【正文】 圍。我們研究的項目區(qū)在這個范圍內(nèi)，因為這個范圍內(nèi)還有一些學(xué)校，還有很大的購物中心，還有其他的在建項目，稍微復(fù)雜一些，我們把研究的區(qū)域限定在這個范圍內(nèi)，從北向南里面有寫字樓、酒店，也有公寓，是這樣的范圍，很狹長的一個范圍。 這是我們從商業(yè)立體城市模型網(wǎng)站上切下來的一塊，大家可以看得更形象一點，這些寫字樓都是高層的寫字樓，建筑的質(zhì)量和檔次很高很漂亮。這是18個項目的名稱，這是項目分布狹長的地帶，我們采集的數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)的獲取，我們本著合法性的原則，我們想盡可能從政府房地產(chǎn)登記相關(guān)的部門獲取數(shù)據(jù)，因為將來涉及到中國大陸房地產(chǎn)稅批量評估體系如何建立的問題和數(shù)據(jù)共享的問題，我們也研究了一下目前政府房地產(chǎn)登記數(shù)據(jù)如何、質(zhì)量如何。土地的權(quán)屬數(shù)據(jù)從北京市國土資源局獲取，房屋的權(quán)屬數(shù)據(jù)從北京市住建委負(fù)責(zé)房屋登記管理產(chǎn)權(quán)管理的部門獲取的。還有一些市場數(shù)據(jù)是進行市場調(diào)查獲取的，空間數(shù)據(jù)我們是通過購買的方式得到的，主要是這樣幾種數(shù)據(jù)來源。土地的權(quán)屬數(shù)據(jù)我們通過林肯中心和北京市國土資源局簽訂數(shù)據(jù)的使用和保密協(xié)議，我們很規(guī)范地獲取了數(shù)據(jù)，包括18個項目的土地權(quán)屬信息以及矢量化的低級圖，滿老師特別是感謝北京市稅務(wù)局對我們大力支持。土地權(quán)屬信息項目名稱、宗地面積、土地實際用途、權(quán)屬性質(zhì)、土地使用權(quán)的終止日期，大陸土地使用權(quán)有年期的限制，還有范圍四至，地籍號、使用的期限、批準(zhǔn)用途，我們得到十項指標(biāo)，我們覺得已經(jīng)夠了。 房產(chǎn)權(quán)屬數(shù)據(jù)和北京市建委和西城區(qū)房管局獲得。包括房屋登記卡片號、權(quán)利人、房產(chǎn)證號、辦證時間、樓幢號、總層數(shù)、具體的產(chǎn)權(quán)單位所在的樓層、部位、房間號、結(jié)構(gòu)、建筑面積、抵押或者查封信息、抵押價值、開發(fā)商、總建筑面積、規(guī)劃用途15項指標(biāo)，但是沒有空間數(shù)據(jù)，通過購買和北京市給我們提供的矢量地籍圖的數(shù)據(jù)上，也是很好很規(guī)范的數(shù)據(jù)。 我們要做市場調(diào)查，補充市場的租金，我們調(diào)研空置率，酒店的入住率以及宏觀微觀對區(qū)域價值有影響的信息，對具體每個項目進行現(xiàn)場的勘察和拍照的工作，很標(biāo)準(zhǔn)化的評估工作，這是建設(shè)銀行大樓，包括電梯間，寫字樓的大堂，地下的停車位等信息，我們都做了詳細(xì)的調(diào)研和采集。 第四部分模型建立的思路，也許有問題，希望各位專家多多指正。從收益法來講，一般化收益模型是這樣的公式，假定某個房地產(chǎn)獲取每年的凈收益不變，采用有限年期的方式估算房地產(chǎn)收益的價值，在土地私有的國家里面，也經(jīng)常使用這個公式，作為一般評估，地上建筑物年期總是有年期限制，中國大陸N年期更要參考土地使用權(quán)年期的限制，我們還有直接資本化的模型，不考慮年期的問題，可以把凈收益直接通過資本化率或者資本化或者把毛收益進行資本化。最終選擇把毛收益資本化的模型，主要的原因我們后面會做說明。這是選擇收益的模型。我們對房地產(chǎn)進行了分級，根據(jù)房地產(chǎn)質(zhì)量、價值、檔次包括區(qū)位的因素進行了評價，分成了若干級，按照質(zhì)量高低，根據(jù)分級設(shè)置不同的評估參數(shù)，包括租金的高低，包括空置率和資本化率相應(yīng)的變化，最終建立的是收益法的表格式的模型，這個模型得到了加拿大專家大力的支持。