【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 售情況 商品房供應(yīng)和銷售1）、2004年商品房空置情況2004年商品房空置面積330萬(wàn)平方米（其中經(jīng)濟(jì)適用住房空置79萬(wàn)平方米）。2004年商品房空置面積按區(qū)域劃分：，，，。2）、2005年新增商品房供應(yīng)（，）。竣工面積同比減少71萬(wàn)平方米，%。 竣工面積按區(qū)域劃分：，，，凈月區(qū)78萬(wàn)平方米， 萬(wàn)平方米。圖1：各城區(qū)商品房竣工面積`3）、2005年商品房銷售情況2005年全市商品房累計(jì)銷售270萬(wàn)平方米，同比增加34萬(wàn)平方米，%。商品住宅（含經(jīng)濟(jì)適用住房）銷售242萬(wàn)平方米，同比增加33萬(wàn)平方米，%。銷售面積按照區(qū)域劃分：，，，，,。4）、截止到2005年商品房空置情況（，）。空置面積按區(qū)域劃分：，，，。圖2：各城區(qū)商品房空置面積空置面積中待銷（一年以內(nèi)空置）120萬(wàn)平方米，滯銷（空置13年），積壓（空置3年以上）68萬(wàn)平方米。%。 、、。應(yīng)該適當(dāng)控制開(kāi)發(fā)規(guī)模，逐漸消化空置，達(dá)到供銷大體平衡的狀態(tài)。 商品住宅（含經(jīng)濟(jì)適用住房）供銷對(duì)比1）、2004年商品住宅（含經(jīng)濟(jì)適用住房）空置情況。商品住宅空置面積按照區(qū)域劃分：，寬城區(qū) ，，，。2）、2005年商品住宅（含經(jīng)濟(jì)適用住房）新增供應(yīng)2005年商品住宅（含經(jīng)濟(jì)適用住房）。，%。 商品住宅竣工面積按區(qū)域劃分：其中南關(guān)區(qū)22萬(wàn)平方米，寬城區(qū) ，，。圖3：各城區(qū)商品住宅竣工面積3）、2005年商品住宅（含經(jīng)濟(jì)適用住房）銷售情況2005年全市商品住宅（含經(jīng)濟(jì)適用住房）累計(jì)銷售242萬(wàn)平方米，同比增加33萬(wàn)平方米，%。商品住宅銷售面積按照區(qū)域劃分：其中南關(guān)區(qū)30萬(wàn)平方米，寬城區(qū) ，，，, 。4）、2005年商品住宅（含經(jīng)濟(jì)適用住房）空置情況2005年商品住宅（含經(jīng)濟(jì)適用住房）。商品住宅空置面積按區(qū)域劃分：，寬城區(qū) ，，，。表2：2005年商品房供銷情況一覽表2004年空置2005年竣工2005年銷售2005年空置商品房商品住宅商品房商品住宅商品房商品住宅商品房商品住宅全市330270242南關(guān)2230寬城朝陽(yáng)二道綠園凈月78經(jīng)開(kāi)高新35,5汽貿(mào)區(qū)00 經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)和銷售情況2005年全市經(jīng)濟(jì)適用住房施工面積97萬(wàn)平方米，銷售面積 ，銷售均價(jià)為 1788元/平方米。2005年全市經(jīng)濟(jì)適用住房空置面積 。表3：2005年經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)銷售情況類型2005年同比（%）開(kāi)發(fā)情況施工面積（萬(wàn)平方米）97竣工面積（萬(wàn)平方米）銷售情況銷售套數(shù)（套）5954銷售面積（萬(wàn)平方米）金額（萬(wàn)元）97625均價(jià)（元/平方米）1788空置情況空置面積5 存量房市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn)分析（一）二手房交易量在連續(xù)攀升后，今年有所回落1998年前長(zhǎng)春市二手房交易主要以私有房屋為主，成交量、交易額均不大。到2000年房改房上市，長(zhǎng)春市二手房市場(chǎng)開(kāi)始活躍。，%，交易額達(dá)7億元，%。，%,，%。，％。，交易額30億元。，%，交易額30億元，與去年基本持平，說(shuō)明今年二手房?jī)r(jià)格有較大上漲。（二）二手房與新建商品房交易量比連續(xù)高后，2005年有所下降近幾年隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步完善，人們住房消費(fèi)理念的逐步形成，長(zhǎng)春市二手房市場(chǎng)出現(xiàn)了大幅增長(zhǎng)的好勢(shì)頭。