寧波市鼓樓步行街商場(chǎng)房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-07-20 12:35本頁(yè)面
【正文】 43)247。3＝8330元/ 平方米 則估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格為：8330元/平方米 則估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)運(yùn)用市場(chǎng)比較法測(cè)算出的價(jià)格為： 833061200=七、估價(jià)結(jié)果確定： 考慮到商場(chǎng)其出租收益比較明顯，故收益還原法估價(jià)結(jié)果較能反映出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值。故取收益價(jià)格的權(quán)重為80％，比準(zhǔn)價(jià)格權(quán)重為20％，通過(guò)加權(quán)平均法，則估價(jià)對(duì)象的價(jià)格為： 80％+20％＝42194萬(wàn)元估價(jià)結(jié)論：寧波市鼓樓步行街商場(chǎng)房地產(chǎn)于二OOO年十月三日的評(píng)估價(jià)值為人民幣肆億貳仟壹佰玖拾肆萬(wàn)元。估價(jià)師心得一、估價(jià)目的的特殊性 此次評(píng)估的估價(jià)目的是為委托單位向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)抵押貸款提供價(jià)值依據(jù)。在此估價(jià)目的之下，為保證房地產(chǎn)金融的安全性及估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性，我們首先要求委托方提供的資料真實(shí)可靠，若由于委托方提供資料的完整性、真實(shí)性原因而影響估價(jià)結(jié)果，由此引起的所有責(zé)任由委托方承擔(dān)；其次我們要求委估房地產(chǎn)權(quán)益沒(méi)有爭(zhēng)議，在估價(jià)過(guò)程中不考慮委估房地產(chǎn)估價(jià)范圍以外的法律問(wèn)題。 同時(shí)，在估價(jià)報(bào)告中我們聲明，此結(jié)果僅作為抵押貸款提供參考，不得做其他用途。為保證房地產(chǎn)金融的安全性，在條件許可情況下，我們知道金融機(jī)構(gòu)在確定抵押金額時(shí)應(yīng)充分考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)行情和通貨膨脹及市場(chǎng)供需的影響，并且房地產(chǎn)價(jià)格往往難以達(dá)到正常價(jià)格水平，綜合考慮上述因素房地產(chǎn)最終抵押金額可通過(guò)雙方協(xié)商確定。 二、有關(guān)問(wèn)題的處理 接受此次估價(jià)任務(wù)后，通過(guò)對(duì)估價(jià)對(duì)象的實(shí)地勘察，首先要確定估價(jià)方法。由于該估價(jià)對(duì)象主要以出租為主，有明顯的租金收益，同時(shí)近期有一定量的成交實(shí)例，故選用收益法和市場(chǎng)比較法。但由于寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)上與估價(jià)對(duì)象相同規(guī)模、同等類(lèi)型的房地產(chǎn)相對(duì)較少，可供選擇的范圍較窄，而其租金收益卻比較明顯，因此在估價(jià)中以收益還原法為主，以市場(chǎng)比較法為輔?！ ≡谑找娣ㄖ?，其收入有經(jīng)營(yíng)收入和租金收入兩部分，對(duì)收入的確定主要是根據(jù)市場(chǎng)上同類(lèi)房地產(chǎn)的相同類(lèi)型的收入水平結(jié)合估價(jià)對(duì)象自身具體的可測(cè)算收入為依據(jù)進(jìn)行估算，對(duì)租金的估算根據(jù)租期的長(zhǎng)短、所租面積的大小、租金的付款方式而略有不同。資本化率主要根據(jù)安全利率即國(guó)庫(kù)券利率，結(jié)合同類(lèi)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值予以確定?！ ≡谑袌?chǎng)比較法中，通過(guò)多方搜集資料，最終確定可比實(shí)例，對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行各種修正后，確定其比準(zhǔn)價(jià)格。對(duì)于交易日期修正，主要是根據(jù)寧波市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)結(jié)合物價(jià)上漲水平進(jìn)行確定。在最終確定評(píng)估金額時(shí)，考慮到該估價(jià)對(duì)象規(guī)模較大，進(jìn)行整體處理時(shí)有一定的困難，變現(xiàn)時(shí)存在難度；而其租金收益比較明顯且穩(wěn)定，用收益還原法的估價(jià)結(jié)果較能反映估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)值，故取收益價(jià)格的權(quán)重較大，比準(zhǔn)價(jià)格的權(quán)重較小。評(píng)析 本報(bào)告采用收益法和市場(chǎng)比較法估價(jià)商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)格，思路清楚，方法正確。 估價(jià)對(duì)象的收入來(lái)源為兩部分，則運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中應(yīng)考慮經(jīng)營(yíng)者自營(yíng)部分的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。 收益法中的凈收益不應(yīng)扣除所得稅。 運(yùn)用市場(chǎng)比較法評(píng)估缺少因素比較修正的詳細(xì)說(shuō)明，過(guò)程顯得粗略。 估評(píng)結(jié)果應(yīng)加入單價(jià)表示。摘自《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告精選（2002）》7 / 7
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