【正文】 。如房地產(chǎn)市場在經(jīng)過3至4年高速增長后突然崩潰，則大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈條將繃緊，屆時如利率水平大幅提高，則企業(yè)債務(wù)增大，會通過跌價銷售方式回籠資金，一旦蔓延，將出現(xiàn)整個房地產(chǎn)業(yè)的資產(chǎn)縮水，并形成大量貸款逾期，最終造成銀行巨大的實際損失甚至金融動蕩，并最終對房地產(chǎn)市場的低落起到推波助瀾的作用。大的變化趨勢有三：如房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模保持穩(wěn)定，則市場競爭加劇，會導(dǎo)致結(jié)構(gòu)性調(diào)整，形成規(guī)模大、資金實力強、經(jīng)營水平高的企業(yè)繼續(xù)發(fā)展，而一些中小企業(yè)將逐漸被擠出市場，它們的借款可能形成銀行壞帳。 (5)樓市走向蘊藏的風(fēng)險。有不少企業(yè)采取種種手段套取挪用銀行信貸資金，也有一些銀行由于資金過剩、競爭客戶，放松了對信貸實際投向的監(jiān)督，個別銀行甚至不按規(guī)定發(fā)放開發(fā)貸款。(4)不規(guī)范行為帶來的風(fēng)險。這些制約了國有商業(yè)銀行積極開拓個人住房信貸的能力。要求開發(fā)商一方面盡量減少貸款額度，減少財務(wù)風(fēng)險，另一方面充分把握市場脈動開發(fā)產(chǎn)品，減少經(jīng)營風(fēng)險。 目前房地產(chǎn)企業(yè)的平均資產(chǎn)負債率畸高，全行業(yè)平均資產(chǎn)負債率是72 %，最高可達94%。經(jīng)濟適用房銷售情況良好證明了這一點，同時也給中高檔房地產(chǎn)開發(fā)商敲響了警鐘。 （6)從總體上看，我市消費者整體購買能力偏弱仍然是制約房地產(chǎn)市場發(fā)展的主要因素。因此政府應(yīng)適當控制開發(fā)規(guī)模，逐步消化空置房。 (5)從商品房的空置情況看，我市商品房空置態(tài)勢不容樂觀。 (4)從區(qū)域上看，我市商品房和商品住宅的銷售情況以老朝陽區(qū)、寬城區(qū)、南關(guān)區(qū)和高新區(qū)等區(qū)域供應(yīng)量與銷售量差距明顯，而東南板塊如凈月、經(jīng)開區(qū)，和西北板塊的綠園區(qū)供銷比例相對較好，特別是綠園區(qū)的經(jīng)濟適用房呈現(xiàn)較強勁的成交態(tài)勢，預(yù)示著我市未來的區(qū)域發(fā)展趨向。這主要是因為我市商業(yè)營業(yè)用房的銷售狀況總體樂觀，但在這部分房地產(chǎn)的建筑裝飾裝演及物業(yè)管理方面存在較嚴重的攀比現(xiàn)象，開發(fā)商應(yīng)注意開發(fā)量、檔次及功能方面的結(jié)構(gòu)均衡性，規(guī)避開發(fā)經(jīng)營的競爭風(fēng)險。究其原因是由于土地供應(yīng)由政府壟斷使得開發(fā)商對土地未來的預(yù)期不確定，造成開發(fā)商的不理性拿地行為，用地成本過高直接導(dǎo)致未來開發(fā)的巨大風(fēng)險。但在一些方面也不同程度的體現(xiàn)出市場內(nèi)部所蘊含的風(fēng)險，如果不及時加以防范，則在不久的將來必將明晰的顯現(xiàn)出來。根據(jù)基數(shù)算出2005年長春市商品房價格和價格指數(shù)如下表：表8：2005年112月各類商品房價格及價格指數(shù)（單位：元/平方米、點）11月12月13月14月15月16月17月18月19月110月111月112月均價249224522581259127622712259025372578259626062577指數(shù)973958100810121079105910129911007101410181007 圖9：2005年112月商品房價格指數(shù) 從圖中可以看出，商品房價格指數(shù)13月平穩(wěn)，45月指數(shù)持續(xù)上漲，68月指數(shù)穩(wěn)中有降，9月份開始指數(shù)趨于穩(wěn)定。