老區(qū)；亮麗環(huán)境，接軌郴州”的原則進行。城市規(guī)劃功能結構為 “兩心三軸”。兩心：在縣城北部形成老城區(qū)綜合服務中心，在縣城的南部形成新城區(qū)綜合服務中心。三軸：工業(yè)發(fā)展軸：在縣城的西部以循環(huán)經(jīng)濟工業(yè)園為依托，形成工業(yè)發(fā)展軸。綜合發(fā)展軸：依托永興大道，連接兩中心，布局縣城的公共服務設施，形成縣城的綜合發(fā)展軸。生活休閑軸：依托桃源路，結合便江風景區(qū)，形成生活休閑軸。縣城發(fā)展總體目標充分把握中部崛起的戰(zhàn)略機遇，發(fā)揮區(qū)位、交通、資源等綜合優(yōu)勢，強化“中國銀都”的戰(zhàn)略地位，打造全國最具優(yōu)勢的金銀產(chǎn)業(yè)集群新高地；強化資源節(jié)約，建成全國有影響力的循環(huán)經(jīng)濟示范區(qū)；增強縣城的中心增長極的輻射帶動作用，把縣城建設成經(jīng)濟繁榮、社會和諧、環(huán)境友好、設施完善、配套齊全具有地方特色的山水旅游城市。縣城發(fā)展分項目標1．經(jīng)濟發(fā)展目標推進經(jīng)濟又好又快發(fā)展，2015年、2020年和2030年經(jīng)濟總量分別達到150億、250億和450億元，、4萬和6萬元，實現(xiàn)經(jīng)濟結構不斷優(yōu)化，經(jīng)濟效益不斷提高，規(guī)劃期末三次產(chǎn)業(yè)結構調整為8∶42∶50。全面建設小康社會，積極發(fā)展教育、科技、文化、體育、衛(wèi)生等各項社會事業(yè)，人民生活質量進一步提高。2015年、2020年和2030年城鎮(zhèn)化水平達分別到45%、51%、58%，城鎮(zhèn)居民和農(nóng)民人均可支配收入不斷提高，縣城登記失業(yè)率控制在4%以內(nèi)，全面普及高中教育。城鎮(zhèn)職工基本養(yǎng)老、失業(yè)、醫(yī)療保險覆蓋率基本實現(xiàn)全覆蓋。以建設環(huán)境友好型社會為目標，以人為本，加大生態(tài)建設和環(huán)境保護力度，大力推廣循環(huán)經(jīng)濟試點，積極倡導節(jié)能減排和清潔生產(chǎn)。2030 年全縣萬元GDP 噸標準煤/萬元以下。實現(xiàn)生活污水和工業(yè)廢水處理達標率達到100%，生活垃圾無害化處理率100%，區(qū)域環(huán)境優(yōu)良，縣城綠地率達到35%，綠化覆蓋超過40%。加快縣城建設，形成設施完善、配套齊全、適宜居住的具有地方特色的山水城市，規(guī)劃期末供水普及率達到100%，燃氣普及率達到90%以上，縣城人均公園綠地達到8平方米?？h城發(fā)展指標體系詳見附表1。縣城發(fā)展策略產(chǎn)業(yè)發(fā)展－銀都發(fā)展策略堅持實施“銀都戰(zhàn)略”，強化金銀企業(yè)集群建設，突出總量、技術、品牌和市場的優(yōu)勢，把金銀企業(yè)產(chǎn)業(yè)做大做強。區(qū)域發(fā)展－強化增長極核，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展策略實施區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，融入郴州“4+2”半小時經(jīng)濟圈，積極培育區(qū)域經(jīng)濟增長極，根據(jù)發(fā)展要求強化縣城的增長極地位，通過增長極的輻射帶動作用，加快其它城鎮(zhèn)發(fā)展，以城帶鄉(xiāng)，把縣城的基礎設施和公共服務向農(nóng)村延伸，從而實現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展?？臻g發(fā)展－縣城南拓發(fā)展策略通過縣城南拓打開縣城的發(fā)展空間，不斷提高縣城品質，完善城鎮(zhèn)功能，形成新的增長中心。協(xié)同發(fā)展－“五化”并進策略不斷推進工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、市場化、國際化深入發(fā)展。通過五化并進加快永興的發(fā)展?？h城總體布局空間結構縣城形成“一江兩岸、三團二區(qū)一園”的空間結構。沿便江兩岸布局，形成三個組團分別是老城組團、湘永組團和新城組團（碧塘），兩區(qū)主要是東部結合便江和龍華山公園，形成便江風景區(qū)，西部形成龍王嶺風景區(qū)，一園主要是循環(huán)經(jīng)濟工業(yè)園。三、永興縣社會經(jīng)濟條件跨入二十一世紀，隨著永興縣政府著力擴大城市規(guī)模，基礎設施投資加大了投入，新建、改建和擴建了城市道路，對老城區(qū)進行大規(guī)模改造，加大了拆遷力度，經(jīng)濟上致力于招商引資，投資氛圍十分濃厚，相繼建設了各類專業(yè)市場和旅游服務配套項目，城市環(huán)境以及相關市場環(huán)境得到很大程度的優(yōu)化。永興縣隨著經(jīng)濟實力的增強，人民收入的提高，總體消費水平，總體投資能力，包括消費和投資額等均有極大的提高，隨著城市化建設進程的加快，本項目的市場基礎是可靠的。2010全縣生產(chǎn)總值為1658124萬元，按可比價格計算，%。