【正文】 D區(qū)域上班、收入高的年輕白領(lǐng)。而顯然，重慶的商務(wù)環(huán)境并沒有發(fā)展到足以承受如此大量這類小戶型公寓的程度。因此，重慶的小戶型公寓往往是普通住宅樓盤中帶有的小面積房型，而真正意義上的純小戶型住宅目前數(shù)量相對不多。除此之外，重慶小戶型住宅也沒有對全裝修、精裝修的概念加以界定，在市場上，同時存在全裝修、廚衛(wèi)裝修和毛坯房三種小戶型種類。n 小戶型集中于解放碑地區(qū)，其他區(qū)域商業(yè)中心略有分布純小戶型樓盤對其消費對象一般局限于單身白領(lǐng)青年或投資客，加上純小戶型公寓的來源一般為高層爛尾寫字、商辦樓的改造，因此，小戶型住宅一般集中于商業(yè)、商務(wù)辦公集中的市中心地區(qū)。其中，作為重慶最繁華的解放碑區(qū)域，集中了大量的小戶型公寓和高檔公寓。沙坪壩、石坪橋、南坪等商業(yè)氛圍相對較差的區(qū)域商業(yè)中心附近地區(qū)，也有一部分小戶型公寓供應(yīng)。但是無論從供應(yīng)總量還是從集中程度來說，無法與解放碑相提并論。這也顯示出，重慶的其他區(qū)域和解放碑地區(qū)的商業(yè)、辦公環(huán)境尚不可同日而語。表213 競爭市場供應(yīng)量及分布物業(yè)名稱物業(yè)區(qū)位規(guī)劃面積（M2） 雅地天際渝中解放碑23056賽格爾渝中解放碑45000興地都市方舟渝中解放碑30158銀街俊景渝中解放碑130000陽光心殿九龍坡石坪橋37486郡都彩舍九龍坡高新區(qū)35500金沙國際沙坪壩56085江山多驕南坪開發(fā)區(qū)35000數(shù)據(jù)來源：上海中瑞市場研究部 項目規(guī)模面積分組分析n 小戶型公寓一般樓層高、占地小，容積率高位于解放碑中心地區(qū)可供建造小戶型公寓的土地供應(yīng)量相當(dāng)之少，因而像雅地天際、賽格爾這樣的樓盤占地面積都非常小。項目建設(shè)中體現(xiàn)了高容積率的特征。相對而言，云鼎國際公寓、銀街俊景、興地都市方舟位于解放碑邊緣地區(qū)，與寸土寸金的解放碑中心區(qū)域相比，這些地區(qū)仍存在較多舊房、舊區(qū)，土地資源較為豐富。因此，這些樓盤的體量一般較大，在價格上也與相隔并不遙遠(yuǎn)的雅地天際之類樓盤拉開了差距。（相差達(dá)到2000元/平方米以上）但事實上，這類樓盤也正是解放碑小戶型供應(yīng)的主力力量，理應(yīng)代表非投資購房者的理性選擇。表214 項目規(guī)模面積分組表5萬M2以下510萬M21020萬M2 陽光心殿金沙國際銀街俊景郡都彩舍云鼎國際公寓雅地天際興地都市方舟賽格爾江山多嬌數(shù)據(jù)來源：上海中瑞市場研究部 需求特征 銷售情況n 小戶型公寓總體需求旺盛，去化較快盡管小戶型的供應(yīng)非常充足，但重慶樓市并沒有顯示出飽和的跡象，依然保持了相對較快的去化速度和去化率。在幾種房型中，小戶型住宅具有總價較低的特點，在去化上有一定優(yōu)勢。并且，小戶型公寓尤其是一些純小戶型的住宅，往往位于市中心的位置，地理位置資源好，加上房型較為合理（比如開放式廚房，大大節(jié)省了空間），物業(yè)服務(wù)水平高，易受到消費者認(rèn)可。n 小戶型開盤銷售較快，價格因素影響大從銷售率和銷售時間來看，小戶型公寓在開盤3個月內(nèi)的銷售狀況較好，地段較差的陽光心殿和郡都彩舍都能在開盤后較短的時間內(nèi)達(dá)到銷售率70%左右的水平，而江山多嬌在短短四個月內(nèi)銷售完畢，更是重慶地產(chǎn)界中難能可貴的成績。