但如果價格上漲過快，將會產(chǎn)生一系列負面影響，如部分改善居住條件的愿望難以實現(xiàn)；居民收入分配差距加劇，社會反響強烈；社會資金紛紛進入，影響其他行業(yè)發(fā)展；開發(fā)商技術(shù)進步創(chuàng)新動力缺乏，阻礙產(chǎn)業(yè)升級；導(dǎo)致房屋土地囤積增加，可能造成房地產(chǎn)泡沫，誘發(fā)經(jīng)濟和金融危機等。 另外，我市部分小戶型、精裝修房出現(xiàn)抬高了市場均價，特別是城中部分4000元／平方米以上的住宅，精裝修使其成本增長400一600元／平方米。 7,城市化進程的加速 國家計劃每年城市化率至少要增加1％，這樣，每年遷入市區(qū)的外地人口要逐年增加，拉動房地產(chǎn)的需求。前幾年我市為了推動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進房地產(chǎn)市場活躍采取了很多政策措施，如控制土地供應(yīng)量、財政補貼稅率、完善住房消費貸款、提高拆遷補償標準等等，這些政策有效地增加了住房的有效需求，拉動了房價上揚。 4,城市價值的提升 長春是一個自然環(huán)境、歷史文化、科教等非經(jīng)濟價值比較大的城市，2000年以來，隨著建設(shè)新長春，迎接亞冬會、建設(shè)全國文明城為目標的新一輪城市建設(shè)加速和振興東北老工業(yè)基地戰(zhàn)略的實施，引起長春城市價值“跳躍式增長”，極大地增加了居民投資和消費的信心，成為房價持續(xù)走高的另一個主要原因。前兩年，適逢銀行存款利率不斷下調(diào)，股市不景氣，居民投資渠道稀缺，而不斷活躍的房地產(chǎn)市場和上漲的房價自然成為居民優(yōu)先選擇的一個投資和投機渠道。小高層、高層成為市場主流，對抗震、保溫隔熱等技術(shù)要求越來越高，住宅區(qū)公建配套、景觀環(huán)境等要求提高。由于房地產(chǎn)業(yè)高利潤、快速發(fā)展，客觀上拉動建材價格上漲。由于土地資源的稀缺性，土地在商品房價格構(gòu)成中比例不斷提高，有的達到40％以上。具體分析，主要有以下幾方面原因： 供求比例相對穩(wěn)定 2002年以來由于我市經(jīng)濟快速增長，居民可支配收入增加，城市建設(shè)和舊城改造加速，住房消費信貸支持力度的加大等因素，增加了居民的購房能力，居民對住房的需求增長較快，全市商品房供求比例基本穩(wěn)定，房價穩(wěn)中有漲。 非住宅銷售價格分析2005年全市辦公寫字樓成交均價為3889元/平方米，％；商業(yè)營業(yè)用房成交均價為4791元/平方米，同比下降 ％；車庫成交均價為3410元/平方米，％。 商品住宅銷售價格分析2005年全市含政策性的商品住宅成交均價為2440元/平方米，%。圖7：各建筑物結(jié)構(gòu)類型房屋施工面積第五部分 商品房價格分析 商品房銷售價格分析2005年長春市商品房平均銷售價格為2577元/平方米，%（2004年全市商品房銷售平均價格2560元/平方米），其中商品住宅平均銷售價格為2440元/平方米，%（2004年全市商品住宅銷售平均價格為2398元/平方米）。 按建筑結(jié)構(gòu)分析2005年長春市房地產(chǎn)施工面積 ，其中：。180平方米以上成交1066套，金額90104萬元。120150平方米成交4438套，金額136475萬元。80100平方米成交4963套，金額93388萬元。表5：商品住宅按照銷售價格劃分的銷售情況價格1000以下1000150015012000200125002501300030014000400150005000以上銷售套數(shù)（套）40034227369399328553065927278銷售面積（萬平方米）成交金額（萬元）30555105412547596063928371274765593127379 商品住宅按房屋面積的銷售分析商品住宅成交總量22309套，按照單套面積劃分，60平方米以下成交2382套，金額28161萬元。