【正文】 如英飛凌、霍尼韋爾、中石油等世界500 強企業(yè)的入住促進了區(qū)域價值的快速提升。區(qū)域價值的提升促進了房地產(chǎn)市場的發(fā)展，大批居民的進入又為商業(yè)的發(fā)展提供了機遇。高新區(qū)從產(chǎn)業(yè)到住宅到商業(yè)的發(fā)展模式使區(qū)域內(nèi)部中形成了自身消費的循環(huán)，促成了區(qū)域商業(yè)中心的形成。購物環(huán)境相對較好，但硬件條件仍然有缺餡商圈中的金鷹和世紀金花百貨開業(yè)時間不久，在商場的裝修上和電梯、中庭等細節(jié)的處理上相對較好，購物環(huán)境要優(yōu)于小寨和鐘樓商圈的多數(shù)商場。但由于兩個商場有很多部分為寫字樓或酒店的裙樓，很多柱子和電梯核心筒給商業(yè)的布局造成了很大的難度。特別是金鷹百貨在很多細節(jié)的處理上都看出對現(xiàn)有硬件條件的無奈。交通便利，以區(qū)域消費者為主高新商圈主要集中在科技路和高新路的交界，屬于高新區(qū)內(nèi)部的核心地段，加之高新區(qū)的道路條件較好，在區(qū)域內(nèi)部能夠方便到達商圈。高新商圈建立的時間相對不長，其輻射的范圍目前主要以高新區(qū)內(nèi)部為主，但隨著高新商圈的不斷發(fā)展和完善，未來的輻射范圍會進一步擴大。商業(yè)檔次相對較高，面向中高檔收入消費者由于高新區(qū)的消費者主要來自區(qū)域中的大中型企業(yè)和周邊的居民，這部分消費者的收入水平相對較高，所以在商圈的定位上同小寨商圈相比會相對較高。（三）西安市零售業(yè)市場分析n 西安市商業(yè)市場分析西安商業(yè)市場基本情況西安是中國西北地區(qū)的商貿(mào)中心，流通規(guī)模大，市場覆蓋西北五省區(qū)及毗鄰省區(qū)。截至2006 年中，西安市的消費市場規(guī)模不斷擴大， 萬個，從業(yè)人員107 萬人， 個；業(yè)態(tài)涵蓋超市、百貨店、便利店、專業(yè)店、倉儲商店、專賣店、大型綜合超市、集貿(mào)市場等，行業(yè)涉及餐飲、食品、服裝、電子、醫(yī)藥、建材、能源、圖書音像、拍賣、典當、再生資源回收加工等。西安市5,000平方米以上的大型商場近50個，其中大型綜合超市24個；零售企業(yè)中年銷售過億元的商場有15 家；全市擁有各類交易市場514 個，2003 年成交額超過260 億元；其中年成交額超億元的大型商場有16 個；西安有著悠久的飲食文化，從宮廷大菜到東西南北各地特色小吃，大多都云集西安，各具風采,特別是具有陜西地方特色的各類小吃，品種豐富，物美價廉。2003 萬個，；購物中心、百貨商店、連鎖超市、倉儲商場、家居中心、專賣店、專業(yè)店、便利店等新型業(yè)態(tài)正在全市蓬勃發(fā)展。西安百貨業(yè)市場基本情況 (1) 百貨業(yè)市場面臨內(nèi)外挑戰(zhàn)隨著西安零售業(yè)市場的發(fā)展，百貨商場壟斷市場的格局已經(jīng)不在，國內(nèi)外知名連鎖專業(yè)店、超市大賣場的進入使百貨業(yè)市場的份額逐漸下滑。盡管如此，在西安市的商業(yè)業(yè)態(tài)份額中百貨業(yè)態(tài)仍然占有非常重要的地位。此外在百貨業(yè)內(nèi)部之間的競爭也越來越激烈，不同百貨之間通過不同的打折優(yōu)惠活動已經(jīng)成為吸引消費者的重要 手段。(2) 百貨業(yè)市場正進行重新整合美美、金鷹、百盛等外來百貨零售商進入西安市場，促使西安百貨業(yè)的重新整合。美美百貨在長安大廈開出新店后，其高端的檔次定位直接與原有的中大國際競爭，目前已經(jīng)成為西安檔次最高的商場之一。金鷹開出高新區(qū)店不到一年的時間后又重組合并西安民生國貿(mào)購物中心有限公司開出西安第二家店。