我們把最終的分級的模型做了計算機的批量化處理，要討論模型的選取，第一我們要不要考慮年期，昨天也有不少的報告涉及到這個問題，在中國大陸考慮土地使用權(quán)年期對評估的影響？資本化率的測算，是否按照需要分區(qū)進行很精細(xì)的測算，采用毛收益還是凈收益？這些內(nèi)容必須回答清楚才能把最終的模型確定下來，這是我們一直都在討論的。關(guān)于收益年期的問題我畫了一張圖橫軸是房地產(chǎn)的使用年期，從零到一百，中國大陸房地產(chǎn)土地使用權(quán)限制住宅最多用70年，好多人說住宅設(shè)計質(zhì)量不好30年要拆掉，我們不管，理論上是一百年，縱軸是房地產(chǎn)收益的倍數(shù)，我們測算出來的價值量，把自拔化率從5%到10%，隨著年期變化收益大小都畫下來了，大家可以看到，這個區(qū)域曲線很平緩，這個區(qū)域曲線比較陡，實際上是反應(yīng)了一些問題，我們收益法理論后面所反應(yīng)本質(zhì)的問題，下面我打了一行字，在8%資本化率的情況下，從40年土地的房地產(chǎn)的使用年期或者土地使用年期，大家發(fā)現(xiàn)這條曲線是平緩不動的，對于比較新的房地產(chǎn)來說，用收益法評估的話，年期40年之后就沒什么意義了，為什么說8%的資本化率，因為商業(yè)房地產(chǎn)資本化率大概在9%比較高，住宅可能要低于5%，房子比較新的情況下，年期實際上沒有什么意義，當(dāng)房地產(chǎn)比較老的情況下，從這上面來看，年期就有意義了，比較老的房子怎么樣收稅，應(yīng)不應(yīng)收稅還應(yīng)該探討。從曲線可以得出這樣的結(jié)論，年期比較長的時候，不同資本化率對評估結(jié)果影響是比較明顯的，從5%—10%價值高低有比較大的差別，年期比較長的時候，資本化率的選取很重要，要對比較新的房地產(chǎn)采用收益法，我們要精確測算資本化率。第二個結(jié)論，資本化率在一定的情況下，我們確定某種商業(yè)房地產(chǎn)資本化率是固定的情況下，收益年期比較長的時候，比如說大于40年，評估的結(jié)果對收益的年期就不敏感了，換句話說對比較新的房地產(chǎn)我們無需考慮收益年期的影響。當(dāng)資本化比較大的時候，大于8%、9%、10%的情況下，收益年期對評估影響更有限，曲線更加平緩，收益年期比較短的時候，小于20年，資本化率對評估的結(jié)果影響就比較少了，我的意思是說，選取不同的資本化率對評估結(jié)果影響比較小，大家從這部分可以看出來，不同的資本化基本上都要靠在一起的，對年期比較短的房地產(chǎn)來說，資本化率不一定那么精準(zhǔn)了，我們?yōu)榱苏鞫惖男枰獙Ψ康禺a(chǎn)價值進行評估，我們不是交易，要評得很準(zhǔn)確，我們的精度有一定容忍度的情況下，這些問題的結(jié)論可以告訴我們，我們無需考慮年期對房地產(chǎn)價值的影響。 更重要的就是計稅價值，為了收稅的目的，房地產(chǎn)稅的內(nèi)涵告訴我們，我們也不應(yīng)該考慮房地產(chǎn)的收益年期問題，我記得很清楚，在我們的項目中間進行設(shè)計時，麥克到中心指導(dǎo)我們的工作，我和他有一段對話，當(dāng)時我提出來的問題是，我們用的有限年期的公式，我們不考慮年期，他跟我講了房地產(chǎn)稅的內(nèi)涵，當(dāng)時令我恍然大悟，的確是這樣，他給我舉了一個例子，一條街道兩側(cè)有兩個寫字樓，一個新一點，一個舊的，考慮年期的話，寫字樓價值不一樣，實際上寫字樓獲取的年租金一樣，我們和他收的稅應(yīng)該一樣還是不一樣呢？我們應(yīng)該跟他收相同的稅，否則的話因為稅制設(shè)計會造成這兩個企業(yè)競爭不公平，我們導(dǎo)致人家收益變化，這個例子讓我一下子把這個問題想明白了，一直在想這個問題，我們這個小組任務(wù)收益法不需要考慮年期，這個不是否定土地使用權(quán)制度，這是因為我們特殊的評估目的所決定的。 