房地產跨部門協同系列——快速開發(fā)的經驗和教訓-資料下載頁
2025-01-23 17:57本頁面
【正文】 、綜合保險；提前完成了總體及人防材料測試等，于 2023年 4月 27日取得了第三證（建設工程規(guī)劃許可證）后，于 2023年 4月 28日完成總體報監(jiān)， 2023年 4月 28日完成施工許可證的申報，在項目總和公司領導關心和支持下于 2023年 4月 29日順利取得施工許可證。 用心構筑美好生活 2023/2/10 40 報批報建手續(xù)辦理 ?從預售整個過程中，占用時間最多的是物業(yè)招標（包括核價、面積核定）和房屋面積預測工作，這兩項工作我較早啟動，對于物業(yè)招標、核價由于是永升物業(yè)公司操辦，但也需要配套人員積極跟進同時對比項目三級計劃時間表進行督辦。同步對物業(yè)面積核定工作及相關人員進行了及早跟進。 ?房屋面積預測工作對于我司項目抵押是必要的，因此該項工作必須要及早開展。而目前房管預測工作需要房號基礎核驗單才能開始（旭輝朗香苑項目進行了特殊處理），因此在我司大規(guī)模擴張階段，應該對施工單位取得房號基礎核驗單的時間節(jié)點在施工合同中予以明確。預測工作前經辦人員應熟悉該項目每單元面積可能發(fā)生的情況（多和設計溝通），在操辦中一一進行化解，避免二次更正的麻煩?！靶褫x朗香苑”項目預測工作雖然較為復雜，但和設計人員、營銷人員溝通較多，雙方配合較好，因此順利完成測繪，基本沒出現影響整個項目銷售的事宜。 用心構筑美好生活 2023/2/10 41 報批報建手續(xù)辦理 ?這次預售工作遇到了上海市整體樓市限價的政策，“內環(huán)以內、三萬元單價以上、別墅等需報市局審批”（其實就是延后開盤）。從得到這個消息為 2023年 9月 13日下午（區(qū)房管局已有風聲，市住房保障局內部通知三萬元單價是按樓棟核定）。而我司正好符合第二條（三萬元單價以上），為此在盡快上報公司領導后，于當天晚上和營銷王正等加班（這里感謝王正一晚上將一房一價表完成），于第二天取得區(qū)房管局相關手續(xù)（一房一價按整體均價報），第三天（ 2023年 9月 15日）上午完成市房地產交易中心入網備案證明（一房一價，按樓棟報），在當天中午市房地產交易中心也收到該內部通知（三萬元單價是按樓棟核定）。針對此次市政府對樓市整體限價政策的快速反映（打了政策操作的一個時間差），保證了“旭輝朗香苑”項目銷售價格及公司利益。 ?目前公司的三級計劃已較為完善，再根據項目特點提前進行協調及溝通，同時在項目總及公司領導的支持下，相信“旭輝朗香苑”項目將會取得更好的成績。 用心構筑美好生活 2023/2/10 42 項目快速開發(fā)的幾點教訓 第三部分 本節(jié)主要從項目開發(fā)環(huán)節(jié)（定位、設計、報建、招采、施工、銷售）或者基礎管理方面如計劃、流程、標準化、人力資源、財務等方面，重點分析快速開發(fā)不足之處，也就是這幾個方面如果改善了，項目開盤周期會更短。抓住重點，不求面面俱到。 用心構筑美好生活 2023/2/10 43 ?方案設計工期 132天，時間偏長 主要原因： 土地出讓合同規(guī)定項目須建造 1890平方米公建，是按要求在紅線內建造還是向政府交錢補償存在反復，對方案的確定產生了一定的影響。 根據上海市民防條例及上海市民防工程建設和使用管理辦法等有關規(guī)定，該項目屬于民防結建范圍，應結合修建民防工程。按標準應配建建筑面積不少于 464平方米的民防工程，是按要求在紅線內建造還是向政府交錢存在反復，對方案的內部確定產生了不利影響。 項目出讓合同要求創(chuàng)建上海市新建住宅四高優(yōu)秀小區(qū)，以及按照最新的65%住宅節(jié)能標準設計，本項目設計院還未做過類似的節(jié)能要求項目。 用心構筑美好生活 2023/2/10 44 ?人防地下車庫開工偏晚 人防車庫頂板上部為樣板區(qū)景觀綠化區(qū)域，原計劃 2023年 7月 20日完成地下車庫頂板工程，按此計劃倒排，地下車庫土方開挖應在 6月 1日左右開挖，因場地狹小，材料堆放困難，經反復督促，總包才在 6月 23日開始此區(qū)域土方開挖，導致樣板區(qū)北區(qū)景觀綠化施工時間偏短。 用心構筑美好生活 2023/2/10 45 ?設計變化應適當減少 樣板區(qū) 5號樓外立面線條、景觀綠化、底層公共部位精裝修施工過程中存在較大變化、北側大小樓梯細部構造遲遲不能確定均對進度產生了不利的影響，如何在持續(xù)改進與加快進度之間取得平衡是一個大難題。 用心構筑美好生活 2023/2/10 46 ?材料封樣 精裝修及景觀招標過程中部分材料封樣未鎖定唯一，導致邊施工、邊尋找材料、邊請設計確認、邊請成本核價，對進度產生很在壓力。 如：精裝修墻地磚封樣僅確定顏色、質地，未明確品牌、廠家、型號。 如：景觀虎皮石墻、崗亭按圖片封樣。 用心構筑美好生活 2023/2/10 47 實現快速開發(fā)的幾點建議 第四部分 用心構筑美好生活 2023/2/10 48 產品力、成本與開發(fā)進度的平衡 ?產品力、成本與開發(fā)進度的平衡 產品的定位需要大量時間，如強調開發(fā)進度，方案設計需要加快設計進度，往往在未取得上一階段的政府職能部門征詢意見就全面開展下一階段的設計工作，如出現政府部門的重大征詢意見，則設計會出現反復，加大工作量，影響到整個設計進度。此種情況下建議： 盡量少打擦邊球 加強溝通，配套部協助，在得到正式征詢意見前，提前得到政府部門的口頭意見，先行在設計中進行調整解決，減少設計反復。 用心構筑美好生活 2023/2/10 49 演講完畢，謝謝觀看！
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