【導(dǎo)讀】規(guī)范成本控制流程，提高成本控制效率。適用于公司進(jìn)行的所有與成本相關(guān)的工作。3．2動(dòng)態(tài)成本：指當(dāng)前工程項(xiàng)目中即時(shí)的成本。劃方案、建筑方案、結(jié)構(gòu)方案等等）；《責(zé)任成本管理體系》等成本控制重要文件。.為結(jié)構(gòu)方案、基礎(chǔ)方案、設(shè)備等方案的選擇提供決策依據(jù)。.組織完成初步設(shè)計(jì)及會(huì)審。.負(fù)責(zé)土地價(jià)款的支付。.負(fù)責(zé)報(bào)批報(bào)建費(fèi)用的控制。.招標(biāo)時(shí)編制經(jīng)濟(jì)標(biāo)書，并對(duì)投標(biāo)單位的經(jīng)濟(jì)標(biāo)書進(jìn)行分析。.對(duì)設(shè)計(jì)變更、簽證的經(jīng)濟(jì)性合理性進(jìn)行評(píng)審。.負(fù)責(zé)批準(zhǔn)《責(zé)任成本管理體系操作指引》。對(duì)建筑方案經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行評(píng)審，確定經(jīng)濟(jì)、合理的建筑方案。導(dǎo)書》，由總經(jīng)理批準(zhǔn)。理部、項(xiàng)目經(jīng)理部對(duì)施工圖進(jìn)行會(huì)審。及材料供應(yīng)商，安排施工單位進(jìn)行施工。關(guān)文件》審批后實(shí)施。定案單》，將資料移交成本管理部辦理工程竣工結(jié)算。

　　

【正文】 15 頁(yè) 沈陽(yáng)萬(wàn)科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 SHENYANG VANKE REAL ESTATE DEVELOPMENT CO., LTD. 編號(hào)： VKSYWICB006 版號(hào)： A/0 目標(biāo)成本調(diào)整作業(yè)指引 編制 劉 劍 日期 2020/1/21 審核 日期 批準(zhǔn) 日期 目標(biāo)成本調(diào)整作業(yè)指引 編號(hào)： VKSYWICB006 版號(hào)： A/0 頁(yè)碼： 第 1 頁(yè) 共 115 頁(yè) 修訂記錄 日 期 修訂狀態(tài) 修改內(nèi)容 修改人 審核人 批準(zhǔn)人 目 標(biāo) 成 本 調(diào) 整 審 批 流 程成 本 管 理 部經(jīng) 辦 部 門 分 管 理總 經(jīng) 理總 經(jīng) 理 辦 公 會(huì) 總 經(jīng) 理經(jīng) 辦 部 門提 出 申 請(qǐng) 審 核估 算 造 價(jià) 審 核 審 核 審 核 、 批 準(zhǔn)存 檔增 加減 少 目標(biāo)成本調(diào)整作業(yè)指引 編號(hào)： VKSYWICB006 版號(hào)： A/0 頁(yè)碼： 第 1 頁(yè) 共 115 頁(yè) 1. 目的 加強(qiáng)目標(biāo)成本管理的規(guī)范性，規(guī)避成本風(fēng)險(xiǎn)。 2. 適用范圍 適用于沈陽(yáng)萬(wàn)科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 3. 術(shù)語(yǔ)和定義 . 增減成本項(xiàng)目：根據(jù)成本指導(dǎo)書的成本科目發(fā)生項(xiàng)目增減，如增減工程項(xiàng)目、增減合同立項(xiàng) (屬簽證、變更性質(zhì)的工程內(nèi)容、合同不在此列 )、增加繳費(fèi)項(xiàng)目等。 . 增減目標(biāo)成本單價(jià)：指非因市場(chǎng)因素調(diào)整目標(biāo)成本單價(jià)，如調(diào)整材料選型、品牌、檔次，調(diào)整常規(guī)費(fèi)率等 5. 職責(zé) . 公司各部門 . 提出目標(biāo)成本申請(qǐng)。 . 成本管理部 . 對(duì)目標(biāo)成本調(diào)整申請(qǐng)進(jìn)行審核，并估算造價(jià)。 . 