南京別墅分析報(bào)告-資料下載頁
2025-07-20 11:47本頁面
【正文】 、開發(fā)成本升高基本不可避免。綜合上述兩類因素，開發(fā)商迫28 / 38于市場壓力，預(yù)計(jì)將來會(huì)有價(jià)格上的下調(diào)；而在后期建筑類型上，開發(fā)商為維護(hù)整體項(xiàng)目的品質(zhì)，應(yīng)該不會(huì)因?yàn)檎w銷售情況的不佳，而出現(xiàn)疊加甚至多層公寓的情況。（二）山水華門項(xiàng)目介紹山水華門位于三山板塊中心區(qū)，項(xiàng)目占地面積 352 畝，建筑面積 15 萬平米，容積率為 ，綠化率達(dá)到 60％ ，該項(xiàng)目以產(chǎn)品的高差異化打造核心競爭力，致力于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的優(yōu)化等細(xì)節(jié)，率先打造出 — 米挑高客廳、雙主臥，并贈(zèng)送獨(dú)立車庫、私家花園及超大露臺(tái)，增加了產(chǎn)品的附加值。 “2022 中國十大品牌別墅” 、 “江蘇住宅十大名盤” 、 “南京十大魅力樓盤” 、和“2022 年度中國地產(chǎn)十大風(fēng)尚名盤”的金色光環(huán)更為其增添了一份強(qiáng)有力的競爭砝碼。產(chǎn)品介紹山水華門是近幾月來將軍路沿線別墅樓盤中，少有的熱銷大戶，雖然在地面防潮層和車庫設(shè)29 / 38計(jì)上存在著一些細(xì)節(jié)上的問題，但從整體上看，房屋的結(jié)構(gòu)布局，景觀設(shè)計(jì)方面有獨(dú)具匠心一面。堅(jiān)持高檔品質(zhì)和優(yōu)質(zhì)服務(wù)，使項(xiàng)目本身的質(zhì)量進(jìn)一步得到了認(rèn)可。品質(zhì)完善、品牌樹立和自然環(huán)境三者的結(jié)合，使銷售業(yè)績的不斷攀升，隨著整體樓市的回暖，按此趨勢(shì)發(fā)展，山水華門的銷售前景依然看好。 、銷售狀況——良好供應(yīng)量 銷售量 銷售率主力戶型面積總價(jià)二期 23 20 86．95% 170 平米— 93 萬 —30 / 38A（聯(lián)排） 210 平米 115 萬二期B（聯(lián)排） 21 20 95．2%170 平米 210平米107 萬— 132 萬三期（聯(lián)排）33 30 90．9%230 平米—270 平米120 萬—170萬該項(xiàng)目小組團(tuán)的推出，有利于項(xiàng)目的銷售，建議可考慮此類推盤手法。 31 / 38（三）巴厘原墅項(xiàng)目介紹巴厘原墅位于湯山的古泉鎮(zhèn)，由亞東集團(tuán)、南京古泉房地產(chǎn)開發(fā)公司聯(lián)合推出。 巴厘.原墅為巴厘島風(fēng)情的半坡原生態(tài)別墅，占地面積 57163 平方，總建筑面積 平方，容積率為，綠化率為 ％ 。擁有 16 棟豪宅,38 棟獨(dú)立別墅，戶型面積為 236－648 平米不等。銷售狀況——不甚理想類型 供應(yīng)量 銷售量 銷售率主力面積戶型總價(jià)32 / 38雙拼 32 6 % 270360229 萬—306 萬獨(dú)立 15 0 0 300500300 萬—500 萬從前期銷售情況來看，不是非常樂觀，總量 47 套自 8 月正式開盤以來，只售出 6 套，對(duì)于開發(fā)商下一步會(huì)不會(huì)采取價(jià)格方面的動(dòng)作，有待進(jìn)一步觀察。市場預(yù)測——市場認(rèn)可度較低，市場前景并不樂觀巴厘原墅的建造出發(fā)點(diǎn)不同于將軍路附近的別墅區(qū)，項(xiàng)目主要特色是以休閑、度假、養(yǎng)生為主，雖然特色突出，優(yōu)勢(shì)明顯，但在湯山附近總體均價(jià) 8000 元/平方米的價(jià)格顯得有些偏高，而且國人尚難接受遠(yuǎn)郊的生活習(xí)慣，對(duì)于數(shù)百萬元購一個(gè)非長期居住休閑場所，南京地區(qū)富豪對(duì)其的認(rèn)可度也是一個(gè)問題。33 / 38(四) 奧斯博恩項(xiàng)目介紹該項(xiàng)目由南京金利建設(shè)開發(fā)有限公司開發(fā)，位于江寧航空港新區(qū)的中心區(qū)域，機(jī)場高速、寧溧公路、將軍路延長線等快速干道環(huán)繞該項(xiàng)目周邊，交通極為便利。