【正文】 城區(qū)地產(chǎn)：東莞地產(chǎn)走勢的風(fēng)向標(biāo) 由于主城區(qū)是城市行政、文化、商務(wù)的中心區(qū)域，因而主城區(qū)在 2021 年沒有懸念的依然是東莞最受關(guān)注的重點區(qū)域，也是發(fā)展商搶灘大戰(zhàn)的兵家重地。 2021 年，包括東城、南城、莞城、萬江四區(qū)在內(nèi)的主城區(qū)，不管是價格，還是受關(guān)注度，都走在了東莞各鎮(zhèn)街的前端，供應(yīng)量相對 2021 年也有了一定的釋放。不過，讓主城區(qū)更受矚目的，是區(qū)域在剛性自住需求釋放情況下，持續(xù)呈現(xiàn)供不應(yīng)求的格局。 據(jù)了解， 2021 年主城區(qū)四大區(qū)域均有新項目入市供應(yīng)，而供應(yīng)產(chǎn)品呈現(xiàn)出百花齊放的局面，從一房、兩房到三房、四 房，從洋房到別墅，在主城區(qū)范圍內(nèi)均有產(chǎn)品供應(yīng)。而區(qū)域價格，在置業(yè)需求相對集中而供應(yīng)稍嫌不足的格局下，亦將保持在一個相對高位。 南城 供求表現(xiàn)有點失衡 近幾年來，隨著行政中心的南移， CBD 的快速發(fā)展，城市建設(shè)的推進(jìn)，南城已成為東莞白領(lǐng)階層、中產(chǎn)階級，甚至是塔尖階層的置業(yè)首選區(qū)域。這也使南城近年來的成交量一直保持在全市各鎮(zhèn)街的前列。據(jù)東莞中原地產(chǎn)研究部第一季度成交監(jiān)測，從各區(qū)域成交情況來看， 2021 年第一季度，南城區(qū)域依然以卓越的成績占據(jù)首席位置，高出第二名的東城近 10 萬平方米。 南城的受寵度由 此可見一斑。 而在近年來持續(xù)受寵的情況下，發(fā)展商也開始扎堆于南城的開發(fā)，這使南城多年來的產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)相對比較豐富， 2021 年也不例外，市場供應(yīng)產(chǎn)品雖然較偏重于大戶單位，但就整體而言，南城供應(yīng)產(chǎn)品戶型從一房到五房、復(fù)式，甚至包括別墅等，一應(yīng)俱全，同時，供應(yīng)項目依然分布在中心區(qū)、東莞大道沿線和水濂板塊等多個區(qū)域，為不同需求的購房者提供了較多的選擇。 與成交量領(lǐng)跑相對應(yīng)的，卻是年內(nèi)供應(yīng)量相對較少。東莞中原地產(chǎn)研究部經(jīng)理車德銳向記者介紹說，雖然 2021 年南城的產(chǎn)品線比較豐富，但南城今年的新入市項目數(shù)量較少， 僅香榭麗舍等個別項目，供應(yīng)量主要集中在幾個大盤的后期開發(fā)，如中信 凱旋國際、萬科金域華府、景湖時代城、江南第一城、世紀(jì)城、御花苑、御泉山等盤，新入市項目偏少，可售存量有限。東莞置業(yè)者比較青睞的西平片雖然近幾年時有地塊出讓，但能在 2021 年年內(nèi)推出的項目不多。區(qū)域整體供應(yīng)量在 2021 年也明顯收緊，全年新增供應(yīng)約60 萬平米。而按照南城近年來的需求來看，區(qū)域 2021 年正常的需求規(guī)模在 80 萬平方米。 供應(yīng)偏緊似乎成了南城樓市 2021 年的主旋律。 影響市場的還不僅限于此。