分管總監(jiān)（副總經(jīng)理） 目標(biāo)成本調(diào)整作業(yè)指引 編號(hào)： VKSYWICB006 版號(hào)： A/0 頁(yè)碼： 第 1 頁(yè) 共 115 頁(yè) . 對(duì)目標(biāo)成本調(diào)整審核并提出意見。 . 總經(jīng)理 . 負(fù)責(zé)批準(zhǔn)《目標(biāo)成本調(diào)整審批表》。 28. 工作程序 . 當(dāng)項(xiàng)目發(fā)生增減成本項(xiàng)目或增減目標(biāo)成本單價(jià)情況時(shí)，經(jīng)辦部門填寫《目標(biāo)成本調(diào)整審批表》，并送成本管理部。 . 經(jīng)成本管理部同意后，經(jīng)辦部門將《目標(biāo)成本調(diào)整審批表》送分管副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)審批。 . 經(jīng)分管副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)同意后，經(jīng)辦部門需將《目標(biāo)成本調(diào)整審批表》報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)討論，由經(jīng)辦部門主管領(lǐng)導(dǎo)填寫《目標(biāo)成本調(diào)整審批表》相應(yīng)內(nèi)容。 . 將經(jīng)總經(jīng)理辦公會(huì)討論通過(guò)后的《目 標(biāo)成本調(diào)整審批表》報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)。 29. 支持性文件 30. 相關(guān)記錄 . 《目標(biāo)成本調(diào)整審批表》 目標(biāo)成本調(diào)整作業(yè)指引 編號(hào)： VKSYWICB006 版號(hào)： A/0 頁(yè)碼： 第 1 頁(yè) 共 115 頁(yè) 關(guān)于工程量清單招標(biāo)的一點(diǎn)想法及城花三期實(shí)施的初步設(shè)想 公司領(lǐng)導(dǎo)、各位同事： 關(guān)于工程量清單招標(biāo)方式在我司目前項(xiàng)目實(shí)施的可行性及必要性，經(jīng)與領(lǐng)導(dǎo)討論并聽取了各方面的意見，個(gè)人有些想法，特整理如下，謹(jǐn)與大家分享： 一、 工程量清單招標(biāo)有什么好處？ 工程量清單的操作過(guò)程是：在施工圖紙完成后，發(fā)標(biāo)書及圖紙，使投標(biāo)單位充分理解工程內(nèi)容及我司的施工、成本方面的要求；我司編制“參考工程量清單” （ 20 天），發(fā)給投標(biāo)單位，他們?cè)?7 天內(nèi)完成 工程量復(fù)核及投標(biāo)價(jià)格確定工作并回標(biāo)，我司用 10 天左右進(jìn)行標(biāo)書分析、情況澄清、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)工作。定標(biāo)價(jià)格直接作為確定的合同總價(jià)，對(duì)施工圖紙內(nèi)容包干，可立即用于進(jìn)度款支付及基本確定主體建筑、安裝成本。設(shè)計(jì)變更及簽證價(jià)款在施工過(guò)程中按合同單價(jià)確定，進(jìn)入每月的進(jìn)度款支付。 清單招標(biāo)與費(fèi)率招標(biāo)相比的好處在于： 圖紙、工程量明確，便于投標(biāo)單位準(zhǔn)確把握成本及風(fēng)險(xiǎn)，從而在報(bào)價(jià)過(guò)程中考慮的不確定因素會(huì)減少很多。 采用綜合價(jià)格，與目前施工企業(yè)的工程分包方式符合，從而使投標(biāo)價(jià)格反映實(shí)際情況及市場(chǎng)價(jià)格水平。 由于信息披露充分，報(bào)價(jià)口 徑規(guī)定基本一致，從而使投標(biāo)單位充分競(jìng)爭(zhēng)，達(dá)到降低造價(jià)的目的。 由于圖紙?jiān)靸r(jià)確定，我們對(duì)整個(gè)工程成本在前期便做到心中有數(shù)，使成本的預(yù)控成為可能。 可避免雙方在支付進(jìn)度款上的矛盾根源，且使雙方預(yù)算人員都有精力及時(shí)處理好變更、簽證的結(jié)算工作。