從三次產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)完成增加值326258萬元，第二產(chǎn)業(yè)完成增加值859426萬元，第三產(chǎn)業(yè)完成增加值472440萬元，按可比價格計算，%、%%。（按常住人口計算），%。2010年永興城市化進程進一步加快，全縣年末總人口64萬人，%。2008—2010年三年城市建設總投資超過300億元，全年新修城區(qū)街道24420米。，建成區(qū)綠化覆蓋面積144公頃。2010，全縣完成財政收入181316萬元，%，地方一般預算收入完成73199萬元，%。財政支出173020萬元，%。財政收入受經(jīng)濟發(fā)展、政策調整等因素影響，收入結構發(fā)生了變化。城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步提高，人民生活水平進一步改善。全年農(nóng)民人均純收入5598元，增加540元，%；%（恩格爾系數(shù)）。城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入達14330元，%。全縣從業(yè)人員年人均貨幣工資16947元，增加1839元，%；在崗職工年人均工資達16917元，增加1788元，%。，%。社會治安狀況良好，人民生活安居樂業(yè)。該項目建址于永興城區(qū)核心地段，地理位置優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)雅，交通運輸便捷，人流、物流暢通。附近有眾多的單位和高檔住宅區(qū)，市場潛力巨大，是理想的酒店投資場所。第三節(jié) 建設條件一、自然條件地形、地貌、地震情況（1）地形、地貌永興縣地處湖南省東南部、耒水中游，位于東經(jīng)112176。43′～113176。35′ ，北緯25176。54′～26176。29′之間。地域狹長形似蠶，東西長90公里。，%?？h境北接耒陽市，南連蘇仙區(qū)，東北、東南、西南依次與安仁、資興、桂陽三縣毗鄰。全縣25個鄉(xiāng)鎮(zhèn)除高亭鄉(xiāng)、城關鎮(zhèn)、太和鄉(xiāng)之外，其余均與外縣交界?？h境距首都北京鐵路里程1860公里，距省會長沙280公里，距郴州市40公里，距南粵廣州445公里。全縣地貌似蠶形，東部多山，西部以丘陵為主，中部丘陵及河谷平地間布，便江、永樂江橫貫縣境。東部為羅霄山脈余脈，自七甲鄉(xiāng)入境，走向龍形市、大布江，形成以中山為主的山地地貌；東南部為羅霄山八面山余脈，自千沖鄉(xiāng)入境，向北延伸，橫亙縣境中東部，插入于茶永盆地，形成中低山、高丘為主的組合型地貌；北部為羅霄山脈武功山余脈南翼，自樟樹鎮(zhèn)入境，呈斜帶狀綿延于中西部，與茶永盆地相銜；西部為南嶺山脈陽明山余脈東端，自三塘鄉(xiāng)入境，呈東南梯降，于中部與茶永盆地過渡帶交接。%，海拔300～800米；丘陵、%，海拔500～300米以下；%。項目建設地域地勢平坦，適宜于項目建設。（2）地震根據(jù)我國主要城鎮(zhèn)抗震設防烈度，設計基本地震加速度和設計地震分組，屬非抗震設防區(qū)。氣候條件永興縣屬中亞熱帶大陸濕潤季風氣候。境內(nèi)熱量豐富，光照充足，雨量充沛，四季分明。小盆地冷熱氣候變化明顯，山丘氣候類型多樣?！妫?。全年無霜期307天。光、熱條件配合基本同季。二、物產(chǎn)資源　　：永興縣屬中亞熱帶常綠闊葉林區(qū)。主要植物有96科685種，其中喬木樹種64科468種，引進樹種13科22種。全縣樹木的水平分布呈東喬西灌、南竹北松、中部喬灌相間布局。垂直分布依次為高山胡枝子草地、闊葉林、針闊混交林、馬尾松油茶混交林、油茶林。尤以油茶、馬尾松分布最廣?！　∪h速生鄉(xiāng)土樹種有泡桐、香椿、擬赤楊、檫樹、拐棗、杉木、馬尾松等10余種以上。珍稀保護樹種有水松、銀杏、紅豆杉、杜仲、楨楠、厚樸等。保護動物有華南虎、中華秋沙鴨（過往）、穿山甲、花面貍、水鹿、水獺、小靈貓、娃娃魚、猴面鷹等?！　?資 源：縣內(nèi)有大小河流149條，其中控制流域面積在10平方公里以上的有53條，分為便江水系和永樂江水系。便江水系，%；永樂江水系，%。　　縣內(nèi)各河流水質均為軟水，適合農(nóng)田灌溉和工業(yè)用水；地下水質類型以重碳酸鈣鎂型為主，其次是重碳酸鉀，礦化度較低，利于作飲用水?！　∮琅d水能資源理論蘊藏量為 萬千瓦，年水電發(fā)電量約 億度，是全國重點電氣化縣之一。現(xiàn)全縣已建有永興一級電站、永興二級電站，目前投資 6 億元的煤矸石綜合利用電廠正在緊張地施工中。　?。河琅d境內(nèi)自然風光優(yōu)美、百里便江清幽秀麗；宗教文化源遠流長；絕無僅有的佛教建筑與山洞的完美結合令人叫奇；全國最長最窄的一線天奇觀和千年古剎觀音巖聞名遐邇。國家級水利風景區(qū)－－便江旅游風景區(qū)、人民公園、黃克誠故居、悅來溫泉、鑫達銀業(yè)有限責任公司（湖南省工業(yè)旅游示范點）等旅游景點交相輝映。頗具文化底蘊的古民居――板梁民居為永興旅游業(yè)增光添彩。　?。河琅d縣地處湘南東南部，南嶺構造帶以北的茶永盆地南端。境內(nèi)因受多次地殼構造運動