【正文】 )從上面的圖表數(shù)據(jù)中可以看出，花垣縣城房地產(chǎn)投資一共出現(xiàn)兩次較大幅度的21 / 63增長(zhǎng)，而 2022 年將這種熱潮推向了頂峰。投資的熱潮源于市場(chǎng)需求的策動(dòng)，兩者呈現(xiàn)著良好的增長(zhǎng)勢(shì)頭。從近幾年的數(shù)據(jù)，我們分析其房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)，如下：年 份 2022 2022 2022 2022房地產(chǎn)開發(fā)投資金額（億元） 增長(zhǎng)幅度 % % % %上表中很明顯，2022022 年是花垣縣城房地產(chǎn)投資的快速增長(zhǎng)年，快速的投資增長(zhǎng)來自于花垣縣城房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的提升。從走訪的樓盤看，很多都是 2022 年就開始興建的項(xiàng)目，只經(jīng)過 12 年的銷售，項(xiàng)目就基本售完，表明銷售速度大大提升?；ㄔh城房地產(chǎn)供求分析1）供給分析 01002003004005002022 2022 2022 2022商 品 房 施 工 面 積 (萬 平 方 米 ) 其 中 新 開 工 面 積 (萬 平 方 米 )2）需求分析20222022商 品 房 銷 售 面 積 一 覽 表 0501001502022 2022 2022商 品 房 銷 售 面 積 (萬 平 方 米 )22 / 6320222022商 品 房 銷 售 總 額 一 覽 表 051015202022 2022 2022商 品 房 銷 售 總 金 額 (億 元 ) 從上頁的系列圖表中可以看出，不管是商品房銷售還是銷售總金額均保持著較大的增長(zhǎng)勢(shì)態(tài)，市場(chǎng)需求整體向好?；ㄔh城房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析：綜上所述，我們可以對(duì)近幾年花垣縣城房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征總結(jié)如下：① 房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng)，但增速與市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)呈良性發(fā)展關(guān)系。② 增量地供應(yīng)大幅度增加，存量地減少，住宅用地供應(yīng)總量增加。③ 商品房供給快速增長(zhǎng)，市場(chǎng)需求較為平穩(wěn)。④ 產(chǎn)品建筑設(shè)計(jì)水平的提高，不管是立面設(shè)計(jì)、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、實(shí)用率、園林等等方面，任何項(xiàng)目都不會(huì)具有非常明顯的優(yōu)勢(shì)。2022 年花垣縣城樓市分析① 花垣縣城房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的貫徹落實(shí)，花垣縣城 2022 年尤其是下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)計(jì)將呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：1）住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整加快。按照國(guó)家調(diào)控政策的要求，套型建筑面積 90 平方米以下的住房供應(yīng)將大幅增加，中低價(jià)位、中小套型普通商品房的土地供應(yīng)也將大幅增加，大戶型住房建設(shè)與供應(yīng)受到相應(yīng)限制，中小套型普通商品住房將逐步成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。