項(xiàng)目占地 962 畝，總建筑面積 90 萬平方米，容積率約為 ，綠化率接近 60%。主要有院落式獨(dú)立別墅、雙拼、聯(lián)排以及疊加等別墅類型，每種物業(yè)類型有六至八種房型可供選擇。一期規(guī)劃建筑面積約 6 萬平方米。產(chǎn)品介紹開發(fā)商致力于把該項(xiàng)目打造成南京首屈一指的運(yùn)動(dòng)型度假莊園。獨(dú)立別墅面積在 240 平方米到 280 平方米之間，聯(lián)排在 190 平方米到 322 平方米之間，疊加別墅面積在 139 平方米到 175 平方米之間。期中獨(dú)懂別墅每 4 懂別墅組成一個(gè)院落，每戶既相連又獨(dú)立，其公共地帶為地中海風(fēng)格的噴泉庭院。34 / 38銷售情況——低價(jià)入市，項(xiàng)目熱銷一期共推出 277 套房源，獨(dú)立 35 棟，雙拼 38 套、聯(lián)排 75 套，疊加 108 套，開盤一個(gè)月供銷售 54 套，均價(jià)為 2778 元/平方米。獨(dú)立 雙拼 疊加 聯(lián)排主力面積 240㎡280㎡ 260㎡330 ㎡ 139㎡175㎡ 190㎡322 ㎡總價(jià)范圍 110 萬—140萬90 萬—110 萬 30 萬起 50 萬—95 萬推出量 35 套 38 套 108 套 75 套35 / 38銷售量 / / 38 16 該項(xiàng)目的價(jià)位在別墅類物業(yè)中屬低價(jià)位，這是其熱銷的一個(gè)重要因素。項(xiàng)目預(yù)測——性價(jià)比較高，商務(wù)人士理想的“第二居所”從目前一期的銷售情況來看，整體上勢(shì)頭良好，綜合考慮項(xiàng)目自身實(shí)際狀況和相關(guān)配套完善情況，近期價(jià)格上升幅度不會(huì)太大。從政府規(guī)劃來看，投資前是被看好的，應(yīng)為項(xiàng)目離祿口機(jī)場很近，對(duì)于商務(wù)人士來說是一個(gè)不錯(cuò)的置業(yè)選擇。此外，項(xiàng)目的自然環(huán)境優(yōu)越，園區(qū)內(nèi)部自然水系貫穿其中，作為一個(gè)度假別墅，對(duì)打算購買第二或第三居所的消費(fèi)者有一定的吸引力，唯一的缺憾就是距市區(qū)較遠(yuǎn)，且周邊配套不足，生活不是十分便利。目前來看，項(xiàng)目最吸引人的還是價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)，同將軍路沿線的別墅項(xiàng)目相比，不到 2800 元/平房米的均價(jià)的確有不小的吸引力。 36 / 38（五）總結(jié) 由于新政的短期效應(yīng)，整體別墅市場的運(yùn)行狀況不甚理想，但其中也有一些項(xiàng)目個(gè)案保持著穩(wěn)定的銷售，如瑪斯蘭德、山水華門等?，斔固m德，在產(chǎn)品的細(xì)節(jié)與整體項(xiàng)目的品質(zhì)感上屬于南京別墅市場的佼佼者之一，把握住別墅購房者的消費(fèi)心理，走高端路線，掌握了有效客群，提高了客戶的成交率。山水華門，小組團(tuán)的推盤手法，在市場上已經(jīng)得到了印證，銷售十分理想，每次的推盤都保持了 80%的銷售率，這一點(diǎn)是值得借鑒的。巴厘原墅，雖然在產(chǎn)品與整個(gè)項(xiàng)目的營銷上，存在著差異化——“巴厘風(fēng)情 溫泉文化” ，但從銷售率上看，該項(xiàng)目只有 %的銷售率，可見，做為“第二居所”的項(xiàng)目定位并沒有得到市場的認(rèn)同，同時(shí) 8000 元/㎡左右的單價(jià)明顯高于整體南京別墅市場的價(jià)格?？梢姡擁?xiàng)目的性價(jià)比較低。37 / 38奧斯博恩項(xiàng)目的的差異定位“運(yùn)動(dòng)型度假莊園” ，合理的戶型面積、約 2800 元/㎡的均價(jià)，使項(xiàng)目整體的性價(jià)比得到提升，目前該項(xiàng)目銷售情況良好。對(duì)于本項(xiàng)目的推出，應(yīng)考慮市場的前提下，建議提高項(xiàng)目整體的性價(jià)比，提升項(xiàng)目的品質(zhì)感，保持合理的價(jià)位，小主團(tuán)入市。
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