【正文】 因之一。 （一）物權(quán)的優(yōu)先效力 物權(quán)的優(yōu)先效力體現(xiàn)在如下兩個方面： 物權(quán)對于債權(quán)的優(yōu)先效力。在同一標的物上物權(quán)與債權(quán)并存時，物權(quán)有優(yōu)先于債權(quán)的效力。這一原則有例外，即：買賣不破租賃。 物權(quán)相互間的優(yōu)先效力。同一個標的物上存在兩個以上物權(quán)的先成立的物權(quán)優(yōu)先于后成立的物權(quán)。這一原則有兩個例外：其一為，法定物權(quán)優(yōu)先于意定物權(quán)，例如留置權(quán)無論成立在先還是在后都優(yōu)先于標的物上的抵押權(quán)和質(zhì)權(quán)；其二，他物權(quán)成立在后，但是優(yōu)先于所有權(quán)。 （二）物權(quán)的追及效力 所謂物權(quán)的追及效力是指不論標的物輾轉(zhuǎn)于何人之手物權(quán)人均可追及到物之所在行使其權(quán)利。 （三）物權(quán)的妨害排除力 物權(quán)作為絕對權(quán)、對世權(quán)具有對抗任何第三人的效力，因此任何人不得干涉權(quán)利人行使其物權(quán)。物權(quán)的權(quán)利人在其權(quán)利的實現(xiàn)上遇有某種妨害時，物權(quán)人有權(quán)對于造成妨害其權(quán)利事由發(fā)生的人請求排除此等妨害，稱為物上請求權(quán)。 四、物權(quán)的類型 （一）物權(quán)法定原則 所謂物權(quán)法定原則是指物權(quán)的種類、物權(quán)的內(nèi)容和效力都只能由法律加以規(guī)定，當事人不得任意創(chuàng)設(shè)，其具體內(nèi)容包括： （1）、類型法定，又被稱之為類型強制（Typenzwang） 物權(quán)法定原則不僅僅禁止當事人約定法律所未規(guī)定的物權(quán)類型和內(nèi)容，而且也限制法律以外的其他法律規(guī)范創(chuàng)設(shè)《物權(quán)法》和其他法律所未規(guī)定的物權(quán)類型，因此行政法規(guī)、地方法規(guī)和部門規(guī)章等均不能創(chuàng)設(shè)物權(quán)類型和改變法律所規(guī)定的物權(quán)內(nèi)容。[1] （2）內(nèi)容法定 即當事人不得擅自改變物權(quán)的內(nèi)容。 （二）物權(quán)的分類型 動產(chǎn)物權(quán)與不動產(chǎn)物權(quán) 主物權(quán)與從物權(quán) 完全物權(quán)與定限物權(quán) 用益物權(quán)與擔(dān)保物權(quán) 有期限物權(quán)與無期限物權(quán) 民法的上物權(quán)與特別法上的物權(quán) 五、物的概念和分類 （一）概念 （二）分類 原物和孳息 天然孳息和法定孳息；孳息歸原物所有人，但是有用益物權(quán)的歸用益物權(quán)人所有，有約定的按照約定。 主物和從物 對主物發(fā)生效力的事項原則上對從物也發(fā)生效力：所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押等 第二節(jié)物權(quán)變動 一、物權(quán)變動的類型及原因 二、不動產(chǎn)物權(quán)變動 （一）登記的概念 所謂登記是指經(jīng)權(quán)利人的申請由登記機關(guān)將物權(quán)的發(fā)生、變更和消滅的事實記載在登記簿上，從而對于物權(quán)的變動予以公示的行為。不動產(chǎn)登記分為三種登記，分別為：設(shè)立登記、變更登記和注銷登記。 （二）登記的效力 （三）關(guān)于不動產(chǎn)登記簿的效力 不動產(chǎn)登記機關(guān)應(yīng)當設(shè)置和保管不動產(chǎn)登記簿，不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。 不動產(chǎn)登記機關(guān)應(yīng)當為不動產(chǎn)權(quán)利人出具權(quán)利權(quán)屬證書 不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項，應(yīng)當與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準。 