在銷售中，價格因素起的作用較大，如雅地天際盡管坐擁頂級地段、實行五星級物管，但因定價過高（比同地區(qū)類似樓盤高1000元/平方米以上），銷售周期被明顯延長。表215 競爭對手項目銷售情況物業(yè)名稱銷售面積（M2）銷售率銷售周期雅地天際1850080%8個月賽格爾3600080%2個月興地都市方舟約2000075%6個月銀街俊景約75000小戶型95%10個月陽光心殿約1940070%6個月郡都彩舍2300065%4個月金沙國際53000小戶型95%3個月江山多驕鉆石年代約17500小戶型100%4個月數(shù)據(jù)來源：上海中瑞市場研究部 客戶情況分析按照中瑞對于重慶市民置業(yè)問卷調(diào)查分析，重慶市場對于小戶型的接受程度如下：對于面積30平方米左右的小戶型，有34%的被調(diào)查者明確表示會考慮購買這樣的住宅，而明確表示不會購買的人僅僅占到8%，另有57%的人表示未考慮成熟。這說明，在小戶型住宅自身品質(zhì)較好，營銷策略得當(dāng)?shù)那闆r下，還是能夠得到大多數(shù)重慶市民的認(rèn)可。就目前而言，重慶現(xiàn)有小戶型住宅的客戶主要為：n 單身青年白領(lǐng)在市中心CBD區(qū)域工作的青年白領(lǐng)往往會購買附近的全裝修、酒店式服務(wù)的純小戶型公寓，他們可以承受這種住宅的并不高的總價和月供，并且享受便利的交通。而且，像興地都市方舟、賽格爾這樣解放碑南部的住宅可以能提供較好的江景視野，也符合這類消費人群享受的心理。n 投資客投資客在小戶型的消費者中占到了很大的比例，重慶樓市較低的樓價揭示出較大的價值上升空間，由此，其吸引了一大批的外地投資者。根據(jù)中瑞問卷調(diào)查結(jié)果，在重慶能夠接受小戶型住宅的人群中，有33%為投資兼自住，20%者為純投資?？傮w而言，有超過一半的小戶型潛在客戶存在投資傾向。一般而言，如將市中心區(qū)域的小戶型住宅出租，一般能得到每月2000元以上的租金回報。因此，樓盤的經(jīng)銷商也非?？粗赝顿Y客的購買力。比如，賽格爾承諾的包租1500元（若無法自己出租，則租金由公司支付）就對投資客非常具有吸引力。n 居家自住一般的選擇購買小戶型居家自主的消費者往往看重該類住宅的價格較為低廉。因此，這類消費者對地段的要求并不特別高，但對于房型的可使用面積較為重視。如陽光心殿的業(yè)主購房的原因往往是在于欣賞其躍層房型。n 公司駐扎解放碑商務(wù)中心附近的小戶型公寓將公司的購買行為看作銷售的重要組成部分，一些外地公司在重慶所建立的辦事處并不需要很大的空間。象雅地天際這樣的小戶型公寓地處解放碑中心位置，能提供酒店式物業(yè)管理，而且租金較周邊同檔次賓館低廉得多，非常適合商住。 價格特征 銷售價格分析除雅地天際銷售價格達(dá)到套內(nèi)7000元/平方米（除去裝修標(biāo)準(zhǔn)），賽格爾銷售價格達(dá)到建筑面積裝修價格5800元/平方米以外，其余小戶型的價格也都在套內(nèi)2500元/平方米以上。這個價位在重慶樓市應(yīng)屬于中高檔，略高于同類普通住宅。因此，綜合來說，小戶型住宅具有開發(fā)利潤較高、總價低、銷售周期一般住宅項目短的特性。