【正文】 本流動(dòng)的長期格蘭杰原因。同樣,ΔlnF ISAt i的系數(shù)α2 i與誤差糾正項(xiàng)的系數(shù)α4 i是否具有統(tǒng)計(jì)上的顯著性是判斷國際資本流動(dòng)是導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的格蘭杰原因的主要標(biāo)準(zhǔn)。β2 i顯著性代表短期性格蘭杰原因,β4 i顯著性代表長期性格蘭杰原因①。利用Eviews 510對(duì)我國房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)與國際資本流動(dòng)的長短期格蘭杰因果檢驗(yàn)結(jié)果如表4所示。表34 基于ECM模型的長短期格蘭杰因果檢驗(yàn)結(jié)果零假設(shè)短期格蘭杰因果檢驗(yàn)長期格蘭杰因果檢驗(yàn)x2值dfP值x2值dfP值π條件下HP不是F ISA格蘭杰原因π條件下F ISA不是HP格蘭杰原因﹡22﹡22π條件下LP不是F ISA格蘭杰原因π條件下F ISA不是LP格蘭杰原因χ2 值﹡440/54671544注:帶3 號(hào)表示在5%顯著水平上拒絕原假設(shè)。從表34中我們可以得出,通貨膨脹條件下,房地產(chǎn)價(jià)格變化是國際資本流動(dòng)的短期格蘭杰原因(χ2值在5%的水平上顯著,拒絕原假設(shè)) 。相反,通貨膨脹條件下,國際資本流動(dòng)不是房地產(chǎn)價(jià)格變化的短期格蘭杰原因(χ2 值在5%的水平上不顯著,接受原假設(shè)) 。在土地價(jià)格與國際資本流動(dòng)的長期格蘭杰因果檢驗(yàn)中,χ2 值在5%的水平上不顯著,接受原假設(shè),兩者之間不存在因果關(guān)系。在住房價(jià)格與國際資本流動(dòng)的長期格蘭杰因果檢驗(yàn)中,存在國際資本流動(dòng)是住房價(jià)格變化的單向格蘭杰因果關(guān)系(χ2 值在5%的水平上顯著) ,即國際資本流動(dòng)對(duì)住房價(jià)格帶來影響。因此,通過以上的實(shí)證檢驗(yàn)我們知道,短期來說,房地產(chǎn)價(jià)格上漲吸引了外資的流入。從長期而言,外資的流入對(duì)我國的住房價(jià)格變動(dòng)產(chǎn)生了影響。由于住房價(jià)格與實(shí)際利用外資之間存在長期的因果關(guān)系,為了明確實(shí)際利用外資對(duì)住房價(jià)格的正負(fù)影響,根據(jù)表1中數(shù)據(jù),利用Eviews 510計(jì)量軟件,我們可以得出兩者的誤差修正模型: (括號(hào)內(nèi)為t值)ΔlnHPt = 0100042 + 0100461Δ lnF ISAt 1 0164417Δ lnHPt 1 + 0139542Δlnπt 1 0100133ECt 1(0118078) 　　(012701) 　 　( 4122092) 　　 (1176468) 　　 ( 0104532)R2 = 01464565　　F = 51205843　　DW = 213543可以看出上述誤差修正模型的建立是與經(jīng)濟(jì)意義相符合的。ΔlnHPt 與ΔlnF ISAt 1的符號(hào)為正,表明實(shí)際利用外資與住房價(jià)格是同向均衡關(guān)系,實(shí)際利用外資增加會(huì)導(dǎo)致住房價(jià)格上漲。一旦上述經(jīng)濟(jì)關(guān)系偏離協(xié)整關(guān)系時(shí),會(huì)有一個(gè)反向的誤差項(xiàng)對(duì)模型進(jìn)行修正(表現(xiàn)為ECt 1項(xiàng)符號(hào)為負(fù)) ,使其又恢復(fù)到協(xié)整關(guān)系上來。第4章 結(jié)論與對(duì)策建議隨著國際資本流動(dòng)的不斷增強(qiáng)與我國居民收入的增加,房地產(chǎn)財(cái)富在居民家庭財(cái)富中所占的比重不斷上升。2005年我國實(shí)際利用外資達(dá)到638億美元,外資的流入對(duì)我國房地產(chǎn)價(jià)格的影響已成為一個(gè)不容忽視的問題。在考慮通貨膨脹的條件下,通過對(duì)我國2002—2010年的房地產(chǎn)價(jià)格與實(shí)際利用外資的季度數(shù)據(jù)進(jìn)行Granger因果檢驗(yàn),我們得出以下結(jié)論:短期而言,房地產(chǎn)價(jià)格上漲吸引了外資的流入。長期來說,外資的流入推動(dòng)了我國的住房價(jià)格上漲。