2005年長(zhǎng)春市增量房成交面積為270萬(wàn)平方米，%，%。，%，%。：1后有所回落。，增量房成交面積為258萬(wàn)平方米，: 1 ；，增量房交易面積為260萬(wàn)平方米，: 1；，增量房成交面積為253萬(wàn)平方米，: 1；，增量房成交面積為234萬(wàn)平方米，: 1 。 ，增量房成交面積為236萬(wàn)平方米，: 1 。 ，增量房成交面積為270萬(wàn)平方米，: 1 。由此可見(jiàn)，長(zhǎng)春市二手房市場(chǎng)正在成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的新生力量。 （三）從市場(chǎng)交易稅、費(fèi)看，二手房稅費(fèi)收入總額逐年增長(zhǎng) 在二手房交易不斷增長(zhǎng)的同時(shí)，長(zhǎng)春市二手房的各項(xiàng)稅、費(fèi)總額也不斷增長(zhǎng)。1998年長(zhǎng)春市二手房稅、，2000年長(zhǎng)春市二手房稅；到2001年稅、費(fèi)收繳金額分別達(dá)3800萬(wàn)元和1409萬(wàn)元，%%；到2002年稅、%；到2003年稅、。，五年平均增速達(dá)750l0；，%0 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分析2005年長(zhǎng)春市商品房需求實(shí)現(xiàn)總量270萬(wàn)平方米，其中新建設(shè)住宅市場(chǎng)需求242萬(wàn)平方米（）。另外還有很大一部分持幣待購(gòu)的潛在需求未能入市購(gòu)買。 隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的進(jìn)一步落實(shí)。在宏觀調(diào)控政策的積極影響下，長(zhǎng)春市房產(chǎn)市場(chǎng)也表現(xiàn)出了與其他地方所不同的特征，尤其是購(gòu)買商品住宅需求發(fā)生較大的不同。 一是購(gòu)房者年輕化。通過(guò)我們的問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果顯示，2735歲之間的購(gòu)房所占的比例較高，%0；3645歲次之，為26%。二者合計(jì)，%；這說(shuō)明45歲以下的中青年人士逐漸已成為未來(lái)長(zhǎng)春市樓市消費(fèi)的主體。 二是中低檔住宅需求仍為消費(fèi)的主體。調(diào)查結(jié)果顯示，在被調(diào)查區(qū)域的居民中，以私營(yíng)業(yè)主及個(gè)體戶、國(guó)營(yíng)單位員工所占比重較大，其中私營(yíng)業(yè)主及個(gè)體戶有197人，%，國(guó)營(yíng)企業(yè)員工191人，%，這兩類職業(yè)的人群由于經(jīng)營(yíng)方式、工齡長(zhǎng)短的差異，收入反差也較大，但需求量較大，是未來(lái)樓市的住宅項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶群體。此外還有商服137人，公務(wù)員133人，分別占總數(shù)的18%, %。而相對(duì)收入較高的IT,證券、三資等行業(yè)的人員比例相對(duì)較小，因此從整體上來(lái)看，開(kāi)發(fā)商還是應(yīng)該更多地關(guān)注中低檔住宅需求市場(chǎng)。 三是市區(qū)仍是購(gòu)房者的首選。調(diào)查顯示朝陽(yáng)區(qū)和南關(guān)區(qū)仍然是消費(fèi)者買房較為集中的兩個(gè)最佳意向地段，共有550人，%。這主要是因?yàn)檫@兩個(gè)區(qū)域是長(zhǎng)春市政治、經(jīng)濟(jì)、交通、文化的集散地。 四是客觀因素重視度增大?，F(xiàn)在購(gòu)買商品房考慮較多的因素除了人們一直關(guān)注的價(jià)格、地段、戶型等因素外，還增加了物業(yè)管理、房屋質(zhì)量、公共配套、小區(qū)綠化、周邊教育環(huán)境、車庫(kù)等，不難看出購(gòu)房者對(duì)客觀因素的重視也在于日俱增。 二三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)分析從2005年累計(jì)成交量看，增量商品房與存量商品房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)基本平穩(wěn)，：1，基本保持平穩(wěn)增長(zhǎng)。