【正文】 因此，企業(yè)只要能夠依據(jù)自身的需要和能力選擇恰當(dāng)?shù)姆绞竭M(jìn)行資本運(yùn)營(yíng)，不僅可以極大地推動(dòng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還可以為企業(yè)帶來(lái)豐厚的投資回報(bào)。 經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型中的發(fā)展機(jī)會(huì) 與國(guó)外相比，我國(guó)的金融市場(chǎng)尚不發(fā)達(dá)，金融工具較少、市場(chǎng)缺乏效率，在很大程度上阻礙了企業(yè)資本運(yùn)營(yíng)的發(fā)展。? 《華爾街日?qǐng)?bào)》曾做過(guò)分析，讓頂尖的金融師選擇最好的股票，然后找一只猴子投標(biāo)，后來(lái)盈利和金融師差不多。 ? 唐朝時(shí)候的一缸古幣，如果規(guī)范地理財(cái)?shù)脑?huà)，到現(xiàn)在都可以把美國(guó)買(mǎi)下來(lái)。個(gè)人的金融儲(chǔ)蓄現(xiàn)在在短短一年就可以增長(zhǎng)到 。? 中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)歷史為什么每次都很繁榮，然后又逐步縮小，一個(gè)很重要的理論是，商人創(chuàng)造財(cái)富，賺錢(qián)之后把貨幣藏起來(lái)，這使得整個(gè)財(cái)富的擴(kuò)張速度在縮小。投資人受讓優(yōu)先受益權(quán)后成為優(yōu)先受益人。例：北京元鴻公司盛鴻大廈項(xiàng)目? 第二，元鴻公司將其享有的受益權(quán)分級(jí)為優(yōu)先受益權(quán)和普通受益權(quán)，并將其享有的優(yōu)先受益權(quán)（人民幣約 ）以轉(zhuǎn)讓或質(zhì)押的方式進(jìn)行處置。 例：北京元鴻公司盛鴻大廈項(xiàng)目 ? 第一，元鴻公司將其開(kāi)發(fā)、建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目 北京盛鴻大廈（市場(chǎng)價(jià)值約 ）委托給北京國(guó)投，設(shè)立盛鴻大廈財(cái)產(chǎn)信托。溫嶺市力寶科技建材城有限公司按季支付浙江國(guó)信 3000萬(wàn)元貸款的利息， 2年后到期償還貸款本金。例 浙江力寶科技建材城 項(xiàng)目? 浙江省國(guó)際信托投資有限責(zé)任公司通過(guò)發(fā)行 浙江力寶科技建材城 資金信托募集 4000萬(wàn)元信托資金，其中 1000萬(wàn)元信托資金入股溫嶺市力寶科技建材城有限公司，持有該公司 40%的股權(quán)，為第一大股東；另外 3000萬(wàn)元信托資金借給溫嶺市力寶科技建材城有限公司，貸款利率根據(jù)中國(guó)人民銀行基準(zhǔn)貸款利率適當(dāng)上浮。由此，很好地彌補(bǔ)了央行 121號(hào)文關(guān)于 封頂按揭 政策所造成的消費(fèi)信貸斷裂，并且使得今典集團(tuán)提前獲得購(gòu)房款，實(shí)現(xiàn)融資目的。在項(xiàng)目樓盤(pán)封頂之前，北京國(guó)投用其所募集資金為蘋(píng)果社區(qū)購(gòu)房人提供從拿到銷(xiāo)售許可證到銀行封頂按揭前的短期按揭需求。待到結(jié)構(gòu)封頂或商務(wù)用房竣工之后，也就是說(shuō)符合銀行按揭貸款時(shí)，信托公司將把貸款資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給銀行，這樣，銀行每月將從買(mǎi)房人那里獲得按揭貸款償還。然后，信托投資公司以自己的名義將募集的資金以按揭貸款的形式貸款給購(gòu)房者。貸款由深圳信托房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司進(jìn)行保證擔(dān)保。水榭花都項(xiàng)目融資? 深圳國(guó)際信托投資有限責(zé)任公司發(fā)行 深國(guó)投穩(wěn)健? 間接債務(wù)融資是指購(gòu)房者作為貸款主體，向信托投資公司貸款買(mǎi)房從而間接實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)融資。? 根據(jù)貸款主體的不同，債務(wù)融資可進(jìn)一步細(xì)分為直接債務(wù)融資和間接債務(wù)融資兩種模式。