【正文】 宅區(qū)，西區(qū)為高檔別墅及花園住宅區(qū)。，主要分布在中區(qū)和西區(qū)，約有143畝位于東區(qū)，東區(qū)所占土地規(guī)劃為娛樂及商業(yè)用地。，可供出讓的土地約696畝。根據本項目的實際情況，考慮到南充市近幾年城市發(fā)展情況及至2013年的發(fā)展規(guī)劃，本項目建成后，將使該地區(qū)的土地迅速增值，可加快該區(qū)域的開發(fā)，預計在本項目建成后的5年內，完成全部土地的開發(fā)。按照南充市人民政府及南充市經濟技術開發(fā)區(qū)管委會有關文件精神，該地區(qū)土地開發(fā)由南充市經濟技術開發(fā)區(qū)建設投資有限責任公司負責，區(qū)內土地增值收益用于區(qū)內基礎設施建設。因此，本項目建成后的土地開發(fā)、出讓等的增值收益可作為業(yè)主的收益，其土地增值收益可償還銀行貸款本息，并用于小區(qū)的開發(fā)建設和基礎設施建設。項目長期借款按35年長期借款，%計算。本項目的收入為土地增值收益，按有關文件規(guī)定，主要用于開發(fā)區(qū)的基礎設施建設，不繳納土地增值稅和所得稅，營業(yè)稅率為5%，城建維護稅7%，教育費附加3%。法定盈余公積金提取比率10%，公益金提取比率5%。 財務評價 土地出讓收入該項目為城市基礎設施建設項目，沒有直接的財務收入，其主要收入為小區(qū)內可開發(fā)土地出讓的增值收入。隨著城市化進程的加快和南充市向大城市轉變的步伐加快，到2013年要實現省政府的規(guī)劃和南充市城市總體規(guī)劃目標，在今后4年中，南充市平均每年要建成城區(qū)4平方公里，由于綠源小區(qū)位于現城區(qū)與白土壩之間，具有較好的區(qū)位優(yōu)勢。由此可見，南充市綠源小區(qū)的開發(fā)建設具有非常好的前景本項目在計算期內實現696畝土地的出讓和開發(fā)是可行的。南充市順慶城區(qū)的土地出讓（出讓）價格測算，南充市現有建成區(qū)內的土地在4060萬元/畝之間，市中心局部地區(qū)的土地價格已超過100萬元/畝，根據南充市國土局南市土價（2001）56號《關于確認順慶區(qū)公園國有土地使用權標定地價評估結果的批復》有關精神，本地區(qū)土地平均出讓價格為25萬元/畝?？拷挠P路兩邊的土地實際出讓價已達到40萬元/畝（見南充市人民政府南府函（2001）1126號出讓國有土地使用權的批復）。因此，本項目確定的土地出讓平均價格是合理的，根據本地區(qū)所處的地位位置，擬定的平均價格略顯偏低。項目計算期土地出讓總收入為17400萬元。計算期內各年土地出讓面積、出讓比例及經營稅金及附加，詳見出讓土地收入與經營稅金及附加估算表91及附表3。項目收入估算見表91。收入估算表表91 單位：萬元 年 份項 目建設期經 營 期合計123456出讓土地面積(畝)696土地出讓價(萬元/畝)2525252525土地出讓收入3480348034803480348017400 土地征用成本費用根據南充市經濟技術開發(fā)區(qū)建設投資有限責任公司提供的有關資料。耕地占用稅及相關稅費全免。計算期內建設及出讓土地成本費用為5383萬元。本項目土地開發(fā)總成本為11314萬元。 損益及利潤分配項目損益及利潤分配預測見損益表（附表7）。投資利潤率=%投資利稅率=%資本金凈利潤率=%項目總利潤情況如下：利潤總額5129萬元，經營期年平均利潤總額1026萬元；稅后利潤3436萬元，經營期年平均稅后利潤687萬元，以上指標表明本項目靜態(tài)投資利潤指標較好。 財務評價指標全部投資財務現金流量表見附表4，資本金財務現金流量表見附表5。財務內部收益率全部投資財務內部收益率（所得稅后）：IRR=%全部投資財務內部收益率（所得稅前）：IRR=%自有資金財務內部收益率：IRR=%財務凈現值（I=10%）；全部投資財務凈現值（所得稅后）：NPV=833萬元全部投資財務凈現值（所得稅前）：NPV=1999萬元自有資金財務凈現值：NPV=1081萬元投資回收期（含建設期）投資回收期所得稅后（Pt）=投資回收期所得稅前（Pt）=以上分析表明，項目具有較強的盈利能力。 清償能力分析從附表6交錯來源與運用表可以看出，項目計算期各年收支平衡，并有盈余。資產負債表見表附表8。資產負債率逐年下降，第5年起長期借款償還完，資產負債率為零，表明項目的凈資產能夠抵補負債。銀行借款還本付息計算見附表9，銀行借款償還期開始借款年算起為5年（按年等額還本付息估算，含兩年寬限期），能滿足銀行要求的期限。通過以上分析可知項目具有清償能力。 不確定性分析 敏感性分析考慮項目實施過程中一些不確定因素的變化，分別對基礎設施建設總投資提高10%、土地出讓價格下降10%的間因素變化作敏感性分析，敏感分析結果見附表10，敏感性分析圖見附表11。