【導讀】規(guī)范成本控制流程，提高成本控制效率。適用于公司進行的所有與成本相關(guān)的工作。3．2動態(tài)成本：指當前工程項目中即時的成本。劃方案、建筑方案、結(jié)構(gòu)方案等等）；《責任成本管理體系》等成本控制重要文件。.為結(jié)構(gòu)方案、基礎(chǔ)方案、設(shè)備等方案的選擇提供決策依據(jù)。.組織完成初步設(shè)計及會審。.負責土地價款的支付。.負責報批報建費用的控制。.招標時編制經(jīng)濟標書，并對投標單位的經(jīng)濟標書進行分析。.對設(shè)計變更、簽證的經(jīng)濟性合理性進行評審。.負責批準《責任成本管理體系操作指引》。對建筑方案經(jīng)濟指標進行評審，確定經(jīng)濟、合理的建筑方案。導書》，由總經(jīng)理批準。理部、項目經(jīng)理部對施工圖進行會審。及材料供應(yīng)商，安排施工單位進行施工。關(guān)文件》審批后實施。定案單》，將資料移交成本管理部辦理工程竣工結(jié)算。

　　

【正文】 15 頁 沈陽萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 SHENYANG VANKE REAL ESTATE DEVELOPMENT CO., LTD. 編號： VKSYWICB006 版號： A/0 目標成本調(diào)整作業(yè)指引 編制 劉 劍 日期 2020/1/21 審核 日期 批準 日期 目標成本調(diào)整作業(yè)指引 編號： VKSYWICB006 版號： A/0 頁碼： 第 1 頁 共 115 頁 修訂記錄 日 期 修訂狀態(tài) 修改內(nèi)容 修改人 審核人 批準人 目 標 成 本 調(diào) 整 審 批 流 程成 本 管 理 部經(jīng) 辦 部 門 分 管 理總 經(jīng) 理總 經(jīng) 理 辦 公 會 總 經(jīng) 理經(jīng) 辦 部 門提 出 申 請 審 核估 算 造 價 審 核 審 核 審 核 、 批 準存 檔增 加減 少 目標成本調(diào)整作業(yè)指引 編號： VKSYWICB006 版號： A/0 頁碼： 第 1 頁 共 115 頁 1. 目的 加強目標成本管理的規(guī)范性，規(guī)避成本風險。 2. 適用范圍 適用于沈陽萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 3. 術(shù)語和定義 . 增減成本項目：根據(jù)成本指導書的成本科目發(fā)生項目增減，如增減工程項目、增減合同立項 (屬簽證、變更性質(zhì)的工程內(nèi)容、合同不在此列 )、增加繳費項目等。 . 增減目標成本單價：指非因市場因素調(diào)整目標成本單價，如調(diào)整材料選型、品牌、檔次，調(diào)整常規(guī)費率等 5. 職責 . 公司各部門 . 提出目標成本申請。 . 成本管理部 . 對目標成本調(diào)整申請進行審核，并估算造價。 . 分管總監(jiān)（副總經(jīng)理） 目標成本調(diào)整作業(yè)指引 編號： VKSYWICB006 版號： A/0 頁碼： 第 1 頁 共 115 頁 . 對目標成本調(diào)整審核并提出意見。 . 總經(jīng)理 . 負責批準《目標成本調(diào)整審批表》。 28. 工作程序 . 當項目發(fā)生增減成本項目或增減目標成本單價情況時，經(jīng)辦部門填寫《目標成本調(diào)整審批表》，并送成本管理部。 . 