華雅翠園可行性研究報告-資料下載頁
2025-04-14 03:40本頁面
【正文】 園滿完成，開發(fā)商在保證自有資金到位和銀行貸款的同時，須采取預(yù)收定金和按工程進(jìn)度交付購房款的低成本、多渠道的融資方式。1．本項(xiàng)目的開發(fā)資金來源及投入計劃。①企業(yè)自籌 5000 萬元②項(xiàng)目建設(shè)期收入再投入 14360 萬元資金來源計劃使用表序號項(xiàng)目前期土地征用及建設(shè)期竣工后期合 計2005年以前1企業(yè)自籌9603000104050002項(xiàng)目收入再投入486072002300143603銀行貸款4總投資96078608240230019360從項(xiàng)目總投資和項(xiàng)目資金來源數(shù)據(jù)分析，可完全保證項(xiàng)目的按期完成。第七章 項(xiàng)目銷售收入估算及指標(biāo)分析第一節(jié) 項(xiàng)目銷售收入估算及損益項(xiàng)目銷售收入估算表項(xiàng) 目可銷售面積(m2)銷售單價（元/㎡）銷售收入(萬元)住宅880602300202,538,商業(yè)門面8000500040,000,地下車位300(位)60000 （位/元）18,000,合 計260,538,第二節(jié) 項(xiàng)目損益表與靜態(tài)分析銷售稅金及附加，房產(chǎn)交易稅一覽表房型稅收及費(fèi)用項(xiàng)目金額住宅營業(yè)稅及附加/房產(chǎn)稅/土地增值稅/銷售費(fèi)等11,342,商業(yè)門面營業(yè)稅及附加/房產(chǎn)稅/土地增值稅/銷售費(fèi)等2,240,車位營業(yè)稅及附加/房產(chǎn)稅/土地增值稅/銷售費(fèi)等1,008,總 計14,590,銷售利潤表房型銷售金額投資成本稅金稅后利潤 74,916, 稅后利潤50,194, 住宅及公寓202,538, 191,739, 11,342, 商業(yè)門面40,000,2,240,車位18,000, 1,008, 合計 260,538, 191,739, 14,590, 54,208,第八章 不確定性分析由于系定向銷售，銷售時間短，資金回收快。總建設(shè)時間為一年，從投資建設(shè)到全部入住共計12個月時間。因此，投資回收期不超過1年。從銷售收入、建設(shè)成本、銷售稅金及附加數(shù)據(jù)上可以得出該項(xiàng)目的投資效益（稅后利潤）為54,208,。因素敏感性分析匯總表方 案基本數(shù)據(jù)成本+5％成本5％收入+5％收入5％銷售收入260,538,000 260,538,000 260,538,000273,564,900247,511,100成本191,379,263 200,948,226181,810,300191,379,263191,379,263銷售稅金14,590,128 14,590,12814,590,12815,320,12813,860,128稅后利潤54,208,609 44,999,64664,137,57266,865,50942,271,709自有資金回報率%%%%%第九章 項(xiàng)目風(fēng)險預(yù)測及規(guī)避１、政策法規(guī)風(fēng)險本項(xiàng)目開發(fā)的土地權(quán)屬和定向開發(fā)系政策法規(guī)影響程度較大的兩個因素。因此，在處理過程中，要注重把握政策依據(jù)。開發(fā)商須按有關(guān)規(guī)定盡快取得該幅土地使用的權(quán)屬。與此同時，在定向開發(fā)上要注重與學(xué)校的銜接，及時溝通、交流。另外，對本項(xiàng)目的報建、用地、預(yù)售等環(huán)節(jié)做好申請和核批工作，以盡快取得各項(xiàng)審批手續(xù)，不影響項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)和銷售。要充分利用政策法規(guī)，及時化解風(fēng)險。２、工期、質(zhì)量風(fēng)險在本區(qū)域開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，雖然具有諸多有利條件，但市場可變因素多，所以應(yīng)盡早推向市場，搶占市場。要確保工程質(zhì)量，爭創(chuàng)優(yōu)良工程。３、銷售風(fēng)險房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險主要來源于房屋銷售和成本控制。雖然，該項(xiàng)目是定向銷售，同時中南大學(xué)湘雅醫(yī)學(xué)院已有900多戶需搬遷到河西居住，該項(xiàng)目還不能完全滿足其需要。但從理論上來講必須按慣例考慮空房率，以5%進(jìn)行風(fēng)險預(yù)測，在規(guī)定的銷售期限內(nèi)，可能減少銷售收入近1000萬元，投資回收期限將延長，總體經(jīng)營效益將隨利息成本增加而相應(yīng)減少。目前，該區(qū)域已有較多的房地產(chǎn)樓盤都開發(fā)有商業(yè)鋪面，樓盤銷售競爭較激烈。項(xiàng)目的成敗與否，商業(yè)鋪面的銷售是關(guān)鍵。因此要有一套較成熟的整體營銷戰(zhàn)略，做好形象宣傳，提升項(xiàng)目的價值。 第十章 結(jié)論通過對項(xiàng)目的分析可見，“華雅翠園”的開發(fā)項(xiàng)目是可行的，并將帶來良好的經(jīng)濟(jì)和社會效益。本項(xiàng)目建設(shè)滿足房地產(chǎn)開發(fā)的基本要素。一方面是地段因素，配套設(shè)施因素，水、電、通訊、道路、交通等方面條件較好；另一方面隨著城市經(jīng)濟(jì)、政治、文化重心向河西的轉(zhuǎn)移，特別是市委、市政府周邊的發(fā)展，未來發(fā)展空間巨大。本項(xiàng)目順應(yīng)改革和發(fā)展的潮流。高校后勤社會化改革勢必帶來后勤社會化的投入。確立高校區(qū)的戰(zhàn)略思想，必將加快高校的發(fā)展。一方面隨著高校教職員工收入的提高，勢必帶來更大的消費(fèi)，特別是由于學(xué)校的西遷，大批教職員工希望在河西房產(chǎn)價格相對低于河?xùn)|的情況下，在河西購置房產(chǎn)，而原來在河?xùn)|已有的房產(chǎn)可進(jìn)入市場；另一方面可以解決上下班不便的問題。項(xiàng)目的投資效益明顯。本項(xiàng)目財務(wù)效益較好。通過敏感性分析，可知項(xiàng)目抗風(fēng)險能力較強(qiáng)。即使在較為不利的環(huán)境下，也能獲得較好的經(jīng)濟(jì)回
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