從南城 2021 年的供應(yīng)來看，南城供應(yīng)項 目主要集中在幾大品牌發(fā)展商開發(fā)的大盤，如光大地產(chǎn)的景湖時代城，萬科的金域華府，中信的凱旋國際、森林湖、宏遠(yuǎn)的江南第一城等，容易形成賣方市場占據(jù)上風(fēng)的格局。與此同時幾大項目占據(jù)了南城最具地段優(yōu)勢的西平、科技路、東莞大道沿線等重點板塊。行內(nèi)人士分析表示，地段優(yōu)勢、生活配套完善、品牌發(fā)展商打造等各方面條件的綜合，可能使南城較易出現(xiàn)價格保持堅挺的情況。 東城 豪宅市場價格仍堅挺 作為東莞的傳統(tǒng)熱點區(qū)域，東城在 2021 年也不示弱于人，天驕峰景、星河傳說、黃旗印象、錦繡旗峰等項目持續(xù)有新貨供應(yīng)，中信御園亦將于 年內(nèi)入市，再加上朝陽苑、御景臺、新世紀(jì)星城，聯(lián)華花園城等項目的存量，東城的供應(yīng)量也不可小覷。 黃旗山是東城樓市發(fā)展中的最大賣點。多年來，東城的房地產(chǎn)開發(fā)也多集中在黃旗山腳下?？梢哉f黃旗山板塊是東城區(qū)當(dāng)之無愧的最熱點區(qū)域。 2021 年東城的項目開發(fā)與供應(yīng)也同樣具備了這一特點。據(jù)了解，今年東城供應(yīng)量相對集中的幾大項目如天驕峰景、星河傳說、中信御園、黃旗印象、錦繡旗峰等項目，均主打黃旗山景，在區(qū)位上也是圍繞黃旗山展開開發(fā)。不過經(jīng)過近 20 年的開發(fā)，黃旗山下最一線的地塊已經(jīng)開發(fā)有限，因而 2021 年東城供應(yīng)能享受到一 線的項目有限，大多數(shù)項目雖離山景不遠(yuǎn)，但已不處于一線景觀。 由于占據(jù)了黃旗山城市與自然相結(jié)合的資源優(yōu)勢，東城多年來的項目開發(fā)也多以高端豪宅項目為主，戶型較大。 2021 年供應(yīng)量較大的項目中，天驕峰景是以 200 平方米以上的大戶為主，中信御園則主打別墅產(chǎn)品，星河傳說目前主推單位雖然為迪納公寓，但亦走高端路線。而由于東莞本地人傳統(tǒng)的黃旗山置業(yè)情結(jié)，不少東莞本地置業(yè)者對黃旗山北的項目依然青睞有加，從而使黃旗山北項目的價格居高不下，洋房項目的售價達(dá)到 10000 元 /平方米以上。相較之下，黃旗山南的鴻福東路段的項目售價 則顯得親民了許多，戶型相對黃旗山北項目偏小，主要集中在 47 平方米一房， 80 余平方米小三房， 130180 平方米大三房等幾個面積段。 東莞市高田房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理翁其怡向記者分析表示，近 20 年來東城的開發(fā)比較集中的都是圍繞黃旗山展開，黃旗山腳下可開發(fā)地塊已經(jīng)十分有限。目前東城黃旗板塊可供開發(fā)的區(qū)域主要是在東城北和八一路沿線。而八一路土地儲備雖然還有一些，但在短期內(nèi)出讓的可能性不大，從這個角度來看，黃旗山板塊的供應(yīng)量也漸趨緊。而黃旗山下未來的可發(fā)展空間，會較多集中在山南區(qū)域。 除黃旗山板塊之外， 東城北也是東城供應(yīng)項目相對集中的區(qū)域，新世紀(jì)星城、聯(lián)華花園城作為區(qū)域內(nèi)運作的規(guī)模化大盤，在年內(nèi)的可供應(yīng)量也較為可觀。 