敏感性分析表明：開發(fā)土地出讓價格和項目總投資（包括土地開發(fā)轉讓期間的土地征用成本）兩個因素的變化對項目全部投資內部收益率的影響都較明顯。當土地出讓價格降低10%時，項目的內部收益率（所得稅前）%，財務凈現值為800萬元；當項目開發(fā)總投資增加10%時，項目的全部投資內部收益率（所得稅前）%，財務凈現值為995萬元； 由此可見，土地出讓價格的變化對項目影響最為敏感。 臨界點分析最低出讓價和最低出讓面積最低出讓價是指項目所開發(fā)土地下降到預定可接受的最低盈利水平時的價格，出讓價低于這一價格時，項目盈利水平將不能滿足預定的要求，經測算，為保證本項目最低內部收益率達到10%，本項目能夠承受的土地最低平均出讓價為 ，%。最低出讓量是指在預定的土地出讓價下，要達到預定的最低盈利水平，所必須達到的土地出讓量。經測算，在預測的土地平均出讓價25萬元/畝的情況下，要達到預定的盈利水平，本項目最低必須出讓土地573畝，%。最高工程費用 最高工程費用是指在預定銷售額下，滿足預期的項目收益要求所能承受的最高工程費用。經測算，本項目最高所能承受的開發(fā)投資總額為13738萬元，%。臨界點分析見附表12。通過以上分析可以看出，本項目具有一定的抗風險能力。綜上所述，本項目財務評價指標較好，具有一定的財務盈利能力和債務清償能力，本項目在財務上是可行的。主要經濟數據及評價指標見附表13。第十章 經濟和社會效益 經濟效益本工程建成后將促進的土地開發(fā)，使該區(qū)域的1000余畝土地由“生地”變?yōu)椤笆斓亍?，將會帶來巨大的土地增值效益。由于城市基礎設施的建設會帶動道路周圍經濟的發(fā)展（如修建住宅、商業(yè)用房及發(fā)展第三產業(yè)等），將會使土地的級差收益增加，帶來土地增值收入。同時，該項目的建設，改善了經濟技術開發(fā)區(qū)城市基礎設施供應狀況，改善了開發(fā)區(qū)的招商引資環(huán)境，將加快經濟技術開發(fā)區(qū)的發(fā)展，促進南充市城市經濟的發(fā)展。 社會效益防止水體深度污染，較少疫病流行。該項目的建設實施將有效地防止西河及嘉陵江水體的深度污染，減少因洪水淹沒造成的流行疫病，提高人們居住環(huán)境質量和人身健康。增加行車安全，減少事故。交通事故特別是惡性交通事故，其損失和影響是不能用金錢來衡量的，該項目的建成，不但能提高行車效益，同時將會大大減少事故頻率，增加行車的安全系數，從而減少由交通事故帶來的經濟損失和不利社會影響。帶動了城市建設，完善了城市功能。該項目將城市道路，給水、燃氣、城市綠化、城市排污，排水、供電、電訊等緊密結合在一起，將大大改善城市環(huán)境，加快了城市化進程。美化城市環(huán)境，大大增加了城市綠化面積。該項目的道路綠化與公園景區(qū)綠化有機結合在一起，整個項目完成后，將為市民提供一個高品位的文化和休閑娛樂場所，對南充旅游業(yè)的發(fā)展將起到積極的促進作用。改善城市居民居住水平。綠源小區(qū)屬城郊型高檔居住區(qū)。規(guī)劃有商業(yè)、住宅等功能分區(qū)。在居住區(qū)中既有普通住宅，又有別墅和花園住宅等高檔住宅區(qū)，由于該區(qū)地理位置優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)美，隨著本項目的實施，提高城市居民的居住水平。項目的建設對解決下崗再就業(yè)起著重要作用。項目建設投資大、周期長、需大量的鋼材、水泥、木材、瀝青、砂卵石等材料的勞動力，對當地的相關行業(yè)具有巨大的帶動作用。同時對解決下崗職工再就業(yè)和農村剩余勞動力增加農民收入都具有重要的作用。擴大城市面積約1平方公里，改善了投資環(huán)境，為廣大投資者創(chuàng)造了更為有利的生產經營環(huán)境和發(fā)展空間。有利于城市經濟規(guī)模的進一步擴大，區(qū)域經濟結構得到進一步優(yōu)化，對區(qū)域經濟和社會發(fā)展將起到極大的推動作用。第十一章 結 論南充市綠源小區(qū)基礎設施工程符合國家產業(yè)政策和南充市城市建設總體規(guī)劃及公園詳細規(guī)劃，項目的實施加快了城市基礎建設。提高了城市防洪能力，完善了城市道路網絡的建設，改善了經濟技術開發(fā)區(qū)的投資環(huán)境。增加城市綠化面積，美化城市環(huán)境，節(jié)約能源，減少城市污染；改善了城市居民居住水平，改善投資環(huán)境，促進南充市城市經濟的快速發(fā)展，加快了南充的城市化進程，具有較好的經濟和社會效益，同時，項目擬建的人工河道、排洪（污）暗涵陰及道路設計標準高、技術方案設計科學，因此建設本項目是必要的，工程建設方案可行。同時，本項目具有較強的財務盈利能力和抗風險能力，財務評價指標較好，故項目建設可行。