而像本案這樣的豪宅與中心商鋪相結(jié)合的將成為稀有之尚品樓盤。2）土地供給將進(jìn)一步緊縮。繼續(xù)執(zhí)行從嚴(yán)從緊控制新增建設(shè)用地的政策，住宅用地中增量地供應(yīng)將更加困難，存量地供應(yīng)仍會(huì)保持增長(zhǎng)，但供應(yīng)總量將減少。房地產(chǎn)投資需求弱中趨強(qiáng)，短期難以緩解土地供求的矛盾。但本案所在地段是政府扶23 / 63持的項(xiàng)目，且土地的使用早就在計(jì)劃之中，且關(guān)系到花垣新城區(qū)的建設(shè)，牽一發(fā)而動(dòng)全身，所以，既不存在土地審批困難，亦不存在著限批等因素。② 2022 年花垣縣城樓市走勢(shì)對(duì)花垣縣城房?jī)r(jià)的走勢(shì)，目前受到宏觀調(diào)控政策、CPI 指數(shù)持續(xù)的攀高居民生活壓力加大、股市動(dòng)蕩跌至 3000 點(diǎn)以下等情況的影響，樓價(jià)增長(zhǎng)勢(shì)頭將相對(duì)放緩，但是總體上依然呈現(xiàn)增長(zhǎng)的勢(shì)頭，主要是因?yàn)橥恋爻杀镜脑黾?，建筑材料的價(jià)格增長(zhǎng)，人工工資的提高，直接導(dǎo)致開發(fā)成本的大幅度提升，所以 2022 年樓市房?jī)r(jià)依然有一定的上漲空間。b) 銷售預(yù)測(cè)項(xiàng)目需求分析本項(xiàng)目所在地建設(shè)路是花垣縣城規(guī)劃中定位于宜居、商貿(mào)最為集中的一個(gè)小區(qū),人口眾多,交通方便,但兄弟河沿岸尚沒有一個(gè)具有一定規(guī)模的高檔商住小區(qū),在這里工作和經(jīng)商的人很多,學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園、商品經(jīng)營(yíng)與批發(fā)等云集在這里，人流量非常大。人們物質(zhì)生活的不斷改善，帶來消費(fèi)的增長(zhǎng)，人們對(duì)住房的要求越來越高，而本項(xiàng)目地處花垣縣兄弟河?xùn)|岸中段，與風(fēng)景優(yōu)美的沿江風(fēng)光帶唇齒相依，項(xiàng)目將利用其“傍水依城”的良好生態(tài)和區(qū)位優(yōu)勢(shì)在花垣縣城打造出一個(gè)人文共生的生態(tài)示范小區(qū)，以創(chuàng)新的開發(fā)理念和居住生活方式打造花垣縣城高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)、不可復(fù)制的江景住房，使得沿河而居成為花垣縣城人民追求新生活的時(shí)尚，成為追求高品質(zhì)生活的一種必然。項(xiàng)目銷售目標(biāo)群定位本項(xiàng)目規(guī)劃為花垣縣城地區(qū)的中高檔樓盤，銷售目標(biāo)客戶群定位如下：① 一類客戶：民營(yíng)企業(yè)老板群體本項(xiàng)目周邊的大型民營(yíng)企業(yè)較多，特別是許多礦老板大多集中在這里。他們大多身價(jià)在是數(shù)千萬元至上億元不等。這部分客戶將會(huì)成為明珠雅苑購(gòu)買重要客戶群，他們要求高，迫切享受那種奢華的生活條件以體現(xiàn)自己的地位與身份。所以，良好的居住條件是他們的首選。依山傍水的明珠雅苑與超一流的設(shè)計(jì)正好滿足了他們的這種追求與標(biāo)準(zhǔn)。預(yù)計(jì)在這一群體中可購(gòu)房 120300 套。而更多的是一大批身價(jià)在數(shù)百萬元至千萬元之間的大批民企老板、商人，他們24 / 63世世代代、祖祖輩輩居住在花垣這塊神奇而秀美的土地，故鄉(xiāng)是一座山，故鄉(xiāng)是一條河，故鄉(xiāng)的山水讓他們夢(mèng)繞魂?duì)浚?，他們絕大多數(shù)會(huì)在花垣縣城置業(yè)發(fā)展，或繼續(xù)奮斗，或安居樂業(yè)，或貽養(yǎng)天年。所以，這是一個(gè)不可忽視的潛在消費(fèi)群體。