華雅翠園可行性研究報告(編輯修改稿)
2025-05-11 03:40 本頁面
【文章內容簡介】 審美價值和社會層次的特點，力求在戶型的空間配置、戶型差異性和戶型布局方面滿足其個性化要求，確保戶型的均好性。1．戶型的空間配置本小區(qū)住宅的空間配置基本按8個空間格局進行設計，即：臥室、客廳、餐廳、衛(wèi)生間、陽臺、書房和儲藏室（或保姆間）。為展示主人的社會地位、個人風格和鑒賞水平，將在客廳和主臥做一些局部優(yōu)化，滿足其對禮儀空間和私密空間的要求，特別是主臥設計將著重睡區(qū)、坐區(qū)、衛(wèi)生區(qū)、壁柜區(qū)的合理分配。2．戶型差異性調整因住宅樓棟的區(qū)位以及住宅面積和景觀朝向不同，勢必導致戶型的差異性。為盡可能降低戶型的差異性，滿足各層次業(yè)主的心理需求和心理平衡，將根據(jù)戶型差異因素的不同分別以局部的優(yōu)化予以彌補，確保戶型的均好性。3．戶型的布局戶型是消費者最為關注的重要因素。根據(jù)市場調研，消費者評價戶型最重要的因素依次為：布局、朝向。而在布局上，消費者認為客廳、主臥、餐廳最為重要。鑒于本小區(qū)系以小高層結構為主的住宅類別，在戶型布局上堅持以下原則：主臥、客廳、次臥朝南設計。盡量做到客廳和餐廳的分區(qū)。臥室門朝向避免與其他房間相對。滿足客廳、餐廳、主臥、次臥、衛(wèi)生間的通風采光要求。第七節(jié) 項目道路、車位規(guī)劃為方便小區(qū)人員出入和確保安全、快捷，根據(jù)項目規(guī)劃要求以及本地塊四面環(huán)路，北向、東向和西向各設入口的實際情況，規(guī)劃增設小區(qū)機動車入口，盡可能滿足人車分流。1．小區(qū)道路設計小區(qū)道路采取曲直風格并與小區(qū)景觀軸線相結合的設計原則，力求實現(xiàn)移步換景、方便、安全。小區(qū)主干道分別伸向四個區(qū)位組團并與綠化組團串連。次干道分別進入各住宅小路和小區(qū)步行系統(tǒng)，形成小區(qū)主、次、宅間、步行的道路網絡。小區(qū)道路采用水泥路面、麻石路緣石。2．小區(qū)車位設計按照市規(guī)劃局有關住宅小區(qū)車位規(guī)劃設計要求，結合本小區(qū)業(yè)主收入水平，小區(qū)車位按住宅套數(shù)1：—。設計地下室停車位。第八節(jié) 住宅交房標準及配套本小區(qū)室內配套設施的配置，參照建設部有關國家康居示范工程建設室內配套設施的規(guī)定，結合本項目定位，設計室內配套為：1．結構：多層為外混內框現(xiàn)澆板，小高層為異形框架柱結構，外墻為實心紅磚；2．外墻：外墻磚；3．門窗：入戶防盜門、外窗為鋁合金白玻璃窗；4．地面：水泥砂漿地面拉毛；5．內墻及天棚：混合砂漿抹灰打底；6．公共部位：一樓門廳、電梯前室、樓梯間等公共部位，水泥砂漿地面罩耐磨漆，８８８墻面，電梯前室地面及電梯門套貼石材，照明、消防設施到位；7．給水：PPR管材，ＩＣ卡計費；8．廚房：管線明裝預埋，上、下水管道安裝到位堵頭；9．衛(wèi)生間：公共衛(wèi)生間設蹲式大便器一個，其他管線明裝預埋，上、下水管道安裝到位堵頭；10．排水管：Ｕ－ＰＶＣ管材；電路：按規(guī)范要求設空調回路、插座回路、照明回路至相應位置，ＩＣ卡計費系統(tǒng)；11．弱電：設分戶門禁對講，電話、有線電視、寬帶網安裝到位；12．