【正文】 45 / 45目 錄第一部分 2005年長春市房地產(chǎn)市場綜述 2 2005年長春市房地產(chǎn)市場運行特點分析 2 存在的問題和建議 5第二部分 2005年房地產(chǎn)市場總體運行情況 10 房地產(chǎn)開發(fā)總體情況 10 房地產(chǎn)市場總體情況 10 近期出臺房地產(chǎn)政策分析 11 土地供應(yīng)和規(guī)劃情況 13 棚戶區(qū)改造情況 13 房地產(chǎn)市場金融情況 14 拆遷情況 15 存量商品房市場情況 15 影響房地產(chǎn)市場的其它因素 15第三部分 商品房供給和銷售情況 18 商品房供應(yīng)和銷售 18 商品住宅（含經(jīng)濟適用住房）供銷對比 21 經(jīng)濟適用住房開發(fā)和銷售情況 23 存量房市場運行特點分析 23 房地產(chǎn)市場需求分析 25 二三級市場聯(lián)動分析 27第四部分 商品房銷售結(jié)構(gòu)分析 27 商品住宅按戶型結(jié)構(gòu)的銷售分析 27 商品住宅按成交價格的銷售分析 28 商品住宅按房屋面積的銷售分析 29 按建筑結(jié)構(gòu)分析 30第五部分 商品房價格分析 31 商品房銷售價格分析 31 商品住宅銷售價格分析 32 經(jīng)濟適用房價格分析 32 非住宅銷售價格分析 32 商品房價格波動因素及相關(guān)分析 33 商品房價格指數(shù)分析 35 典型樓盤銷售情況跟蹤 36第六部分 風(fēng)險關(guān)注 40 40 42 結(jié)束語 432005年長春市房地產(chǎn)市場監(jiān)測分析報告長春市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會長春市城市建設(shè)開發(fā)管理辦公室（2006年1月8日）第一部分 2005年長春市房地產(chǎn)市場綜述2005年長春市房地產(chǎn)市場總體呈平穩(wěn)較快發(fā)展態(tài)勢。雖然國家出臺的一系列的宏觀調(diào)控政策使長春市房地產(chǎn)市場受到一定的影響，但整體走勢依然是穩(wěn)中有升，供需兩旺。從2005年長春房地產(chǎn)市場各項指標反映，在國家新政出臺后，市場雖然正面對其反映較為強烈，但隨著投資環(huán)境的不斷改善、房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)被評為全國優(yōu)秀、東北地區(qū)棚戶區(qū)改造的步伐加快、房地產(chǎn)行業(yè)存在一定的利潤空間、經(jīng)濟社會的發(fā)展和人民生活水平的提高、城鎮(zhèn)住房的增量需求和改善需求等因素的共同作用，房地產(chǎn)市場各項指標均有不同程度的增加。 2005年長春市房地產(chǎn)市場運行特點分析(1)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)呈平緩態(tài)勢，規(guī)模開發(fā)成為主流 ，%。，增幅6%。這主要是因為近年來地方政府加大招商引資力度，不斷改善投資環(huán)境，政府加快棚戶區(qū)改造而相應(yīng)出臺系列優(yōu)惠政策吸引了外地有實力的開發(fā)商紛紛登陸我市進行房地產(chǎn)開發(fā)。政府的高起點規(guī)劃，也加速了城市發(fā)展步伐，《長春市城市總體規(guī)劃（20042020）》提出“南拓北優(yōu)、西控東展”的未來城市發(fā)展方向。加上龍嘉機場的投入使用，帶動長春東部地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)，以吉林大路、東盛大街為中心的“東部板塊”逐步形成。 (2)增量商品房市場急劇升溫，投資銷售比趨于合理 2005年全市增量商品房銷售面積270萬平方米，比2004年增加 34萬平方米，%。充分說明經(jīng)濟社會的發(fā)展和人民生活水平的提高帶動城鎮(zhèn)住房的增量需求和改善需求的增加。由“政府搭臺，企業(yè)唱戲”的春秋兩次房交會總交易額達到近20億元，占全年成交量的20%。長春房地產(chǎn)行業(yè)組織“數(shù)字聯(lián)盟”的“2005數(shù)字房展”及各企業(yè)的宣傳造勢更造就長春房市供需兩旺的局面。 (3)存量房銷售比例增大，成為區(qū)域的房地產(chǎn)市場的新生力量 2005年我市存量房交易量和交易額均比去年同期有所增長。我市存量房交易市場已與增量房市場并駕齊驅(qū)，成為房地產(chǎn)市場的主流市場，己經(jīng)形成房地產(chǎn)二三級市場相互促進，相互聯(lián)動的可喜局面，為我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展作出重要貢獻。 (4)商品房價格平穩(wěn)，上升幅度不大2005年長春市商品房銷售均價為2577元／平方米，商品房銷售價格比2004年上漲每平方米17元，%，說明2005年長春市商品房價格平穩(wěn)，上升幅度不大。（5）商品房空置總量基本合理，但結(jié)構(gòu)性空置仍很嚴重。，空置商品房總量基本合理?？罩妹娣e中待銷（一年以內(nèi)空置）120萬平方米，滯銷（空置13年），積壓（空置3年以上）68萬平方米。%。 、、。 (6)新的城市板塊已經(jīng)形成根據(jù)長春市未來城市規(guī)劃的南拓北優(yōu)、西控東展的發(fā)展方向以及把長春市建設(shè)成為經(jīng)濟繁榮、社會和諧、科教進步、生態(tài)良好的宜居城市的總體目標，我市下大力氣解決城市交通問題，大規(guī)模開展城市建設(shè)，加之凈月開發(fā)區(qū)，高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、汽貿(mào)區(qū)等重點開發(fā)區(qū)的國內(nèi)品牌開發(fā)企業(yè)的進入開發(fā)。龍嘉國際機場的投入使用、長春市政府即將南遷、長春輕軌三期即將開通等，長春市東部和南部板塊已經(jīng)逐步成為新的城市板塊。目前在東南板塊已經(jīng)開發(fā)的項目有萬科城市花園、萬科上東區(qū)、中海水岸春城、中海萊茵都郡、武夷天琴灣、長電時代花園、萬達長春明珠等等。(7)房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)采集和信息披露制度進一步完善長春市房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)經(jīng)過近兩年時間的建設(shè),已經(jīng)形成一整套科學(xué)合理、功能完善的數(shù)據(jù)采集和信息披露制度，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對房地產(chǎn)信息系統(tǒng)的重要性有了深刻的認識并給予了積極的配合。2005年在全市全面實行《商品房買賣合同》網(wǎng)上聯(lián)機打印，促使各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須完整報送所開發(fā)的項目的詳細數(shù)據(jù)，房屋銷售的數(shù)據(jù)實時上傳到房地產(chǎn)信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫，經(jīng)系統(tǒng)處理后及時在長春市房地產(chǎn)動態(tài)信息網(wǎng)（）上予以發(fā)布。2005年6月30日長春市房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)通過了建設(shè)部專家、領(lǐng)導(dǎo)的驗收，成績優(yōu)秀。（8）大規(guī)模棚戶區(qū)改造開始啟動長春市已將未來3年作為棚戶區(qū)改造的攻堅年，3年內(nèi)長春市將拆遷改造773萬平方米棚戶區(qū)。如此大規(guī)模的棚戶區(qū)改造，不僅將圓棚戶區(qū)居民的住樓夢，也將在一定程度改變長春地產(chǎn)格局。 存在的問題和建議經(jīng)過近幾年房地產(chǎn)市場的發(fā)展，外埠品牌企業(yè)的進駐帶動，宏觀政策的有效調(diào)控。目前，我市房地產(chǎn)市場整體上逐步向理性成熟的方向發(fā)展，但不可忽視的是，發(fā)展中仍然存在一些問題和現(xiàn)象，主要表現(xiàn)在以下幾個方面： 房價上漲幅度低于GDP增長幅度 多數(shù)地區(qū)的房價上漲速度與GDP增長一致，地價上升幅度低于同期GDP增長率，有資料顯示我市2005年國內(nèi)生產(chǎn)總值達到1700億元，年均增長13%以上。