住宅與商鋪對(duì)他們而言都是不可或缺的根基。這一塊的消費(fèi)估計(jì)在 500 套左右。2）花垣縣公務(wù)員群體花垣縣城集中了全縣公務(wù)員的主體，他們生活無憂，身份彰顯。所以，擁有一套讓人羨慕的住宅也是他們非常普通的需求趨勢(shì)。這部分客戶也將會(huì)成為明珠雅苑的購(gòu)買客戶群。② 二類客戶：周邊的私營(yíng)業(yè)主項(xiàng)目毗臨花垣縣城繁華區(qū)，也是商貿(mào)中心區(qū)，周邊的中小私營(yíng)業(yè)主較多，主要分布在花垣縣城主力批發(fā)市場(chǎng)，具備大批有購(gòu)買實(shí)力的經(jīng)營(yíng)商家及商鋪業(yè)主過萬人。而且目前卻面臨普遍家庭人口眾多，居住空間不夠，急需添置物業(yè)解決親人居住問題。③ 三類客戶：周邊學(xué)校老師花垣縣城區(qū)學(xué)校眾多，從業(yè)教師近千人，而且學(xué)校老師待遇較高，具有較強(qiáng)的購(gòu)買能力。④五類客戶：花垣縣城在外地成功人士目前整個(gè)花垣縣城，高檔的時(shí)尚社區(qū)罕有，對(duì)于在外工作的花垣縣城籍人士回家鄉(xiāng)購(gòu)房，一定選擇景觀好品質(zhì)高的規(guī)模社區(qū)，作為兄弟河邊唯一的高檔商住兩用社區(qū)，明珠雅苑無疑是該部分金字塔高端人群的置業(yè)首選。這是因?yàn)?，他們具有很?qiáng)烈的戀土情結(jié)，外地成功人士普遍愿意在當(dāng)?shù)刂脴I(yè)，一方面是為了改善父母的居住環(huán)境；另一方面也是考慮逢年過節(jié)回家能有一個(gè)好的居住環(huán)境。⑤ 六類客戶：各下轄縣區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)成功人士“居住農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移” ，這是普遍多數(shù)縣市以下居民的心愿，其中部分經(jīng)濟(jì)條件較好的必將置業(yè)眼光投入到市區(qū)，對(duì)明珠雅苑的銷售也將起到很大的促進(jìn)作用。⑥七類客戶：各地房地產(chǎn)投資人士花垣縣城房?jī)r(jià)目前在全國(guó)來講都偏低，有著極大的升值空間，將會(huì)吸引各地有眼光的人士前來購(gòu)買。25 / 63根據(jù)以上多種消費(fèi)對(duì)象的不同品位和要求，故選擇了多種戶型，見下表：戶 型 分 配 表樓型戶型格 式 面 積（㎡）數(shù) 量（套）A 3 室 2 廳 2 衛(wèi) 1 廚 1 陽臺(tái) 64①B 3 室 2 廳 2 衛(wèi) 1 廚 2 陽臺(tái) 64C 2 室 2 廳 1 衛(wèi) 1 廚 1 陽臺(tái) 80②D 3 室 2 廳 2 衛(wèi) 1 廚 3 陽臺(tái) 80E 4 室 2 廳 3 衛(wèi) 1 廚 2 陽臺(tái) 1 書房 90③F 3 室 2 廳 3 衛(wèi) 1 廚 2 陽臺(tái) 1 書房 90G 3 室 1 廳 1 衛(wèi) 1 廚 1 陽臺(tái) 264④H 2 室 1 廳 1 衛(wèi) 1 廚 1 陽臺(tái) 264本項(xiàng)目暫時(shí)未作任何廣告宣傳，已經(jīng)有近 500 批客戶慕明珠雅苑風(fēng)光帶的名聲前來公司作登記，希望能第一時(shí)間購(gòu)買到明珠雅苑的房屋。銷售部計(jì)劃在項(xiàng)目開盤前進(jìn)行為期 3 個(gè)月的蓄客期，計(jì)劃儲(chǔ)備客戶 600 批以上。銷售收入預(yù)測(cè)1）周邊城市房?jī)r(jià)比較：許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，花垣縣城目前房?jī)r(jià)水平處于全省中下等水平，而經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿s大于購(gòu)買房產(chǎn)的潛力，在未來相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間里，將有比較好的成長(zhǎng)空間。