【正文】 資? 重慶國(guó)際信托投資有限公司（重慶國(guó)信）通過(guò)發(fā)“ 景龍國(guó)際公寓項(xiàng)目股權(quán)投資信托 ” ，募集 8000萬(wàn)元人民幣信托資金，此信托資金以重慶國(guó)信名義采取股權(quán)投資方式投入北京中建森嵐房地產(chǎn)有限責(zé)任公司，信托計(jì)劃為期一年，信托期滿，北京中建嵐森建設(shè)投資有限公司（北京中建森嵐房地產(chǎn)有限責(zé)任公司的股東）采取股權(quán)溢價(jià) 9%收購(gòu)方式歸還信托資金及收益，銀基擔(dān)保有限公司對(duì)該收購(gòu)款項(xiàng)提供全額連帶擔(dān)保。例： 北京中建森嵐房地產(chǎn)有限責(zé)任公司的融資? 在這種模式下，房地產(chǎn)企業(yè)除了實(shí)現(xiàn)融資目的外，還能夠提高企業(yè)的融資能力。因?yàn)楦鶕?jù) 121號(hào)文規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)自有資金應(yīng)不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的 30%，而這 30%必須是所有者權(quán)益，以前對(duì)30%的理解比較寬泛，只要你開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期融來(lái)資金達(dá)到 30%就可以開(kāi)工，現(xiàn)在則必須是開(kāi)發(fā)商的所有者權(quán)益。一般來(lái)說(shuō)開(kāi)發(fā)商的所有者權(quán)益都非常小。一個(gè)項(xiàng)目公司的所有者權(quán)益無(wú)非是公積金加注冊(cè)資本金，這很難達(dá)到 30%的要求。而通過(guò)向信托投資公司增資擴(kuò)股，則能夠達(dá)到這一要求。 例： 北京中建森嵐房地產(chǎn)有限責(zé)任公司的融資? 另外，如果向其他企業(yè)增資擴(kuò)股，則房地產(chǎn)企業(yè)的原有股東將向新股東一起分享房地產(chǎn)項(xiàng)目的收益，在收益比較高的項(xiàng)目里，這種做法很不合算。而向信托投資公司增資擴(kuò)股，由于簽訂協(xié)議，在約定時(shí)間內(nèi)按一定溢價(jià)相關(guān)當(dāng)事人購(gòu)買(mǎi)信托投資公司的股權(quán)，因此，出讓的收益也就局限于溢價(jià)部分，按目前情況，溢價(jià)率也就 6－ 8％，這與房地產(chǎn)項(xiàng)目動(dòng)則高達(dá)百分之幾十的收益率而言，絕對(duì)是合算的。 債務(wù)融資? 債務(wù)融資是指房地產(chǎn)企業(yè)直接向信托投資公司貸款實(shí)現(xiàn)融資，或通過(guò)購(gòu)房者向信托投資公司貸款買(mǎi)房從而間接實(shí)現(xiàn)融資。? 根據(jù)貸款主體的不同，債務(wù)融資可進(jìn)一步細(xì)分為直接債務(wù)融資和間接債務(wù)融資兩種模式。? 直接債務(wù)融資是指房地產(chǎn)企業(yè)作為貸款主體，直接向信托投資公司貸款融資。? 間接債務(wù)融資是指購(gòu)房者作為貸款主體，向信托投資公司貸款買(mǎi)房從而間接實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)融資。 例：香蜜湖 水榭花都項(xiàng)目融資? 深圳國(guó)際信托投資有限責(zé)任公司發(fā)行 深國(guó)投穩(wěn)健 水榭花都項(xiàng)目集合資金信托 ，募集 金，用于向深圳華龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司貸款，貸款期限 2年，貸款利率為中國(guó)人民銀行規(guī)定的同期貸款利率，每年根據(jù)中國(guó)人民銀行的規(guī)定進(jìn)行調(diào)整，貸款期限內(nèi)，深圳華龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于每季度第三個(gè)月的第 20日支付貸款利息。