而2005年商品房價格為2577元/平方米，與2004年底相比上漲17元每平方米，%。由此可見，房價上漲幅度遠小于GDP增幅和固定資產(chǎn)投資增幅，與城市經(jīng)濟協(xié)調(diào)性發(fā)展不太吻合。 商品房空置量偏大，開發(fā)商惜售心理嚴重，商品房空置量偏大。部分的原因是一些樓齡短、位置好的商品房開發(fā)商預(yù)期樓價還會繼續(xù)上漲，因而存在惜售心理。另外空置面積中也包含部分已經(jīng)預(yù)定但尚未正式簽定《商品房買賣合同》的商品房。 房地產(chǎn)商自有資金投入不足 從2005年統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，2005年房地產(chǎn)資本到位 ，、（其中定金及預(yù)付款154億元）。從數(shù)據(jù)上看，銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款所占比例很小，相比較自籌資金和其他資金來源所占比重卻不斷上升。那么在企業(yè)自有資金不足、多年高負債率的情況，自籌資金主要是依靠預(yù)售房款和銀行的流動資金貸款．而消費者購房的預(yù)付款除一部分個人儲蓄金外，相當一大部分來自銀行貸款。無論資金以何種形式出現(xiàn)，多是從銀行的口子出去的。因此，長春的房地產(chǎn)自有資金嚴重不足，而主要還是利用銀行貸款，一旦商品房滯銷，房地產(chǎn)企業(yè)將陷入資不抵債境地，大量銀行貸款可能成為壞賬。 二是拆遷難度大，拆遷周期長。自從2004年國務(wù)院辦公廳下發(fā)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴格拆遷管理的通知》（國辦發(fā)[2004146號]以來，全國拆遷行為得到規(guī)范，拆遷規(guī)模得到了控制。但是部分被拆遷人由于對政策理解上的偏差，誤認為拆遷補償標準就是被拆遷人要多少拆遷人就應(yīng)補多少，出現(xiàn)了漫天要價的現(xiàn)象，使拆遷工作受阻。同時有關(guān)職能部門為了維護自身形象，不愿觸動“釘子戶”。從2005年8月11日起，全國各級法院也不再受理當事人因不服拆遷補償安置協(xié)議而提起的民事訴訟。導(dǎo)致拆遷難度加大，延長拆遷周期。 針對以上問題，我們提出如下建議，旨在消除影響我市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的不和諧因素，為其可持續(xù)發(fā)展構(gòu)建良好的內(nèi)、外市場環(huán)境。 （1）加強宏觀總量調(diào)控，制定房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展計劃，發(fā)揮房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)的實效作用。根據(jù)我市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展情況，根據(jù)長春“南拓北優(yōu)、西控東展”戰(zhàn)略和城市化進程，以規(guī)劃為條件、土地為基礎(chǔ)、市場為依據(jù)，科學(xué)制定我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展計劃和預(yù)警預(yù)報體系建設(shè)，對開發(fā)總量（開發(fā)、規(guī)模、開發(fā)速度）實行科學(xué)的控制，制止房地產(chǎn)開發(fā)不需政府調(diào)控、不需計劃、隨意開發(fā)或過量開發(fā)的做法，建立健全房地產(chǎn)市場信息披露制度，將房地產(chǎn)市場信息及時向社會公示，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理性投資，引導(dǎo)住房消費者理性消費。防止出現(xiàn)房地產(chǎn)市場過熱過冷，波動幅度大的現(xiàn)象。同時，要嚴格控制建設(shè)規(guī)模和保證規(guī)劃嚴肅性，防止隨意擴大規(guī)模和提高容積率，以免增加公用設(shè)施的負荷和侵犯消費者的權(quán)益。 （2）加強土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理，合理控制地價。通過合理調(diào)節(jié)供求促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展；嚴格做好土地出讓的前期工作，增加透明度與可操作性；加強土地出讓金的催收，嚴禁惡性競爭；通過降低城市新區(qū)、郊區(qū)的土地使用權(quán)價格，以市場手段調(diào)節(jié)、抑制市中心地價，從而帶動房價調(diào)整到合理價位。 (3)有效拓寬企業(yè)融資渠道，同時還要適當控制房地產(chǎn)信貸總量。根據(jù)國務(wù)院2004年4月26日下發(fā)的《國務(wù)院關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)固定資產(chǎn)金比例的通知》，對開發(fā)公司的自有資金作出嚴格限制，企業(yè)的自有資金不應(yīng)低 于開發(fā)項目的35% ,而房地產(chǎn)業(yè)又是關(guān)聯(lián)性較大、影響面較廣的特點，為引導(dǎo)房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展，應(yīng)當拓寬房地產(chǎn)市場的融資渠道，同時為了防止開發(fā)企業(yè)利用銀行與社會資金過度擴大開發(fā)規(guī)模，降低開發(fā)公司的財務(wù)杠桿；按規(guī)定將貸款投向具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、信用等級較高的開發(fā)企業(yè)，規(guī)范房地產(chǎn)信貸操作，強化風(fēng)險防范措施，防止由于重復(fù)抵押和同業(yè)互保而形成信貸風(fēng)險；加強個人住房消費貸款管理，要對購房貸款者進行有效的收入審核和資信評估，防止市場過度炒作，防范與期房伴生的流動性風(fēng)險與利率風(fēng)險。 (4)盤活存量房市場，適當調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，以穩(wěn)定房價，避免房地產(chǎn)市場的“結(jié)構(gòu)”泡沫。如為避免我市房地產(chǎn)市場的“結(jié)構(gòu)”泡沫，可對高檔住宅和別墅嚴格控制；在加大經(jīng)濟適用房的同時，把建設(shè)安居工程和經(jīng)濟適用房與消化空置商品房結(jié)合起來，對部分符合條件的商品房給予安居工程和經(jīng)濟適用房的優(yōu)惠政策，最大限度地把空置房改為安居工程和經(jīng)濟適用房；把盤活空置用房與棚戶區(qū)改造拆遷安置結(jié)合起來，對部分成幢、配套齊全、質(zhì)量合格的普通商品房采取定量限價收購、定向銷售、合理補償?shù)霓k法，將空置商品房轉(zhuǎn)化為拆遷安置房。適度控制房地產(chǎn)開發(fā)總量、規(guī)模和速度，防止泡沫經(jīng)濟、防止房地產(chǎn)業(yè)盲目發(fā)展對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)可能造成的破壞，合理地把部分的社會資金吸引到工業(yè)和其他產(chǎn)業(yè)上去，達到社會資源的合理配置。（5）充分利用政策的約束、引導(dǎo)和經(jīng)濟杠桿作用，加強對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。政府可以通過土地出讓和規(guī)劃來控制投資開發(fā)速度；采用科學(xué)的定價方法制定土地、建筑材料、社區(qū)配套服務(wù)等限價標準，使房價構(gòu)成更趨合理；通過制定不同的稅收等收費標準來控制房價；通過政策的約束、引導(dǎo)和經(jīng)濟杠桿的綜合作用，使土地供應(yīng)量、市場準入量、銷售量、消費者的需求釋放和消費質(zhì)量等相互協(xié)調(diào)、相互平衡。（6）采取有效措施解決拆遷難問題。 ①堅持正確的輿論導(dǎo)向，加強拆遷政策的宣傳力度，通過拆遷案例解剖等形式引導(dǎo)拆遷人、被拆遷人正確理解拆遷政策，使拆遷人、被拆