第四部分 商品房銷售結(jié)構(gòu)分析 商品住宅按戶型結(jié)構(gòu)的銷售分析商品住宅成交總量22309套，按戶型結(jié)構(gòu)分，一室住房銷售2629套，成交金額36553萬(wàn)元。二室銷售10754套，成交金額204895萬(wàn)元。三室銷售7676套，面積104萬(wàn)平方米，成交金額259282萬(wàn)元。四室及四室以上銷售1250套，成交金額78419萬(wàn)元。見(jiàn)下表：表4：商品住宅按戶型結(jié)構(gòu)的銷售套數(shù)　一室二室三室四室及以上成交套數(shù)（套）26291075476761250成交面積（萬(wàn)平方米）104成交金額（萬(wàn)元）3655320489525928278419 圖4：按照戶型結(jié)構(gòu)劃分的銷售套數(shù)根據(jù)以上的統(tǒng)計(jì)可以看出，長(zhǎng)春市商品住宅主力戶型以二室、三室為主。 商品住宅按成交價(jià)格的銷售分析商品住宅共成交22309套，按照銷售價(jià)格分：1000以下成交400套，金額3055萬(wàn)元。10011500成交3422套，金額51054萬(wàn)元。15012000成交7369套，金額125475萬(wàn)元。20012500成交3993套，金額96063萬(wàn)元。25013000成交2855套，金額92837萬(wàn)元。30014000成交3065套，金額127476萬(wàn)元。40015000成交927套，金額55931萬(wàn)元。5000以上成交278套，金額27379萬(wàn)元。圖5：按價(jià)位劃分的商品住宅銷售套數(shù)從以上分析可以看出15002000元/平方米的商品住宅為購(gòu)房者最能接受的價(jià)位，價(jià)位在25003000元/平方米的商品房也有一定的消費(fèi)群體。表5：商品住宅按照銷售價(jià)格劃分的銷售情況價(jià)格1000以下1000150015012000200125002501300030014000400150005000以上銷售套數(shù)（套）40034227369399328553065927278銷售面積（萬(wàn)平方米）成交金額（萬(wàn)元）30555105412547596063928371274765593127379 商品住宅按房屋面積的銷售分析商品住宅成交總量22309套，按照單套面積劃分，60平方米以下成交2382套，金額28161萬(wàn)元。6080平方米成交3626套，金額52993萬(wàn)元。80100平方米成交4963套，金額93388萬(wàn)元。100120平方米成交3592套，金額85242萬(wàn)元。120150平方米成交4438套，金額136475萬(wàn)元。150180平方米成交2242套，金額93066萬(wàn)元。180平方米以上成交1066套，金額90104萬(wàn)元。見(jiàn)下表：表6：商品住宅按照房屋面積劃分的銷售情況60以下618081100101120121150151180180以上銷售套數(shù)（套）2382362649633592443822421066銷售面積（萬(wàn)平方米）金額（萬(wàn)元）28161 52993 93388 85242 136475 93066 90104 圖6：按照面積劃分的商品住宅銷售套數(shù)從以上統(tǒng)計(jì)可以看出面積在60150平方米的商品住宅為主力戶型，體現(xiàn)普通商品房非常受購(gòu)房者歡迎。 按建筑結(jié)構(gòu)分析2005年長(zhǎng)春市房地產(chǎn)施工面積 ，其中：，?？梢?jiàn)長(zhǎng)春市城市建筑主要以鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)和磚混結(jié)構(gòu)建筑為主，主要的建筑材料為鋼筋和水泥。圖7：各建筑物結(jié)構(gòu)類型房屋施工面積第五部分 商品房?jī)r(jià)格分析 商品房銷售價(jià)格分析2005年長(zhǎng)春市商品房平均銷售價(jià)格為2577元/平方米，%（2004年全市商品房銷售平均價(jià)格2560元/平方米），其中商品住宅平均銷售價(jià)格為2440元/平方米，%（2004年全市商品住宅銷售平均價(jià)格為2398元/平方米）。表7：2005年112月各類商品房平均銷售價(jià)格（元/平方米）05年11月05年12月05年13月05年14月05年15月05年16月05年17月05年18月05年19月05年110月05年111月05年112月商品房249224522581259127622712259025372578259626062577其中：商品住宅21292086