【正文】 。大樓為 層高層建筑，層高為 米，框架剪力墻結(jié)構(gòu)，總建筑面積為 平方米。其中第一、二單元均為 — 層住宅樓，建筑面積 平方米；第三單元為 — 層酒店客房，建筑面積為 平方米。大樓一、二層全部為酒店餐飲、商務(wù)、休閑區(qū)，第三單元 — 層為酒店客房。 翠竹賓館主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表序號結(jié)構(gòu)布局建筑結(jié)構(gòu)層高（m）建筑面積（㎡）客房套數(shù)功 能1架空層框剪4水、電設(shè)施和停車場21層框剪餐飲32層框剪商務(wù)、足療、棋牌等4一、二單元3— 層框剪均3商品房住宅樓6三單元 3— 層框剪均3豪華客房頂棚8合計二、周圍環(huán)境與設(shè)施該地塊處于永興縣城區(qū)核心地段，主要出入口為永康路和龍山路、環(huán)城西路，項目地北邊緊鄰翠竹廣場，有風(fēng)景秀麗城中小公園—翠竹公園，西連 。另外項目附近還有昌興花園、翠竹花園 等高檔住宅區(qū)。三、主要建設(shè)內(nèi)容主要建設(shè)翠竹賓館一座，建筑面積約 平方米（不含住宅樓面積），土建工程、酒店裝修及設(shè)備，其他配套工程等。投資估算和資金籌措項目總投資：估算為 萬元。建設(shè)資金來源：全部由建設(shè)單位自籌。主要財務(wù)指標(biāo)均高于行業(yè)基準指標(biāo)，經(jīng)濟效益較好，因此在財務(wù)上是可行的。建議加強員工崗前培訓(xùn)，強化服務(wù)意識，提高服務(wù)質(zhì)量，聘請知名的酒店管理機構(gòu)進行專業(yè)化、規(guī)范化管理，并根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌龅膶嶋H情況，對目標(biāo)市場進行深度細分，拿出切實可行的營銷策略和市場運作方案，以規(guī)避項目運營期間的投資風(fēng)險，保證項目的財務(wù)安全。43’113186。58’26186。地域狹長形似蠶，東西長90公里?？h境北接耒陽市，南連蘇仙區(qū)，東北、東南、西南依次與安仁、資興、桂陽三縣毗鄰?？h境距首都北京鐵路里程1860公里，距省會長沙280公里，距郴州市40公里，距南粵廣州445公里。京廣鐵路、107國道、京珠高速公路、S212省道交叉穿越境內(nèi)；便江上承東江，下接湘江，直入長江，一年四季通航，是郴州市唯一的水運航線。永興還是“烤煙之鄉(xiāng)”和“油茶之鄉(xiāng)”，是國家和省定糧食大縣、電氣化縣以及丘崗開發(fā)重點縣。永興縣城是郴州市域的次中心，全縣的政治、經(jīng)濟、文化中心，以能源、冶煉深加工產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，山水旅游為特色的地方性小城市。隨著縣域經(jīng)濟和社會的快速發(fā)展，城鎮(zhèn)化水平的提高、城區(qū)的擴大、人口的增加，特別是縣城在實施“南延北擴”戰(zhàn)略中一系列項目建設(shè)以及位于城南占地5000畝的循環(huán)經(jīng)濟工業(yè)園的快速建設(shè)與壯大，縣城地域?qū)⒖焖贁U大，城區(qū)人口將迅速增加，規(guī)劃2015年，城區(qū)人口將達20萬人。土壤以板頁巖紅壤為主，其次為石灰?guī)r、砂巖紅壤和少量酸性紫色土、紫砂土，土層深厚。其中70％的山地地貌集中分布于縣城東部，丘陵和崗地主要分布于中部和西部，平原主要分布在溪河兩岸河中部盆地里。全縣紅巖分布廣，“丹霞”地貌發(fā)育，為全市之最。境內(nèi)褶皺斷裂強烈，內(nèi)、外生礦物遍及全縣。