【導(dǎo)讀】均系本人獨(dú)立完成，沒有抄襲行為，凡涉及其他作者的觀點(diǎn)和材料，均作了注釋，若有不實(shí)，后果由本人承擔(dān)。提高投資效益有著重大意義。酒店作為房地產(chǎn)項(xiàng)目的一種，需要運(yùn)用可行性研究進(jìn)行分析.本文將對(duì)杭州。灣新區(qū)新慈酒店有關(guān)的市場(chǎng)、資源、工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面問題進(jìn)行全面的分析、論證和評(píng)價(jià)，價(jià)，幫助開發(fā)商明確項(xiàng)目獲利能力，識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)，做到科學(xué)、理性投資。

　　

【正文】 為準(zhǔn)備階段 ,則第一年實(shí)際經(jīng)營 8個(gè)月 ,第二年開始達(dá)到行業(yè)一般水平，即 60%的入住率?？紤]到酒店行業(yè)前景向好 ,假定本項(xiàng)目從第二年開始毛利潤(rùn)每年遞增 10%。 收入估算 營業(yè)收入預(yù)計(jì)分為五部分： 1. 客房收入：本項(xiàng)目共有客房 135間，根據(jù)慈溪酒店市場(chǎng)平均客房出租率及房?jī)r(jià)信息，假定特色酒店平均房?jī)r(jià)為 250 元 /間，出租率為 60%，則客房年收入為135**250*365= 2. 餐飲收入：綜合考慮酒店餐廳及海鮮廣場(chǎng)，根據(jù)照餐飲行業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及當(dāng)?shù)氐南M(fèi)情況 ，按每天接待 200 人次計(jì)算，暫定人均消費(fèi) 120 元，則餐飲收入為200*100*365=876萬元。 3. 商務(wù)會(huì)議收入：酒店共有中型會(huì)議室 8間，假定每天接待商務(wù)會(huì)議 6次，每次收入為 600元，則商務(wù)會(huì)議收入為 6*600*365= 4. 休閑娛樂收入：包括棋牌、酒吧及包廂，按每天接待 90人次計(jì)算，假定人均消費(fèi) 200元，則休閑娛樂收入為 90*200*365=657萬元 5. 便利店收入：假定便利店每天盈利 500元，則收入為 500*365= 合計(jì)年收入 =+876++657+= 成本估算 總成本為 ，主要由以下 部分組成： 1. 直接營業(yè)成本支出 。 2. 職工工資合計(jì) 寧波大學(xué)科學(xué)技術(shù)學(xué)院本科畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 23 部門 所需 人數(shù) 年人均工資（萬元） 合計(jì) 總辦 4 6 24 前廳 6 21 客房 15 餐飲 25 保安 2 7 康樂 15 醫(yī)療 1 4 4 財(cái)務(wù) 5 4 20 工程 3 4 12 人力資源 2 4 8 小計(jì) 78 3. 市場(chǎng) 銷售 推廣費(fèi)用 ，預(yù)占營業(yè)收入的 5% 4. 日常維修保養(yǎng)費(fèi)用 ，預(yù)占營業(yè)收入的 1% 5. 管理費(fèi)用 ，預(yù)占營業(yè)收入的 2% 6. 營業(yè)管理部門其他費(fèi)用 ,預(yù)占營業(yè)收入的 7% 7. 其他資本性支出 ，其中： A．固定資產(chǎn)折舊，按照投資預(yù)算和資產(chǎn)類別測(cè)算： 序號(hào) 項(xiàng)目 金額（萬元） 資產(chǎn)類別 折舊年限（年） 每年應(yīng)攤費(fèi)用及折舊 （萬元） 1 土建、安裝工程 3330 房產(chǎn) 40 2 裝修 房產(chǎn) 40 3 設(shè)備 1850 設(shè)備 15 合計(jì) 300萬元，按 15年攤銷 ,每年 20萬元 ，按預(yù)計(jì)房產(chǎn)原值 3330萬元的 70%和稅率 %計(jì)算 (詳見借款還本付息表 ) 酒店前 15 年經(jīng)營情況預(yù)測(cè) 詳見 附錄 全部資金現(xiàn)金流量表新慈酒店可行性研究 24 5 投資評(píng)價(jià) 財(cái)務(wù)盈利能力分析 通過對(duì)全部資金現(xiàn)金流量表和自有資金現(xiàn)金流量表 （見附錄） 財(cái)務(wù)盈利能力指標(biāo)的計(jì)算，得到以下數(shù)據(jù)： 全部資金部分： 1. 本項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 % 2. 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 （年利率為 7%） 3. 