以 2022 年 10 月下旬省建設(shè)廳、統(tǒng)計(jì)局、國(guó)土資源廳、發(fā)改委、中國(guó)人民銀行長(zhǎng)沙中心支計(jì)行，湖南銀行監(jiān)局，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局湖南調(diào)查總隊(duì)等部門在長(zhǎng)沙召開的全省前三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)席會(huì)議上發(fā)布的數(shù)據(jù)為例：全省商品房住宅均價(jià)為 2291 元/平方米，花垣縣城的均價(jià)為******元/平方米，低于全省平均水平。從周邊城市開發(fā)辦了解到部分城市前三季度商品房均價(jià)，長(zhǎng)沙為 3709 元/ 平方米，邵陽房產(chǎn)均價(jià)為 2222元/平方米，永州市新建商品房平均銷售價(jià)格為 1562 元/ 平方米以上。吉首城區(qū)新建商品均價(jià)在 2705 元/平方米以上。從單純的數(shù)據(jù)來看，花垣縣城的房屋均價(jià)低于上述地區(qū)。但一個(gè)重要的發(fā)展趨勢(shì)是，花垣縣城樓市正處于向品質(zhì)、人文、居住等高端方向發(fā)展。2）項(xiàng)目銷售價(jià)格定位：根據(jù)本項(xiàng)目住宅和商鋪房預(yù)測(cè)銷售價(jià)格，標(biāo)準(zhǔn)層住宅實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)不低于 370026 / 63元/㎡；其中 1 號(hào)住宅樓銷售均價(jià) 3800 元/平方米，2 號(hào)住宅樓銷售均價(jià) 4600 元/平方米，4 號(hào)住宅樓銷售均價(jià) 5800 元/平方米，1 號(hào)至 2 號(hào)樓公共停車場(chǎng) 3000 元/平方米，3 號(hào)至 4 號(hào)樓公共停車場(chǎng) 4500 元/平方米；1～3 號(hào)樓一層商鋪銷售均價(jià)9000 元/平方米，4 樓二層商鋪銷售均價(jià) 11000 元/平方米，本項(xiàng)目預(yù)測(cè)銷售總收入為萬元，詳見附表五《銷售收入及稅金估算表》 。c) 營(yíng)銷策略本項(xiàng)目擬在價(jià)格策略上采取低開高走的定價(jià)策略推向市場(chǎng)。該項(xiàng)目?jī)r(jià)位有較高的上漲空間，升值的潛力很大。本項(xiàng)目將確定以下推廣策略：推廣渠道① 報(bào)紙廣告包括湖南日?qǐng)?bào)、瀟湘晨報(bào)、三湘都市報(bào)屬于典型的政府報(bào)，報(bào)紙不宜投入過多，開盤和推新品前 1－2 周進(jìn)行 3－4 次推廣既可。② 短信推廣 成本低，覆蓋面廣，操作簡(jiǎn)單靈活，可以作為一種長(zhǎng)期的營(yíng)銷手法。③ 影視廣告當(dāng)?shù)貛讉€(gè)電視臺(tái)收視率不高，主要用來開盤和新品集中投放。電視廣告是唯一的動(dòng)態(tài)廣告平臺(tái)，值得周期性的高密度投放。④ 單張派發(fā)貫穿項(xiàng)目營(yíng)銷始終的宣傳利器，花垣縣城地方小，人口集中，單張派發(fā)能起到良效。⑤ 營(yíng)銷活動(dòng)? 活動(dòng)一：“ 沿江風(fēng)光帶竣工典禮 ”、 “明珠雅苑開盤慶典”。? 活動(dòng)二：“ 大湘西炒房團(tuán)花垣縣城購(gòu)房活動(dòng) ”。? 活動(dòng)三：“ 百年花垣縣城兄弟河風(fēng)光帶 ”攝影圖片展 ”。? 活動(dòng)四：花垣人說花垣大型文化論壇。? 活動(dòng)五：系列名人講座。? 活動(dòng)六：神秘花垣旅游休閑購(gòu)房行活動(dòng)。