【正文】 調(diào)整系數(shù)： 交易日期修正系數(shù)取為 。④求取房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)：“公園天下”的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)：100/“利君明天”的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)：100/“唐南香榭”的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)：100/⑤求取比準(zhǔn)價(jià)格（單價(jià)）：“公園天下”：37001100/≈4106(元/平方米)“利君明天”:35001100/≈4209(元/平方米) “唐南香榭”:36001100/≈4005(元/平方米) ⑥將上述三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的算術(shù)平均數(shù)作為市場法的測算結(jié)果，則：高層的價(jià)格（單價(jià)）=（4106+4209+4005）/3≈4102(元/平方米) ，將價(jià)格取整為 4100 元/平方米。C、車位價(jià)格確定本小區(qū)把車位全部建設(shè)成地下車位，由于地下車位的造價(jià)相對地上車位的造價(jià)成本較大，同時(shí)結(jié)合西安市目前的市場價(jià)格把車位的價(jià)格定為 10 萬元每個(gè)。34 / 906 項(xiàng)目建設(shè)條件項(xiàng)目的建設(shè)條件包括項(xiàng)目建設(shè)的用地條件、項(xiàng)目建設(shè)的資源供給以及項(xiàng)目建設(shè)的市政配套條件等幾個(gè)方面。 開發(fā)建設(shè)的用地情況該項(xiàng)目位于科技路與丈八東路相交處的西北角，基地總占地面積為 62468 平方米，為居住及商業(yè)配套用地性質(zhì)。該項(xiàng)目位于高新區(qū)的繁華地段，環(huán)境幽雅，適合居住，同時(shí)項(xiàng)目的性質(zhì)及所處的地塊決定其將會(huì)有相當(dāng)大的升值潛力。 項(xiàng)目用地實(shí)測地形條件為較方正的長方形地塊，周圍在建項(xiàng)目相對較多，自然環(huán)境較好，地塊整體較為平整，沒有突出和凹陷之處，在規(guī)劃中，利用原有地形地貌的自然形態(tài)布置建筑群。 項(xiàng)目周邊配套設(shè)施該項(xiàng)目周邊配套設(shè)施有：（1）交通：交通便利，游 14 路、201 路、202 路、225 路、604 路、711 路、721 路等交通工具直達(dá)門口，出行方便快捷。（2）商業(yè)配套：緊鄰易初蓮花、愛家超市、世紀(jì)金花等，生活配套完備。（3）金融配套：項(xiàng)目附近有農(nóng)行、華夏銀行、中國銀行等商業(yè)性銀行。（4）醫(yī)療配套：有高新醫(yī)院、軍工三院、慶安醫(yī)院。 （5）教育配套：高新一中、二中、高新一小、二小；西安外事學(xué)院。35 / 90 項(xiàng)目建設(shè)的市政配套條件據(jù)調(diào)研結(jié)果可知，擬建項(xiàng)目市政建設(shè)條件有四通一平：水、電、電訊、煤氣；（1）供、排水：接市政供、排水。（2）供電：區(qū)內(nèi)供電可向供電局申辦。（3）道路：小區(qū)緊鄰科技路和團(tuán)結(jié)南路。（4）電話通訊：小區(qū)室外電話通訊網(wǎng)將在施工圖設(shè)計(jì)后期由市電信局配合設(shè)計(jì)實(shí)施。同時(shí)，小區(qū)的網(wǎng)絡(luò)配套設(shè)施也會(huì)相對較完善。（5）煤氣：小區(qū)煤氣管線，將在施工圖設(shè)計(jì)后期由煤氣公司配合設(shè)計(jì)實(shí)施。