【正文】 1082 表14：長影世紀村項目銷售情況跟蹤（單位：套、平方米、元/平方米）1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月全年套數(shù)3427675054501759455602919714套數(shù)占比(%)2面積299519205809486645553971119846581404158842547154756700面積占比(%)1321均價3428344239353610354535723877397540414035375338703819指數(shù)1339134515371410138513951514155315791576 1466 1512 1492 表15：南郡水云天項目銷售情況跟蹤（單位：套、平方米、元/平方米）1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月全年套數(shù)1383123136211套數(shù)占比(%)437面積2350151424515211994136218面積占比（%）6均價430042384645424841304332指數(shù)168016551814 1659 1613 1692 表16：陽光城項目銷售情況跟蹤（單位：套、平方米、元/平方米）1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月全年套數(shù)3101825514174321611164套數(shù)占比（%）面積522109922053157512136602205961392717881146921498面積占比（%）均價2117267225362316262125842062247918272345229426012259指數(shù)827104499190510241009805968714916 896 1016 882 表17：中海水岸春城項目銷售情況跟蹤（單位：套、平方米、元/平方米）1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月全年套數(shù)199795077811139638733套數(shù)占比（%）面積2057184805775854494021339610282361680066面積占比（%）13均價297330342979294328863086305230743229指數(shù)116111851161115011271205 1192 1201 1261 表18：富苑華城項目銷售情況跟蹤（單位：套、平方米、元/平方米）1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月全年套數(shù)9116242825785054453916385套數(shù)占比（%）13 面積172814326272764364336318546377254474295227466839538面積占比（%）均價4279366741152816373438653665370238654017398039183766指數(shù)1671143216071100145915101432144615101569 1555 1530 1471 表19：南湖家園項目銷售情況跟蹤（單位：套、平方米、元/平方米）1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月全年套數(shù)232165123271620290套數(shù)占比（%）12040面積1953491841754640122729131481986263018310220面積占比（%）6150均價280028292533266325522751288527962557225830672708指數(shù)10941105 989104099710741127109299988201198 1058 第六部分 風險關(guān)注 從所給出的數(shù)據(jù)上看，長春市房地產(chǎn)市場總體發(fā)育狀態(tài)良好，仍然處于一種低風險運行狀態(tài)下。但在一些方面也不同程度的體現(xiàn)出市場內(nèi)部所蘊含的風險，如果不及時加以防范，則在不久的將來必將明晰的顯現(xiàn)出來。 從目前我市的房地產(chǎn)市場供求狀況看，存在的風險有以下方面： （1） ，以四級和五級土地為主，向外圍擴展的趨勢非常明顯。究其原因是由于土地供應由政府壟斷使得開發(fā)商對土地未來的預期不確定，造成開發(fā)商的不理性拿地行為，用地成本過高直接導致未來開發(fā)的巨大風險。 （2）2005年我市商品房規(guī)劃建設(shè)面積中，辦公寫字樓和商業(yè)營業(yè)用房規(guī)劃建設(shè)面積約占總規(guī)劃建設(shè)面積的40%。這主要是因為我市商業(yè)營業(yè)用房的銷售狀況總體樂觀，但在這部分房地產(chǎn)的建筑裝飾裝演及物業(yè)管理方面存在較嚴重的攀比現(xiàn)象，開發(fā)商應注意開發(fā)量、檔次及功能方面的結(jié)構(gòu)均衡性，規(guī)避開發(fā)經(jīng)營的競爭風險。 （3） ，%，而市場平均售價為1788元／平方米的情況下，可見市場對經(jīng)濟適用房的需求量是非常大的，整體市場購買欲望強烈但購買能力偏低，這種現(xiàn)象直接形成了對中高檔房地產(chǎn)品的銷售威脅。 (4)從區(qū)域上看，我市商品房和商品住宅的銷售情況以老朝陽區(qū)、寬城區(qū)、南關(guān)區(qū)和高新區(qū)等區(qū)域供應量與銷售量差距明顯，而東南板塊如凈月、經(jīng)開區(qū)，和西北板塊的綠園區(qū)供銷比例相對較好，特別是綠園區(qū)的經(jīng)濟適用房呈現(xiàn)較強勁的成交態(tài)勢，預示著我市未來的區(qū)域發(fā)展趨向。開發(fā)商應注意規(guī)避投資區(qū)域風險。 (5)從商品房的空置情況看，我市商品房空置態(tài)勢不容樂觀。目前積壓（空置3年以上）％，超出一般公認的空置水平。因此政府應適當控制開發(fā)規(guī)模，逐步消化空置房。開發(fā)商更應該清楚地知道企業(yè)欲開發(fā)項目所在地的各類房產(chǎn)空置情況，規(guī)避房產(chǎn)積壓的風險。 （6)從總體上看，我市消費者整體購買能力偏弱仍然是制約房地產(chǎn)市場發(fā)展的主要因素。戶型銷售上仍然以兩室和三室為主，銷售價格集中在15002000元／平方米價位上。經(jīng)濟適用房銷售情況良好證明了這一點，同時也給中高檔房地產(chǎn)開發(fā)商敲響了警鐘。 (7)，成交量呈現(xiàn)溫和放大狀態(tài)，但總體看開，我市二手房市場發(fā)育仍然遲緩，二、三級市場聯(lián)動效應未能清晰體現(xiàn)，租賃市場發(fā)育也不夠完善，直接影響一級市場的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，并給市場的增量房銷售帶來一定的影響。 目前房地產(chǎn)企業(yè)的平均資產(chǎn)負債率畸高，全行業(yè)平均資產(chǎn)負債率是72 %，最高可達94%。同時由于房地產(chǎn)行業(yè)處于發(fā)育階段，尚不成熟，經(jīng)營風險較強，因此總體營運風險非常大。要求開發(fā)商一方面盡量減少貸款額度，減少財務風險，另一方面充分把握市場脈動開發(fā)產(chǎn)品，減少經(jīng)營風險。 (2）國有商業(yè)銀行資產(chǎn)質(zhì)量差、風險控制能力低下、激勵機制扭曲，其股本收益率、資產(chǎn)收益率、人均創(chuàng)利水平、非利息收益率、營業(yè)收益率和風險度量指標等多項指標，不僅遠遠低于國外銀行，甚至低于國內(nèi)的中小股份制銀行。這些制約了國有商業(yè)銀行積極開拓個人住房信貸的能力。 (3）個人住房消費信貸的期限長、資金周轉(zhuǎn)慢，管理成本高，在長達10年至30年的償還期中，各種意外的事故都會增加收益的不確定性，從而影響銀行運營能力和經(jīng)濟效益，這些都影響和制約著商業(yè)銀行的個人住房貸款發(fā)放的積極性，從而影響著消費者購房能力的提高。(4)不規(guī)范行為帶來的風險。房地產(chǎn)商和銀行的一些不規(guī)范行為也潛藏著很大隱患。有不少企業(yè)采取種種手段套取挪用銀行信貸資金，也有一些銀行由于資金過剩、競爭客戶，放松了對信貸實際投向的監(jiān)督，個別銀行甚至不按規(guī)定發(fā)放開發(fā)貸款。這些都將最終影響開發(fā)商的經(jīng)營運作。 (5)樓市走向蘊藏的風險。對房地產(chǎn)企業(yè)貸款的風險，主要取決于未來房市的走勢。大的變化趨勢有三：如房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模保持穩(wěn)定，則市場競爭加劇，會導致結(jié)構(gòu)性調(diào)整，形成規(guī)模大、資金實力強、經(jīng)營水平高的企業(yè)繼續(xù)發(fā)展，而一些中小企業(yè)將逐漸被擠出市場，它們的借款可能形成銀行壞帳。如房地產(chǎn)業(yè)保持在高位低速增長，則至少在中期內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)可保持整體穩(wěn)定，不致于出現(xiàn)大量住房開發(fā)不良貸款。如房地產(chǎn)市場在經(jīng)過3至4年高速增長后突然崩潰，則大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈條將繃緊，屆時如利率水平大幅提高，則企業(yè)債務增大，會通過跌價銷售方式回籠資金，一旦蔓延，將出現(xiàn)整個房地產(chǎn)業(yè)的資產(chǎn)縮水，并形成大量貸款逾期，最終造成銀行巨大的實際損失甚至金融動蕩，并最終對房地產(chǎn)市場的低落起到推波助瀾的作用。 結(jié)束語本文主要依據(jù)長春市房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)所采集的2005年長春市房地產(chǎn)市場相關(guān)數(shù)據(jù)結(jié)合各成員單位提供的相關(guān)數(shù)據(jù)進行分析，由于房地產(chǎn)市場涉及面廣，關(guān)聯(lián)因素較多，加上水平所限，文中錯誤不足之處難免，敬請批評指正。