表216 競爭對手項目價格情況物業(yè)名稱銷售面積平均銷售價格（元/M2）雅地天際約185008800（套內(nèi)全裝）賽格爾約360005800（建面全裝）興地都市方舟約200004000（建面）銀街俊景約750003500（建面）陽光心殿約194003300（套內(nèi)全裝）郡都彩舍約230003000（套內(nèi)全裝）金沙國際約530003600（套內(nèi)）江山多驕約175004000（套內(nèi)全裝）數(shù)據(jù)來源：上海中瑞市場研究部， 按揭標(biāo)準(zhǔn)小戶型公寓首付一般需要30%，但是一些樓盤的銷售員明確提出，如果買主是公務(wù)員，只需20%的首付。這在一定程度上說明當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)商對于公務(wù)員收入穩(wěn)定性的信任程度，從而揭示了當(dāng)?shù)氐谌a(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)程度不夠，而民間資金積累相對較少的現(xiàn)狀。2 產(chǎn)品特征分析 戶型面積n 躍層小戶型掩蓋實際供應(yīng)面積陽光心殿和江山多嬌兩個小戶型容積率較低，如此“低容積率”顯得格外突出。而事實上，這些樓盤采用了加高層高、買房送夾層的方式，制造了虛假的低容積率。同時，夾層空間令人尷尬的層高（閣樓因?qū)痈咻^低而只能作為不舒適的臥室，不符合現(xiàn)代人的住房習(xí)慣）雖然給買房者以實惠，卻也使得整個房型的品質(zhì)降低。因此這一房型只存在于地段、品質(zhì)稍差的小戶型住宅項目，供居家住宅為多。據(jù)悉，這一做法在近期會得到規(guī)范。從江山多嬌A棟的總18種小戶房型（18種房型構(gòu)成一個標(biāo)準(zhǔn)層）來看，贈送夾層所增加的建筑面積一般可以達(dá)到住宅面積的42%—45%。表217 江山多嬌夾層戶型套內(nèi)面積(平方米)贈送的夾層面積（平方米）總計（平方米）夾層占住房總面積的比例22173944%45%2143%2842%2842%42%42%41%42%42%43%2741%42%2642%51%42%45%46%數(shù)據(jù)來源：上海中瑞市場研究部n 純小戶型面積一般在3150平方米之間（套內(nèi)）各小戶型樓盤的面積差異較大。但是，在賽格爾和雅地天際這樣的純小戶型面積一般在3150平方米之間，30平方米以下的超小戶型所占的比例也相對較大，這在寸土寸金的解放碑地區(qū)起到了控制總價的作用。賽格爾達(dá)到裝修后套內(nèi)銷售價格7700元/平方米，但30平方米左右的房型總價也僅約20萬元。這些小戶型采用開放式廚房、運用空間較合理。表218 項目單位面積分組表（套內(nèi)面積）單位面積分組30 M2以下3140M24150M250 M2以上雅地天際約30%共約50%約20%賽格爾49%37%14%/興地都市方舟13%25%13%49%陽光心殿（躍層）///90%以上郡都彩舍11%23%34%34%江山多嬌/16%78%6%數(shù)據(jù)來源：上海中瑞市場研究部 外部公共配套分析外部配套主要取決于地理位置，解放碑、沙坪壩這樣的區(qū)域商業(yè)、人文氛圍好，外部配套優(yōu)秀。而陽光心殿、俊都彩舍附近多為廠區(qū)，生活配套設(shè)施較差，較缺乏人氣。