長(zhǎng)沙縣星沙兵裝集團(tuán)項(xiàng)目初步可研報(bào)告-資料下載頁(yè)
【導(dǎo)讀】塊核心區(qū)域，與華潤(rùn)·鳳凰城項(xiàng)目?jī)H隔一條雙向兩車(chē)道馬路棠坡路。萬(wàn)平方米，規(guī)劃產(chǎn)品類(lèi)型初定為住宅、公寓、辦公、商業(yè)等。國(guó)人民解放軍空軍駐湖南地區(qū)軍事代表室），其余均為空地。緊鄰項(xiàng)目地塊，項(xiàng)目周邊有星102路、701路等公交車(chē)經(jīng)過(guò)。批準(zhǔn)為國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。截至20xx年底，全區(qū)擁有企業(yè)497家，實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值億元，全年實(shí)現(xiàn)工商稅收億元。經(jīng)開(kāi)區(qū)已經(jīng)成為長(zhǎng)沙乃至湖南工業(yè)發(fā)展的重要增長(zhǎng)極和核心驅(qū)動(dòng)力。長(zhǎng)沙縣隸屬于湖南省會(huì)長(zhǎng)沙市，從東、南、北三面環(huán)繞長(zhǎng)沙市區(qū)，定的“全國(guó)18個(gè)改革開(kāi)放典型地區(qū)之一”。城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積平方米。農(nóng)業(yè)人口21865人，駐星沙的省、市、縣單位150多家。目前芙蓉區(qū)的“大東城”戰(zhàn)略和開(kāi)福區(qū)的。源匯集在一起，對(duì)地區(qū)帶動(dòng)非常明顯，長(zhǎng)沙經(jīng)開(kāi)區(qū)星沙新城的前景，星沙工業(yè)主宰長(zhǎng)沙工業(yè)的命脈，是湖南省工程機(jī)械制造業(yè)重鎮(zhèn)。中有14家落戶(hù)星沙。星沙工業(yè)總產(chǎn)值占了長(zhǎng)沙市的29%，進(jìn)出口總
【正文】 圍，提升商業(yè)價(jià)值 ◆ 長(zhǎng)沙地鐵 3號(hào)線(xiàn)已獲批復(fù)，計(jì)劃年內(nèi)開(kāi)工建設(shè)，成為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售重大利好機(jī)會(huì) （ 4） 威脅 T ◆ 華潤(rùn)五彩城 、 方略城市廣場(chǎng) 和華潤(rùn)置地今年 6 月 28 日剛摘牌東六線(xiàn)兩地塊 商業(yè)體量較大， 均 處于地鐵口， 位置較好，未 來(lái)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈 ◆ 本案容積率高，緊鄰主干道，舒適性較差，而環(huán)繞松雅湖周邊項(xiàng)目的住宅產(chǎn)品具有良好景觀和舒適性，對(duì)同區(qū)域的本案具有較大沖擊 ◆ 先期拿地進(jìn)駐區(qū)域內(nèi)大盤(pán)的規(guī)模效應(yīng)在開(kāi)發(fā)上具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) ◆ 由于新政規(guī)定拿地首付不低于總價(jià)的 50%，并且廢除了減免土地出讓金、稅收優(yōu)惠等政策；使得開(kāi)發(fā)商拿地門(mén)檻變高，對(duì)開(kāi)發(fā)商經(jīng)濟(jì)實(shí)力與綜合能力要求也隨之升高， 在拿地規(guī)模 上以中小地塊為主并需 更加趨于謹(jǐn)慎 六 、項(xiàng)目投資和 收益 估算 投資估算 根據(jù)項(xiàng)目擬定的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)， 樓面地價(jià)按 1500元 /平方米 （地 19 價(jià) 660萬(wàn) /畝，容積率 ） 估算，可以估算出項(xiàng)目投資為： 94083 萬(wàn)元 。 土地費(fèi)用 +前期工程及報(bào)建費(fèi) +基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) +建筑安裝工程費(fèi)用 +配套設(shè)施費(fèi) +開(kāi)發(fā)間接費(fèi) +財(cái)務(wù)費(fèi)用 +營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用 +不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) +稅費(fèi)= 項(xiàng)目成本估算匯總表 土地面積 ㎡ 建筑面積 203065㎡ 可售面積 167050㎡ 其中：地下室面積 34650㎡ 社區(qū)、物管配套用房面積 1340㎡ 成本編碼 成本項(xiàng)目明細(xì) 成本總價(jià) （元） 建面單價(jià) （元） 售面單價(jià) （元） B1 土地費(fèi)用 B2 前期工程及報(bào) 建費(fèi) B3 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) B4 建筑安裝工程 費(fèi)用 B5 配套設(shè)施費(fèi) B6 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) B7 財(cái)務(wù)費(fèi)用 B8 營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用 B9 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) B10 稅費(fèi) 合計(jì) 收 入 估算 根據(jù)項(xiàng)目擬定的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，可以估算出項(xiàng)目總收入為：1186105000 萬(wàn)元 。 20 項(xiàng)目 收入 估算匯總表 序號(hào) 物業(yè)類(lèi)型 估算價(jià)格 銷(xiāo)售面積 銷(xiāo)售金額 1 住宅 5500 元 /㎡ 72910㎡ （ 1340㎡ :物業(yè)用房 840㎡ ，社區(qū)用房 500㎡ ） 萬(wàn)元 2 公寓 6800 元 /㎡ 87000 ㎡ 59160 萬(wàn)元 3 商業(yè) 18000 元 /㎡ 5800 ㎡ 10440 萬(wàn)元 5 地下車(chē)位 9 萬(wàn) /個(gè) 990 個(gè) 8910 萬(wàn)元 6 合計(jì) 萬(wàn)元 項(xiàng)目利潤(rùn)和投資收益率 估算 （元） 土地 費(fèi)用 樓面 地價(jià) 項(xiàng)目 總費(fèi)用 樓面 單價(jià) 銷(xiāo)售收入 企業(yè) 所得稅 利潤(rùn) 投資 收益率 250287840 1500 940837918 5632 1186105000 44478937 20xx88143 % 項(xiàng)目利潤(rùn)估算為： 20xx8 萬(wàn)元 銷(xiāo)售總收入 項(xiàng)目總成本 企業(yè)所得稅 =20xx88143 元 投資收益率估算為： % 項(xiàng)目利潤(rùn)247。項(xiàng)目總成本 =% 七 、結(jié)論和建議 項(xiàng)目處于星沙商圈核心地段，緊鄰長(zhǎng)沙地鐵 3 號(hào)線(xiàn)星沙大道站，緊鄰兩條城市主干道開(kāi)元路和星沙大道， 38 畝地上 僅有一棟辦公樓需要拆遷， 是星沙核心區(qū)域 的 稀缺地塊。 21 根據(jù)對(duì)項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的初步分析測(cè)算，項(xiàng)目樓面地價(jià)如控制在 1500元 /平方米內(nèi)（地價(jià) 660萬(wàn) /畝，容積率 ），成本投資額為94083 萬(wàn)元 ，收 入總 額為 118610 萬(wàn)元 ，項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn) 20xx8 萬(wàn)元 ， 收益率為 %。 該項(xiàng)目通過(guò)初步分析測(cè)算，具有一定的收益。建議在項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)模式確立后，進(jìn)行詳細(xì)的可行性論證及立項(xiàng)。
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