從房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)外資的準(zhǔn)入政策來看,中國是目前全球?yàn)閿?shù)不多的、對(duì)境外機(jī)構(gòu)與個(gè)人投資開發(fā)與銷售環(huán)節(jié)沒有重大限制的國家。即使發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)市場十分繁榮,但房地產(chǎn)市場的投機(jī)是會(huì)受到嚴(yán)格限制的。國際貨幣基金組織IMF《2003年各國匯兌安排與匯兌限制》顯示: 187個(gè)國家當(dāng)中, 137個(gè)國家對(duì)非居民投資房地產(chǎn)有各種限制,如新加坡、韓國、澳大利亞與加拿大等國,對(duì)于外資購房不僅有比例上的嚴(yán)格限制,而且還得獲得政府或中央銀行審批,外國購買者接受審批時(shí)要說明用途,不符合規(guī)定將被禁止購買房屋。由資本逐利的本質(zhì)所決定,當(dāng)房地產(chǎn)市場快速發(fā)展時(shí),會(huì)吸引大量外資流入房地產(chǎn)市場,導(dǎo)致投機(jī)盛行,往往會(huì)滋生房地產(chǎn)泡沫,而房地產(chǎn)價(jià)格的大幅度上漲與下跌,會(huì)導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。因此,我們一方面要充分利用外資對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的積極影響,另一方面也要考慮外資過度流入房地產(chǎn)市場與投機(jī)所帶來的房地產(chǎn)泡沫的負(fù)面效應(yīng),防止泡沫的過度膨脹與破裂的風(fēng)險(xiǎn)。從開放經(jīng)濟(jì)的視角關(guān)注房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng),關(guān)注國際資本流動(dòng)對(duì)我國房地產(chǎn)價(jià)格的影響,通過調(diào)整稅收、金融政策,限制交易環(huán)節(jié)的過度投機(jī),控制外資過度流入房地產(chǎn)市場,有利于保持我國房地產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)定,避免大起大落,以促進(jìn)中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)、穩(wěn)定與健康發(fā)展。 對(duì)策建議 盡管目前我國資本項(xiàng)目還處于管制之下，但境外熱錢總能通過相關(guān)渠道悄然進(jìn)入我國房地產(chǎn)投資領(lǐng)域，特別是在我國經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展與房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)走高以及人民幣匯率快速上升的三重利益刺激下，投資中國房地產(chǎn)將成為外商與外資規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、獲取利潤的最佳選擇。如何更好的控制境外熱錢的流入，是當(dāng)前急需解決的問題。限制外資進(jìn)入中國金融房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)通常用物品的“效用”來定價(jià)，但是效用是一種感覺的秩序，感覺的秩序是容易犯錯(cuò)的，這樣就會(huì)出現(xiàn)效用失真的問題。隨著信息的完全充分，感覺的秩序與自然的秩序也逐步逼進(jìn)。效用失真使價(jià)格與真實(shí)價(jià)值脫離，醞釀資產(chǎn)泡沫，泡沫一旦破裂，就會(huì)發(fā)生金融危機(jī)。而且部分境外房地產(chǎn)開發(fā)商，為了追求高利潤，通過提高住房檔次，囤積居奇等方式，利用信息不充分的市場缺陷，通過各種形式，抬高房價(jià)。致使房價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了它實(shí)際具有的價(jià)值。因此，政府的宏觀調(diào)控十分重要，必須出臺(tái)限制境外熱錢進(jìn)入房地市場的措施。 盡快出臺(tái)針對(duì)外資大舉進(jìn)入中國金融房地產(chǎn)市場的限制政策，以減輕匯率政策實(shí)施中的漏洞壓力。在其他國家，不同國家在不同程度上，對(duì)外國進(jìn)入本國房地產(chǎn)市場都有一定的限制措施，唯獨(dú)我們非常開放，沒有任何的限制?，F(xiàn)在是前門堵住外匯進(jìn)來，后門房地產(chǎn)外匯隨便就進(jìn)來了。