尤其是在施工單位較多的情況下，更能體現(xiàn)其優(yōu)越性。 可從根本上減少結(jié)算的工作量，加快竣工結(jié)算的速度，做到按照合同及國(guó)家規(guī)定的時(shí)間完成結(jié)算，避免因結(jié)算延遲造成付款延遲而引發(fā)的沖突。 可避免由于施工過(guò)程中造價(jià)未確定，而施工單位扯皮耍賴的情況發(fā)生。 成本部在編制清單時(shí)進(jìn)行審圖，工程、 設(shè)計(jì)、項(xiàng)目在此期間也可初審圖紙。這樣 目標(biāo)成本調(diào)整作業(yè)指引 編號(hào)： VKSYWICB006 版號(hào)： A/0 頁(yè)碼： 第 1 頁(yè) 共 115 頁(yè) 在施工前各部門均對(duì)圖紙進(jìn)行了熟悉了解，且對(duì)于圖紙中的錯(cuò)誤也進(jìn)行了預(yù)先修正，可減少施工中的變更、簽證數(shù)量。 可防止職業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。 目前一二期已暴露出了在費(fèi)率方式下，中標(biāo)后施工單位不急于核對(duì)預(yù)算，卻急于索要進(jìn)度款的情況，給我們的資金安全帶來(lái)極大的隱患。以三、四、五期現(xiàn)在的招標(biāo)分段方法來(lái)說(shuō)，我們將面臨至少 8 家單位，而按我們現(xiàn)有的力量及精力估計(jì)，不考慮一二期的結(jié)算工作，即使我們嚴(yán)格要求職員、咨詢公司甚至施工單位，至少也要有 1 年時(shí)間才能完成預(yù)算核對(duì)工作。也就是說(shuō)，工程竣工后幾個(gè)月才可能 對(duì)完預(yù)算。還無(wú)法顧及變更簽證的結(jié)算。而我們又要求工期，則極有可能受制于多家施工單位而在付款上處于非常被動(dòng)的狀態(tài)。資金安全根本無(wú)從談起 ,且很難保證“市建一公司事件”不重復(fù)出現(xiàn)。如果要壓縮編審時(shí)間，直接損失的將是預(yù)結(jié)算的準(zhǔn)確性，肯定會(huì)犧牲公司的利益。 二、 三期實(shí)行工程量清單招標(biāo)的初步設(shè)想。 按照目前的出圖計(jì)劃，招標(biāo)計(jì)劃安排如下： 分期分段 標(biāo)段數(shù) 出圖時(shí)間 要求竣工時(shí)間 擬開工時(shí)間 招標(biāo)方式 招標(biāo)開始時(shí)間 招標(biāo)結(jié)束時(shí)間 三期樣板區(qū)洋房 2 完成賣場(chǎng) 費(fèi)率或模擬工程量清單 三期其他洋房 2 工程量 四期平層 4 工程量 0 五期商業(yè)街 2 或 3 完成賣場(chǎng) 工程量或費(fèi)率 我們實(shí)施清單招標(biāo)的幾項(xiàng)原則： 嘗試性進(jìn)行原則：先在三期除樣板區(qū)以外的洋房 區(qū)及五期商業(yè)街（由公司領(lǐng)導(dǎo)決策）實(shí)行清單招標(biāo)；如果造價(jià)降低、施工單位反應(yīng)良好，則繼續(xù)進(jìn)行平層的清單招標(biāo)，否則進(jìn)行費(fèi)率招標(biāo)。 穩(wěn)妥原則：我們預(yù)先按照二期的費(fèi)率計(jì)算三期的各棟號(hào)工程總價(jià)，然后公開標(biāo)底，在招標(biāo)時(shí)明確規(guī)定不得高于此標(biāo)底，否則作為廢標(biāo)。這樣可保證多數(shù)想中標(biāo)的單位會(huì)低于此價(jià)。 目標(biāo)成本調(diào)整作業(yè)指引 編號(hào)： VKSYWICB006 版號(hào)： A/0 頁(yè)碼： 第 1 頁(yè) 共 115 頁(yè) 引導(dǎo)原則：對(duì)于混凝土、鋼筋及其他重要項(xiàng)目，我們?cè)贅?biāo)書中提供參考價(jià)格進(jìn)行引導(dǎo)，以保證投標(biāo)單位的單項(xiàng)報(bào)價(jià)不會(huì)過(guò)于偏離合理價(jià)格。 三、 明年的經(jīng)營(yíng)要求與招標(biāo)計(jì)劃是否存在矛盾？ 