而已經(jīng)進入西安市場多 年的百盛購物中心也將在2007年開出第四家分店。這些大的百貨零售商的進入和新的開店計劃對原有西安百貨零售商構成一定沖擊，現(xiàn)有百貨零售商面臨重新整合。 (3) 百貨業(yè)逐步走出傳統(tǒng)商圈從西安百貨的分布看，傳統(tǒng)以鐘樓商圈為核心的格局已經(jīng)打破。近兩年來，新開的 百貨主要集中在南部區(qū)域和東部區(qū)域。如：高新區(qū)開出了世紀金花和金鷹百貨，小寨商圈開出了金鷹百貨和百盛購物中心，東部的立豐國際購物廣場也已經(jīng)簽約了百盛購物中心。這些百貨的“出走”反映出西安傳統(tǒng)商業(yè)格局的變化，以百貨為中心的區(qū)域商業(yè)中心正在逐步形成中，南部的高新區(qū)已經(jīng)發(fā)展成為西安的第三商圈。(4) 中高檔百貨提升西安百貨品質(zhì) 近兩年新開業(yè)的美美長安國際店、世紀金花高新店以及金鷹百貨高新店在硬件環(huán)境 和檔次上都對西安百貨市場有較大的提升。優(yōu)良的硬件環(huán)境和百貨的品牌吸引了眾多國際品牌進入西安，加上已有的中大國際，大部分的國際一線品牌都已在西安落戶。國際高端品牌的入駐反映了商家對西安消費市場前景的看好，也反映出西安高檔消費市場的活躍。 (5)百貨公司功能購物中心化從百貨業(yè)發(fā)展的趨勢看，百貨公司逐漸改變原有單一售賣商品的商業(yè)功能，增加餐 飲、個人護理、休閑、展示等商業(yè)功能以滿足消費者新的消費需求，物質(zhì)和精神雙重消費需求成為發(fā)展的趨勢。西安百貨公司的購物中心化趨勢也愈加明顯，如新開出的百貨如世紀金花高新店引入了更多的餐飲、休閑業(yè)態(tài)，使百貨不僅成為消費者購物的場所還能成為消費者日常交流、約會的新天地。西安主要百貨經(jīng)營情況西安的百貨零售商資源相比其他二線城市豐富得多，已經(jīng)開業(yè)的百貨包括了開元、百盛、民生、唐城、世紀金花、金鷹、美美等等。從經(jīng)營情況看中檔次的大眾消費百貨的經(jīng)營情況較好，如開元商廈年營業(yè)額18億元左右，新開業(yè)的中高檔的世紀 金花高新店以及金鷹、美美由于開業(yè)時間還不到1年，還處在培養(yǎng)期，很難和本地 傳統(tǒng)百貨相抗衡。但傳統(tǒng)百貨在硬件條件和品牌資源上相對落后，憑借著優(yōu)良的硬件條件和環(huán)境，美美、金鷹等 百貨 仍然吸引了不少國際知名品牌，在未來的經(jīng)營中，各百貨品牌之間的競爭也將更加激烈。n 目前西安主要百貨的情況西安高端百貨經(jīng)營業(yè)態(tài)名稱經(jīng)營規(guī)模入駐品牌美美百貨營業(yè)面積4萬平方米。 GUCCI、ZEGNA、FENDI、MONTBLANC、CHAPORD、 BALLY、DUNHILL、PAULamp。SHARK、PORTS、GIEVESamp。HAWKES、亞歷山大飾品、AGATHA、GROSS施華洛世奇等涉及國際一線服裝服飾、鐘表、眼鏡、珠寶、香水等奢侈品類；青春時尚品牌及商務休閑類服裝品牌；城市生活館(citylife)：容納進口食品、家居家電、廚衛(wèi)、文具、男女護理、高檔禮品等生活元素；香港變靚美容中心、哈根達斯、希臘、意大利主題餐廳、濱樂咖啡廳、馬天尼酒吧、個人形象設計中心等。中大國際營業(yè)面積6萬平方米。LV, PRADA, FERRAGAMO, HUGO BOSS, AQ, POLO, MAXAMAR, GIVENCHY, VERSUS, CERRUTI1881, DUNHILL,鐵獅東尼，萬寶路及江詩丹頓，伯爵表等20余個品牌。 世紀金花營業(yè)面積2萬平方米，；ZEGNA, BALLY, HUGO BOSS, BURBERRY, CANALI, LANVIN, GIVENCHY, AQ, DUNHILL,萬寶龍， 都彭， 及LANCOME， SKII, CD, CHANEL, SHISHEDO,ESTEE LAUDER，等化妝品共20個品牌。