5000以上成交278套，金額27379萬元。30014000成交3065套，金額127476萬元。20012500成交3993套，金額96063萬元。10011500成交3422套，金額51054萬元。見下表：表4：商品住宅按戶型結(jié)構(gòu)的銷售套數(shù)　一室二室三室四室及以上成交套數(shù)（套）26291075476761250成交面積（萬平方米）104成交金額（萬元）3655320489525928278419 圖4：按照戶型結(jié)構(gòu)劃分的銷售套數(shù)根據(jù)以上的統(tǒng)計可以看出，長春市商品住宅主力戶型以二室、三室為主。三室銷售7676套，面積104萬平方米，成交金額259282萬元。第四部分 商品房銷售結(jié)構(gòu)分析 商品住宅按戶型結(jié)構(gòu)的銷售分析商品住宅成交總量22309套，按戶型結(jié)構(gòu)分，一室住房銷售2629套，成交金額36553萬元?，F(xiàn)在購買商品房考慮較多的因素除了人們一直關(guān)注的價格、地段、戶型等因素外，還增加了物業(yè)管理、房屋質(zhì)量、公共配套、小區(qū)綠化、周邊教育環(huán)境、車庫等，不難看出購房者對客觀因素的重視也在于日俱增。這主要是因為這兩個區(qū)域是長春市政治、經(jīng)濟、交通、文化的集散地。 三是市區(qū)仍是購房者的首選。此外還有商服137人，公務(wù)員133人，分別占總數(shù)的18%, %。 二是中低檔住宅需求仍為消費的主體。通過我們的問卷調(diào)查結(jié)果顯示，2735歲之間的購房所占的比例較高，%0；3645歲次之，為26%。在宏觀調(diào)控政策的積極影響下，長春市房產(chǎn)市場也表現(xiàn)出了與其他地方所不同的特征，尤其是購買商品住宅需求發(fā)生較大的不同。另外還有很大一部分持幣待購的潛在需求未能入市購買。1998年長春市二手房稅、2000年長春市二手房稅；到2001年稅、費收繳金額分別達3800萬元和1409萬元，%%；到2002年稅、%；到2003年稅、。由此可見，長春市二手房市場正在成為房地產(chǎn)市場的新生力量。 ，增量房成交面積為236萬平方米，: 1 。：1后有所回落。2005年長春市增量房成交面積為270萬平方米，%，%。%，交易額30億元，與去年基本持平，說明今年二手房價格有較大上漲。％。%，交易額達7億元，%。表3：2005年經(jīng)濟適用住房開發(fā)銷售情況類型2005年同比（%）開發(fā)情況施工面積（萬平方米）97竣工面積（萬平方米）銷售情況銷售套數(shù)（套）5954銷售面積（萬平方米）金額（萬元）97625均價（元/平方米）1788空置情況空置面積5 存量房市場運行特點分析（一）二手房交易量在連續(xù)攀升后，今年有所回落1998年前長春市二手房交易主要以私有房屋為主，成交量、交易額均不大。表2：2005年商品房供銷情況一覽表2004年空置2005年竣工2005年銷售2005年空置商品房商品住宅商品房商品住宅商品房商品住宅商品房商品住宅全市330270242南關(guān)2230寬城朝陽二道綠園凈月78經(jīng)開高新35,5汽貿(mào)區(qū)00 經(jīng)濟適用住房開發(fā)和銷售情況2005年全市經(jīng)濟適用住房施工面積97萬平方米，銷售面積 ，銷售均價為 1788元/平方米。4）、2005年商品住宅（含經(jīng)濟適用住房）空置情況2005年商品住宅（含經(jīng)濟適用住房）。圖3：各城區(qū)商品住宅竣工面積3）、2005年商品住宅（含經(jīng)濟適用住房）銷售情況2005年全市商品住宅（含經(jīng)濟適用住房）累計銷售242萬平方米，同比增加33萬平方米，%。%。商品住宅空置面積按照區(qū)域劃分：，寬城區(qū) 。應(yīng)該適當控制開發(fā)規(guī)模，逐漸消化空置，達到供銷大體平衡的狀態(tài)。%?？罩妹娣e按區(qū)域劃分：。銷售面積按照區(qū)域劃分：，,。圖1：各城區(qū)商品房竣工面積`3）、2005年商品房銷