權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請查詢、復(fù)制登記資料，登記機構(gòu)應(yīng)當提供。 （四）更正登記 不動產(chǎn)登記錯誤的真正權(quán)利人和利害關(guān)系人可以申請登記機關(guān)將有關(guān)登記事項予以更正是為更正登記。 不動產(chǎn)登記機關(guān)進行更正登記的前提是：申請人有確鑿的證據(jù)證明登記錯誤的；或者登記名義人同意進行更正登記的。有這兩種情形之一的登記機關(guān)應(yīng)當予以更正。 （五）異議登記 異議登記的概念 所謂異議登記是指利害關(guān)系人認為不動產(chǎn)登記簿存在錯誤為了防止其利益受有損害請求登記機關(guān)將其對于該不動產(chǎn)登記簿的異議予記載在案從而防止第三人善意取得的臨時性法律制度。 異議登記的法律后果 （1）異議登記后針對該異議事項第三人不能再構(gòu)成善意，因此也就無法善意取得該項物權(quán)。 （2）異議登記后異議申請人必須在十五日內(nèi)起訴，不起訴的異議登記失效。 （3）異議登記不當，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償。 （六）預(yù)告登記 當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。 預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。 三、動產(chǎn)物權(quán)變動 （一）交付作為動產(chǎn)物權(quán)的變動的生效要件 動產(chǎn)物權(quán)變動的公示方式是交付，交付是指移轉(zhuǎn)標的物的占有，依據(jù)我國《物權(quán)法》的規(guī)定動產(chǎn)交付有如下四種方式： 現(xiàn)實交付，是指將標的物的占有直接移轉(zhuǎn)給對方當事人。 簡易交付，是指受讓人已經(jīng)占有動產(chǎn)，如受讓人已經(jīng)通過寄托、租賃、借用等方式實際占有了動產(chǎn)，則于物權(quán)變動的合意成立時，視為交付。 占有改定，即動產(chǎn)物權(quán)的讓與人與受讓人之間特別約定，標的物仍然由出讓人繼續(xù)占有。這樣，在物權(quán)讓與的合意成立時，視為交付，受讓人取得間接占有。 指示交付，即動產(chǎn)由第三人占有時，出讓人將其對于第三人的返還請求權(quán)讓與受讓人，以代替交付。從指示交付的通知到達占有標的物的第三人時物權(quán)發(fā)生變動。 （二）車輛、船舶、航空器 交付生效要件，登記對抗要件。 [1]盡管學(xué)說上對于《物權(quán)法》第5條所規(guī)定的“法律”究竟做何解有爭論，有的學(xué)者認為這里的法律應(yīng)當做廣義上的解釋，即包括行政法規(guī)、地方法規(guī)何部門規(guī)章在內(nèi)的所有法律淵源；有的學(xué)者認為這里的“法律”應(yīng)當采狹義的解釋，僅指由全國人民代表大會及其常委會所制定的以“法律”命名的行為規(guī)范。筆者贊同后一種學(xué)說，因為只有這樣解釋才能符合邏輯，在許多允許行政法規(guī)等法律淵源加以規(guī)定的地方都明確列舉出“行政法規(guī)”，例如第10條規(guī)定：不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機構(gòu)辦理。國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。物權(quán)法 所有權(quán)在所有財產(chǎn)權(quán)中所有權(quán)無疑是最為重要的權(quán)利了，其他財產(chǎn)權(quán)都是以所有權(quán)為其基礎(chǔ)的。 所有權(quán)的問題當然是誰擁有某物的所有權(quán)？所有人是如何取得該所有權(quán)的？ 其所有權(quán)是如何轉(zhuǎn)移或者消滅的？ 如果兩個以上的人共同享有一個物的所有權(quán)其對內(nèi)和對外關(guān)系如何？ 在現(xiàn)代社會所有權(quán)不在是絕對不受任何限制的權(quán)利，那么其受到什么呢樣的限制呢？ 