經(jīng)成本管理部同意后，經(jīng)辦部門將《目標成本調(diào)整審批表》送分管副總經(jīng)理、財務(wù)總監(jiān)審批。 . 經(jīng)分管副總經(jīng)理、財務(wù)總監(jiān)同意后，經(jīng)辦部門需將《目標成本調(diào)整審批表》報總經(jīng)理辦公會討論，由經(jīng)辦部門主管領(lǐng)導填寫《目標成本調(diào)整審批表》相應(yīng)內(nèi)容。 . 將經(jīng)總經(jīng)理辦公會討論通過后的《目 標成本調(diào)整審批表》報總經(jīng)理批準。 29. 支持性文件 30. 相關(guān)記錄 . 《目標成本調(diào)整審批表》 目標成本調(diào)整作業(yè)指引 編號： VKSYWICB006 版號： A/0 頁碼： 第 1 頁 共 115 頁 關(guān)于工程量清單招標的一點想法及城花三期實施的初步設(shè)想 公司領(lǐng)導、各位同事： 關(guān)于工程量清單招標方式在我司目前項目實施的可行性及必要性，經(jīng)與領(lǐng)導討論并聽取了各方面的意見，個人有些想法，特整理如下，謹與大家分享： 一、 工程量清單招標有什么好處？ 工程量清單的操作過程是：在施工圖紙完成后，發(fā)標書及圖紙，使投標單位充分理解工程內(nèi)容及我司的施工、成本方面的要求；我司編制“參考工程量清單” （ 20 天），發(fā)給投標單位，他們在 7 天內(nèi)完成 工程量復核及投標價格確定工作并回標，我司用 10 天左右進行標書分析、情況澄清、評標、定標工作。定標價格直接作為確定的合同總價，對施工圖紙內(nèi)容包干，可立即用于進度款支付及基本確定主體建筑、安裝成本。設(shè)計變更及簽證價款在施工過程中按合同單價確定，進入每月的進度款支付。 清單招標與費率招標相比的好處在于： 圖紙、工程量明確，便于投標單位準確把握成本及風險，從而在報價過程中考慮的不確定因素會減少很多。 采用綜合價格，與目前施工企業(yè)的工程分包方式符合，從而使投標價格反映實際情況及市場價格水平。 由于信息披露充分，報價口 徑規(guī)定基本一致，從而使投標單位充分競爭，達到降低造價的目的。 由于圖紙造價確定，我們對整個工程成本在前期便做到心中有數(shù)，使成本的預(yù)控成為可能。 可避免雙方在支付進度款上的矛盾根源，且使雙方預(yù)算人員都有精力及時處理好變更、簽證的結(jié)算工作。尤其是在施工單位較多的情況下，更能體現(xiàn)其優(yōu)越性。 可從根本上減少結(jié)算的工作量，加快竣工結(jié)算的速度，做到按照合同及國家規(guī)定的時間完成結(jié)算，避免因結(jié)算延遲造成付款延遲而引發(fā)的沖突。 可避免由于施工過程中造價未確定，而施工單位扯皮耍賴的情況發(fā)生。 成本部在編制清單時進行審圖，工程、 設(shè)計、項目在此期間也可初審圖紙。這樣 目標成本調(diào)整作業(yè)指引 編號： VKSYWICB006 版號： A/0 頁碼： 第 1 頁 共 115 頁 在施工前各部門均對圖紙進行了熟悉了解，且對于圖紙中的錯誤也進行了預(yù)先修正，可減少施工中的變更、簽證數(shù)量。 可防止職業(yè)風險。 目前一二期已暴露出了在費率方式下，中標后施工單位不急于核對預(yù)算，卻急于索要進度款的情況，給我們的資金安全帶來極大的隱患。以三、四、五期現(xiàn)在的招標分段方法來說，我們將面臨至少 8 家單位，而按我們現(xiàn)有的力量及精力估計，不考慮一二期的結(jié)算工作，即使我們嚴格要求職員、咨詢公司甚至施工單位，至少也要有 1 年時間才能完成預(yù)算核對工作。也就是說，工程竣工后幾個月才可能 對完預(yù)算。