因此應(yīng)該盡快出臺(tái)限制性的政策，來減輕匯率政策實(shí)施中的漏洞壓力。消除房地產(chǎn)市場的壟斷。當(dāng)前我國的房地產(chǎn)市場存在著壟斷，嚴(yán)重阻礙了公平競爭。一些企業(yè)與集團(tuán)利用自身的優(yōu)勢，取得了對(duì)國家資源的占有權(quán)與使用權(quán)，在市場上擁有絕對(duì)優(yōu)勢，這樣就給境外熱錢進(jìn)入中國的房地產(chǎn)市場提供了有利的時(shí)機(jī)。同時(shí)由于我國房地產(chǎn)市場發(fā)展時(shí)間不長，還沒有形成有效的市場定價(jià)機(jī)制，境外熱錢趁機(jī)通過操縱市場，提高房價(jià)。根據(jù)主流經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，壟斷的直接后果是消費(fèi)者剩余的減少，如何減少壟斷，形成有序競爭的房地產(chǎn)市場是當(dāng)前減少境外熱錢流入，降低房價(jià)，形成公平有序地房地產(chǎn)市場的重要保障。因此，政府應(yīng)當(dāng)增加競爭，或者對(duì)房地產(chǎn)業(yè)制定反壟斷法，才能從根本上消除境外熱錢提高房地產(chǎn)價(jià)格的隱患。健全房地產(chǎn)金融市場。嚴(yán)格地講，中國目前只有房地產(chǎn)信貸，沒有房地產(chǎn)金融。要健全房地產(chǎn)金融市場，首先是解決目前房地產(chǎn)金融市場資金來源結(jié)構(gòu)單一，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資與個(gè)人住房消費(fèi)貸款過度依賴銀行信貸的局面，建立多元化的房地產(chǎn)融資體系，通過多渠道融資方式來滿足房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)資金的需求，分散與降低銀行系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。吳曉靈說，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展關(guān)系國計(jì)民生，但它的生產(chǎn)周期長，資金需求密集，資金供需存在時(shí)間差。解決這個(gè)時(shí)間差，就需要金融支持。房地產(chǎn)金融的健康穩(wěn)定對(duì)金融系統(tǒng)的健康穩(wěn)定至關(guān)重要。房地產(chǎn)泡沫對(duì)經(jīng)濟(jì)金融與民眾生活帶來的巨大影響，尤其是泡沫破滅后的負(fù)面影響，令各經(jīng)濟(jì)體中央銀行不得不提高警惕，密切關(guān)注它。提高房地產(chǎn)的稅收管理首先，提供房地產(chǎn)的增值稅。房地產(chǎn)投機(jī)活動(dòng)是通過房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)來獲取超額利潤的，因此房地產(chǎn)增值稅應(yīng)與投機(jī)活動(dòng)的程度與強(qiáng)度掛鉤，而我國的房地產(chǎn)增值稅過低，更是助長了境外熱錢在我國房地產(chǎn)的投機(jī)。因此應(yīng)該提高對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)征收高額的房地產(chǎn)增值稅，抑制境外熱錢的房地產(chǎn)投機(jī)。其次，針對(duì)外資在房地產(chǎn)市場的炒作行為，可以同時(shí)取消外資投資房地產(chǎn)行業(yè)時(shí)的稅收優(yōu)惠。并通過開征特別物業(yè)稅的形式制止。此外，國外對(duì)付熱錢投機(jī)比較有效的辦法是對(duì)短期資本流入征收托賓稅，提高短期資本流入成本與交易成本。利用稅收政策抑制投機(jī)的關(guān)鍵是增加稅收支出，降低房地產(chǎn)買賣收益率，打擊投機(jī)者房價(jià)上漲的心理預(yù)期，減少投機(jī)者的“資產(chǎn)利得”，使其自動(dòng)退出市場，以抑制境外熱錢的流入。取消外資房地產(chǎn)企業(yè)的超國民待遇，進(jìn)一步規(guī)范外資房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入門檻與交易行為。雖然對(duì)外資的超國民待遇已經(jīng)作出一些限制，但涉及范圍不夠全面，并未從根本上對(duì)外資企業(yè)實(shí)行國民待遇。外資房地產(chǎn)企業(yè)在稅收與土地出讓等方面享有超國民的優(yōu)惠待遇，并擁有方便的境外融資渠道。