【正文】 遷人的思想統(tǒng)一到法規(guī)上來，使有關(guān)部門做到依法行政。 ②整頓規(guī)范拆遷公司的拆遷行為，提高拆遷隊(duì)伍的整體素質(zhì)，杜絕野蠻拆遷等現(xiàn)象。 ③強(qiáng)化有關(guān)職能部門的協(xié)調(diào)意識(shí)，杜絕回避責(zé)任的行為，采取積極措施解決拆遷過程中的各種問題。 ④協(xié)調(diào)法院解決執(zhí)行難的問題。 （7）促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)組合，使房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)?；?。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前我市現(xiàn)有不同資質(zhì)的大小開發(fā)公司400多家，而大多數(shù)都是短期內(nèi)成長的規(guī)模小、管理松散、服務(wù)差的企業(yè)，因此對(duì)本地資本金過小的企業(yè)應(yīng)進(jìn)行嚴(yán)格控制，同時(shí)鼓勵(lì)本地企業(yè)聯(lián)合兼并，促進(jìn)企業(yè)做大做強(qiáng)。通過高效運(yùn)作，有效地貫徹國家對(duì)住房建設(shè)的產(chǎn)業(yè)政策，實(shí)現(xiàn)開發(fā)規(guī)?；?、集約化，提高建造質(zhì)量，引導(dǎo)市場制定合理的房價(jià)，為市場提供更多的精品。為消費(fèi)者提供有效的供給，帶動(dòng)全市房地產(chǎn)業(yè)上新臺(tái)階。第二部分 2005年房地產(chǎn)市場總體運(yùn)行情況2005年長春市房地產(chǎn)市場總體呈平穩(wěn)較快發(fā)展態(tài)勢。雖然國家出臺(tái)的一系列的宏觀調(diào)控政策使長春市房地產(chǎn)市場受到一定的影響，但整體走勢依然是穩(wěn)中有升，供需兩旺。 房地產(chǎn)開發(fā)總體情況（，經(jīng)濟(jì)適用住房施工面積97萬平方米，），增幅為6%。，%。（，）。竣工面積同比減少71萬平方米，%。 （，），比 ，%。 房地產(chǎn)市場總體情況2005年全市商品房累計(jì)銷售270萬平方米，%；其中商品住宅（含經(jīng)濟(jì)適用住房）銷售242萬平方米，%。2005年長春市商品房平均銷售價(jià)格為2577元/平方米，%（2004年全市商品房銷售平均價(jià)格2560元/平方米），其中商品住宅（含經(jīng)濟(jì)適用住房）平均銷售價(jià)格為2440元/平方米，%（2004年全市商品住宅銷售平均價(jià)格為2398元/平方米）。 近期出臺(tái)房地產(chǎn)政策分析1）、國家政策： 2005年1月10日，建設(shè)部、財(cái)政部、中國人民銀行聯(lián)合推出關(guān)于住房公積金管理若干具體問題的指導(dǎo)意見（建金管[2005]5號(hào)）。2005年3月16日，中國人民銀行宣布調(diào)高個(gè)人房屋貸款利率，并實(shí)行下限管理； 2005年4月27日，國務(wù)院提出了8項(xiàng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控措施； 2005年5月9日，關(guān)于貫徹《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知》的通知建住房電[2005]33號(hào)。 2005年5月27日，國家稅務(wù)總局、財(cái)政部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》。建住房電[2005]35號(hào)2005年10月7日《關(guān)于推進(jìn)東北地區(qū)棚戶區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》建住房[2005]178號(hào)2）吉林省政策 2005年9月12日王珉省長在全省城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理現(xiàn)場會(huì)上講話強(qiáng)調(diào)要大力推進(jìn)城市棚戶區(qū)改造。 3）、 長春市政策： 長春市人民政府關(guān)于印發(fā)《長春市人民政府進(jìn)一步加快棚戶區(qū)改造的實(shí)施意見》的通知［長府發(fā)（2005）16號(hào)］。 2005年國家為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展相繼出臺(tái)了直接規(guī)范房地產(chǎn)市場管理的政策規(guī)定6部，長春市出臺(tái)實(shí)施意見一部。