還無法顧及變更簽證的結(jié)算。而我們又要求工期，則極有可能受制于多家施工單位而在付款上處于非常被動的狀態(tài)。資金安全根本無從談起 ,且很難保證“市建一公司事件”不重復出現(xiàn)。如果要壓縮編審時間，直接損失的將是預(yù)結(jié)算的準確性，肯定會犧牲公司的利益。 二、 三期實行工程量清單招標的初步設(shè)想。 按照目前的出圖計劃，招標計劃安排如下： 分期分段 標段數(shù) 出圖時間 要求竣工時間 擬開工時間 招標方式 招標開始時間 招標結(jié)束時間 三期樣板區(qū)洋房 2 完成賣場 費率或模擬工程量清單 三期其他洋房 2 工程量 四期平層 4 工程量 0 五期商業(yè)街 2 或 3 完成賣場 工程量或費率 我們實施清單招標的幾項原則： 嘗試性進行原則：先在三期除樣板區(qū)以外的洋房 區(qū)及五期商業(yè)街（由公司領(lǐng)導決策）實行清單招標；如果造價降低、施工單位反應(yīng)良好，則繼續(xù)進行平層的清單招標，否則進行費率招標。 穩(wěn)妥原則：我們預(yù)先按照二期的費率計算三期的各棟號工程總價，然后公開標底，在招標時明確規(guī)定不得高于此標底，否則作為廢標。這樣可保證多數(shù)想中標的單位會低于此價。 目標成本調(diào)整作業(yè)指引 編號： VKSYWICB006 版號： A/0 頁碼： 第 1 頁 共 115 頁 引導原則：對于混凝土、鋼筋及其他重要項目，我們再標書中提供參考價格進行引導，以保證投標單位的單項報價不會過于偏離合理價格。 三、 明年的經(jīng)營要求與招標計劃是否存在矛盾？ 按照上述計劃，個人認為除五期商業(yè)街有待斟酌外，其它時間均與公司的 經(jīng)營計劃不矛盾，能夠保證合理的施工期限；而且由于在付款上更加合理，能調(diào)動施工單位的積極性，將促進工程進度及質(zhì)量的管理，使計劃的更好實現(xiàn)。 四、 施工單位是否能適應(yīng)清單招標？清單招標對成都不成熟施工單位的影響？ 目前，我司使用的施工單位中有少數(shù)幾家存在不講誠信或無法滿足我司要求的現(xiàn)象。因此，大家擔心如此素質(zhì)的施工單位能否適應(yīng)清單招標這種先進的模式。對此，個人認為： 目前我司與施工單位的沖突或矛盾都是在費率招標的環(huán)境下發(fā)生的，而且正是費率招標提供了施工單位耍賴的沃土。因此如果要擔心，從邏輯上說，首先應(yīng)擔心這些施工單 位是否適應(yīng)萬科在工期緊、開發(fā)面積大的情況下實行費率招標。相反，工程量清單招標能解決施工單位關(guān)心的及時支付進度款和及時結(jié)算變更簽證的問題，可以使施工單位更加沒有顧慮的推動工程進展。 從發(fā)生的“不肯用新安全網(wǎng)”、“幾層腳手架才搭設(shè)腳手板”等施工單位偷工減料的事情來看，施工單位的問題并不在于用何種方式招標。無論采取何種招標方式，入圍單位的選擇、合同文件的規(guī)定及施工管理的力度將導致施工單位對待我們的態(tài)度變化。這要求我們首先在初選入圍單位的時候應(yīng)該謹慎，加大考察的力度。以科學的方法及合理的標準來衡量并通過客觀的評分來 確定入圍單位，保證合格性；同時在標書及合同中相應(yīng)做出嚴格的約束條款，使施工單位認識到偷工減料導致的罰款損失將大于良好施工的費用；現(xiàn)場做到獎罰分明；才可避免此類情況的出現(xiàn)。 目前我司的主體建安成本與深圳水平相當，這在成都人工及常規(guī)材料價格均低于深圳的情況來看，是不正常的。因此，我們不用擔心投標報價降低是惡意中標的行為。