貸款由深圳信托房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司進(jìn)行保證擔(dān)保。間接債務(wù)融資模式 ? 間接債務(wù)融資操作流程如下：首先，信托投資公司通過(guò)發(fā)行資金信托，向投資者募集資金。然后，信托投資公司以自己的名義將募集的資金以按揭貸款的形式貸款給購(gòu)房者。購(gòu)房者以購(gòu)房款的形式將資金給支付給開(kāi)發(fā)商，并在結(jié)構(gòu)封頂或商務(wù)用房竣工之前，每月定期向信托公司償還貸款。待到結(jié)構(gòu)封頂或商務(wù)用房竣工之后，也就是說(shuō)符合銀行按揭貸款時(shí)，信托公司將把貸款資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給銀行，這樣，銀行每月將從買(mǎi)房人那里獲得按揭貸款償還。 例：今典集團(tuán) 蘋(píng)果社區(qū)消費(fèi)信托 ? 北京國(guó)投針對(duì)蘋(píng)果社區(qū)發(fā)行資金信托，向國(guó)內(nèi)外機(jī)構(gòu)和個(gè)人融資。在項(xiàng)目樓盤(pán)封頂之前，北京國(guó)投用其所募集資金為蘋(píng)果社區(qū)購(gòu)房人提供從拿到銷(xiāo)售許可證到銀行封頂按揭前的短期按揭需求。所有蘋(píng)果社區(qū)的購(gòu)房人只要通過(guò)了北國(guó)投和按揭銀行的按揭審查以及委托的專門(mén)個(gè)人貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估，均可獲得蘋(píng)果社區(qū)消費(fèi)信托提供的短期信托按揭貸款，購(gòu)房人在申請(qǐng)?zhí)O果消費(fèi)信托短期按揭貸款時(shí)必須同意其所購(gòu)房屋封頂后，其短期信托按揭貸款自動(dòng)轉(zhuǎn)為銀行正式按揭，北國(guó)投將按揭項(xiàng)目轉(zhuǎn)給銀行，銀行支付給北國(guó)投相應(yīng)的購(gòu)房款，購(gòu)房者轉(zhuǎn)向銀行按揭。由此，很好地彌補(bǔ)了央行 121號(hào)文關(guān)于 封頂按揭 政策所造成的消費(fèi)信貸斷裂，并且使得今典集團(tuán)提前獲得購(gòu)房款，實(shí)現(xiàn)融資目的。 ? 混合融資是指房地產(chǎn)企業(yè)采取權(quán)益融資和債務(wù)融資結(jié)合的方式向信托投資公司融資，是上述兩種融資方式的結(jié)合使用。例 浙江力寶科技建材城 項(xiàng)目? 浙江省國(guó)際信托投資有限責(zé)任公司通過(guò)發(fā)行 浙江力寶科技建材城 資金信托募集 4000萬(wàn)元信托資金，其中 1000萬(wàn)元信托資金入股溫嶺市力寶科技建材城有限公司，持有該公司 40%的股權(quán)，為第一大股東；另外 3000萬(wàn)元信托資金借給溫嶺市力寶科技建材城有限公司，貸款利率根據(jù)中國(guó)人民銀行基準(zhǔn)貸款利率適當(dāng)上浮。浙江力寶高新建材股份有限公司承諾 2年后以 1160萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)浙江國(guó)信持有的溫嶺市力寶科技建材城有限公司 40%的股權(quán)。溫嶺市力寶科技建材城有限公司按季支付浙江國(guó)信 3000萬(wàn)元貸款的利息， 2年后到期償還貸款本金。 財(cái)產(chǎn)信托? 財(cái)產(chǎn)信托融資的一般運(yùn)作模式為：房地產(chǎn)企業(yè)將開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目委托給信托投資公司，設(shè)立財(cái)產(chǎn)信托，房地產(chǎn)企業(yè)取得信托受益權(quán)；然后，房地產(chǎn)企業(yè)將信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資者并取得相應(yīng)對(duì)價(jià)實(shí)現(xiàn)融資，或者將受益權(quán)抵押進(jìn)行債務(wù)融資。 例：北京元鴻公司盛鴻大廈項(xiàng)目 ? 