行內(nèi)人士表示，隨著東莞 “三舊改造 ”工作的推進(jìn)，世博一帶改造工作已經(jīng)展開，火煉樹改造方案也基本確定，東城房地產(chǎn)發(fā)展會有一個新的機遇 . 萬江 新項目多開始發(fā)力 相較于主城區(qū)的其他三個區(qū)域，萬江今年的新增供應(yīng)項目似乎比較可觀。天邑灣、尚書華府、歐景麗苑等，都是全新入市的項目。而陽光海岸 悅灣作為在萬江運作的規(guī)模化大盤， 2021 年新品入市，亦有不小的供應(yīng)量。 翁其怡告訴記者，萬江從來 不少項目供應(yīng)，但同一年內(nèi)有較多新項目入市的情況還是比較少見，相對應(yīng)而言， 2021 年萬江板塊的供應(yīng)量會放大一些。而這對萬江樓市的發(fā)展也會有相當(dāng)?shù)耐苿幼饔?，項目多了，而且入市的新項目多了，會吸引更多的眼球關(guān)注萬江區(qū)域。 不過雖然入市新項目較多，但翁其怡認(rèn)為供應(yīng)量相較往年不一定會有很大的提升。這主要是由于 2021年萬江入市新項目單個體量有限，從而對整體供應(yīng)量的拉升有限。 雖然供應(yīng)量不見得有大幅度的提升，但萬江板塊今年確實亮點頻出。首先是珠三角綠道網(wǎng)與城市綠道網(wǎng)的規(guī)劃，濱江綠道的建設(shè)，無疑對萬江的城市面貌會 有較大的提升改善，進(jìn)而推進(jìn)其城市價值，城市價值的提升無疑也會帶動區(qū)域項目的價值提升。與此同時，梨川大道的啟動，濱江東路的開修，都會拉近萬江與莞城的直線距離，也給萬江的樓市發(fā)展帶來了更多的機遇。 與綠道規(guī)劃關(guān)聯(lián)甚緊的，是東江。東江主題在萬江歷年來的樓市開發(fā)營銷中屢見不鮮， 2021 年這一題材更是成為萬江樓市的一大主題，陽光海岸 悅灣、尚書華府、天邑灣等項目均在東江沿岸開發(fā)，東江題材在 2021 年無疑會被更多地運用。而由于江景特殊的自然資源條件，沿江項目無疑也會將定位高端。幾大定位高端的項目年內(nèi)入市，對萬江樓市 的整體提升也會有拉動作用。 定位高端自然也會影響到價格。行內(nèi)人士分析表示，萬江今年入市的項目多為 2021 年之后拿下的地塊，其中如天邑灣更是萬江地王。拿地成本決定了年內(nèi)入市新項目的售價不可能走低端路線，萬江樓市價格向上不可避免。但受到萬江本地置業(yè)者需求的影響，目前萬江置業(yè)者對中小戶型的需求較大，改善型需求相對較小，所以各大項目的戶型結(jié)構(gòu)也多控制在 160 平方米以下的面積段，超大戶型比例很小。 該人士同時分析表示，萬江樓市今年發(fā)展機遇不少，但要真正成為熱點區(qū)域，還需要整體規(guī)劃配套的啟動和提升。伴隨著萬江城 市規(guī)劃的推進(jìn)，萬江未來還會有更大的發(fā)展空間。 城區(qū)地產(chǎn)：東莞地產(chǎn)走勢的風(fēng)向標(biāo) 寮步、厚街、石龍、道滘：中心擴容的最大受惠者 松山湖、大嶺山、大朗 :后來居上的地產(chǎn)新標(biāo)桿 虎門、長安、沙田 :經(jīng)濟重鎮(zhèn)打造地產(chǎn)新寵 塘廈、鳳崗、常平、樟木頭：深圳客青睞的價格洼地 莞城 供應(yīng)偏少需求較旺 相較于主城區(qū)的其他幾個區(qū)域，發(fā)展較早的莞城，由于可開發(fā)地塊不多，近年來的產(chǎn)品供應(yīng)量也一直處在低位。