媒體宣傳組合27 / 63開盤前三個(gè)月，公司會(huì)以電視廣告，平面媒體，戶外廣告三大主力廣告集中宣傳明珠雅苑，增強(qiáng)前期登記客戶數(shù)量，擴(kuò)大蓄客量，為開盤銷售一半做好蓄客準(zhǔn)備。開盤當(dāng)月，公司會(huì)配合風(fēng)光帶竣工，舉辦各種活動(dòng)，擴(kuò)大在花垣縣城的知名度，加以促進(jìn)銷售。開盤三個(gè)月后，公司會(huì)盡快出樣板房、實(shí)景園林開放，加大廣告投放力度。? 公交和站臺(tái)廣告：開盤前三個(gè)月至開盤后三個(gè)月，周期半年。? 路橋廣告：貫穿項(xiàng)目營(yíng)銷始終。? 影視廣告：開盤前一個(gè)月高密度投放,開盤后在每次推新貨時(shí)前一周每天投放。? 花垣縣城報(bào)紙：開盤前一月投放 3～4 次，以及每次新貨上市投放 1 次。 ? 單張派發(fā)：每天均需進(jìn)行的推廣方式,力求單張波及到花垣縣城的每一個(gè)角落。? 短信推廣：一般一個(gè)月派發(fā) 4～6 次，開盤前每周發(fā)送 2～3 次。? 公關(guān)活動(dòng)：開盤前舉行一場(chǎng)活動(dòng)，開盤當(dāng)日舉行 1～2 場(chǎng)，開盤后視銷售情況舉行。28 / 63一一一 建設(shè)規(guī)模與項(xiàng)目開發(fā)條件a) 建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目總占地面積 18000 平方米，總建筑面積為 平方米，建設(shè)總?cè)莘e率為 ，建設(shè)密度為 %,建設(shè)內(nèi)容為 4 棟(14 號(hào)樓)高層電梯住宅房（其中住宅面積 65, 平方米，13 層商鋪面積 平方米，地下停車場(chǎng)面積9，748 平方米） 。b) 項(xiàng)目概況現(xiàn)狀地點(diǎn)與地理位置本項(xiàng)目位于花垣縣兄弟河?xùn)|岸中段，總占地面積 18000 平方米，小區(qū)西隔兄弟河西岸路與沿江風(fēng)光帶相連、南至路、東隔規(guī)劃中的路相連、北至小區(qū)北部主路口。本項(xiàng)目與花垣縣著名的島隔河相望；距離包茂高速、張花高速入口皆不到 10 公里，且與長(zhǎng)渝高速連通。自然環(huán)境優(yōu)越，交通十分便利，是一個(gè)理想的商業(yè)、住家的風(fēng)水寶地。本案鳥瞰圖：29 / 63土地權(quán)屬類別和土地狀況本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的土地位于花垣縣建設(shè)路 88 號(hào)地區(qū)，面積為 18000 平方米。經(jīng)花垣縣人民政府國(guó)用（）第號(hào)國(guó)土使用證批準(zhǔn)為城鎮(zhèn)商/住兩用地。本項(xiàng)目土地的開發(fā)建設(shè)規(guī)劃，已經(jīng)花垣縣規(guī)劃局審議通過。c) 項(xiàng)目建設(shè)條件地形、地貌、地震情況花 垣 縣 位 于 湖 南 省 西 北 部 ， 西 部 和 西 北 部 分 別 與 貴 州 省 松 桃 苗 族 自 治 縣 和 重慶 市 秀 山 縣 接 壤 。 地 勢(shì) 由 南 向 北 傾 斜 ， 形 成 高 山 臺(tái) 地 、 丘 陵 地 帶 和 沿 河 平 川 。 平均 海 拔 五 百 米 ， 最 高 的 蓮 花 山 海 拔 一 千 一 百 五 十 九 米 ， 最 低 的 獅 子 橋 海 拔 二 百 一十 二 米 。 境 內(nèi) 以 山 原 地 貌 為 主 ， 層 巒 起 伏 ， 溪 河 交 錯(cuò) ， 山 川 壯 麗 。 花 垣 氣 候 四 季 分 明 ， 年 平 均 氣 溫 攝 氏 十 六 度 ， 年 平 均 降 雨 量 一 千 四 百 一 十 八毫 米 ， 年 平 均 日 照 一 千 三 百 二 十 四 小 時(shí) ， 無 霜 期 二 百 六 十 九 天 。 花 垣 境 內(nèi) 資 源 豐 富 ， 已 探 明 礦 產(chǎn) ２ ０ 余 種 ， 其 中 錳 礦 、 鉛 鋅 礦 儲(chǔ) 量 分