【正文】 尤不宜對玻璃幕墻采用泛光照明。街道設施設計導則第二十五條 休息設施在步行道、室外廣場、商業(yè)購物、文化、娛樂區(qū)域設置坐椅或長凳。坐椅的設計應與周圍的環(huán)境協調，造型簡潔，可結合環(huán)境小品、花壇、室外臺階、樹池等進行設計、其設置的方位、疏密、形式應與環(huán)境及人的活動相配合，營造步行氛圍。
第二十六條 服務設施在商業(yè)、辦公區(qū)域等人流密集的公共空間設置公共電話亭，電話亭造型應簡潔，建議選用透明有機玻璃和鋼材材質，體量小巧、輕盈通透；色彩宜清爽明快，如淺綠等。在中心區(qū)商業(yè)步行、廣場休閑及人流較集中地區(qū)，結合環(huán)境要求設置形式多樣的街頭商亭。
第二十七條 衛(wèi)生設施規(guī)劃區(qū)內垃圾桶應統(tǒng)一設計和獨立設置，按人流休息、滯留時時間不同相應配備。一般設于人群集中處或餐飲設施附近，樣式宜輕巧，可采用懸掛式、支桿式等方式，為體現生態(tài)環(huán)保，宜按回收利用的程度不同設不同回收口。應使規(guī)劃區(qū)內的公共廁所與環(huán)境相互協調，外觀應配合環(huán)境的格調與基地特點。材料宜選用豎固、耐用的質感或利用本地自然材料，表現地域性風格。第二十八條 雕塑與環(huán)境小品在城市廣場、綠地、商業(yè)步行區(qū)等空間，結合環(huán)境的具體情況和要求，設置裝飾性景觀雕塑和環(huán)境小品，以雕塑和小品作為環(huán)境的主要構成要素，豐富環(huán)境特色，造型因地制宜可現代或富有趣味性。
第二十九條 地面鋪裝地面鋪裝是城市景觀空間的根本，城市設計應注意規(guī)劃區(qū)內不同的“地”體現不同空間的使用特性，使“地”作為一個獨特而必要的空間界面存在，合理選擇鋪地的色彩、質感、圖案紋理、尺度、及光影效果。五、運作實施項目管理及運營模式 國內外物流園區(qū)發(fā)展模式通過對國內外物流園區(qū)的調研分析和比較，可以得到國內外物流園區(qū)的經營模式，見下表所示。國內外物流園區(qū)發(fā)展模式比較比較項目國外物流園區(qū)國內物流園區(qū)政府作用統(tǒng)籌規(guī)劃交通運輸配套設施建設資金支持：提供資助或長期低息貸款統(tǒng)籌規(guī)劃交通運輸配套設施建設資金支持：提供國債、物流發(fā)展基金或長期低息貸款優(yōu)惠政策：土地、稅收等開發(fā)主體物流行業(yè)協會政府與物流企業(yè)共同出資的咨詢管理委員會投資企業(yè)與物流企業(yè)共同出資工業(yè)房地產開發(fā)商政府投資組建的開發(fā)公司企業(yè)投資組建的開發(fā)公司政府與企業(yè)共同投資組建的開發(fā)公司運營方式開發(fā)主體進行土地與設施投資建設物流企業(yè)參與土地與設施投資建設，并進行運營物流企業(yè)租賃土地進行設施投資建設，并進行運營物流企業(yè)租賃設施進行運營開發(fā)主體興建公共服務設施，為企業(yè)提供信息、咨詢、維修等服務。開發(fā)主體進行土地與設施投資建設或參與運營物流企業(yè)租賃土地進行設施投資建設，并進行運營物流企業(yè)租賃設施進行運營開發(fā)主體興建公共服務設施，為企業(yè)提供信息、咨詢、維修等服務。