這一系列措施的出臺(tái)對(duì)全國房地產(chǎn)投資的穩(wěn)健發(fā)展起了至關(guān)重要的作用。國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、綜合司司長鄭京平在也在今年上半年中國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況的國新辦新聞發(fā)布會(huì)上會(huì)上強(qiáng)調(diào)指出，房地產(chǎn)投資是固定資產(chǎn)投資重要的組成部分，%因此下半年房地產(chǎn)投資仍然是固定資產(chǎn)重要的組成部分，它的增長仍會(huì)保持一個(gè)合理、較快的速度。 這些政策的市場接受度隨時(shí)間的推移，逐漸加大。從全國來看，這些政策的出臺(tái)，是繼2004年國家對(duì)固定資產(chǎn)投資過熱，部分城市房地產(chǎn)價(jià)格畸高發(fā)展宏觀調(diào)控的延續(xù)。這些政策的出臺(tái)也客觀上有力地控制了全國房地產(chǎn)業(yè)整體投資增長過快現(xiàn)象，降低了金融風(fēng)險(xiǎn)，遏制了投機(jī)性炒地、炒房，投資性購房，遏制了部分城市房地產(chǎn)價(jià)格的畸高發(fā)展，降低了房價(jià)增長的速度，促進(jìn)了房地產(chǎn)價(jià)格向?qū)嶋H價(jià)值的回歸。但因房地產(chǎn)產(chǎn)品的區(qū)域性特征明顯，長春市的房地產(chǎn)市場起步較晚，投資規(guī)模及增速相對(duì)較小，市場發(fā)展尚不充分，市場發(fā)展緩慢而平穩(wěn)，尚不存在投資過熱，價(jià)格過高等問題。同時(shí)發(fā)展的滯后，也導(dǎo)致對(duì)政策敏感性較低，再加上長春市的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對(duì)落后于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，在國家的這一輪調(diào)整中直觀的直接影響不大。但這些政策客觀上也對(duì)發(fā)展落后長春市房地產(chǎn)的市場產(chǎn)生了一定抑制作用（土地供應(yīng)趨緊，融資渠道變窄，投資規(guī)?？s小，價(jià)格上升空間受抑），延緩了長春市房地產(chǎn)市場正常發(fā)展的步伐?？梢哉f，短期來看，國家一刀切的政策一方面確實(shí)達(dá)到了抑制經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)及部分經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不合理地區(qū)的房地產(chǎn)市場畸形發(fā)展，但對(duì)長春市房地產(chǎn)市場的發(fā)展只能是“預(yù)防針”，長春市的房地產(chǎn)市場要健康持續(xù)的發(fā)展，就要跳出自我設(shè)限，在國家政策的框架內(nèi)實(shí)事求是的結(jié)合自己的實(shí)際情況，有針對(duì)性的制定一些合理的引導(dǎo)政策。 土地供應(yīng)和規(guī)劃情況，。，二級(jí)土地32萬平方米，，，七級(jí)土地50萬平方米，八級(jí)土地54萬平方米。2005年全市各類商品房規(guī)劃用地面積1813萬平方米，規(guī)劃建設(shè)面積629萬平方米。，。 棚戶區(qū)改造情況根據(jù)國家建設(shè)部2005年10月7日《關(guān)于推進(jìn)東北地區(qū)棚戶區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》的精神，吉林省成立由省委書記王云坤、省長王珉為組長的全省城市棚戶區(qū)改造領(lǐng)導(dǎo)小組。長春市已將未來3年作為棚戶區(qū)改造的攻堅(jiān)年，3年內(nèi)長春市將拆遷改造773萬平方米棚戶區(qū)。長春市現(xiàn)有未改造的棚戶區(qū)108塊。其中：2003年確認(rèn)的72塊棚戶區(qū)， 2002005年根據(jù)各區(qū)申報(bào)，經(jīng)過相關(guān)部門的實(shí)地踏察，又確認(rèn)36塊可做棚戶區(qū)改造項(xiàng)目。108塊棚戶區(qū)，拆除房屋面積773萬平方米，拆遷居民112220戶、工企單位988家，居住人口51萬人。其中建筑面積3萬平方米以上的有69塊，拆遷居民103136戶、工企單位914家；建筑面積3萬平方米以下39塊，拆遷居民9084戶、工企單位74家。截止2005年底，長春市通過招投標(biāo)等方式已確定建設(shè)單位的棚戶區(qū)改造地塊有39塊，占地面積630萬平方米，規(guī)劃總建筑面積696萬平方米。 