氣候永興縣屬亞熱帶季風(fēng)氣候，高溫多濕，氣溫適中，四季分明，全縣境內(nèi)主要氣候要素的時空分布、年際、年內(nèi)，區(qū)間差異均明顯。資源條件永興縣素有“油茶之鄉(xiāng)”、“煤炭之鄉(xiāng)”、“冶煉之鄉(xiāng)”和“華僑之鄉(xiāng)”的美稱。全縣有油茶林76萬畝，年產(chǎn)茶油1400余噸；，湘永白煤譽滿全省。礦產(chǎn)資源永興縣境內(nèi)礦藏豐富，有煤、鐵、錳、鉛、鋅等，境內(nèi)礦產(chǎn)資源計有4大類15種，其中以無煙煤為優(yōu)勢礦種。但由于森林過伐、環(huán)境污染及過度捕獵，生態(tài)環(huán)境惡化，資源明顯減少。毛皮獸及珍稀動物多分布于縣境東部山區(qū)，水產(chǎn)動物主要分布于中、西部。據(jù)初步統(tǒng)計，除栽培的110余種作物外，其余已被利用或行將被利用的植物資源不下1000種。其中已被廣泛利用的優(yōu)勢種群有油茶、杉、松、竹、樟、梓、楠、桐等。境內(nèi)現(xiàn)存珍稀植物約22種。水資源1）地表水，其中。年際最大年（1961），比歷年平均量多61%，最小年（1963），為歷年平均量的47%；年內(nèi)，汛期（3～8月），枯水期（9～2月），最大月（5月），最枯月（12月）。 永興縣主要河流徑流特征表流域名稱集水面積（km2）徑流模數(shù)（l/）年徑流深（mm）全縣東部永樂江中部便江西部九三河便江是永興縣的一條重要河流，位于湘江流域耒水支流中游，源于桂東縣黃洞鄉(xiāng)，南自碧塘鄉(xiāng)錦里村沙山里入境，流經(jīng)碧塘鄉(xiāng)東部、城關(guān)鎮(zhèn)東北部、塘門口鎮(zhèn)中部，于塘門口鎮(zhèn)塘市村沙洲下出境，經(jīng)耒陽、衡陽入湘江。永興電站設(shè)計蓄水庫容6400萬m3，最小流量40m3/s，最大流量3473m3/s。青山垅水庫—位于永樂江中游、縣東部的龍形市鄉(xiāng)楊梅塘村，是一座以灌溉為主，兼顧防洪、發(fā)電和養(yǎng)魚等綜合開發(fā)的大型水庫。水庫大壩，壩長180米，高56米，最大泄洪流量1582m3/s?？値烊?068萬立方米，有效庫容5219萬立方米。主要分布于縣境西部，%；第四系松散巖孔隙水面積24平方公里，%，線狀分布于沿河地帶，%。2010年，,按可比價格計算,%，其中第一產(chǎn)業(yè)增加值102409萬元，第二產(chǎn)業(yè)增加值310963萬元，第三產(chǎn)業(yè)增加值216999萬元，按常住人口計算，人均GDP達10969元?！叭边M程進一步加快。全縣共實現(xiàn)工業(yè)增加值295502萬元， %。“園區(qū)帶動”戰(zhàn)略成效明顯，縣工業(yè)園、太和鄉(xiāng)循環(huán)經(jīng)濟項目區(qū)等工業(yè)園區(qū)加速發(fā)展。實交稅金2708萬元,帶動基地總產(chǎn)值3071萬元。二、酒店業(yè)發(fā)展?fàn)顩r中國酒店業(yè)現(xiàn)狀我國酒店業(yè)目前發(fā)展十分迅速，2004年我國住宿與餐飲業(yè)營業(yè)總額1萬億元人民幣，歷史上首次突破萬億元大關(guān)，%左右，成為我國國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)。酒店聯(lián)合重組還在不斷推進，特許加盟也開始興起，國際酒店集團從高端市場向中低客源市場推進，國內(nèi)市場國際化步伐正在加快；（3）酒店個性化服務(wù)更加突出，信息技術(shù)進入中國酒店業(yè)以電子信息技術(shù)和連鎖經(jīng)營為代表的現(xiàn)代科技正加速進入我國酒店業(yè)并向客人提供全新服務(wù)，如人工智能對技術(shù)溫度，光線的自動調(diào)節(jié)，在客房能有寬帶上網(wǎng)、客房電視機能接收衛(wèi)星網(wǎng)絡(luò)信號、遠程網(wǎng)絡(luò)預(yù)定等，一句話，酒店業(yè)的發(fā)展越來越離不開科技進步；（4）綠色、環(huán)保、節(jié)能、安全、健康將成為酒店業(yè)發(fā)展的新時尚。