36 / 907 項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)方案“建賞高新”住宅小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案從設(shè)計(jì)原則、指導(dǎo)思想、總平面設(shè)計(jì)以及建筑設(shè)計(jì)等幾個(gè)方面進(jìn)行說明，最后對設(shè)計(jì)方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行闡述。 項(xiàng)目總體規(guī)劃方案 總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案原則（1）本項(xiàng)目符合西安市總體規(guī)劃及高新區(qū)規(guī)劃的要求（2）結(jié)合西安高新區(qū)技術(shù)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)自然條件，合理布局，節(jié)約用地（3）科學(xué)布置人、車道路系統(tǒng)，綠化系統(tǒng)，使之與住宅有機(jī)的結(jié)合，創(chuàng)造豐富多變的靜態(tài)與動(dòng)態(tài)的景觀和空間效果。（4）強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一，提高小區(qū)的綜合效益。（5）充分考慮用地條件、建設(shè)基礎(chǔ)，在滿足適用功能的前提下，在土地利用，設(shè)施配置和工程建設(shè)等方面具有實(shí)施的可能、可行性。 總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的指導(dǎo)思想（1）按照人文與自然協(xié)調(diào)共存，生產(chǎn)與生活綜合開發(fā)，物質(zhì)需求與精神需求想結(jié)合，以及交通便捷的總體要求進(jìn)行小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，體現(xiàn)其舒適、方便、優(yōu)美、安全的特點(diǎn)。（2）努力實(shí)現(xiàn)土地利用充分、空間豐富、環(huán)境優(yōu)美、住宅功能合理、商業(yè)使用靈活的規(guī)劃目標(biāo)。（3）堅(jiān)持“以人為本”的原則，考慮到現(xiàn)代都市居民的居住心37 / 90理要求，利用本項(xiàng)目有利的地理位置、優(yōu)雅的自然環(huán)境，廣闊的自然空間，建造出特色住宅小區(qū)，使入住者有回歸自然的感覺，真真實(shí)實(shí)的擺脫緊張的都市工作，享受自然生活的真諦。（4）結(jié)合市場調(diào)查，滿足市場需求，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益。 住宅建筑設(shè)計(jì)方案該小區(qū)總規(guī)劃用地面積為 62468 平方米，建筑面積為 165238 平方米左右,容積率為 。 住宅建筑的平面布置該小區(qū)共有 14 棟樓，包含 11 高層，3 棟小高層，其中，小高層位于小區(qū)的入口處，高層的層高由南向北依次為 16 層、16 層、18 層在小區(qū)的最北邊設(shè)計(jì)了三棟點(diǎn)式高層，其層高為 26 層在三棟點(diǎn)式高層中間又建有兩棟層高為 18 層高層。它們依小區(qū)地形由南向北、由低到高并排堆成依次排開，位置大都為坐北朝南；小區(qū)的中央是一個(gè)公園，為人們的休閑娛樂提供方便的場所，同時(shí)，在小區(qū)內(nèi)還建有幼兒園，為小區(qū)的適齡兒童的就學(xué)提供方便條件。各棟樓之間均用綠地連接，既美觀環(huán)境，又增加了樓間距，使每棟樓都能有很好的日照、通風(fēng)和欣賞景觀條件。小區(qū)整個(gè)平面布置為北高南低，這不僅保證了小區(qū)的日照條件，而且避免了給小區(qū)居民帶來一種高樓聳立的壓抑感。小區(qū)內(nèi)還建有會(huì)所，為客戶提供方便的娛樂活動(dòng)場所。項(xiàng)目總體平面圖詳見附圖（項(xiàng)目規(guī)劃圖） 。 