第二我們采用毛收益還是凈收益進行直接的資本化，我們選擇毛收益，為什么？資本化率內(nèi)涵也是很豐富，我們可以通過資本化率體現(xiàn)毛收益率里面運營費用的部分，我們可以把這部分去掉，用毛收益和凈收益對應(yīng)不同的資本化率可以得到相同的合理的評估結(jié)果，既然這樣的話，我們沒有必須再測算另外一個數(shù)據(jù)，我們建立分級的模型，這個模型會通過CAMA系統(tǒng)設(shè)置出來，我們通過房地產(chǎn)質(zhì)量，從非常好、好、較好、一般差我們分了五級，在一個區(qū)域內(nèi)對于寫字樓分成了五級，每級相應(yīng)對應(yīng)資本化率，8%，我們有不同的租金，最好的寫字樓在這個區(qū)域里面月租金每平方米是300塊，下一個檔次好的寫字樓是270，較好是240，一般的是210，差一點的是180，我們一一在這個區(qū)域做了詳細(xì)的收益的測算建立了分級模型，再一個就是把CAMA系統(tǒng)完善起來。 前期北京、重慶、南京、深圳都開發(fā)了自己的CAMA，各有特色，北京初期做得CAMA系統(tǒng)側(cè)重于成本法，做得很完善，市場法也能應(yīng)用，重慶是做了BS結(jié)構(gòu)的，數(shù)據(jù)組織、管理、導(dǎo)入、模型都是不錯的，并且結(jié)合很好的GIS的應(yīng)用，南京是建立了市場價格基準(zhǔn)系統(tǒng)，深振業(yè)做了很好的批量評稅系統(tǒng)，由于種種原因，有的系統(tǒng)在完善，有的沒有怎么再修改和改進了，最后丹東的CAMA在借鑒汲取幾個地區(qū)系統(tǒng)的開發(fā)經(jīng)驗基礎(chǔ)上做了新的CAMA，這個系統(tǒng)得到很高的評價，杭州用于契稅征管系統(tǒng)也得到很高的評價，最具有或者說最像CAMA系統(tǒng)，國家也是在倡議使用完善這兩個系統(tǒng)。我們實際上最后和杭州開發(fā)契稅征管系統(tǒng)浙江天正公司達(dá)成了合作協(xié)議，我們幫我們實現(xiàn)設(shè)計我們幫他們完善這個系統(tǒng)，一會兒他們會演示我們合作的結(jié)果。 這個系統(tǒng)初期只具備對住宅小區(qū)基準(zhǔn)價修正法模型，沒有成本法和收益法，我們的收益法重新在這個系統(tǒng)里面做起來的，具有很好改造成CAMA系統(tǒng)的基礎(chǔ)，我們也選擇了這個軟件進行改造，這是它登陸的界面，主界面，我們也通過XX公司的幫助，在很短的時間內(nèi)，把它結(jié)合到杭州系統(tǒng)里邊，實際上GIS更多空間分析功能不具備，但是一般的查詢定位演示顯示都已經(jīng)有了，一會兒也會給大家看，這是我們的項目區(qū)。 我們通過這個項目得出主要的結(jié)論是說，第一基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，目前中國大陸政府所擁有土地和房屋登記數(shù)據(jù)基本上可以滿足商業(yè)房地產(chǎn)評稅的需要，評估還要做市場調(diào)查，估價機構(gòu)市場研究機構(gòu)在工作角色還是很重要的，如果得到其他政府部門的配合，獲取更多的信息，我們評估的結(jié)論結(jié)果會更好，系統(tǒng)會更完善，還要爭取和其他部門建立信息共享的制度，通過項目的研究，我們更加堅定了信心，商業(yè)和工業(yè)房地產(chǎn)沒問題，我們的確可以從大陸先行開始嘗試開征房地產(chǎn)稅。我們自己開發(fā)這個系統(tǒng)得到國外專家大力無償無私的幫助，現(xiàn)在基本上可以完成房地產(chǎn)稅評估征管的需要，這是幾個主要的結(jié)論。未來需要研究的問題，我想第一個問題還是要把房地產(chǎn)稅價值內(nèi)涵研究清楚，我們有很多觀點和認(rèn)識，這里一次性交了土地出讓金還要收稅嗎，香港的經(jīng)驗告訴我們，應(yīng)該收，不僅收了出讓金還收地租，如果大陸收了出讓金之后再收地租，這些企業(yè)估計非常地反對，在香港為什么可以收呢？