順應(yīng)這種趨勢、積極創(chuàng)建綠色酒店、推動中國酒店業(yè)進入以“安全、健康、環(huán)保、節(jié)能”為主題的新時代，將是國內(nèi)酒店業(yè)的必然選擇。全縣客房平均開房率為75%以上，節(jié)假日開房率為100%。（2）從利好因素對永興縣酒店業(yè)的支撐來看永興縣屬郴州市城市圈內(nèi)的衛(wèi)星城市，全縣總?cè)丝?0多萬，是郴州市第二人口大縣，現(xiàn)已形成金銀、煤炭、煙花、食品、建材等支柱產(chǎn)業(yè)，2008 年、2009 年連續(xù)兩年被湖南省委、省政府授予“全省縣域經(jīng)濟發(fā)展先進縣”稱號，同時還榮獲“全國最具投資潛力中小城市百強”，有湖南縣域經(jīng)濟“十強”和“全國循環(huán)經(jīng)濟試點縣”等榮譽稱號, 2002 年被命名為“中國銀都”。其次，工商業(yè)的快速發(fā)展，衍生出繁榮的會展業(yè)和工業(yè)旅游，這也是永興酒店業(yè)得以蓬勃發(fā)展的重要原因之一。正是這些利好消息，吸引了大批投資者投身于永興酒店行業(yè)。（4）從酒店競爭能力來看永興現(xiàn)有酒店規(guī)劃相對周邊縣市還有待完善和發(fā)展。這是由永興酒店業(yè)的發(fā)展歷史所決定的：一方面，永興酒店業(yè)發(fā)展才不過五、六年的時間；另一方面，永興酒店的投資者一般都不是酒店業(yè)出身，再者缺乏經(jīng)驗豐富的本土管理人才；這些因素決定了永興酒店還不具備長遠眼光和規(guī)劃能力，還沒有形成深厚的企業(yè)文化內(nèi)涵，所以真正意義上具有強大競爭力的酒店還沒形成。度假酒店主要接待度假休閑的客戶，并為他們提供各種相關(guān)服務(wù)。為了熨平這種波動，很多度假酒店都特別注意營造本身的建筑特色與配套特色，例如有些度假酒店配備了各種會議；度假酒店基本上沒有商圈的概念，但度假客戶對度假城市的旅游資源、文化底蘊、生態(tài)環(huán)境、休閑配套的要求很高。他們大多數(shù)是周邊企業(yè)、工廠的高管、老板和所有者，這些人因為商務(wù)和業(yè)務(wù)的需要而與其業(yè)務(wù)伙伴成為酒店最重要的消費群體，這些人約占酒店客人總量的65%；第二種是來自機關(guān)和事業(yè)單位的客人，他們除了自己有一定的消費能力之外，也因為工作需要而成為酒店的消費者。從入住酒店的時間上看，來自外地的客戶入住的時間相對來說長一點，一般是三天左右，而且這種入住都帶有非常強的季節(jié)性；他們?nèi)ゾ频晗M時往往在餐飲、娛樂方面消費的比較多而住店的時候少，而且他們在酒店里面消費這些項目的頻率非常高。另外，平均來講，永興酒店所接待的業(yè)務(wù)中，有20%左右的業(yè)務(wù)為政府部門的會議、考察、度假、旅游，這些客戶主要來自江、浙、滬、粵等沿海地帶，永興本地也占有一定比例，他們大都喜歡選擇幽雅、安靜的環(huán)境，而且基本上每年他們平均都有兩次以上這種消費機會。從收入角度來看，永興酒店消費者特征比較獨特：中、高收入人群占客戶總數(shù)的絕對多數(shù)，而低收入階層在總數(shù)中所占比例非常少。翠竹廣場和翠竹公園是目前永興縣集民眾鍛煉、休閑、娛樂、園藝等多種功能于一體的綜合性大型游樂場所之一。