【正文】 . . . . .永興縣翠竹賓館建設(shè)工程可行性研究報(bào)告（正 本）湖南省HXL設(shè)計(jì)規(guī)劃有限公司二○一一年十二月目 錄第一章 概 述 ……………………………………………………………11 研究的主要內(nèi)容與過(guò)程 …………………………………………………………12 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 ………………………………………………………………13 主要研究結(jié)論 ……………………………………………………………………17第二章 項(xiàng)目研究區(qū)域概況 項(xiàng)目研究范圍 ………………………………………………………………………21 研究區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)概況 ……………………………………………………………22 社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)測(cè) …………………………………………………………………28第三章 交通量預(yù)測(cè) 路網(wǎng)概況及分析 ……………………………………………………………………31 …………………………………………………………………32 …………………………………………………………………………36第四章 建設(shè)規(guī)模與技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)選擇的依據(jù) ………………………………………………………………41 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)論證 ………………………………………………………………………43 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的采用 ……………………………………………………………………46 強(qiáng)制性條文執(zhí)行情況 ………………………………………………………………47第五章 建設(shè)條件與方案比選………………………………………………………………………………51 砂石材料的來(lái)源及運(yùn)輸條件 ………………………………………………………52 ………………………………………………………………………53 路線起終點(diǎn)與主要控制點(diǎn) ………………………………………………………56 路線方案比選 ……………………………………………………………………58 推薦方案工程概況 ………………………………………………………………513第六章 實(shí)施方案 項(xiàng)目的招標(biāo)…………………………………………………………………………61 施工計(jì)劃……………………………………………………………………………61 工程管理……………………………………………………………………………61 運(yùn)營(yíng)管理……………………………………………………………………………64第七章 投資估算與資金籌措 投資估算……………………………………………………………………………71 資金籌措……………………………………………………………………………73第八章 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的依據(jù)及原則……………………………………………………………81 國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)主要參數(shù)的選取……………………………………………………81 國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益計(jì)算…………………………………………………………………85 國(guó)民經(jīng)濟(jì)費(fèi)用計(jì)算…………………………………………………………………815 國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算……………………………………………………………819 國(guó)民經(jīng)濟(jì)敏感性分析………………………………………………………………821 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)……………………………………………………………………………822第九章 土地利用評(píng)價(jià)、類型及人均占有量…………………………………………………9主要拆遷建筑物的種類和數(shù)量………………………………91《公路建設(shè)項(xiàng)目用地指標(biāo)》的符合性……………………………………………91………………………………………………………………93第十章 工程環(huán)境影響分析………………………………………………………………………101…………………………………………………………………101…………………………………………………………………102第十一章 節(jié)能分析 燃油節(jié)約 …………………………………………………………………………111 燃油節(jié)約計(jì)算 ……………………………………………………………………112 節(jié)能分析 …………………………………………………………………………114 結(jié)論 ………………………………………………………………………………114第十二章 社會(huì)評(píng)價(jià)………………………………………………………………………121…………………………………………………………………………122………………………………………………………………………122………………………………………………………………………123第十三章 風(fēng)險(xiǎn)分析………………………………………………………………131………………………………………………………………………132………………………………………………………………134第十四章 結(jié)論與建議…………………………………………………………………141………………………………………………………………141…………………………………………………………………………141第一章 總 論第一節(jié) 項(xiàng)目背景一、項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱：永興翠竹賓館建設(shè)單位：永興富通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司建設(shè)性質(zhì)：新 建項(xiàng)目法人：劉定美二、項(xiàng)目建設(shè)單位基本情況永興富通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司成立于 年 月 日，企業(yè)法人代表劉定美，公司注冊(cè)資本 萬(wàn)元，主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房屋銷售、煙酒、食品銷售、園林綠化等。