投資回報政府投資作為股份參與開發(fā)開發(fā)主體通過土地與設施轉讓、租賃或升值及提供綜合服務得到回報園區(qū)開發(fā)主體通過土地與設施轉讓、租賃或升值及提供綜合服務得到回報 設施開發(fā)商通過設施的轉讓、租賃或升值得到回報國內外主要城市物流園區(qū)運營模式比較 國別 德國 日本 中國 建設模式 聯邦政府統(tǒng)籌規(guī)劃；州政府扶植建設；企業(yè)自主經營。 政府統(tǒng)一規(guī)劃集資；行業(yè)協會組織集資；企業(yè)自主經營 政府統(tǒng)一規(guī)劃、投資； 在政府的指導下，企業(yè)自行投資規(guī)劃、建設和經營管理；企業(yè)自行投資規(guī)劃。 資金來源 各級政府直接出資為主，信用貸款和企業(yè)投資為補充 政府低息貸款、生地的買賣差價 各級政府出資、銀行貸款； 企業(yè)（包括外資企業(yè)）自籌資金、政府貸款?；毓芾頇C構 公益組織管理和有限公司管理兩種方式。（后者為主）如不萊梅“貨運村”的經濟促進公司、圖林根物流基地的管理有限公司 基地企業(yè)組成聯合會（組織）進行管理，如頃神團地倉庫事業(yè)協同組合、坂神流通中心運輸 事業(yè)協同組合和坂神批發(fā)團地振興株式會社三家組成的神流通中心協同組合聯合會進行管理政府成立相應管理部門進行管理； 出資方設立子公司來進行管理，如傳化集團設立的傳化物流基地代表園區(qū)（基地） 不來梅的“貨運村” 東京和平島、葛西，板橋和足立四大流通基地 上海外高橋物流基地； 上海國際航空物流基地等；杭州傳化物流基地； 武漢“萬商云集”商貿園 重慶西部現代物流城運營模式重慶西部現代物流城采用政府統(tǒng)籌規(guī)劃、政府扶持建設、BOT、ABS、入駐企業(yè)自主經營的發(fā)展模式。具體內容如下：政府統(tǒng)籌規(guī)劃。在統(tǒng)籌考慮重慶西部現代物流城規(guī)劃、主樞紐規(guī)劃、交通干線分布的基礎上，通過深入調查重慶市及周邊地區(qū)的物流需求，并結合重慶西部現代物流城的特點，系統(tǒng)規(guī)劃重慶西部現代物流城的功能定位、空間布局、用地規(guī)模與未來發(fā)展。政府扶持建設。政府提供現代物流城用地，由政府組建管委會和開發(fā)公司，進行現代物流城基礎設施（七通一平等）和配套服務設施的建設。政府在現代物流城規(guī)劃建設中的作用如下：由政府解決土地的征用及相關的拆遷，由政府出資進行現代物流城的基礎設施建設，包括現代物流城內的七通一平，以及區(qū)內外道路及相關設施的建設。現代物流城的規(guī)劃、資金的籌措，土地的征用、基礎設施的建設等工作，需要與重慶市規(guī)劃部門、土地部門、交通部門，甚至包括公用事業(yè)部門、環(huán)保部門進行密切合作和統(tǒng)籌安排。然后由園區(qū)開發(fā)公司向社會招商，政府投入資本可以稅收的方式取得回報。BOT（即建設一經營一轉讓，Build—Operate—Transfer)，相關政府部門將某個基礎設施項目的特許權授予承包商，承包商在特許期內負責項目設計、融資、建設和運營，并在有限的時間內回收成本、償還債務、承擔風險、賺取利潤，特許期結束后根據協議將項目所有權無償地移交給政府機構。ABS(即項目資產——贖回——證券化，AssetBackedSecurisation)模式。概括說就是“以項目所屬的資產為支持的證券化融資方式”。開發(fā)機構以某個項目所擁有的資產為基礎，以該項目資產可以帶來的預期收益為保證，通過在資本市場上發(fā)行債券籌集資金，進行項目開發(fā)。企業(yè)自主經營。入駐企業(yè)自主經營、照章納稅，依據自身經營需要建設相應的庫房、堆場、車間，配備相關的機械設備和輔助設施。