第一節(jié)所有權(quán)的概述 一、所有權(quán)的概念和特征 （一）概念 我國《物權(quán)法》對于所有權(quán)沒有設(shè)定義性的規(guī)定，只在第39條規(guī)定了所有權(quán)的四項權(quán)能。 學(xué)理上則將所有權(quán)定義為：權(quán)利人法令限制范圍內(nèi)對于標的物永久全面與整體的支配性物權(quán)。 二、所有權(quán)的權(quán)能 占有 所謂占有是民事主體對于標的物實際上的占領(lǐng)、控制。占有首先是一種事實狀態(tài)。所有對自己標的物的占有屬于有權(quán)占有。所有人可以自己占有標的物，也可交給他人予以占有。經(jīng)所有人同意而取得占有的人為有權(quán)占有，而若非所有人未經(jīng)所有人的同意而對標的物進行的占有則為無權(quán)占有。 使用 所謂使用是指依照物的性質(zhì)和用途，并不毀損其物或變更其性質(zhì)而加以利用。使用權(quán)能一般由所有人自己行使，也可以由非所有人行使。 收益 所謂收益是指收取標的物的孳息。孳息分為法定孳息和自然孳息。前者指依法律關(guān)系取得的利益，后者指果實、動物的生產(chǎn)物以及其他依物的用法收取的利益。收益權(quán)能一般由所有人行使，他人使用所有物時，除法律或合同另有規(guī)定外，收益歸所有人所有。 處分 所謂處分是決定財產(chǎn)事實上和法律上命運的權(quán)能。 處分分為事實上的處分和法律上的處分。前者是在生產(chǎn)或生活中使物的物質(zhì)形態(tài)發(fā)生變更或消滅；后者指改變標的物法律上的命運，也就是改變標的物之權(quán)利歸屬狀態(tài)。法律上的處分包括：轉(zhuǎn)讓標的之所有權(quán)，將標的物為他人設(shè)定用益物權(quán)（包括地上權(quán)、典權(quán)等），將標的物為他人設(shè)定擔(dān)保物權(quán)（包括抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)）。 沒有處分權(quán)能而對標的物進行法律上的處分稱之為無權(quán)處分，其后果為效力待定。 三、所有權(quán)的類型 所有權(quán)可以按照不同的標準進行分類。 （一）按照所有制進行分類 我國現(xiàn)行法律對于所有權(quán)的分類主要依據(jù)所有制形態(tài)而進行的，據(jù)此所有權(quán)的形式主要有國家所有權(quán)、集體組織所有權(quán)、私人所有權(quán)和法人所有權(quán)。 國家所有權(quán) 勞動群眾集體組織所有權(quán) 勞動群眾集體組織所有權(quán)又稱集體所有權(quán)，是集體組織對其財產(chǎn)享有的占有、使用、收益、處分的權(quán)利。 私人所有權(quán) 個人所有權(quán)包括自然人個人對標的物所享有的所有權(quán)。 法人所有權(quán) 法人作為獨立于其成員的民事主體，享有民事權(quán)利能力和行為能力，因此能夠享有包括所有權(quán)在內(nèi)的所有財產(chǎn)權(quán)，此時其享有的財產(chǎn)所有權(quán)即為法人所有權(quán)。新的《物權(quán)法》承認了此種所有權(quán)。 （二）按照標的物進行分類 所有權(quán)可以按照標的物進行分類，分為不動產(chǎn)所有權(quán)與動產(chǎn)所有權(quán)。關(guān)于兩種所有權(quán)的具體意義見第二節(jié)和第三節(jié)的闡述。 （三）按照主體之數(shù)量進行分類 按照所有權(quán)人為一人還是為數(shù)人，將所有權(quán)分為單獨所有和共有：前者是指所有人僅為一人的所有權(quán)；后者為所有人為兩人以上的所有權(quán)。 需要注意的是法人所有權(quán)是單獨所有而不是共有，因為法人所有不是法人之組成成員所有，而法人亦為一個獨立的主體。 第二節(jié)國家所有、集體所有、私人所有和法人所有權(quán) 一、國家所有權(quán) （一）專屬于國家所有的財產(chǎn) 只能屬于國家所有的財產(chǎn) （1）城市的土地，屬于國家所有 （2）礦藏、水流、海域?qū)儆趪宜小?（3）無線電頻譜資源屬于國家所有。 （4）國防資產(chǎn)屬于國家所有。 