按照上述計(jì)劃，個(gè)人認(rèn)為除五期商業(yè)街有待斟酌外，其它時(shí)間均與公司的 經(jīng)營(yíng)計(jì)劃不矛盾，能夠保證合理的施工期限；而且由于在付款上更加合理，能調(diào)動(dòng)施工單位的積極性，將促進(jìn)工程進(jìn)度及質(zhì)量的管理，使計(jì)劃的更好實(shí)現(xiàn)。 四、 施工單位是否能適應(yīng)清單招標(biāo)？清單招標(biāo)對(duì)成都不成熟施工單位的影響？ 目前，我司使用的施工單位中有少數(shù)幾家存在不講誠(chéng)信或無(wú)法滿足我司要求的現(xiàn)象。因此，大家擔(dān)心如此素質(zhì)的施工單位能否適應(yīng)清單招標(biāo)這種先進(jìn)的模式。對(duì)此，個(gè)人認(rèn)為： 目前我司與施工單位的沖突或矛盾都是在費(fèi)率招標(biāo)的環(huán)境下發(fā)生的，而且正是費(fèi)率招標(biāo)提供了施工單位耍賴的沃土。因此如果要擔(dān)心，從邏輯上說(shuō)，首先應(yīng)擔(dān)心這些施工單 位是否適應(yīng)萬(wàn)科在工期緊、開發(fā)面積大的情況下實(shí)行費(fèi)率招標(biāo)。相反，工程量清單招標(biāo)能解決施工單位關(guān)心的及時(shí)支付進(jìn)度款和及時(shí)結(jié)算變更簽證的問(wèn)題，可以使施工單位更加沒(méi)有顧慮的推動(dòng)工程進(jìn)展。 從發(fā)生的“不肯用新安全網(wǎng)”、“幾層腳手架才搭設(shè)腳手板”等施工單位偷工減料的事情來(lái)看，施工單位的問(wèn)題并不在于用何種方式招標(biāo)。無(wú)論采取何種招標(biāo)方式，入圍單位的選擇、合同文件的規(guī)定及施工管理的力度將導(dǎo)致施工單位對(duì)待我們的態(tài)度變化。這要求我們首先在初選入圍單位的時(shí)候應(yīng)該謹(jǐn)慎，加大考察的力度。以科學(xué)的方法及合理的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量并通過(guò)客觀的評(píng)分來(lái) 確定入圍單位，保證合格性；同時(shí)在標(biāo)書及合同中相應(yīng)做出嚴(yán)格的約束條款，使施工單位認(rèn)識(shí)到偷工減料導(dǎo)致的罰款損失將大于良好施工的費(fèi)用；現(xiàn)場(chǎng)做到獎(jiǎng)罰分明；才可避免此類情況的出現(xiàn)。 目前我司的主體建安成本與深圳水平相當(dāng)，這在成都人工及常規(guī)材料價(jià)格均低于深圳的情況來(lái)看，是不正常的。因此，我們不用擔(dān)心投標(biāo)報(bào)價(jià)降低是惡意中標(biāo)的行為。通過(guò)制定正確的招標(biāo)策略、充分的競(jìng)爭(zhēng)來(lái)降低工程造價(jià)，只是說(shuō)明我們正在向成都建筑市場(chǎng)的行價(jià)靠攏，不會(huì)對(duì)工程質(zhì)量、進(jìn)度造成任何影響。 目標(biāo)成本調(diào)整作業(yè)指引 編號(hào)： VKSYWICB006 版號(hào)： A/0 頁(yè)碼： 第 1 頁(yè) 共 115 頁(yè) 五、 如何解決一期結(jié)算與三期清單招標(biāo)之間的部門人手問(wèn)題？ 按照部門的結(jié) 算計(jì)劃，一期總包結(jié)算務(wù)必在 2020 年 12 月 31 日前完成。因此，到我們的招標(biāo)時(shí)間（ 2020 年 1 月），一期僅剩下部分分包結(jié)算，且部門內(nèi)已有了具體分工，不會(huì)影響三、四、五期招標(biāo)工作的進(jìn)行。 另如成本部人手實(shí)在忙不過(guò)來(lái)，總部成本組表示愿意派人來(lái)協(xié)助我部進(jìn)行招標(biāo)工作。 六、 工程量清單招標(biāo)對(duì)其它業(yè)務(wù)部門影響，有什么新要求？ 按照 10 月 22 日項(xiàng)目推進(jìn)小組會(huì)議排定的總節(jié)點(diǎn)計(jì)劃，清單招標(biāo)對(duì)施工進(jìn)度無(wú)影響。計(jì)劃出圖時(shí)間不能再往后延。 