分期實施建議預計開發(fā)年限為2020年開發(fā)分期為三期開發(fā)原則：滾動開發(fā) 一期開發(fā)開發(fā)時間：2009—2012開發(fā)模式：BOT、ABS、政府投資模式實施步驟（1）依據規(guī)劃，對場地進行七通一平，完善并改造整個規(guī)劃區(qū)干道及支路道路網系統(tǒng)，并對水庫、梁灘河進行駁岸保護處理，以及建設生態(tài)防護帶，形成物流城的基礎框架與生態(tài)環(huán)境特色；（2）建成集裝箱中心站，同時建設多式聯運區(qū)，以及物流中轉區(qū)、倉儲配送區(qū)、總部會展中心區(qū)、總部商務中心區(qū)的一期部分；同時對土主鎮(zhèn)及回龍壩鎮(zhèn)進行舊城改造；（3）開發(fā)城市生態(tài)配套區(qū)的城市綜合區(qū)及臨近一個居住組團區(qū)。 二期開發(fā)開發(fā)時間：2013—2016開發(fā)模式：BOT、ABS模式實施步驟（1）建設物流中轉區(qū)、倉儲配送區(qū)、總部會展中心區(qū)、總部商務中心區(qū)的二期部分；（2）建設保稅區(qū)，包括專業(yè)市場、保稅倉儲區(qū)、保稅加工區(qū)；（3）建成城市生態(tài)配套區(qū)的第一個居住組團區(qū)。 三期開發(fā)開發(fā)時間：2017—2020開發(fā)模式：土地出讓模式實施步驟（1）建設物流裝備產業(yè)區(qū)；（2）建設生態(tài)配套區(qū)的第二個居住組團，同時對整個物流城的基礎設施進一步完善建設。 一期、二期、三期的關系三個周期，環(huán)環(huán)相扣，關系緊密。一期作為啟動期，墊定了整個周期的基礎，明確了二、三期建設的格調；二期為成型期，在這一期，整個物流城的建設、規(guī)模都將凸現。物流產業(yè)的運營，大規(guī)模會展、商貿、市場服務功能的展開，以及完備的基礎設施，將重慶市西部現代物流城建設城全國一流、世界領先的物流基地；三期的建設，錦上添花，各項城市功能日趨完善，高效運營。物流城發(fā)展建議 統(tǒng)籌規(guī)劃采用科學方法進行調研、需求預測，確定投資規(guī)模、占地面積科學選址循序漸進、分階段改革發(fā)展明確園區(qū)投資、經營的各種關系構建科學的規(guī)劃體系 市場化運作 政府只能是統(tǒng)一規(guī)劃、指導協調、轉變職能、保障服務、統(tǒng)一市場競爭秩序、放松管制、減少審批事項、實施優(yōu)惠政策，具體的園區(qū)經營運作要完全遵照市場經濟模式，如成立物流行業(yè)協會、投資管理公司、投標招商多元化管理，園區(qū)的投資按照市場經濟規(guī)律通過土地增值、物業(yè)增值、土地與物業(yè)轉讓或出租收入、配套服務等形式回收。入駐企業(yè)自主經營，自負盈虧、照章納稅，依法經營，充分發(fā)揮市場的低成本資源配置的作用。 加強基礎設施整合 除部分高新技術物流設施、道路建設、通信通訊技術、港口的建設、物流標準化技術等需要新建外，盡量利用和改造舊有基礎設施，避免資源浪費與重復建設。 提高政府工作效率，通過各種優(yōu)惠政策吸引企業(yè)進駐園區(qū) 一是簡化行政監(jiān)管和審批手續(xù)；二是稅收支持；三是放寬行業(yè)準入和鼓勵公平競爭；四是制定物流產業(yè)的國家標準和行業(yè)標準。五是用水用、電優(yōu)惠等。 充分整合信息資源 建設物流信息平臺，完善物流信息網絡建設。 