而向信托投資公司增資擴(kuò)股，由于簽訂協(xié)議，在約定時(shí)間內(nèi)按一定溢價(jià)相關(guān)當(dāng)事人購(gòu)買(mǎi)信托投資公司的股權(quán)，因此，出讓的收益也就局限于溢價(jià)部分，按目前情況，溢價(jià)率也就 6－ 8％，這與房地產(chǎn)項(xiàng)目動(dòng)則高達(dá)百分之幾十的收益率而言，絕對(duì)是合算的。而通過(guò)向信托投資公司增資擴(kuò)股，則能夠達(dá)到這一要求。一般來(lái)說(shuō)開(kāi)發(fā)商的所有者權(quán)益都非常小。例： 北京中建森嵐房地產(chǎn)有限責(zé)任公司的融資? 在這種模式下，房地產(chǎn)企業(yè)除了實(shí)現(xiàn)融資目的外，還能夠提高企業(yè)的融資能力。非經(jīng)營(yíng)性權(quán)益融資? 非經(jīng)營(yíng)性權(quán)益融資是指信托投資公司成為房地產(chǎn)企業(yè)股東或房地產(chǎn)項(xiàng)目所有者后，并不直接經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)或房地產(chǎn)項(xiàng)目，而是與相關(guān)當(dāng)事人（一般為房地產(chǎn)企業(yè)原股東或房地產(chǎn)項(xiàng)目原所有者）簽訂協(xié)議，約定在一定時(shí)間，相關(guān)當(dāng)事人按約定價(jià)格（溢價(jià)部分為信托投資收益）購(gòu)買(mǎi)信托投資公司的股權(quán)或所有權(quán)。募集了近 1個(gè)億資金，購(gòu)買(mǎi)上述商鋪的產(chǎn)權(quán)，通過(guò)經(jīng)營(yíng)獲取租金收入，從而實(shí)現(xiàn)信托投資收益。經(jīng)營(yíng)性權(quán)益融資? 經(jīng)營(yíng)性權(quán)益融資是指信托投資公司成為房地產(chǎn)企業(yè)股東或房地產(chǎn)項(xiàng)目所有者后，直接經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)或房地產(chǎn)項(xiàng)目，并根據(jù)在房地產(chǎn)企業(yè)中所占的股權(quán)比例或房地產(chǎn)項(xiàng)目所有權(quán)情況，獲得經(jīng)營(yíng)所得，作為信托投資收益來(lái)源。 權(quán)益融資? 權(quán)益融資是指房地產(chǎn)企業(yè)向信托投資公司增資擴(kuò)股，或者直接向信托投資公司出售房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行融資，信托投資公司成為房地產(chǎn)企業(yè)的股東或房地產(chǎn)項(xiàng)目的所有者。 公司業(yè)務(wù) :房地產(chǎn)信托融資? 當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)信托融資的主要模式是，信托投資公司通過(guò)發(fā)行資金信托募集資金，然后信托投資公司以自己的名義將資金運(yùn)用于房地產(chǎn)企業(yè)或房地產(chǎn)項(xiàng)目。該公司主要成立了威爾士資產(chǎn)管理公司（Ｗ ells Ａ et Ｍanagement Inc.）、威爾士證券投資公司（Ｗ ellsＩnvestment Ｓ ecurities Inc. )、威爾士資本公司（Ｗ ells Ｃ apital Inc. )等三個(gè)全資職能子公司，進(jìn)行房地產(chǎn)基金的發(fā)起、經(jīng)營(yíng)管理等?；旌闲磐袆t帶有權(quán)益型信托和抵押信托的雙重特點(diǎn)。 ? 　　早期的房地產(chǎn)投資信托主要為權(quán)益型信托，目的在于獲得房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)以取得經(jīng)營(yíng)收入。 ? 　?。常旌闲停ǎ龋猓颍椋洌遥牛桑裕?。 ? ２．抵押型（ＭｏｒｔｇａｇｅＲＥＩＴ）。投資者的收益不僅來(lái)源于租金收入，還來(lái)源于房地產(chǎn)的增值收益。權(quán)益型ＲＥＩＴ直接投資并擁有房地產(chǎn)，其收入主要來(lái)源于旗下房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)收入。