論人民幣升值對中國房地產(chǎn)的影響-資料下載頁
2025-06-28 21:58本頁面
【正文】 的實際價值就明顯地被低估了，于是，世界范圍內(nèi)期待人民幣升值的呼聲很高。在這種背景下，一些國際游資云集香港，流入中國大陸，搶購人民幣資產(chǎn)，豪賭人民幣升值。對于以各種非正規(guī)渠道進入中國大陸的外資，在內(nèi)、外銷房并軌的情況下，購買物業(yè)等待人民幣升值顯然是最佳的選擇。特別是一些特大型城市，本不排斥境外人士、以外幣購買商品房的行為，而且有些外籍人士還能在已經(jīng)先期進入中國的外資銀行獲得比中資銀行購房按揭貸款利率低得多的貸款(如匯豐銀行對外籍人士外幣住房按揭年利率只有3%,只有中資銀行一半)。這些外籍人士買中國大城市的房產(chǎn)，并不是用于自住(這從上海浦東地區(qū)買后一年以上沒有人居住的空置房近一半是外籍人士購買的情況可見一斑)。他們在盤算著現(xiàn)在用1美元換算8元多的人民幣買入中國大陸的房產(chǎn)，一方面能夠分享房產(chǎn)自身升值的收益，另一方而又能在若干年之后，假如人民幣升值，假如再實現(xiàn)人民幣自由兌換，拋出漲了不少的房產(chǎn)，以少于當(dāng)初8元多再換回美元匯出境外。在這一系列“資本運作”中，幾乎可以在沒有風(fēng)險的情況下，賺兩頭的錢。外資的投資投機行為，加大了國內(nèi)商品房，特別是中高檔商品房的供求矛盾?？梢哉J為我國房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲是有道理的。但是，有道理并不意味著就合理，更不能認為房價永遠會漲無盡頭。上述分析中，不難發(fā)現(xiàn)，形成今天房價上漲的原因，不少恰是今后下跌的隱患，比如說，期待人民幣升值的外資，由于其購房不是用于自用，這部分需求是虛擬的，假如人民幣在短期內(nèi)不升值或長時期保持穩(wěn)定，那么，部分投機色彩濃厚的游資，就會失去耐心，將已經(jīng)升值不少的房子拋售變現(xiàn)，變“賺兩頭錢”為先賺一頭，落袋為安，這樣就會對房地產(chǎn)市場形成沽售壓力；又比如說，近期從中央到各地方政府，對當(dāng)前房價有些非理性的上漲無不表示出擔(dān)憂，已經(jīng)有出臺平抑房價政策的跡象，比如國土資源部表示要增加建造普通商品住宅的土地供應(yīng)、上海將在中環(huán)線附近建造低價重大工程配套商品房等等，相應(yīng)會在一定程度上緩解求大于供的失衡局面；再比如說，美國已經(jīng)進入加息周期，此舉是否想重振強勢美元雄風(fēng)不敢說，但至少說明它想吸引國際游資回流，假如這種判斷是正確的，那么，美元有可能還會繼續(xù)加息，這樣在減輕人民幣升值壓力的同時卻增加了加息的壓力，假如我國貨幣政策采取匯率不變加利率的話，就會對房價三重打擊，即外資撤離、房貸加息、資金回流銀行股市，在這樣的打擊下，房價還能上漲嗎?很值得深思。目前通脹的發(fā)展趨勢來講，人民幣在國內(nèi)有貶值的趨向，但實質(zhì)上是在升值。近期柴米油鹽等生活必需品在全面漲價，國務(wù)院已在出手干預(yù)，并調(diào)集大量的儲備用糧平抑市場糧價?？梢院芸隙ǖ恼f，本輪通脹是由房地產(chǎn)泡沫引起的必然現(xiàn)象，只要解決好房價的問題，是能夠有效地剔除泡沫，化解經(jīng)濟危機。 