n 美美長安百貨業(yè)態(tài)分布樓層經(jīng)營種類品 牌負一層百貨公司FENDI、MONTBLANC、CHAPORD、DUNHILL、PAULamp。SHARK、PORTS、GIEVESamp。HAWKES、亞歷山大飾品、AGATHA、GROSS施華洛世奇等涉及國際一線服裝服飾、鐘表、眼鏡、珠寶、香水等奢侈品類； 首層 精品店GUCCI、哈根達斯、BALLY、DUNHILL、ZEGNA休閑與餐飲國內(nèi)外時尚餐飲品牌n 世紀金花購物中心業(yè)態(tài)分布樓層經(jīng)營范圍主要品牌首層珠寶首飾六福、周大福、謝瑞麟、周生生、班布茲、鷹王、高寶、施華洛世奇、英皇鐘表珠寶等；化妝品CD、BOSS、歐珀萊、克麗絲汀、SHISHEDO、SKII、L`OREAL、雅頓、羽西、貝佳斯、紀梵希、紅地球、美寶蓮、露華濃、ZA、H2O、葆蒂蘭等；精品鞋區(qū)露迪、愛步、IuNIU、史碧嘉、湯普、吉夢婷、FLD、金華爾茲、曼仙妮、真美詩、其樂，；名表廊卡地亞、雷達、古馳、勞力士、帝舵、歐米茄、浪琴、天梭、萬寶龍、伯爵、卡天龍等；名牌時裝GUESS、BOSS、奧德臣、都彭等、CHANEL、DUNHILL、BALLY、BURBERRY、DIOR、JESSICA等；負一層男女服飾馬克?張、子苞米、寶姿、ESPRIT、艾碧素、雅格獅丹、登喜路等；家居用品新秀麗、伊莎倍兒、利快、石村瓷器、范斯哲等；時尚皮具卡連勞、迪桑娜、菲安妮、依莉莎、蘭姿、黛施洛得等；童裝斯乃納童鞋、巴布豆、常春騰、小豬班納、派克蘭蒂、安奈爾等；家用電器、數(shù)碼產(chǎn)品、休閑水吧、超市施德樓、宏利達、派克、安橋音響、照材、書屬、松下美容等、sony數(shù)碼城；n 中大國際名品廣場樓層商鋪布局樓層經(jīng)營范圍主要品牌首層精品服裝博柏利、愛斯卡達、DUNHILL、LOUISVUITTON、PRADA；1F咖啡層、箱包、精品服裝BOSS、萬金龍、雅閣獅丹、DUNHILL、VERSACE、LOUISVUITTON等；2F化妝品，名牌時裝HUGO BOSS橙牌、POLO RALPH LAUREN、VERSUS、GIVENCHY 等；n 目前西安在建購物中心西安市商業(yè)市場新推出的樓盤較少，但這并未影響西安市的商業(yè)氣氛，隨著雁塔文化新天地和大唐不夜城招商項目的啟動，小寨商圈和大雁塔商圈成了本季度最為活躍的兩個商圈。大型連鎖超市、百貨、家居、餐飲、娛樂是本季度西安商業(yè)需求的主力軍。本季度世界強的“百安居”建材超市簽約西高新楓韻藍灣底商部分，這是該企業(yè)自去年進入西安后的第二家分店。另外大型超市也在積極尋找其合適的位置。據(jù)戴德梁行資料顯示，一些外來的基金進入西安投資，他們對西安市成熟的城內(nèi)商圈的高檔商業(yè)較感興趣。，%，由此可見西安的商鋪市場在過去一年的火爆后開始慢慢降溫走向理性。大型超市、百貨是本季度西安商業(yè)需求的主力軍。本季度人人樂超市入駐西雅圖翡翠城底商部分，各大超市仍舊在為其在西安的擴張而積極的選址；思妍麗美容美體中心擴張了其營業(yè)面積，由中大國際A座移至其C座的底商部分。說明目前西安城內(nèi)頂級商業(yè)物業(yè)因受規(guī)模限制，已出現(xiàn)后續(xù)擴大經(jīng)營的壓力。部分投資者已經(jīng)開始關注西安高新、曲江等地廣闊的發(fā)展?jié)摿Α 2006年第三季度部分新開業(yè)的零售項目 n 2006年第四季度部分新開業(yè)的零售項目 n 目前西安商業(yè)地產(chǎn)供應情況高新區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)分析l 商圈位置216。 