中小投資者通過(guò)房地產(chǎn)投資信托方式，在承擔(dān)有限責(zé)任的同時(shí)，可以間接獲得大規(guī)模房地產(chǎn)投資的利益。房地產(chǎn)投資信托聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)公司和經(jīng)理人來(lái)負(fù)責(zé)公司的日常事務(wù)與投資運(yùn)作，并實(shí)行系統(tǒng)投資策略，選擇不同地區(qū)和不同類(lèi)型的房地產(chǎn)項(xiàng)目及業(yè)務(wù)。其中，以有限合伙制房地產(chǎn)投資基金最為普遍，而開(kāi)放式基金模式的相對(duì)較少，所占比率為３０％左右。 ? 　　在美國(guó)，一般的房地產(chǎn)基金管理公司也同時(shí)發(fā)起設(shè)立開(kāi)放式房地產(chǎn)投資基金、有限合伙制房地產(chǎn)投資基金和房地產(chǎn)投資信托基金進(jìn)行捆綁式運(yùn)作，形成美國(guó)房地產(chǎn)基金合力運(yùn)作的 “ 三駕馬車(chē) ” 。 ? 由于中國(guó)房地產(chǎn)投資信托公司的缺位，若設(shè)立房地產(chǎn)投資基金，該基金還必須充當(dāng)房地產(chǎn)投資信托的部分角色。這類(lèi)基金目前多采用投資公司的形式來(lái)規(guī)避政策壁壘。所謂私募基金，是指通過(guò)非公開(kāi)方式，面向少數(shù)投資者募集資金而設(shè)立的基金。專(zhuān)門(mén)投資于房地產(chǎn)行業(yè)的基金就稱(chēng)為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金，即房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金。 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金? 產(chǎn)業(yè)投資基金，在我國(guó)系指直接投資于產(chǎn)業(yè)，主要對(duì)未上市企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資和提供經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)的利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的集合投資制度。結(jié)果毀了自己不算，社會(huì)還要付出很大的成本去查處和關(guān)押他們，把監(jiān)獄變成了 “ 養(yǎng)老院 ” 。 ? 有利于從源頭上解決腐敗問(wèn)題。全面推行 反向抵押貸款 的壽險(xiǎn)服務(wù)，使得為養(yǎng)老進(jìn)行儲(chǔ)蓄不再成為必要 。這肯定可以促進(jìn)我國(guó)壽險(xiǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展。? ③ 目前我國(guó)有關(guān)法規(guī)對(duì)于保險(xiǎn)公司從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)范圍的限制很?chē)?yán)，縮小了贏利空間。 ? ② 最初幾年，看起來(lái)經(jīng)理人的 “ 業(yè)績(jī) ” 表現(xiàn)不明顯。 這一險(xiǎn)種對(duì)于發(fā)展我國(guó)保險(xiǎn)業(yè)的作用? ① 它可以使保險(xiǎn)產(chǎn)品多元化，有利于我國(guó)保險(xiǎn)公司加快成為現(xiàn)代金融企業(yè) 。當(dāng)然，如果李先生投保后三五年就去世了，房子也得歸保險(xiǎn)公司，保險(xiǎn)公司在投保人亡故之后，將房屋出租或者銷(xiāo)售甚至拍賣(mài)。保險(xiǎn)公司扣除預(yù)支貼現(xiàn)利息 25%，按 75%計(jì)算給付額為 ，再將預(yù)期給付額分?jǐn)偟酵侗Ｈ说念A(yù)期壽命中去，那么每年李先生可以得到 萬(wàn)元，每月可得到 3250元。按人均壽命男性 69歲計(jì)算，投保人的壽命計(jì)算基數(shù)為 9年。這種貸款適合即將退休或已經(jīng)退休后的老人（男 60歲、女 55歲）。 反向抵押貸款保險(xiǎn)? 根據(jù)保監(jiān)會(huì)的設(shè)計(jì)思路，反向抵押貸款定位于