寧波市鼓樓步行街商場房地產(chǎn)抵押價值評估報告-資料下載頁
2025-07-20 12:35本頁面
【正文】 43)247。3＝8330元/ 平方米 則估價對象比準價格為：8330元/平方米 則估價對象于估價時點運用市場比較法測算出的價格為： 833061200=七、估價結(jié)果確定： 考慮到商場其出租收益比較明顯，故收益還原法估價結(jié)果較能反映出估價對象房地產(chǎn)的實際價值。故取收益價格的權(quán)重為80％，比準價格權(quán)重為20％，通過加權(quán)平均法，則估價對象的價格為： 80％+20％＝42194萬元估價結(jié)論：寧波市鼓樓步行街商場房地產(chǎn)于二OOO年十月三日的評估價值為人民幣肆億貳仟壹佰玖拾肆萬元。估價師心得一、估價目的的特殊性 此次評估的估價目的是為委托單位向金融機構(gòu)申請抵押貸款提供價值依據(jù)。在此估價目的之下，為保證房地產(chǎn)金融的安全性及估價結(jié)果的準確性，我們首先要求委托方提供的資料真實可靠，若由于委托方提供資料的完整性、真實性原因而影響估價結(jié)果，由此引起的所有責(zé)任由委托方承擔(dān)；其次我們要求委估房地產(chǎn)權(quán)益沒有爭議，在估價過程中不考慮委估房地產(chǎn)估價范圍以外的法律問題。 同時，在估價報告中我們聲明，此結(jié)果僅作為抵押貸款提供參考，不得做其他用途。為保證房地產(chǎn)金融的安全性，在條件許可情況下，我們知道金融機構(gòu)在確定抵押金額時應(yīng)充分考慮房地產(chǎn)市場行情和通貨膨脹及市場供需的影響，并且房地產(chǎn)價格往往難以達到正常價格水平，綜合考慮上述因素房地產(chǎn)最終抵押金額可通過雙方協(xié)商確定?！ 《?、有關(guān)問題的處理 接受此次估價任務(wù)后，通過對估價對象的實地勘察，首先要確定估價方法。由于該估價對象主要以出租為主，有明顯的租金收益，同時近期有一定量的成交實例，故選用收益法和市場比較法。但由于寧波房地產(chǎn)市場上與估價對象相同規(guī)模、同等類型的房地產(chǎn)相對較少，可供選擇的范圍較窄，而其租金收益卻比較明顯，因此在估價中以收益還原法為主，以市場比較法為輔?！ ≡谑找娣ㄖ?，其收入有經(jīng)營收入和租金收入兩部分，對收入的確定主要是根據(jù)市場上同類房地產(chǎn)的相同類型的收入水平結(jié)合估價對象自身具體的可測算收入為依據(jù)進行估算，對租金的估算根據(jù)租期的長短、所租面積的大小、租金的付款方式而略有不同。資本化率主要根據(jù)安全利率即國庫券利率，結(jié)合同類行業(yè)的風(fēng)險調(diào)整值予以確定?！ ≡谑袌霰容^法中，通過多方搜集資料，最終確定可比實例，對可比實例進行各種修正后，確定其比準價格。對于交易日期修正，主要是根據(jù)寧波市房地產(chǎn)價格指數(shù)結(jié)合物價上漲水平進行確定。在最終確定評估金額時，考慮到該估價對象規(guī)模較大，進行整體處理時有一定的困難，變現(xiàn)時存在難度；而其租金收益比較明顯且穩(wěn)定，用收益還原法的估價結(jié)果較能反映估價對象房地產(chǎn)的價值，故取收益價格的權(quán)重較大，比準價格的權(quán)重較小。評析 本報告采用收益法和市場比較法估價商業(yè)房地產(chǎn)的價格，思路清楚，方法正確。 估價對象的收入來源為兩部分，則運營費用中應(yīng)考慮經(jīng)營者自營部分的經(jīng)營利潤。 收益法中的凈收益不應(yīng)扣除所得稅。 運用市場比較法評估缺少因素比較修正的詳細說明，過程顯得粗略。 估評結(jié)果應(yīng)加入單價表示。摘自《房地產(chǎn)估價報告精選（2002）》7 / 7
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