輻射范圍：目前高新商圈輻射范圍不是很大，僅限于周邊消費人群及在此工作的商務人士。216。 核心商業(yè)：白領美容、健身、休閑、集合購物、高尚餐飲、時尚娛樂216。 業(yè)態(tài)：業(yè)態(tài)組合面向高新區(qū)域，有金鷹、世紀金花等主力百貨店的時裝、鞋帽、首飾、家庭用品等，還有超市、時尚影院以及大量中小型專賣店、餐飲等購物和休憩業(yè)態(tài)組成。216。 主要客戶：囊括高新商務大廈、創(chuàng)業(yè)大廈及其他幾個中小型寫字樓，聚集在這個商圈內(nèi)的人群大多為辦公商務人士，同時也成為了此商圈的主要客戶群體。目前高新商圈還未對鐘樓、小寨商圈形成強有力的競爭。但鐘樓、小寨商圈因歷史、地段等條件自發(fā)形成的商圈終歸屬于沒落型商圈，難以滿足現(xiàn)代人對購物體驗、娛樂休閑的更高要求，從趨勢上看由高新產(chǎn)業(yè)及商務區(qū)的發(fā)展帶動商業(yè)人氣將會形成西安具備一定意義上真正復合式、體驗式、娛樂式、休閑式的商圈。而由于高新地區(qū)規(guī)劃為西安的中央商務區(qū)，更偏向于由辦公寫字樓及進駐企業(yè)的增多吸引的客群。因此目前西安商圈內(nèi)檔次過低，與人流特征不匹配的弊端必然將使得各高端商業(yè)向新的地方尋求出口。因此，本案經(jīng)營高端商業(yè)市場機會較大，一方面可以作為項目整體形象、價格拉升的手段，另一方面，商業(yè)體的構建對于本案人氣提升、消費互動將起到良好的作用。第四部分：綜合體項目規(guī)模參考一、 規(guī)模參考規(guī)模關系比例北京綜合性項目不同功能規(guī)模比例名稱物業(yè)類型總規(guī)模（萬m2）寫字樓比例公寓比例商業(yè)比例酒店比例國貿(mào)寫字樓、公寓、酒店、會展、商業(yè)56%%%%嘉里中心寫字樓、公寓、酒店、商業(yè)%%%%東方廣場寫字樓、公寓、酒店、商業(yè)80%%%%賽特廣場寫字樓、酒店、商業(yè)%\%%恒基中心寫字樓、公寓、商業(yè)28%%%\盈科中心寫字樓、公寓、商業(yè)%%%\燕莎中心寫字樓、公寓、酒店、商業(yè)16%%%%通過對其規(guī)模比例的分析，對于由四種功能構成的商務綜合建筑體而言，其合理的規(guī)模比例如下：功能類型寫字樓酒店公寓公共建筑商業(yè)規(guī)模比例30%25%15%12%18%這樣的規(guī)模比重一般而言可以保障項目中各功能間比較協(xié)調(diào)，不會相互影響，使項目總體效益最佳。規(guī)模關系比例為分析商務綜合性建筑體內(nèi)不同功能的相互影響關系，我們以國貿(mào)項目為比較標準，對其他各項目內(nèi)外因素進行必要的修正，將其修正到與國貿(mào)相同的標準后，通過分析比較各項目的規(guī)模、功能內(nèi)容、各物業(yè)所占比例對于租金的影響，發(fā)現(xiàn)各物業(yè)之間的相互影響關系。在各項目進行比較時，以國貿(mào)各項因素為1，將其他案例項目的位置、交通、環(huán)境、停車、裝修設備、開發(fā)商、開盤時間等七個因素，基本根據(jù)經(jīng)驗再結(jié)合一些實際情況進行修正。各項目修正對比情況如下：寫字樓功能修正對比公寓功能修正對比商業(yè)功能修正對比通過以上的對比分析，我們發(fā)現(xiàn)商務綜合性項目中，不同物業(yè)功能的關系有如下特點：綜合性項目中，寫字樓一般規(guī)模比例較大，是相對主流的物業(yè)類型，是項目能否獲得預期收益的主要力量。一般而言，綜合性項目大多是以寫字樓為核心進行功能的設置。綜合性項目中的酒店一般為四星級或五星級的高檔酒店，對于寫字樓和服務式公寓都有積極的促進作用。有酒店的綜合性項目寫字樓租金都較高，而且酒店檔次與寫字樓租金水平基本呈同向趨勢。說明寫字樓與酒店之間是相互積極影響和促進的。綜