三、項(xiàng)目可研報(bào)告編寫(xiě)依據(jù)永興翠竹賓館可研項(xiàng)目報(bào)告編制委托書(shū)；國(guó)家和地方以及酒店行業(yè)的建設(shè)政策、法令和法規(guī)；永興縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年計(jì)劃綱要；國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、建設(shè)部頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)審評(píng)方法與參數(shù)》(第三版)及建設(shè)部有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)；根據(jù)項(xiàng)目需要進(jìn)行調(diào)查和收集的設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料，以及永興富通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司提供的有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)資料。四、項(xiàng)目可研報(bào)告編制原則編制的全過(guò)程貫徹安全、規(guī)范、完善和經(jīng)濟(jì)的原則；編制的成果需符合國(guó)家相關(guān)法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和規(guī)劃；堅(jiān)持技術(shù)可靠、經(jīng)濟(jì)合理、運(yùn)行穩(wěn)定、節(jié)能降耗、便于管理、降低成本的原則；在永興縣總體規(guī)劃的指導(dǎo)下，以發(fā)展、提高為中心，滿足永興縣政策、環(huán)境、建筑與城區(qū)建設(shè)規(guī)劃整體要求的協(xié)調(diào)統(tǒng)一；以人為本，精心設(shè)計(jì)，通過(guò)該工程項(xiàng)目建設(shè)，逐步完善永興縣的基礎(chǔ)設(shè)施，進(jìn)一步帶動(dòng)永興縣的經(jīng)濟(jì)建設(shè)，促進(jìn)永興酒店服務(wù)業(yè)的全面發(fā)展。五、項(xiàng)目可研報(bào)告編制范圍對(duì)該項(xiàng)目在市場(chǎng)需求、市場(chǎng)分析及建設(shè)規(guī)模、經(jīng)濟(jì)效益等諸方面可行與否的研究，并作出結(jié)論。六、項(xiàng)目提出的理由為了認(rèn)真貫徹落實(shí)永興縣委、縣政府提出的“加快旅游興縣”戰(zhàn)略部署，打造粵港澳后花園的目標(biāo)，更好地促進(jìn)永興縣“兩型”社會(huì)的建設(shè)，提升永興旅游接待服務(wù)設(shè)施層次不高等實(shí)際問(wèn)題，打造獨(dú)具特色的高檔商務(wù)大酒店，打造永興縣高規(guī)格接待服務(wù)平臺(tái)。第二節(jié) 項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介永興縣翠竹賓館位于永興縣城永康路，北靠龍山路，南連環(huán)城西路。本項(xiàng)目總用地面積為 平方米，該地塊屬于永興縣國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓用地，宗地編號(hào)為 號(hào)地塊。土地使用權(quán)證號(hào)為永國(guó)用〔2010〕第 號(hào)（詳見(jiàn)后附圖）。永興翠竹賓館是郴州市、永興縣2011年市、縣兩級(jí)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目。大樓為 層高層建筑，層高為 米，框架剪力墻結(jié)構(gòu)，總建筑面積為 平方米。大樓 一、二層為整體，建筑面積 平方米，三層以上分三個(gè)單元樓。其中第一、二單元均為 — 層住宅樓，建筑面積 平方米；第三單元為 — 層酒店客房，建筑面積為 平方米。賓館總建筑面積 平方米。大樓一、二層全部為酒店餐飲、商務(wù)、休閑區(qū)，第三單元 — 層為酒店客房。本可行性研究報(bào)告重點(diǎn)分析翠竹賓館建設(shè)項(xiàng)目的可行性分析、論證和結(jié)論。 翠竹賓館主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)結(jié)構(gòu)布局建筑結(jié)構(gòu)層高（m）建筑面積（㎡）客房套數(shù)功 能1架空層框剪4水、電設(shè)施和停車(chē)場(chǎng)21層框剪餐飲32層框剪商務(wù)、足療、棋牌等4一、二單元3— 層框剪均3商品房住宅樓6三單元 3— 層框剪均3豪華客房頂棚8合計(jì)二、周?chē)h(huán)境與設(shè)施該地塊處于永興縣城區(qū)核心地段，主要出入口為永康路和龍山路、環(huán)城西路，項(xiàng)目地北邊緊鄰翠竹廣場(chǎng)，有風(fēng)景秀麗城中小公園—翠竹公園，西連 。項(xiàng)目附近有永興縣人防辦、縣中醫(yī)院、郴電國(guó)際永興縣分公司、永興縣水電公司、中天燃?xì)夤镜葐挝患盎顒?dòng)場(chǎng)所。另外項(xiàng)目附近還有昌興花園、翠竹花園 等高檔住宅區(qū)。片區(qū)以翠竹廣場(chǎng)和街心公園為亮點(diǎn)，以發(fā)達(dá)便利的城市道路交通為依托，在此建造規(guī)模比較大的賓館是應(yīng)勢(shì)所需，此地是酒店賓館開(kāi)發(fā)的黃金寶地。三、主要建設(shè)內(nèi)容主要建設(shè)翠竹賓館一座，建筑面積約 平方米（不含住宅樓面積），土建工程、酒店裝修及設(shè)備，其他配套工程等。項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度項(xiàng)目建設(shè)期 個(gè)月，于 年 — 月底完成項(xiàng)目的可行性研究、勘探、設(shè)計(jì)工作，于 年 月完成工程發(fā)包工作，確定工程施工隊(duì)伍與設(shè)備供應(yīng)商，確保 年 月— 年 月底全部完成施工任務(wù)，并申請(qǐng)竣工驗(yàn)收。投資估算和資金籌措項(xiàng)目總投資：估算為 萬(wàn)元。其中建設(shè)投資 萬(wàn)元（其中工程費(fèi)用 萬(wàn)元，工程建設(shè)其他費(fèi)用 萬(wàn)元，工程預(yù)備費(fèi) 萬(wàn)元），無(wú)建設(shè)期利息，流動(dòng)資金 萬(wàn)元。