住宅建筑的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)房屋結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)以簡潔、安全、便宜為前提，26 層的點(diǎn)式高層均為現(xiàn)澆框架剪力墻結(jié)構(gòu)滿足結(jié)構(gòu)受力要求，節(jié)約成本和用戶靈活分割空間的要求；16 層、18 層和 14 層的小高層是板式框架結(jié)構(gòu)。38 / 90 建筑單體和戶型設(shè)計(jì)在單體的設(shè)計(jì)上，考慮到對日照、通風(fēng)的要求和使用電梯的經(jīng)濟(jì)性，小區(qū)的點(diǎn)式高層樓為一梯六戶，板式小高層、高層為一梯兩戶。在戶型設(shè)計(jì)上，據(jù)前面的調(diào)查可知：目前西安市房地產(chǎn)市場中兩室和三室是主流。從調(diào)查數(shù)據(jù)結(jié)果來看,有意向買三室的人群占 45%,二室的客戶占 46%。因此，小區(qū)的戶型設(shè)計(jì)應(yīng)主要以兩室兩廳一衛(wèi)、三室兩廳一衛(wèi)、三室兩廳兩衛(wèi)為主，可以輔以少數(shù)的四室以滿足部分客戶的需求。A、小區(qū)各住宅樓戶型設(shè)計(jì)如下：表 71 各棟住宅樓戶型設(shè)計(jì)A 座（高層）B 座（小高層）樓號(hào)6 8 111143 單 元面 積 630㎡ 780㎡ 540㎡ 780 600㎡每層戶 數(shù) 6 戶 6 戶 6 戶 6 6 戶每戶面 積 105m178。 130m178。 90m178。 130 100m178。戶型 三 室 二 廳 一衛(wèi) 三 室 二 廳一 衛(wèi) 二 室 二 廳 一 衛(wèi) 三 室 二 廳一 衛(wèi) 二 室 二 廳一 衛(wèi)戶數(shù)(戶) 288 192 324 468 216B、各戶型比例如下：39 / 90表 72 各種戶型比例 二室二廳一衛(wèi) 三室二廳一衛(wèi) 三室二廳二衛(wèi)面積 85 m178。 90m178。 100m178。 105 m178。 130 m178。戶數(shù)(戶) 134 200 216 288 600總 戶 數(shù) 540 戶 288 戶 660 戶配比 35% 21% 44% 小區(qū)配套設(shè)施建議 停車場設(shè)計(jì) 考慮到小區(qū)內(nèi)的環(huán)境及人車分流，該小區(qū)內(nèi)的停車位全部設(shè)計(jì)成地下的停車位，這樣既節(jié)約了用地，又達(dá)到了人車分流的作用。通過規(guī)劃設(shè)計(jì)得出小區(qū)共有 1548 戶，考慮到每兩戶有一個(gè)車位，估算一下小區(qū)共需車位 774 個(gè)。 多功能會(huì)所設(shè)計(jì)1500 平方米的多功能會(huì)所，總共三層：一層設(shè)有銀行、便利店和物業(yè)辦公區(qū)，滿足人們?nèi)粘Ｉ畹囊螅欢訛榻∩韸蕵分行?，?nèi)設(shè)有老年人活動(dòng)中心、青少年活中心，游泳池等；三層為酒吧、茶室、咖啡廳等慢節(jié)奏類的設(shè)施。為居民提供舒適、方便、雅致的休閑運(yùn)動(dòng)場所。 公園設(shè)計(jì)通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，絕大多數(shù)消費(fèi)者在對小區(qū)的規(guī)劃要求中都提到了小區(qū)內(nèi)的公園景觀要漂亮，所以在小區(qū)規(guī)劃的過程中我們考慮到了消費(fèi)者的這種消費(fèi)要求，在小區(qū)的中心地段設(shè)計(jì)了美觀大方的公園，在公園中還建有噴泉和假山等時(shí)尚的景觀，這樣就滿足了消費(fèi)者的要求。40 / 90同時(shí)也使得小區(qū)的配套設(shè)施更完善。 