原則上屬于國家所有，但也可以屬于集體和個人所有的財產(chǎn) （1）森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國家所有，但法律規(guī)定屬于集體所有的除外。 （2）法律規(guī)定屬于國家所有的野生動植物資源，屬于國家所有。 （3）文物 法律規(guī)定屬于國家所有的文物，屬于國家所有。 （4）鐵路、公路、電力設(shè)施、電信設(shè)施和油氣管道等基礎(chǔ)設(shè)施，依照法律規(guī)定為國家所有的，屬于國家所有。 （二）國家所有權(quán)的行使和保護 國有財產(chǎn)由國務(wù)院代表國家行使所有權(quán)；法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。 家所有的財產(chǎn)受法律保護，禁止任何單位和個人侵占、哄搶、私分、截留、破壞。 國有資產(chǎn)監(jiān)管部門的職責(zé) （1）履行國有財產(chǎn)管理、監(jiān)督職責(zé)的機構(gòu)及其工作人員，應(yīng)當依法加強對國有財產(chǎn)的管理、監(jiān)督，促進國有財產(chǎn)保值增值，防止國有財產(chǎn)損失。 （2）濫用職權(quán)，玩忽職守，造成國有財產(chǎn)損失的，應(yīng)當依法承擔(dān)法律責(zé)任。 （3）違反國有財產(chǎn)管理規(guī)定，在企業(yè)改制、合并分立、關(guān)聯(lián)交易等過程中，低價轉(zhuǎn)讓、合謀私分、擅自擔(dān)?；蛘咭云渌绞皆斐蓢胸敭a(chǎn)損失的，應(yīng)當依法承擔(dān)法律責(zé)任。 二、集體所有權(quán) 農(nóng)民集體對于集體所有的財產(chǎn)擁有決策權(quán) 由于農(nóng)民集體所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)，屬于本集體成員集體所有，所以關(guān)于集體所有財產(chǎn)的重大事項的決策應(yīng)當由農(nóng)民集體決策，而不是由集體組織來進行決策。依據(jù)我國《物權(quán)法》第59條的規(guī)定，下列事項應(yīng)當依照法定程序經(jīng)本集體成員決定： (1)土地承包方案以及將土地發(fā)包給本集體以外的單位或者個人承包； (2)個別土地承包經(jīng)營權(quán)人之間承包地的調(diào)整； (3)土地補償費等費用的使用、分配辦法； (4)集體出資的企業(yè)的所有權(quán)變動等事項； (5)法律規(guī)定的其他事項。 代表集體行使所有權(quán)的集體組織的公開義務(wù) 集體經(jīng)濟組織或者村民委員會、村民小組應(yīng)當依照法律、行政法規(guī)以及章程、村規(guī)民約向本集體成員公布集體財產(chǎn)的狀況。 集體成員的撤銷訴權(quán) 集體經(jīng)濟組織、村民委員會或者其負責(zé)人作出的決定侵害集體成員合法權(quán)益的，受侵害的集體成員可以請求人民法院予以撤銷。 第三節(jié)建筑物區(qū)分所有權(quán) 一、建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念 所謂建筑物區(qū)分所有是指民事主體對于建筑物的有獨立用途的部分的單獨所有和對共用的部分的共同所有。 二、共用部分的共有權(quán) 建筑物的共用部分為相關(guān)區(qū)分所有人所共有，均不得分割。各區(qū)分所有人對共有部分，應(yīng)按其目的加以使用。共有部分的修繕費以及其他負擔(dān)，由各區(qū)分所有人按其單獨所有的部分的面積占總面積的比例來分擔(dān)。 此種共有在性質(zhì)上應(yīng)當屬于按份共有，但是不得請求分割。轉(zhuǎn)讓專有部分的所有權(quán)必須同時轉(zhuǎn)讓共用部分的共有權(quán)，專有部分和共有部分不得分開轉(zhuǎn)讓。 （一）業(yè)主共有財產(chǎn)部分 道路屬于業(yè)主共有 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。 關(guān)于綠地的歸屬 （1）合同明確約定歸個人所有的屬于個人所有 （2）法律規(guī)定為屬于城鎮(zhèn)公共綠地的屬于城市所有，即國家所有 （3）其余的一律歸全體業(yè)主共有 關(guān)于車位