建設(shè)資金來(lái)源：全部由建設(shè)單位自籌。（1）目前已投入資金已投入資金匯總表序號(hào)費(fèi)用金額1規(guī)費(fèi)2土地款3土地稅費(fèi)4已開(kāi)票樁基5已開(kāi)票毛渣6后期樁基開(kāi)票7后期土建開(kāi)票（到第 層）8投入貨幣資金9合計(jì)（2）一、二單元住宅樓商品房銷售收入約 萬(wàn)元（3）還需要自籌資金 萬(wàn)元項(xiàng)目財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)本項(xiàng)目年均營(yíng)業(yè)收入為 萬(wàn)元，年均利潤(rùn)總額 萬(wàn)元，所得稅后年均凈利潤(rùn)總額為 萬(wàn)元，%，%，（含建設(shè)期1年），稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬(wàn)元，大于零。主要財(cái)務(wù)指標(biāo)均高于行業(yè)基準(zhǔn)指標(biāo)，經(jīng)濟(jì)效益較好，因此在財(cái)務(wù)上是可行的。項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)表序號(hào)名 稱單位數(shù)量備注1項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入　　年均休閑度假中的餐飲收入萬(wàn)元　年均住宿收入萬(wàn)元　年均商鋪?zhàn)赓U收入萬(wàn)元　年均娛樂(lè)項(xiàng)目收入萬(wàn)元　年均會(huì)務(wù)會(huì)展收入萬(wàn)元　年均旅游商品銷售收入萬(wàn)元　2年均營(yíng)業(yè)稅金與附加萬(wàn)元　3年均總成本費(fèi)用萬(wàn)元　4年均經(jīng)營(yíng)成本萬(wàn)元　5總定員人　6投入總資金萬(wàn)元　　建設(shè)投資萬(wàn)元　　建設(shè)期利息萬(wàn)元　　流動(dòng)資金萬(wàn)元　7項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益數(shù)據(jù)與指標(biāo)　　項(xiàng)目稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%%　項(xiàng)目稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元ic=8%項(xiàng)目稅前靜態(tài)投資回收期年年項(xiàng)目稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%%　項(xiàng)目稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元ic=8%項(xiàng)目稅后靜態(tài)投資回收期年年資本金內(nèi)部收益率%%　資本金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元　總投資收益率萬(wàn)元%　第三節(jié) 存在問(wèn)題及建議項(xiàng)目屬于高檔高檔商務(wù)酒店，經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，在消費(fèi)能力、服務(wù)水準(zhǔn)、運(yùn)營(yíng)管理等方面存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。建議加強(qiáng)員工崗前培訓(xùn)，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，提高服務(wù)質(zhì)量，聘請(qǐng)知名的酒店管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行專業(yè)化、規(guī)范化管理，并根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的實(shí)際情況，對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)進(jìn)行深度細(xì)分，拿出切實(shí)可行的營(yíng)銷策略和市場(chǎng)運(yùn)作方案，以規(guī)避項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期間的投資風(fēng)險(xiǎn)，保證項(xiàng)目的財(cái)務(wù)安全。第二章 市場(chǎng)分析一、永興縣基本情況永興縣地處湖南省東南部、郴州地區(qū)北陲，為郴州市第二大縣，位于東經(jīng)112186。43’113186。35’，北緯25186。58’26186。29’之間。地域狹長(zhǎng)形似蠶，東西長(zhǎng)90公里。，%。縣境北接耒陽(yáng)市，南連蘇仙區(qū)，東北、東南、西南依次與安仁、資興、桂陽(yáng)三縣毗鄰。全縣25個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)除高亭鄉(xiāng)、城關(guān)鎮(zhèn)、太和鄉(xiāng)之外，其余均與外縣交界?？h境距首都北京鐵路里程1860公里，距省會(huì)長(zhǎng)沙280公里，距郴州市40公里，距南粵廣州445公里。全縣總?cè)丝?3萬(wàn),總面積1979平方公里，轄8鎮(zhèn)17鄉(xiāng)。京廣鐵路、107國(guó)道、京珠高速公路、S212省道交叉穿越境內(nèi)；便江上承東江，下接湘江，直入長(zhǎng)江，一年四季通航，是郴州市唯一的水運(yùn)航線。永興是著名的“冶煉之鄉(xiāng)”，2002年被世界白銀協(xié)會(huì)和中國(guó)有色金屬協(xié)會(huì)命名為“中國(guó)銀都”。永興還是“烤煙之鄉(xiāng)”和“油茶之鄉(xiāng)”，是國(guó)家和省定糧食大縣、電氣化縣以及丘崗開(kāi)發(fā)重點(diǎn)縣。永興縣基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已日臻完善，縣城經(jīng)過(guò)投資8億多元的全面建設(shè)，已發(fā)展成為一座依山傍水、風(fēng)景優(yōu)美、富有活力的山水旅游城市。永興縣城是郴州市域的次中心，全縣的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，以能源、冶煉深加工產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，山水旅游為特色的地方性小城市。改革開(kāi)放以來(lái)，永興縣城得到迅猛發(fā)