廢除外資房地產(chǎn)公司境外融資的超國民待遇規(guī)定，同時(shí)限制境外投資基金大量購買境內(nèi)房地產(chǎn)，改變對(duì)購買房地產(chǎn)的外資的監(jiān)管口徑。除繼續(xù)提高外資房地產(chǎn)行業(yè)的注冊資本在總投資中的比例外，還應(yīng)使其與投資總額相符；強(qiáng)化對(duì)外資房地產(chǎn)企業(yè)與中介機(jī)構(gòu)的市場準(zhǔn)入審批，限制投機(jī)性炒作房地產(chǎn)，取消外資房地產(chǎn)企業(yè)在土地出讓等其它方面的優(yōu)惠待遇，尤其需要防止為非房地產(chǎn)外資企業(yè)變相涉足房地產(chǎn)市場提供便利。政府把熱錢當(dāng)成洪水猛獸，開發(fā)商卻把它當(dāng)成救命稻草。因?yàn)檎暧^調(diào)控后，銀行的錢貸不出來，民間資本也更加謹(jǐn)慎了，國際資本的進(jìn)入就成了維持房價(jià)“高燒”的希望。因此，我國政府應(yīng)盡快支持成立專業(yè)性的住房金融機(jī)構(gòu)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)與保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，支持建立住房抵押貸款二級(jí)市場，加強(qiáng)修改與制定有關(guān)房地產(chǎn)金融方面的法律法規(guī)，并對(duì)房地產(chǎn)金融與房地產(chǎn)市場進(jìn)行有效監(jiān)管。從近些年各國金融危機(jī)的教訓(xùn)中可以看出，以間接融資為主的金融體系在金融危機(jī)中受到的傷害要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于以直接融資為主的金融體系。直接融資能夠分散“熱錢”抽走時(shí)的市場風(fēng)險(xiǎn)，而不至于沖擊銀行體系。應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)資本流動(dòng)的監(jiān)管，積極把外資引向各種生產(chǎn)性行業(yè)。目前一些地方政策極力開放與鼓勵(lì)外資進(jìn)入那些可以短期獲利的市場，甚至把人民幣升值與房價(jià)上漲的雙重收益作為誘惑來鼓勵(lì)熱錢投機(jī)房地產(chǎn)市場。這種短期與局部的利益所帶來的危險(xiǎn)是非常大的，它是以犧牲整個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)利益與國民經(jīng)濟(jì)安全為局部的、短期的利益服務(wù)。在2006年7月24日之前，我國對(duì)于外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場的限制非常有限。在非居民購房方面我國幾乎沒有任何限制。與此同時(shí)，根據(jù)國際貨幣基金組織《2003年各國匯兌安排與匯兌限制》，在其187個(gè)成員中，有137個(gè)成員對(duì)非居民投資房地產(chǎn)進(jìn)行管制。 2006年7月，建設(shè)部等六部門聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入與管理的意見》(下稱《意見》)，進(jìn)一步規(guī)范與完善了外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場的有關(guān)政策。其中第八條“外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的中外投資各方，不得訂立保證任何一方固定回報(bào)或變相固定回報(bào)的條款”，無疑將把2006年以來很多外資采用的“債權(quán)融資”或“可轉(zhuǎn)債”介入房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的方式擋在門外?！兑庖姟肥状翁岢隽恕熬惩鈾C(jī)構(gòu)與個(gè)人購房管理”，對(duì)非居民購房進(jìn)行限制，并對(duì)熱錢進(jìn)入的三種方式都進(jìn)行了一定限制。 我國的房地產(chǎn)市場存在著壟斷，嚴(yán)重阻礙了公平競爭。一些企業(yè)與集團(tuán)利用自身的優(yōu)勢，取得了對(duì)國家資源的占有權(quán)與使用權(quán)，在市場上擁有絕對(duì)優(yōu)勢，這樣就給境外熱錢進(jìn)入中國的房地產(chǎn)市場提供了有利的時(shí)機(jī)。