這個問題會朝兩個方向發(fā)展：一是房價繼續(xù)上漲，由生活必需品的漲價引發(fā)與之相關(guān)的工業(yè)、農(nóng)業(yè)、服務(wù)業(yè)各種屬性的商品全面漲價，廣大城市居民消費力銳減，國際市場上貿(mào)易順差縮小，部分產(chǎn)品回流國內(nèi)市場導(dǎo)致產(chǎn)能嚴(yán)重過剩，產(chǎn)品積壓嚴(yán)重，大量的中小企業(yè)宣布破產(chǎn)，經(jīng)濟危機開始爆發(fā)，而此時的不動產(chǎn)就是價格上了天也是有價無市，最后的局面是有錢人的不動產(chǎn)大幅縮水，沒錢的急需變觀的將五折甚至價格更低出售現(xiàn)房，房奴們所有的已付首期人間蒸發(fā)，手上的房子已不值原價的70%，象1997年的香港一樣；再從另一個方面來看，把房價降下來，讓城市居民在實現(xiàn)居者有其屋時還能輕松消費，在國務(wù)院動用儲備用糧平抑糧食價格后其他的生活必需品隨之保持平穩(wěn)的價格，即使國際市場貿(mào)易順差縮小，回流的產(chǎn)品照樣在國內(nèi)找到市場，在國務(wù)院有關(guān)拉動內(nèi)需政策的鼓勵下，中國中小企業(yè)順利實現(xiàn)市場的更新而出現(xiàn)新的生機，中國經(jīng)濟全面實現(xiàn)軟著陸。 這一切的焦點已全部集中在房價上，房價虛高老百姓就無錢消費，而國內(nèi)的消費市場如果還進一步縮小，那整個中國經(jīng)濟就面臨危機，有可能將面臨硬著陸。而硬著陸是要引發(fā)社會動蕩的。國家不可能不從宏觀上考慮這些因素。那么，在國外人民幣的升值，不會導(dǎo)致房價繼續(xù)上漲。 相對美元的人民幣的升值，將在國內(nèi)消費市場上開始貶值，這就是人民幣在中國目前的經(jīng)濟局勢中升與砭的“二律背反”，是一個無法預(yù)期的邏輯錯誤。無論人民幣是升值還是貶值，后續(xù)的發(fā)展必然引發(fā)對不動產(chǎn)的估值。政府希望中國經(jīng)濟順利實現(xiàn)軟著陸，那么剔除房地產(chǎn)的泡沫，實現(xiàn)房價的理性回歸就是必然的了。五、結(jié)論任何事物的發(fā)展都是有其兩面性的，我們應(yīng)該學(xué)會總結(jié)和觀察，我認為應(yīng)該加強監(jiān)管，提高房地產(chǎn)泡沫預(yù)警的科學(xué)性，穩(wěn)定匯率預(yù)期，協(xié)調(diào)好利率與匯率政策，充分發(fā)揮土地政策和稅收政策在房地產(chǎn)市場價格調(diào)控中的作用。房地產(chǎn)業(yè)是另一個敏感行業(yè)，在國際社會的關(guān)注和國外游資的侵入下，最重要的是保持房價的穩(wěn)定，實現(xiàn)房價的理性回歸。事物的發(fā)展是一個不斷摸索和漸進的過程，好的思想和理論應(yīng)用于實踐，可以推動事物的發(fā)展，反之，則阻礙。以上關(guān)于人民幣升值對我國房價的影響分析，是根據(jù)我國現(xiàn)狀，站在宏觀的角度，科學(xué)的去研究、分析這個課題，希望能給我國房價在人民幣升值的前景下提供有價值的參考信息。參考文獻： [1]楊 慎： 《房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟》，中國建筑工業(yè)出版社2002年9月出版。 [2]鄭 華：《房地產(chǎn)市場分析方法》，電子工業(yè)出版社2003年5月出版。[3]牛鳳瑞：《中國房地產(chǎn)發(fā)展報告》，社會科學(xué)文獻出版社，2005版。[4]張萬福：《試析人民幣升值對我國房地產(chǎn)市場的影響》,《中國房地產(chǎn)》2005年第09期。[5]王誠慶：《我國房地產(chǎn)模式的改進與制度創(chuàng)新》,《財貿(mào)經(jīng)濟》2005年第11期。[6]劉玉錄：《房地產(chǎn)現(xiàn)代化目標(biāo)研究》,《中國房地產(chǎn)研究》2006年第08期。14 / 1
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