一方面提高物流效率和準確性；主要是實現物流過程跟蹤、物流狀態(tài)查詢，以及報關、結算、保稅等單據處理等。 另一方面提供信息增值服務；主要是通過信息的整合利用，可以提供物流市場現狀報告、物流客戶關系管理和物流決策支持等。項目實施保障措施項目實施的保障是依據在實際操作中的作用機制（經濟作用、法律作用和行政作用），建立和完善控制實施的程序和制度，探索實施保障手段和誘導獎勵的策略，形成“積極型”城市開發(fā)運作的良性循環(huán)模式。 實施保障一是政策支持。相關政府部門應該出臺進一步鼓勵現代物流業(yè)發(fā)展的一系列政策，特別是在土地用地性質，用地指標上給予實實在在的支撐和支持。在稅收、統(tǒng)計、融資方面也要出臺相應的政策。二是控制實施的程序和制度；三是保障城市設計基本構想和原則的實施手段；四是誘導個別開發(fā)建設活動完善、充實的鼓勵措施，如開發(fā)收益的誘導工具：（1）開發(fā)權轉移（2）容積率獎勵。這三者中，前者為控制實施建立法定的框架，后兩者則是運用經濟、法律、行政手段保證其具體內容得以實施，三個方面互為補充缺一不可。 實施措施(1) 對于園區(qū)重要啟動項目以及純粹的公益性項目，由政府財政投資的形式開發(fā)；(2) 對于具有一定回收和盈利能力的項目，開發(fā)機構可以利用多種融資自行開發(fā)，或者在項目市場前景得到其他投資商及開發(fā)商的接受時，由其他投資開發(fā)商參與部分開發(fā)活動；(3) 對于建成運營后具有收益能力且市場風險較小、市場前景看好的項目，可以采用土地出讓、BOT（即建設一經營一轉讓，Build—Operate—Transfer)、ABS(即項目資產——贖回——證券化，AssetBackedSecurisation)等模式。居住人口規(guī)模預測 居住建筑：約1200萬㎡商業(yè)金融業(yè)建筑：約993萬㎡居住人口:按居住面積30㎡/人計算，物流城居住人口規(guī)模為40萬人。土主鎮(zhèn)2020年人口為23634（1+%）15=25470人回龍壩鎮(zhèn)2020年人口為27772（1+%）15=29930人舊村改造安置人口一共為55400人。另外還可以居住344600人。商業(yè)工作人口：按工作面積20㎡/人計算。物流按土地面積1000㎡/人計算（總面積約1000萬㎡），工作人口為1萬人。其它功能用地工作人口約1萬人。投資估算建設項目建設性質規(guī)模 （萬㎡）費用標準 （元/㎡）費用總量 （億元）備注前期費用土地費用11443000建安費用住宅建筑9701500商業(yè)金融建筑2000分區(qū)投資鐵路集裝箱站區(qū)按土地單位面積單價計算鐵路集裝箱480多式聯運區(qū)1200貨運配載區(qū)1200金屬材料物流區(qū)700鐵路散貨站場1080保稅區(qū)保稅倉儲區(qū)1200保稅加工區(qū)1725專業(yè)市場區(qū)2000倉儲配送區(qū)1080物流中轉區(qū)900物流裝備產業(yè)區(qū)1200市政基礎設施道路廣場180其他2000其他管理及設計費用總成本5%預留費用總成本5%總建設成本項目收益估算項目名稱總投資額（億元）年收入（億元）年利潤（億元）利潤率（%）回收期（年）備注住宅建筑——商業(yè)金融建筑不含建設期鐵路集裝箱站區(qū)不含建設期保稅區(qū)不含建設期倉儲配送區(qū)不含建設期物流中轉區(qū)不含建設期物流裝備產業(yè)區(qū)不含建設期43