當(dāng)香港街、西城樓大街等樓盤項目的銷售接近尾聲， 2021 年莞城的新增供應(yīng)量也并不明顯。 據(jù)東莞中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，莞城新增供應(yīng)約 10 萬平方米，主要供應(yīng)貨量的項目僅富盈東方華府和建工花城廣場兩個樓盤。這與莞城經(jīng)過早年發(fā)展之后，區(qū) 域可開發(fā)地塊稀缺有關(guān)。此外，莞城的樓盤依然存在著一些不足之處 ——雖然莞城政府正在舊城改造，但是因土地資源有限，可用于建設(shè)開發(fā)的土地依然比較少，很多新開發(fā)的樓盤多為散地，無法做成大型社區(qū)。 行內(nèi)人士向記者分析表示，莞城的發(fā)展契機在于舊城改造。而隨著老城區(qū)舊城改造項目的逐步推進(jìn)，一些新項目在近幾年相繼出爐。由于莞城是市區(qū)四大片區(qū)中最早發(fā)展起來的，商業(yè)氣氛較濃，基礎(chǔ)設(shè)施比較完善，人氣也最旺，因此，還是有很多人愿意選擇在莞城置業(yè)。尤其是很多老莞人對運河以及老城區(qū)懷著深厚的感情，并不舍得離開這里。這從莞城項目的置 業(yè)群體中可見一斑。 據(jù)了解，在莞城項目的客戶群體中，主要是來自對莞城有戀舊情節(jié)的老莞人，同時還有喜歡生活配套便利齊全，生活氛圍濃厚的客戶，特別是有些客戶希望買房能有區(qū)域內(nèi)的學(xué)位，方便小孩上學(xué)。另外，在成熟商圈也不乏有投資者的身影，或者是自住加投資的個體商戶。 由于莞城人口密度大，房屋需求量也一直比較大，輔之以莞城學(xué)位的助動力，加之莞城的樓盤數(shù)量不及東城和南城，物以稀為貴，因此這里擁有大量有實力的購房者，銷售成績一直不錯，使莞城項目的價格也一直居高不下。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，莞城目前的樓盤比較少，成交均價在 6000 元 /平方米左右，但分化明顯。有景觀優(yōu)勢地段位置較佳的項目售價也達(dá)到了萬元以上。 ◆ 業(yè)界觀察 光大地產(chǎn)廣告策劃總監(jiān)喬啟軍 南城是東莞中心區(qū)域，一直以來備受關(guān)注， 2021 年也肯定依然是當(dāng)之無愧的最熱點區(qū)域。而 2021 年南城的供應(yīng)樓盤依然集中在現(xiàn)在的中心區(qū)域一帶。 2021 年南城樓市的熱點區(qū)域主要集中在西平 CLD 中心生活區(qū)，東莞大道兩側(cè)的金融中心區(qū)，以及五環(huán)路沿線。從目前的銷售情況來看，南城在售樓盤都非常熱銷，這也證明了東莞置業(yè)者對南城區(qū)域價值的認(rèn)可。 南城樓市發(fā)展還有比較多的發(fā)展機遇，首 先是三舊改造，會持續(xù)挖掘區(qū)域價值。而輕軌的建設(shè)，會是南城比較重點的發(fā)展機遇，其價值在未來依然還有發(fā)展空間。作為東莞的行政、商務(wù)、文化中心，南城的潛力不可估量。 高田地產(chǎn)副總經(jīng)理翁其怡 較多項目的入市，意味著萬江樓市今年會很火。而作為主城區(qū)性價比比較高的一個區(qū)域，萬江樓市也還有比較多可提升的空間。從近期來看，城市規(guī)劃、綠道規(guī)劃以及城軌概念，三舊改造，對萬江而言都是發(fā)展機遇。 