為了準(zhǔn)確計(jì)算工程量，共招標(biāo)使用的施工圖紙需盡量準(zhǔn)確、詳細(xì)。 由于本次招標(biāo)標(biāo)段較多，需要盡量擴(kuò)大施 工單位的考察范圍，多引進(jìn)新的單位。同時(shí)需加大考察力度，保證入圍單位為滿足我司工期、質(zhì)量、協(xié)調(diào)要求的盡量正規(guī)的和各單位，以保證競(jìng)爭(zhēng)的充分性。此項(xiàng)工作需在 12 月 30 日前完成，初步估計(jì)需要 20 家施工單位入圍。 設(shè)計(jì)部、工程部、項(xiàng)目部需在我部編制清單時(shí)進(jìn)行審圖，且需與設(shè)計(jì)院聯(lián)系，及時(shí)以設(shè)計(jì)變更的方式解決過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題。 七、 集團(tuán)已實(shí)行的分公司中實(shí)行情況如何？ 目前集團(tuán)內(nèi)已有南京、南昌、天津、北京進(jìn)行了清單總價(jià)招標(biāo)，深圳進(jìn)行了模擬清單招標(biāo)，效果較好。特別是造價(jià)降低至少 5%以上，即下降 40 元 /M2 左右。 我們通過(guò)設(shè)立公 開標(biāo)底的方式，至少可避免清單招標(biāo)價(jià)格高于費(fèi)率招標(biāo)價(jià)格的情況。 綜上所述，已將工程量清單招標(biāo)方式作了一些淺顯的分析，謹(jǐn)供公司參考。目前對(duì)于三期設(shè)計(jì)成本的控制措施已初見成效，含鋼量及混凝土含量已接近合理水平。按成本部的設(shè)想，下一步我們準(zhǔn)備進(jìn)行的就是招標(biāo)工作的改革。我們充滿希望，如果得到公司的支持，我們將取得成本控制的第二階段成果。我們的工程造價(jià)將會(huì)在下一個(gè)臺(tái)階。對(duì)于公司在地產(chǎn)市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)將更加有利。 目標(biāo)成本調(diào)整作業(yè)指引 編號(hào)： VKSYWICB006 版號(hào)： A/0 頁(yè)碼： 第 1 頁(yè) 共 115 頁(yè) 關(guān)于設(shè)立項(xiàng)目成本負(fù)責(zé)人的初步構(gòu)想 現(xiàn)狀：成本部人員分工較分散，與別部門溝通不夠方便。且職責(zé)劃分不太合理，經(jīng) 常有同一合同由兩個(gè)以上同事分塊負(fù)責(zé)，造成效率降低。 一點(diǎn)想法： 設(shè)立項(xiàng)目成本負(fù)責(zé)人制度，即每個(gè)項(xiàng)目（按期劃分）設(shè)立一位成本負(fù)責(zé)人。目前暫從部門土建預(yù)算工程師中選擇。 項(xiàng)目成本負(fù)責(zé)人崗位職責(zé)包括以下幾個(gè)方面： 負(fù)責(zé)項(xiàng)目目標(biāo)成本編制。 負(fù)責(zé)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)建安成本監(jiān)控。 負(fù)責(zé)項(xiàng)目營(yíng)銷成本的管理。 負(fù)責(zé)項(xiàng)目的成本資料整理、歸檔工作。 負(fù)責(zé)關(guān)于項(xiàng)目的所有與其他部門之間的日常溝通、協(xié)調(diào)工作。 負(fù)責(zé)項(xiàng)目土建專業(yè)招投標(biāo)配合工作。 負(fù)責(zé)項(xiàng)目土建技術(shù)方案評(píng)審的配合工作。 負(fù)責(zé)項(xiàng)目土建變更簽證的審批、結(jié)算工作。 負(fù)責(zé)項(xiàng)目的土建、裝修 工程預(yù)結(jié)算審核。 負(fù)責(zé)項(xiàng)目土建進(jìn)度付款。 部門安裝工程師按專業(yè)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的相關(guān)工作，崗位職責(zé)包括以下幾個(gè)方面： 負(fù)責(zé)項(xiàng)目安裝專業(yè)目標(biāo)成本編制，交成本負(fù)責(zé)人匯總。 負(fù)責(zé)項(xiàng)