環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)建議 綠化設(shè)計(jì)現(xiàn)代人們對住宅的綠化的要求是越來越高，不僅要有合理的綠化，同時(shí)綠化的分布也要合理，照顧到小區(qū)內(nèi)所有的客戶。該小區(qū)在設(shè)計(jì)時(shí)，不僅考慮到了消費(fèi)者的要求，同時(shí)結(jié)合小區(qū)的地理位置設(shè)計(jì)了合理的綠化面積。該小區(qū)的主要綠化還是集中在樓于樓之間的樓間距之間，這樣不僅使得每家每戶都能享受到綠化，同時(shí)還節(jié)約了用地。同時(shí)在小區(qū)的主入口附近及小區(qū)的次干道附近還規(guī)劃了兩塊大面積的綠化帶這樣使得消費(fèi)者已進(jìn)入小區(qū)就有一種心曠神怡的感覺，同時(shí)也使得小區(qū)南北通透，視覺效果極佳。 小區(qū)入口和道路設(shè)計(jì)小區(qū)的道路主要是供人們出行用的，合理的道路必須使得每家每戶都有路走同時(shí)在小區(qū)內(nèi)還要形成環(huán)繞，這樣才會(huì)讓小區(qū)更有鄰里關(guān)系，有更好的小區(qū)人文環(huán)境，給有以自由和諧的感覺。在充分考慮了以上的要求后，小區(qū)的入口時(shí)這樣安排的，在科技路上設(shè)一個(gè)主入口，在團(tuán)結(jié)南路上設(shè)一個(gè)次入口，各個(gè)單元與小區(qū)的主干道相連，這樣不僅實(shí)現(xiàn)了人車分流，同時(shí)各戶的人們的雛形也較為方便，更主要的是在小區(qū)內(nèi)的環(huán)繞干道把小區(qū)內(nèi)的每個(gè)家庭緊緊地聯(lián)系到一起，使得小區(qū)給人的感覺更和諧。 小區(qū)色彩和整體形象設(shè)計(jì)小區(qū)內(nèi)墻面為暖色，給人以家的溫馨，結(jié)合小區(qū)中的綠地構(gòu)成小區(qū)的主色調(diào)。暖色給人以家的溫馨、 ，綠色則突出一種健康的生態(tài)居住環(huán)境。小區(qū)體現(xiàn)出一種溫馨、健康、自然與和諧的氛圍，同時(shí)也很好的突出小區(qū)的建筑特點(diǎn)與風(fēng)格。 41 / 90 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 7—3 項(xiàng)目綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào) 項(xiàng)目 單位 數(shù)量1 規(guī)劃用地面積： 平方米 624682 總建筑面積： 平方米 174562 住宅建筑面積： 平方米 163338 公共建筑面積： 平方米 1900 地下建筑面積： 平方米 92883 道路面積： 平方米 121204 綠化景觀面積： 平方米 404685 住宅用地面積： 平方米 90476 公共建筑用地面積： 平方米 6007 居住建筑密度： % 14%8 住宅棟數(shù)： 棟 149 總居住戶數(shù)： 戶 154810 停車位： 個(gè) 77411 綠地率： % 52%12 容積率（不含地下） ： 42 / 908 項(xiàng)目進(jìn)度安排 項(xiàng)目進(jìn)度安排的依據(jù)（1）建筑安裝工程工期定額；（2） “建賞高新”住宅小區(qū)規(guī)劃方案。 項(xiàng)目實(shí)施的進(jìn)度安排根據(jù)本項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)類型和建筑面積查《建筑安裝工程工期定額》 ，同時(shí)考慮到本項(xiàng)目的前期工作基本就緒，擬確定本項(xiàng)目的工期為兩年零一個(gè)季度。