我們可以思考，但是稅收起來更有道理也更沒有道理，反正政府想收就可以收，把大家的錢收起來為社會提供基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)，本來稅收有很強強制性的特點，評估的內(nèi)涵還要仔細(xì)研究，因為這個不澄清的話，大家從不同的價值依據(jù)出發(fā)設(shè)計不同的評估模型，最后會限于無休止?fàn)幷摦?dāng)中，第二如何考慮效率和公平，一提到要開征房地產(chǎn)稅，我們現(xiàn)階段有各種各樣的限制，特別是數(shù)據(jù)的限制，特別是政府部門對住房產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)掌握得不是很好，我們受到這個限制，我們就暫時不能開征，這是考慮了公平的問題，但是我們損失了效率。這個還是要考慮的，到底怎么樣平衡權(quán)衡效率和公平的問題，稅負(fù)的測算，用多高的稅開征比較合適，在金融街試點區(qū)域，我們用1%稅率測算，按照評估的價值進行計算測算房地產(chǎn)稅額大小和現(xiàn)行在征房產(chǎn)稅、教育費、城市建設(shè)附加費等這三項比較，基本相當(dāng)，用1%的稅率，用評估結(jié)果向這些企業(yè)征稅的話，和現(xiàn)行企業(yè)的稅負(fù)基本一致，而且略有降低，實際上稅負(fù)還是很合適的，因為我們可以擴大征管的面，香港是3%，加拿大是3%區(qū)間的稅率，將來政府通過這個角度獲取比較穩(wěn)定的甚至略有增長房地產(chǎn)稅收入，還是很有把握的。再就是我們要研究CAMA數(shù)據(jù)庫的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，中國大陸非常大，不能最后用丹東或者杭州的系統(tǒng)，可能政府也不會這樣規(guī)定，要允許其他的地區(qū)自行開發(fā)，開發(fā)部要緊，我們可以把技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)告訴你，里面更重要的是數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)，利于將來對數(shù)據(jù)綜合使用和整合，有必要仔細(xì)研究一下CAMA系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫的標(biāo)準(zhǔn)，包括數(shù)據(jù)的代碼和編碼，在我們這個研究里面，我們也提出一個編碼的規(guī)則，如何建立CAMA系統(tǒng)代碼。如何建立數(shù)據(jù)的采集機制，如何實現(xiàn)政府部門之間數(shù)據(jù)共享，我們的土地房屋登記信息如何提供給我們稅務(wù)部門使用，需要仔細(xì)研究，如何進一步完善我們國家房地產(chǎn)登記制度，配合房地產(chǎn)稅征管，從2007年開始，國土資源部組織了國土資源第二次大調(diào)查，到今年年底全國土地普查就完成了，完成了之后，所有關(guān)于土地的信息就全部掌握了，為稅務(wù)部門使用數(shù)據(jù)提供非常好的基礎(chǔ)，但是房屋不行，很多的城市政府部門對房屋信息掌握很有缺陷，這和我們國家房地產(chǎn)市場建立時間有關(guān)系，我們從98年開始進行房改到現(xiàn)在也就是短短十幾年的時間，過去房屋的來源建設(shè)單位完全不同，形成我們現(xiàn)在對房屋數(shù)據(jù)掌握很差的局面，土地可以搞普查，為什么房屋不可以搞普查，我們提出建議，國家及時開始對全國的房屋開展普查工作，利用三年時間，把全國的房屋全部普查完成，房地產(chǎn)稅，特別是改革的重要的目標(biāo)對住宅將來開征房地產(chǎn)稅就很有把握了。所以要完善房地產(chǎn)稅登記制度，這是我們提出的另外一個建議。35 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