從其他縣市的情況來看，興建一家高檔以上酒店不僅能為當(dāng)?shù)卣畡?chuàng)造可觀的國民收入，更為重要的是，它能為當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展提供良好的潤滑作用。項目區(qū)位分析根據(jù)永興縣城區(qū)規(guī)劃方案，本項目與即將新建的永興縣市民服務(wù)中心距離僅五分鐘左右車程，同時，本項目所在地正好是永興城區(qū)的商業(yè)地段，附近主干道路干勁南路—永康路、龍山路—龍山西路以及人民路，均為寬敞城市道路，交通便利，距永興縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、工業(yè)園等不超過十分鐘車程。另外，從永興縣范圍來看，永興縣未來的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)還會以勞動密集型產(chǎn)業(yè)和資本密集型產(chǎn)業(yè)為主，其中資本密集型產(chǎn)業(yè)主要就是房地產(chǎn)業(yè)，本項目的建成，將能對全永興縣區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展起到拋磚引玉的作用。定位說明：（1）度假——以 為依托。打造外來游客的棲息場所。隨著永興經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的飛速發(fā)展，項目周邊的企業(yè)數(shù)量將越來越多，酒店的商務(wù)及娛樂的需求量也會隨之增長，從既有經(jīng)驗來看，商務(wù)與娛樂是永興酒店市場的重要收入來源，所以不可忽視這些市場的需求量；近年來，隨著政府工作的不斷深入，永興縣招商引資力度的加大，全市硬、軟件環(huán)境都得到了飛速的提升。本項目本身就具備天然的綠色自然生態(tài)環(huán)境，再經(jīng)過營造，這些條件將會有力地保證本項目在未來的競爭中不落人后；（4）項目在本地人文歷史底蘊的依托下，從酒店的建筑風(fēng)格及園林藝術(shù)等方面多加考慮，將更有利于提升酒店的文化內(nèi)涵。為使項目不入俗套，獨樹一幟，可以考慮走差異化道路，選擇古典園林建筑為主題風(fēng)格。項目客戶群定位屬性具 體 描 述年齡3055歲職業(yè)企業(yè)高管與所有者及其業(yè)務(wù)伙伴、私企老板、公務(wù)員文化層次以大專和本科學(xué)歷者為主、高中和研究生學(xué)歷次之經(jīng)濟能力月收入在20008000RMB左右者為主、其他收入層次者次之消費時關(guān)注因素保健、休閑、安全、保密主要消費項目娛樂、康體、餐飲、商務(wù)相關(guān)服務(wù)消費目的商務(wù)需要、釋放工作壓力第四章 項目選址與建設(shè)條件第一節(jié) 項目地理位置永興翠竹賓館位于永興縣 以東， 以北。第二節(jié) 永興縣政治經(jīng)濟條件一、永興縣獨特而重要的戰(zhàn)略地位永興縣區(qū)位優(yōu)勢明顯，距省會長沙僅300公里、距郴州市52公里。全縣國土面積1979平方公里，人口64萬。永興縣現(xiàn)有高檔賓館 座，二星級賓館 座，中高檔賓館 個，其它小型餐館、旅店近千個，融食宿、娛樂于一體。同時，由于近幾年永興縣政府加大了招商引資力度，一大批國內(nèi)外客商紛紛來永投資，伴隨著永興經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、循環(huán)經(jīng)濟示范園的迅速崛起，便江風(fēng)景旅游區(qū)的不斷開發(fā)，越來越多的外來人口涌向永興，這對本來就比較薄弱的永興服務(wù)業(yè)是一種考驗，是挑戰(zhàn)也是機遇，因此建造能夠提供高質(zhì)量服務(wù)的商務(wù)酒店已是勢在必行，據(jù)此，我們認為項目的開發(fā)建設(shè)在經(jīng)濟上可行的。