第一，元鴻公司將其開(kāi)發(fā)、建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目 北京盛鴻大廈（市場(chǎng)價(jià)值約 ）委托給北京國(guó)投，設(shè)立盛鴻大廈財(cái)產(chǎn)信托。元鴻公司取得該信托項(xiàng)下全部受益權(quán)。例：北京元鴻公司盛鴻大廈項(xiàng)目? 第二，元鴻公司將其享有的受益權(quán)分級(jí)為優(yōu)先受益權(quán)和普通受益權(quán)，并將其享有的優(yōu)先受益權(quán)（人民幣約 ）以轉(zhuǎn)讓或質(zhì)押的方式進(jìn)行處置。北京國(guó)投作為獨(dú)家代理人代理其轉(zhuǎn)讓行為。投資人受讓優(yōu)先受益權(quán)后成為優(yōu)先受益人。例：北京元鴻公司盛鴻大廈項(xiàng)目? 第三，北京國(guó)投作為盛鴻大廈財(cái)產(chǎn)信托的受托人，將處置信托財(cái)產(chǎn)所得全部收入存入北京國(guó)投開(kāi)立的信托專戶并管理，優(yōu)先用于支付優(yōu)先受益人本金和收益，在優(yōu)先受益人未取得全部本金和收益前，其他信托受益人不參與任何分配。? 中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)歷史為什么每次都很繁榮，然后又逐步縮小，一個(gè)很重要的理論是，商人創(chuàng)造財(cái)富，賺錢(qián)之后把貨幣藏起來(lái)，這使得整個(gè)財(cái)富的擴(kuò)張速度在縮小。個(gè)人理財(cái)可能在短期內(nèi)看不出變化，但是在從長(zhǎng)期來(lái)看，一個(gè)微小的變化，在后來(lái)可能帶來(lái)很大的變化。個(gè)人的金融儲(chǔ)蓄現(xiàn)在在短短一年就可以增長(zhǎng)到 。新增的居民財(cái)富，運(yùn)用效率怎么樣？是拿去投資，或者是藏起來(lái)？還是投入到更有用的領(lǐng)域，這種途徑的選擇，涉及到中國(guó)經(jīng)濟(jì)下一步的命運(yùn)。 ? 唐朝時(shí)候的一缸古幣，如果規(guī)范地理財(cái)?shù)脑?，到現(xiàn)在都可以把美國(guó)買(mǎi)下來(lái)。 ? 越是新興市場(chǎng)、不透明的市場(chǎng)，賺錢(qián)的機(jī)會(huì)越多，理論上說(shuō)，在美國(guó)金融用途不多，在中國(guó)用途才大。? 《華爾街日?qǐng)?bào)》曾做過(guò)分析，讓頂尖的金融師選擇最好的股票，然后找一只猴子投標(biāo)，后來(lái)盈利和金融師差不多。為什么呢？因?yàn)槊绹?guó)的市場(chǎng)已經(jīng)成熟。 經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型中的發(fā)展機(jī)會(huì) 與國(guó)外相比，我國(guó)的金融市場(chǎng)尚不發(fā)達(dá)，金融工具較少、市場(chǎng)缺乏效率，在很大程度上阻礙了企業(yè)資本運(yùn)營(yíng)的發(fā)展。但是，從另一個(gè)角度來(lái)看，我國(guó)大部分產(chǎn)業(yè)的資源配置失效，資產(chǎn)重組具有廣闊的空間；同時(shí)，我國(guó)的資本市場(chǎng)孕育著巨大的投資機(jī)會(huì)和某些歷史性的機(jī)遇。因此，企業(yè)只要能夠依據(jù)自身的需要和能力選擇恰當(dāng)?shù)姆绞竭M(jìn)行資本運(yùn)營(yíng)，不僅可以極大地推動(dòng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還可以為企業(yè)帶來(lái)豐厚的投資回報(bào)。 中國(guó)企業(yè)現(xiàn)在比以往任何一個(gè)時(shí)候都需要銀行以及銀行家的支持，特別是投資銀行? 永遠(yuǎn)，永遠(yuǎn)，永遠(yuǎn)不要放棄? Never， Never， Never give up，? 夢(mèng)想終有一天會(huì)實(shí)現(xiàn)? Dream will surely es true!演講完畢，謝謝觀看！