動(dòng)態(tài)投資回收期為 4. 總投資利潤(rùn)率為 %，開發(fā)商投資利潤(rùn)率為 % 自有資金部分： 1. 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 % 2. 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 （年利率 7%） 3. 動(dòng)態(tài)投資回收期為 以上數(shù)據(jù)顯示：本特色酒店在投資回報(bào)率方面超過社會(huì)資本的平均報(bào)酬率。同時(shí)考慮上項(xiàng)目土地、資產(chǎn)的增值以及 15年以后的繼續(xù)經(jīng)營，因此，本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行。 清償能力分析 根據(jù)項(xiàng)目分析所假定的條件，在特色酒店全面投入使用后，以每年的收入來償還借款本金及利息，項(xiàng)目長(zhǎng)期 借款還款期（不含建設(shè)期）為 。（詳 見附錄 還款付息情況見借款還本付息計(jì)算表） 不確定分析 本項(xiàng)目各項(xiàng)效益指標(biāo)計(jì)算期為 15年，而實(shí)際經(jīng)營期遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過 15年，因此實(shí)際收益應(yīng)高于目前所估算的數(shù)據(jù)?？紤]到項(xiàng)目資產(chǎn)殘值，土地增值，以及通過管理挖潛而產(chǎn)生的管理費(fèi)用減少等問題，經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)會(huì)進(jìn)一步有所提高。 寧波大學(xué)科學(xué)技術(shù)學(xué)院本科畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 25 表 51：敏感性分析表 由 敏感性分析 表可 知 ，總投資及營業(yè)收入對(duì)本項(xiàng)目利潤(rùn)率影響較大。 項(xiàng)目能夠抵抗 由總成本上漲 5%帶來的 不利影響，存在一定風(fēng)險(xiǎn)，但收益與風(fēng)險(xiǎn)同在。當(dāng)經(jīng)營收入增長(zhǎng)時(shí)，利潤(rùn)率明顯提高。 以上財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果中，總投資收益率高于項(xiàng)目的資金成本率，再考慮到 15年后的繼續(xù)經(jīng)營收益，土地增值，項(xiàng)目殘值。投資回收期、借款償還均滿足預(yù)計(jì)要求，財(cái)務(wù)上可行。 6 結(jié)論與建議 新慈酒店可行性研究 26 在市場(chǎng)前景向好的背景下，預(yù)計(jì)在明年五月正式運(yùn)營以后，本項(xiàng)目將與恒元大酒店及其他經(jīng)濟(jì)型旅館一同起到完善新區(qū)商務(wù)、旅游住宿服務(wù)的功能。本酒店將努力提高自身競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)化酒店經(jīng)營特色，除為投資者帶來預(yù)期的回報(bào)外，還要更好地服務(wù)新區(qū)，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)文化發(fā)展，為慈溪的繁榮做貢獻(xiàn)，充分發(fā)揮項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效 益與社會(huì)效益。綜上所述，杭州灣新區(qū) 新慈 酒店可行。 鑒于三星級(jí)酒店市場(chǎng)現(xiàn)狀、敏感性分析所預(yù)見的風(fēng)險(xiǎn)以及建設(shè)運(yùn)營期間不可預(yù)知的因素，本人希望項(xiàng)目營業(yè)者能夠牢記刺猬理念，明確三點(diǎn)： 的； 。 。最終，能夠在客戶中建立良好的聲譽(yù)，不斷提高營業(yè)收入和入住率，成為一家服務(wù)一流的酒店。 寧波大學(xué)科學(xué)技術(shù)學(xué)院本科畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 27 參考文獻(xiàn) [1] Macquarie． Report For China Real Estate In Sep. 2020[EB/OL]. 20200408/20201101. 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