同時(shí)由于我國房地產(chǎn)市場發(fā)展時(shí)間不長，還沒有形成有效的市場定價(jià)機(jī)制，境外熱錢趁機(jī)通過操縱市場，提高房價(jià)。根據(jù)主流經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，壟斷的直接后果是消費(fèi)者剩余的減少，如何減少壟斷，形成有序競爭的房地產(chǎn)市場是當(dāng)前減少境外熱錢流入，降低房價(jià)，形成公平有序地房地產(chǎn)市場的重要保障。因此，政府應(yīng)當(dāng)增加競爭，或者對(duì)房地產(chǎn)業(yè)制定反壟斷法，才能從根本上消除境外熱錢提高房地產(chǎn)價(jià)格的隱患。 坦白地講，中國目前只有房地產(chǎn)信貸，沒有房地產(chǎn)金融。除了控制境外熱錢，改革我們的金融體制，健全房地產(chǎn)金融市場，打開各種政策瓶頸與制約，防止房地產(chǎn)泡沫，是實(shí)現(xiàn)我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的保障。吳曉靈說，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展關(guān)系國計(jì)民生，但它的生產(chǎn)周期長，資金需求密集，資金供需存在時(shí)間差。解決這個(gè)時(shí)間差，就需要金融支持。吳曉靈表示，房地產(chǎn)金融的健康穩(wěn)定對(duì)金融系統(tǒng)的健康穩(wěn)定至關(guān)重要。房地產(chǎn)泡沫對(duì)經(jīng)濟(jì)金融與民眾生活帶來的巨大影響，尤其是泡沫破滅后的負(fù)面影響，令各經(jīng)濟(jì)體中央銀行不得不提高警惕，密切關(guān)注它。 房地產(chǎn)投機(jī)活動(dòng)是通過房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)來獲取超額利潤的，因此房地產(chǎn)增值稅應(yīng)與投機(jī)活動(dòng)的程度與強(qiáng)度掛鉤，而我國的房地產(chǎn)增值稅過低，更是助長了境外熱錢在我國房地產(chǎn)的投機(jī)。因此應(yīng)該提高對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)征收高額的房地產(chǎn)增值稅，抑制境外熱錢的房地產(chǎn)投機(jī)。利用稅收政策抑制投機(jī)的關(guān)鍵是增加稅收支出，降低房地產(chǎn)買賣收益率，打擊投機(jī)者房價(jià)上漲的心理預(yù)期，減少投機(jī)者的“資產(chǎn)利得”，使其自動(dòng)退出市場，以抑制境外熱錢的流入。第5章 展望縱觀調(diào)控頻繁的2010年11月，全國商品房銷售一舉扭轉(zhuǎn)低迷局面。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年111月，%；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源63220億元，%。2010年111月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資42697億元，%，其中，商品住宅投資30022億元，%，%。11月，房地產(chǎn)開發(fā)投資4628億元，%。從利用外資的領(lǐng)域看，2010年1~10月，%。其中，%，遠(yuǎn)高于總體吸收外資增幅。圖51 2010年110月實(shí)際外資圖表（單位：億美元）數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站由于目前絕大多數(shù)城市并沒有限購，這些資金會(huì)向其他二、三線城市流動(dòng)，向有概念性的、產(chǎn)業(yè)技術(shù)很好的、購買力很強(qiáng)的、全國排名靠前的城市流動(dòng)。表51 商品房銷售面積與銷售額增長情況（2010年111月）地區(qū)商品房銷售面積銷售面積增速商品房銷售額銷售額增速東部地區(qū)%%中部地區(qū)%%西部地區(qū)%%全國總計(jì)%%數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站在高壓的政策與面臨考驗(yàn)的經(jīng)濟(jì)面前， 2011年的中國樓市將走向何方？2011年房產(chǎn)仍將成為宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)行逆向調(diào)節(jié)的重要工具，量化寬松環(huán)境下的外部流動(dòng)性與低利率沖擊與內(nèi)部“總量對(duì)沖”有限性將決定