通過制定正確的招標策略、充分的競爭來降低工程造價，只是說明我們正在向成都建筑市場的行價靠攏，不會對工程質(zhì)量、進度造成任何影響。 目標成本調(diào)整作業(yè)指引 編號： VKSYWICB006 版號： A/0 頁碼： 第 1 頁 共 115 頁 五、 如何解決一期結(jié)算與三期清單招標之間的部門人手問題？ 按照部門的結(jié) 算計劃，一期總包結(jié)算務(wù)必在 2020 年 12 月 31 日前完成。因此，到我們的招標時間（ 2020 年 1 月），一期僅剩下部分分包結(jié)算，且部門內(nèi)已有了具體分工，不會影響三、四、五期招標工作的進行。 另如成本部人手實在忙不過來，總部成本組表示愿意派人來協(xié)助我部進行招標工作。 六、 工程量清單招標對其它業(yè)務(wù)部門影響，有什么新要求？ 按照 10 月 22 日項目推進小組會議排定的總節(jié)點計劃，清單招標對施工進度無影響。計劃出圖時間不能再往后延。 為了準確計算工程量，共招標使用的施工圖紙需盡量準確、詳細。 由于本次招標標段較多，需要盡量擴大施 工單位的考察范圍，多引進新的單位。同時需加大考察力度，保證入圍單位為滿足我司工期、質(zhì)量、協(xié)調(diào)要求的盡量正規(guī)的和各單位，以保證競爭的充分性。此項工作需在 12 月 30 日前完成，初步估計需要 20 家施工單位入圍。 設(shè)計部、工程部、項目部需在我部編制清單時進行審圖，且需與設(shè)計院聯(lián)系，及時以設(shè)計變更的方式解決過程中發(fā)現(xiàn)的問題。 七、 集團已實行的分公司中實行情況如何？ 目前集團內(nèi)已有南京、南昌、天津、北京進行了清單總價招標，深圳進行了模擬清單招標，效果較好。特別是造價降低至少 5%以上，即下降 40 元 /M2 左右。 我們通過設(shè)立公 開標底的方式，至少可避免清單招標價格高于費率招標價格的情況。 綜上所述，已將工程量清單招標方式作了一些淺顯的分析，謹供公司參考。目前對于三期設(shè)計成本的控制措施已初見成效，含鋼量及混凝土含量已接近合理水平。按成本部的設(shè)想，下一步我們準備進行的就是招標工作的改革。我們充滿希望，如果得到公司的支持，我們將取得成本控制的第二階段成果。我們的工程造價將會在下一個臺階。對于公司在地產(chǎn)市場上的競爭將更加有利。 目標成本調(diào)整作業(yè)指引 編號： VKSYWICB006 版號： A/0 頁碼： 第 1 頁 共 115 頁 關(guān)于設(shè)立項目成本負責人的初步構(gòu)想 現(xiàn)狀：成本部人員分工較分散，與別部門溝通不夠方便。且職責劃分不太合理，經(jīng) 常有同一合同由兩個以上同事分塊負責，造成效率降低。 一點想法： 設(shè)立項目成本負責人制度，即每個項目（按期劃分）設(shè)立一位成本負責人。目前暫從部門土建預(yù)算工程師中選擇。 項目成本負責人崗位職責包括以下幾個方面： 負責項目目標成本編制。 負責項目動態(tài)建安成本監(jiān)控。 負責項目營銷成本的管理。 負責項目的成本資料整理、歸檔工作。 負責關(guān)于項目的所有與其他部門之間的日常溝通、協(xié)調(diào)工作。 負責項目土建專業(yè)招投標配合工作。 負責項目土建技術(shù)方案評審的配合工作。 負責項目土建變更簽證的審批、結(jié)算工作。 負責項目的土建、裝修 工程預(yù)結(jié)算審核。 負責項目土建進度付款。 部門安裝工程師按專業(yè)負責項目的相關(guān)工作，崗位職責包括以下幾個方面： 負責項目安裝專業(yè)目標成本編制，交成本負責人匯總。 負責項