項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度橫道圖如下圖所示：表 81 項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表 2022 年2022 年2022 年2022 年 季度主要工程項(xiàng)目3 4 1 243 4 1 2 3 4前期工作基礎(chǔ)工程 主體工程安裝及裝修工程室外工程場地清理及竣工驗(yàn)收43 / 90銷售進(jìn)度 銷售計(jì)劃按照建設(shè)部的規(guī)定，預(yù)售應(yīng)該安排在主體的三分之二的時(shí)候進(jìn)行，但考慮到該項(xiàng)目的規(guī)模比較大，而且是一期開發(fā)，所以銷售任務(wù)較為艱巨，結(jié)合市場目前的銷售現(xiàn)狀，同時(shí)考慮到開發(fā)商在西安的良好口碑，我認(rèn)為可以將其銷售期定在 2022 年的第三季度?？紤]到項(xiàng)目的競爭優(yōu)勢較大，同時(shí)結(jié)合優(yōu)秀的營銷方案，開發(fā)商的知名度，而且決定再末期安排極少一部分的銷售量等因素，認(rèn)為銷售期安排為 6 個(gè)季度應(yīng)該可以完成銷售任務(wù)，即到 2022 年末將會(huì)全部銷售完畢。（1）住宅：表 82 項(xiàng)目住宅銷售進(jìn)度計(jì)劃年度 2022年 2022年銷售期（季度） 三季度 四季度 一季度 二季度三季度四季度高層 銷售比 100% 6% 8% 20% 35% 25% 6%小高層 銷售比 100% 10% 20% 20% 30% 15% 5%商鋪 銷售比 100% 6% 8% 10% 35% 30% 11%（2）車位：表 83 項(xiàng)目車位銷售進(jìn)度計(jì)劃年度 2022 年 2022 年銷售期 銷售比 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度44 / 90地下車位 銷售比 0 0 0 40% 40% 20%9 營銷方案目前西高新產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)圈已形成規(guī)模，項(xiàng)目周邊集國際潮流、餐飲、住宅、辦公為一體，通過周全而創(chuàng)新的業(yè)態(tài)選擇、獨(dú)特的商業(yè)主題號(hào)召力、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和整體的經(jīng)營管理水平、便捷的交通組織，形成極大的傳播支撐力。再加上經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)自身極大的投資潛力和多向度投資的機(jī)會(huì)，項(xiàng)目周邊在已經(jīng)成為西安相對成熟的最繁華的區(qū)域之一。 小區(qū)樓盤的賣點(diǎn)樓盤在營銷推廣和銷售重要突出自己的個(gè)性與特點(diǎn)，顯現(xiàn)出本樓盤與其他樓盤的差異性，只有這樣才能提升樓盤品位，吸引消費(fèi)者的關(guān)注，從而增加開發(fā)商的利潤空間。因此在營銷過程當(dāng)中必須要深度挖掘樓盤的賣點(diǎn)，對于本項(xiàng)目來說，可以從以下幾個(gè)方面挖掘樓盤的賣點(diǎn)：（1）現(xiàn)代中國、現(xiàn)代西安的建筑特色 現(xiàn)代人買房早已不再是單純的為自己提供住處，人們更多的是買品質(zhì)，所以該小區(qū)在設(shè)計(jì)規(guī)劃之初就考慮到了消費(fèi)者的消費(fèi)心理，同時(shí)結(jié)合小區(qū)的區(qū)位特點(diǎn)及周邊樓盤的建筑風(fēng)格，精心的設(shè)計(jì)了古典與現(xiàn)代結(jié)合的特色建筑，突出本小區(qū)現(xiàn)代時(shí)尚的氣息。體現(xiàn)市場需求的戶型設(shè)計(jì)戶型以兩室二廳和三室二廳的中小戶型為主，建筑面積面積在85 平方米至 130 平方米，充分體現(xiàn)了市場需求。同時(shí)，考慮到年輕人對小戶型的需求要求，還有少部分 90 平米以下的小戶型，不但有良好的空間效果，而且視覺效果極佳，滿足少部分消費(fèi)者的特殊需求。45 / 90（2）物業(yè)管理的前期導(dǎo)入著名物業(yè)管理公司的前期介入為居民入住以及生活帶來極大的方便，盡善盡美的高質(zhì)量的服務(wù)為居民提