確定建設(shè)單位開工建設(shè)的有16塊，占地面積265萬平方米，規(guī)劃總建筑面積407萬平方米。截止到2005年棚戶區(qū)改造竣工面積40萬平方米。表1：棚戶區(qū)改造的進(jìn)展情況地塊(塊)占地面積(萬平方米)規(guī)劃總建筑面積(萬平方米)已確定建設(shè)單位的改造地塊39630696其中：開工建設(shè)16265407實(shí)施拆遷990117 已確定建設(shè)單位未拆遷14275172 房地產(chǎn)市場金融情況2005年111月銀行房地產(chǎn)貸款余額1097423萬元，其中商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)貸款887416萬元，政策性住房貸款210007萬元。住房公積金貸款余額64993萬元。 拆遷情況2005年全市新批拆遷項(xiàng)目74個(gè)。其中拆除居民9475戶，；拆除工企單位366個(gè)，拆除工企單位面積 。 存量商品房市場情況，成交面積比2004年有所下降，%。,%。，%。其中二手住宅平均銷售價(jià)格1354元/平方米，%。 影響房地產(chǎn)市場的其它因素1）、政策因素 為了控制房貸增速過快，銀行對(duì)二手房貸款發(fā)放從嚴(yán)成為二手房政策趨緊的重要標(biāo)志，2 0 0 5年1月1日起執(zhí)行的《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》更加重了銀行對(duì)房貸壞帳的擔(dān)憂，防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)成為銀行的首要目標(biāo)。 銀監(jiān)會(huì)發(fā)布的《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》重點(diǎn)在于防范房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)，要求商業(yè)銀行對(duì)未取得國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證的項(xiàng)目不得發(fā)放任何形式的貸款；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目資本金比例不得低于35% ,《指引》對(duì)個(gè)人房貸也提出新規(guī)定，要求借款人對(duì)自身進(jìn)行客觀的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，量力而行?！吨敢芬蠼杩钊恕霸鹿┎怀^月收入50％，所有債務(wù)支出與收入比控制在55％以下，所有住房貸款的貸款成數(shù)不超過80%。 為防止房地產(chǎn)過熱風(fēng)險(xiǎn)，央行于今年3月17日調(diào)整了銀行自營性個(gè)人住房貸款利率政策，這對(duì)抑制房地產(chǎn)發(fā)展過熱勢頭有一定作用，但對(duì)制止房地產(chǎn)投機(jī)泡沫還應(yīng)采取以下一些有效政策和措施：政府對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控力度必須加強(qiáng)，對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)必須要予以打擊或采取征稅措施，不能讓房地產(chǎn)泡沫越吹越大，否則其后果就不堪設(shè)想。應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)部“制止房地產(chǎn)炒賣的五項(xiàng)措施”，堅(jiān)決打擊炒賣地皮的投機(jī)商，吊銷其營業(yè)執(zhí)照；對(duì)有些地方政府為了非法獲得收入，竟成了抬高土地出讓價(jià)格的“操盤手”，則更應(yīng)予以嚴(yán)厲懲處。嚴(yán)格控制每年住房信貸的增長是防止、減小房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)的有效措施。住房信貸有經(jīng)濟(jì)周期風(fēng)險(xiǎn)，國外民用住房建筑業(yè)周期性的不穩(wěn)定，導(dǎo)因是住房抵押信貸供給的波動(dòng)，因此，自上世紀(jì)六十年代中期以來，穩(wěn)定住房市場上抵押信貸資金的流量，成為有些國家住房政策的一個(gè)重要目標(biāo)。我國2000年以來每年住房貸款增幅高達(dá)4060%,顯然增幅偏高，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度過快，有些城市出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫。建議今后每年房地產(chǎn)信貸增長應(yīng)嚴(yán)格控制在20%以內(nèi)，以防止吹大房地產(chǎn)泡沫。 要解決住房空置率過高和控制房價(jià)上漲，必須要建設(shè)部門和金融主管部門聯(lián)手采取有效措施，調(diào)整房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)失衡問題，大大壓縮別墅、花園洋房建設(shè)比重，加大中低價(jià)位的普通房和經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)。金融部門可依據(jù)城市住房建設(shè)的高、中、低檔次的合理規(guī)劃，合理配置住房貸款的結(jié)構(gòu)。 我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過熱，同房地產(chǎn)業(yè)的利潤水平過高密切有關(guān)。因此，建議國家財(cái)稅部門應(yīng)通過運(yùn)用稅收杠桿，把過高的房地產(chǎn)利潤水平降下來。政府應(yīng)公布房價(jià)中的社會(huì)成本，尤其是土地成本，為社會(huì)和媒體對(duì)開發(fā)商的價(jià)格行為進(jìn)行監(jiān)督創(chuàng)造有利條件，最終形成一個(gè)有效的商品房價(jià)格監(jiān)督機(jī)制。 房地產(chǎn)信貸已成為商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)中占比很大的一項(xiàng)基本業(yè)務(wù)，但房地產(chǎn)業(yè)又是收益與高風(fēng)險(xiǎn)并存的特殊產(chǎn)業(yè)，為確保銀行住房信貸業(yè)務(wù)有序規(guī)范，在防范風(fēng)險(xiǎn)中穩(wěn)健發(fā)展，必須要建立相應(yīng)的嚴(yán)密管理、調(diào)控有序的管理系統(tǒng)。在國有商業(yè)銀行中，中國工商銀行己于2002年率先建立了房地產(chǎn)信貸管理的組織系統(tǒng)、制度系統(tǒng)（將全行住房信貸業(yè)務(wù)從起步起就納入了制度運(yùn)行軌道）、操作系統(tǒng)（全行住房信貸業(yè)務(wù)建立在一個(gè)統(tǒng)一、標(biāo)準(zhǔn)化的業(yè)務(wù)平臺(tái)上）、風(fēng)險(xiǎn)控制系統(tǒng)（住房信貸業(yè)務(wù)的預(yù)警、整改、停牌制度，住房貸款風(fēng)險(xiǎn)撥備制度等）?？磥?，商業(yè)銀行要管好房貸，必須有一整套的嚴(yán)密審查、監(jiān)控、預(yù)警等制度并對(duì)違規(guī)者予以嚴(yán)懲。 為了切實(shí)防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，必須要加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款的監(jiān)管。2002年11月，央行在全國范圍內(nèi)開展了房地產(chǎn)信貸大檢查，檢查結(jié)果發(fā)現(xiàn)商業(yè)%%。按這個(gè)比例計(jì)算，在當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)貸款余額18357億元中就有違規(guī)貸款4500億元左右。這次監(jiān)管檢查有力地促進(jìn)了商業(yè)銀行加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)貸款的管理。通過開展保持共產(chǎn)黨員先進(jìn)性教育活動(dòng)，徹底清理查處和制止房地產(chǎn)建設(shè)、交易中權(quán)錢交易的腐敗案件，也是降低房價(jià)的一個(gè)途徑。2）、宏觀經(jīng)濟(jì)因素資料顯示我市2005年國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到1700億元，年均增長13%以上。評(píng)點(diǎn)2005年長春市經(jīng)濟(jì)形勢，同固定資產(chǎn)投資一樣，招商引資成為一個(gè)值得關(guān)注的亮點(diǎn)。我市是一個(gè)投資拉動(dòng)型城市，引資的快速增長直接帶來投資的增長，不僅會(huì)擴(kuò)容當(dāng)期經(jīng)濟(jì)的“大盤子”，對(duì)我市未來發(fā)展在“后勁”上意義更大。 3）、人口因素 2004年末，全市戶籍總?cè)丝跒?24萬人。其中，市區(qū)人口315萬人，四縣（市）人口為409萬人。‰，‰，‰。 長春市人口密度為每平方公里368人，市區(qū)中，南關(guān)區(qū)人口密度最高，每平方公里2388人，縣（市）人口密度較低，其中，農(nóng)安縣每平方公里為206人。第三部分 商品房供給和銷