城市規(guī)劃功能結(jié)構(gòu)為 “兩心三軸”。三軸：工業(yè)發(fā)展軸：在縣城的西部以循環(huán)經(jīng)濟工業(yè)園為依托，形成工業(yè)發(fā)展軸。生活休閑軸：依托桃源路，結(jié)合便江風(fēng)景區(qū)，形成生活休閑軸?？h城發(fā)展分項目標(biāo)1．經(jīng)濟發(fā)展目標(biāo)推進經(jīng)濟又好又快發(fā)展，2015年、2020年和2030年經(jīng)濟總量分別達到150億、250億和450億元，、4萬和6萬元，實現(xiàn)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，經(jīng)濟效益不斷提高，規(guī)劃期末三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為8∶42∶50。2015年、2020年和2030年城鎮(zhèn)化水平達分別到45%、51%、58%，城鎮(zhèn)居民和農(nóng)民人均可支配收入不斷提高，縣城登記失業(yè)率控制在4%以內(nèi)，全面普及高中教育。以建設(shè)環(huán)境友好型社會為目標(biāo)，以人為本，加大生態(tài)建設(shè)和環(huán)境保護力度，大力推廣循環(huán)經(jīng)濟試點，積極倡導(dǎo)節(jié)能減排和清潔生產(chǎn)。實現(xiàn)生活污水和工業(yè)廢水處理達標(biāo)率達到100%，生活垃圾無害化處理率100%，區(qū)域環(huán)境優(yōu)良，縣城綠地率達到35%，綠化覆蓋超過40%?？h城發(fā)展指標(biāo)體系詳見附表1。區(qū)域發(fā)展－強化增長極核，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展策略實施區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，融入郴州“4+2”半小時經(jīng)濟圈，積極培育區(qū)域經(jīng)濟增長極，根據(jù)發(fā)展要求強化縣城的增長極地位，通過增長極的輻射帶動作用，加快其它城鎮(zhèn)發(fā)展，以城帶鄉(xiāng)，把縣城的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)向農(nóng)村延伸，從而實現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。協(xié)同發(fā)展－“五化”并進策略不斷推進工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、市場化、國際化深入發(fā)展?？h城總體布局空間結(jié)構(gòu)縣城形成“一江兩岸、三團二區(qū)一園”的空間結(jié)構(gòu)。三、永興縣社會經(jīng)濟條件跨入二十一世紀，隨著永興縣政府著力擴大城市規(guī)模，基礎(chǔ)設(shè)施投資加大了投入，新建、改建和擴建了城市道路，對老城區(qū)進行大規(guī)模改造，加大了拆遷力度，經(jīng)濟上致力于招商引資，投資氛圍十分濃厚，相繼建設(shè)了各類專業(yè)市場和旅游服務(wù)配套項目，城市環(huán)境以及相關(guān)市場環(huán)境得到很大程度的優(yōu)化。2010全縣生產(chǎn)總值為1658124萬元，按可比價格計算，%。（按常住人口計算），%。2008—2010年三年城市建設(shè)總投資超過300億元，