萬江目前的置業(yè)者以外地工薪階層為主，本地置業(yè)者還有可發(fā)掘的空間。 東江題材是主城區(qū)板塊中比較特殊的一塊，而從目前來看，東 江資源的整體開發(fā)還不足夠。雖然現(xiàn)階段不少萬江項目都在打濱江牌，但各項目各自為政，推動的也只是項目自身的一段資源開發(fā)。東江的整體資源開發(fā)的推動，還需要政府出更多的力。 富通地產(chǎn)營銷部經(jīng)理魏雪冬 與南城、東城相比，萬江樓市目前的發(fā)展顯得落后，但隨著 2021 年包括天邑灣在內(nèi)的幾大項目的入市，萬江樓市產(chǎn)品的品質(zhì)和素質(zhì)整體會得到提升。 萬江城市規(guī)劃近期推進(jìn)較快，濱江綠化帶的啟動，濱江東路開修，梨川大橋開工，都會給萬江帶來較大的發(fā)展機遇。其中梨川大橋的開工，將萬江中心區(qū)與莞城中心區(qū)打通，兩區(qū)的直線距離減小， 會吸引莞城置業(yè)者的跨區(qū)域置業(yè)，對促進(jìn)萬江的后續(xù)發(fā)展有比較重要的意義，同時對濱江豪宅項目也會有比較大的拉動作用。 整體而言，我們很樂觀看好萬江房地產(chǎn)的后市發(fā)展。 東莞中原地產(chǎn)研究部經(jīng)理車德銳 東莞城區(qū)東拓南移的趨勢下，南城經(jīng)過近十年的快速發(fā)展已經(jīng)日益成熟。臨近中心區(qū)的土地資源在前幾年的房地產(chǎn)開發(fā)井噴后日益稀缺，同時加上莞惠城際輕軌開建、總部經(jīng)濟基地的啟動、中央生活區(qū)規(guī)劃改中央商務(wù)區(qū)等等利好的刺激，給到該片區(qū)未來較強烈的房地產(chǎn)開發(fā)升值預(yù)期。加上該片區(qū)的樓盤素質(zhì)普遍較高，開發(fā)商多為本地或外來的品牌實力 開發(fā)商，更增強了購房者的購買信心，需求持續(xù)走旺。 但供應(yīng)上，由于市場預(yù)期樂觀，開發(fā)和推盤節(jié)奏都有所放緩，造成供應(yīng)有所偏緊，使得房價向上的趨勢比較明顯，也吸引了眾多投資者把眼光投向這個片區(qū)。 展望后市，未來的幾年南城片區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)期偏向樂觀，維持平穩(wěn)向上的發(fā)展態(tài)勢。 ◆ 代表項目 御園 御園由中信地產(chǎn)開發(fā)，地處市公務(wù)員住宅小區(qū)南面，東城迎賓路與石井大道交匯處。項目是東城 20項重點工程之一，正對黃旗山脈?？傉嫉丶s 14 萬平方米，建筑面積約 萬平方米，容積率不高于 。規(guī)劃有別墅 155 套，均為獨棟別墅，面積為 670 平方米至 900 平方米之間，預(yù)計國慶期間上市。 天驕峰景 天驕峰景由光大地產(chǎn)開發(fā)，毗鄰黃旗山、虎英水庫和峰景高爾夫球場景觀。項目總建筑面積為 45 萬平方米，綠化率為 66%。目前在推國闕組團(tuán)新品，主力單位為 237 平方米的四房，年內(nèi)推貨量約 230 套。 星河傳說 迪納公寓 迪納公寓由聯(lián)華國際開發(fā)，位于東城士三碗對面。項目定位為都市酒店公寓，占地面積 平方米，總建筑面積 平方米，總戶數(shù) 1516 戶，由 11 棟 40 平方米 120 平方米的 18 層 29 層公寓和 3 層購物中心 (星河城 )組成。主推 50120 平方米的平層和錯層公寓。 景湖時代城 景湖