天燃氣：天然氣管道敷設至廚房，ＩＣ卡計費；13．變配電：雙電源供電，每戶8ＫＶＡ設計；14．供水：多層及小高層低區(qū)用水由市政管網直供（有待管網水壓調查），小高層高區(qū)用水設變頻管網疊壓供水系統(tǒng)；15．供熱系統(tǒng)：設鍋爐房，PE熱水管道敷設至廚房、衛(wèi)生間；16．電梯：小高層設中外合資品牌電梯；17．電話：２個點，客廳、主臥；18．電視：２個點，客廳、主臥；19．安防系統(tǒng)：電子巡更、出入口電動門、保安崗亭、車庫ＩＣ卡安防系統(tǒng)等；第三章 項目營銷方案為了履行讓利業(yè)主的承諾，在實施項目營銷策劃過程中，保證自有資金到位和合理銀行貸款額度的同時，采取預收定金和按工程進度支付購房款的低成本、多渠道融資方式，達到控制和降低開發(fā)成本，真正讓利業(yè)主的目的?，F(xiàn)就項目各戶型價格調整方法、項目宣傳推介和定金及購房款交納方案策劃如下:第一節(jié)項目營銷原則根據(jù)本項目的開發(fā)特點，結合目前市場需求狀況，對住宅銷售，車位銷售和商鋪銷售分別采取不同的營銷原則。1．住宅銷售針對本小區(qū)的定向開發(fā)模式，開發(fā)商向委托單位提供各戶型的編號、戶型類別、銷售面積、銷售單價、銷售總價等資料，由委托單位按規(guī)定自行分配。2．車位銷售本項目車位銷售將采取優(yōu)先內部認購結合社會發(fā)售的方式。3．商鋪銷售本項目的商鋪銷售將采取引進小區(qū)必備的服務性功能，定向、定經營項目的銷售方式，向社會發(fā)售。第二節(jié) 項目價格定位住宅價格定位。本項目住宅價格是根據(jù)市場行情和開發(fā)商低收益的承諾，設定均價為小高層2300元/ m2，高層2500元/ m2 。水平、垂直差價的調整是根據(jù)各戶型的層高，區(qū)位、景觀、朝向的權重比例運用因素成對比較法評估確定。住宅價格定位及調價一覽表樓型結構銷售均價基準層垂 直 差 價水 平 差 價調 增調 減調 增調 減小高層2200元/m26．78．9．10．112層3—5%1．2．3．4．5層3—5%6—20%6—20%高層2500元/m28．910．11．12．13．14．15．16．17層3—5％1．2．3．4．5．67層3—5﹪6—20﹪6—20﹪2．地下停車場價格定位地下停車位價格定位系根據(jù)建安成本和參照市場行情，運用成本法和市場因素修正法評估確定，暫定地下停車位銷售價格為60000元/ 個。3．商鋪價格定位商鋪價格主要采取市場因素修正法確定，價格暫定每平方建筑面積價格為6000元。第三節(jié) 項目營銷計劃1．項目營銷計劃安排序號工作內容工作成果時間安排1項目推介活動策劃活動展板、模型、購房流程—2項目推介制定交款流程及標準—3交納第一次購房款提供各戶型資料，按基數(shù)交納12．1—4交納第二次購房款交至總房價的60%工程完成到正負一周內5交納第三次購房款交總房價的100%工程完成到封頂一周內序 號項 目內 容(時 間)1目的宣傳項目設計理念,介紹小區(qū)布局,建筑風格,環(huán)境交通、停車、公建配套狀況、介紹小區(qū)各類戶型、通告購房認購和交費流程。2地點學校3時間—4展廳布置—5舉展人員2—3名專業(yè)營銷人員全程講解6布展內容展板:
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