表219 競爭對手項目外部公共配套情況物業(yè)名稱郵局銀行餐飲娛樂商業(yè)體育場館幼兒園中小學(xué)醫(yī)院公園景區(qū)雅地天際有有多解放碑商業(yè)中心無無和平路小學(xué)、復(fù)旦中學(xué)、新華路小學(xué)一中醫(yī)院、重醫(yī)附二院、中醫(yī)院市一醫(yī)院解放碑、江景賽格爾興地都市方舟解放碑、人民公園銀街俊景陽光心殿有有少石坪橋步行街無無有有無郡都彩舍無無無少奧體中心無有無渝高公園金沙國際有有多沙坪壩商業(yè)中心無有沙坪壩文化中心眾多學(xué)校區(qū)中醫(yī)院三峽廣場、沙坪公園、平頂山公園江山多驕有有多南坪步行街無無無市六院、江南醫(yī)院無數(shù)據(jù)來源：上海中瑞市場研究部 內(nèi)部公共配套分析酒店式管理的小戶型住宅的內(nèi)部一般建有會所，這對于業(yè)主的生活品質(zhì)有很大的提升。由于雅地天際、賽格爾、興地都市方舟占地很小、缺乏建造大型會所的條件，同時又地處解放碑繁華商業(yè)中心，所以提供會所的必要性不大。此外，由于小戶型公寓客戶的特殊性，許多小戶型公寓都配有商務(wù)中心或商務(wù)服務(wù)。表220 競爭對手項目內(nèi)部公共配套情況物業(yè)名稱會所商務(wù)服務(wù)內(nèi)部商店雅地天際無有未知賽格爾無有有興地都市方舟有無有銀街俊景有有一部分商辦陽光心殿有有有郡都彩舍有有便利小商鋪金沙國際有有有江山多驕有無30萬平米商鋪數(shù)據(jù)來源：上海中瑞市場研究部而配套商業(yè)根據(jù)樓盤的地理位置不同，需分為贏利性和功能性兩種。表221 競爭對手項目內(nèi)部公共配套分類功能性商業(yè)配套贏利性商業(yè)配套樓盤所在地理位置商業(yè)較缺乏區(qū)域商業(yè)中心經(jīng)營內(nèi)容便利性根據(jù)該商業(yè)中心市場需求代表樓盤俊都彩舍、江山多嬌賽格爾數(shù)據(jù)來源：上海中瑞市場研究部 裝修標(biāo)準(zhǔn)分析在重慶的小戶型公寓市場中，開發(fā)商和消費者對裝修沒有統(tǒng)一的認(rèn)識，竟然存在毛坯交房這一較為怪異的現(xiàn)象。這與上海的小戶型住宅形成了較為鮮明的對比。表222 競爭對手項目裝修標(biāo)準(zhǔn)樓盤名稱裝修標(biāo)準(zhǔn)雅地天際1200元/平方米標(biāo)準(zhǔn)賽格爾精裝修，大堂4星級標(biāo)準(zhǔn)興地都市方舟清水房，大堂3星級標(biāo)準(zhǔn)銀街俊景清水房陽光心殿成品房（580元裝修標(biāo)準(zhǔn)）郡都彩舍精裝修金沙國際清水房江山多驕全裝修數(shù)據(jù)來源：上海中瑞市場研究部 物業(yè)管理分析由于小戶型公寓針對的是特殊的單身青年白領(lǐng)這一特殊消費群體，因此對自身物業(yè)管理水平要求較高。在選擇物業(yè)管理時，位于商業(yè)市中心、檔次最高的幾個小戶型公寓都選擇了品牌物業(yè)公司，以品牌來顯示自身檔次，都獲得了較高的社會聲譽。在重慶房產(chǎn)消費中，人們對于外資的品牌物管有較強烈的認(rèn)同感。表223 競爭對手項目物業(yè)管理樓盤名稱物業(yè)管理公司性質(zhì)雅地天際世邦魏理仕品牌物管賽格爾戴德梁行品牌物管興地都市方舟重慶大正物業(yè)管理公司重慶一流物管銀街俊景重慶萬吉物業(yè)管理公司普通陽光心殿重慶恒嘉物業(yè)管理公司普通郡都彩舍重慶深國貿(mào)物業(yè)管理公司普通金沙國際戴德梁行品牌物管江山多驕江山物業(yè)管理公司開發(fā)商自管數(shù)據(jù)來源：上海中瑞市場研究部3 典型案例分析 賽格爾國際大廈A. 項目概況項目地址：渝中區(qū)解放碑五四路開發(fā)商：重慶上宏物業(yè)發(fā)展有限公司物業(yè)規(guī)模：總建面積45000平方米房型配置：2447平方米（套內(nèi)）功能規(guī)劃：2—