【導(dǎo)讀】習(xí)其他公司的操作模式。去其糟粕、取其精華,將有助于我們更好的發(fā)展。限,不盡之處望批評(píng)指正。XX地產(chǎn)于1988年介入房地產(chǎn)領(lǐng)域,1992年正式確定大眾住宅開發(fā)。圈及其它重點(diǎn)城市為中心的發(fā)展策略。憑借一貫的創(chuàng)新精神及專業(yè)開發(fā)優(yōu)勢(shì),公。司樹立了住宅品牌,并為投資者帶來了穩(wěn)定增長的回報(bào)。2020年公司完成新開工。收入億元,凈利潤億元。公平回報(bào),是XX地產(chǎn)獲得成功的基石。公司致力于通過規(guī)范透明的企業(yè)文化和穩(wěn)。迎,最受社會(huì)尊重的企業(yè)。憑借公司治理和道德準(zhǔn)則上的表現(xiàn),公司連續(xù)六次獲得。XX地產(chǎn)注重對(duì)城市文脈和地理環(huán)境。建造一個(gè)有深度的住宅,是XX地產(chǎn)追求的目標(biāo)。XX地產(chǎn)通過工作信息反。XX地產(chǎn)致力于營造一種美好的生活過程,而不僅僅是住宅本身。.在景觀設(shè)計(jì)前期制定《景觀設(shè)計(jì)任務(wù)書》。.向成本部提供《項(xiàng)目成本估算書》中與景觀工程相關(guān)的技術(shù)參數(shù)。的質(zhì)量問題,以確保工程質(zhì)量達(dá)到設(shè)計(jì)效果要求。計(jì)師進(jìn)行設(shè)計(jì)調(diào)整工作。

　　

【正文】 核。 ,組織戰(zhàn)略投資部、規(guī)劃設(shè)計(jì)部、分公司等相關(guān)部門一起對(duì)《項(xiàng)目目標(biāo)成本計(jì)劃》進(jìn)行評(píng)審 ,評(píng)審?fù)ㄟ^后 , 成本管理部綜合各部門意見 ,編制《項(xiàng)目目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書》。 E.(一 )可研階段目標(biāo)成本 (投資估算 )允許誤差不超過 30%。 (二 )規(guī) 劃 方案階段目標(biāo)成本 (估算成本 )允許誤差不超過 15%。 (三 )項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)成本 (目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書 )允許誤差不超過 5%。 室外土方工程 指室外和園林種植土的土石方工程 (含濾水層等 ) 園林環(huán)境工程費(fèi) 指室外景觀、道路、綠化、景觀小品及相關(guān)設(shè)施等工程 園林土建工程 包括硬質(zhì)鋪裝、道路、景墻 (擋土墻 )、景亭、雕塑、廊架、水景、座凳及垃圾桶等項(xiàng)目 綠化工程 包括喬木、灌木、花壇、盆景、植被及草坪的種植及養(yǎng)護(hù) 建議綠化投資額不低于園林環(huán)境工程費(fèi)總額的 25% 圍墻工程 指小區(qū)圍墻 基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)及裝飾部分 景觀水電 指室外景觀照明、景觀給排水、綠化噴灌等 物業(yè)及交通設(shè)施 指物業(yè)標(biāo)識(shí)、門牌號(hào)碼、信報(bào)箱、車位劃線、車擋及保安亭等 室外零星設(shè)施 指上述園林環(huán)境工程未包含的一些零星設(shè)施 配套設(shè)施費(fèi) 游泳池 指小區(qū)內(nèi)游泳池建設(shè)費(fèi)用 網(wǎng)球場(chǎng) 指小區(qū)內(nèi)網(wǎng)球場(chǎng)建設(shè)費(fèi)用 垃圾站 指小區(qū)內(nèi)垃圾站建設(shè)費(fèi)用 物業(yè)管理用房 指單獨(dú)建設(shè)的物業(yè)管理用房或移交給物業(yè)單位之前對(duì)其裝修、裝飾的費(fèi)用 其他配套用房 指單獨(dú)建設(shè)的其它配套用房費(fèi)用 項(xiàng)目論證決策階段 ,依據(jù)投資估算確定景觀目標(biāo)成本 ,成為景觀總目標(biāo)成本 , 用以控制景觀方案設(shè)計(jì) ,是評(píng)審方案設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)之一。 項(xiàng)目景觀方案設(shè)計(jì)完成后 ,依據(jù)方案設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)估算確定目標(biāo)成本 ,成為控制 擴(kuò)初設(shè)計(jì)的目標(biāo)成本 ,是評(píng)審初步設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)之一。 初步設(shè)計(jì)完成后 ,依據(jù)初步設(shè)計(jì)概算確定目標(biāo)成本 ,成為控制施工圖設(shè)計(jì)的 目標(biāo)成本 ,是評(píng)審施工圖設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)之一。 施工圖設(shè)計(jì)完成后 ,依據(jù)施工圖預(yù)算確定目標(biāo)成本 ,作為項(xiàng)目施工階段成本 控制目標(biāo)。 景觀總目標(biāo)成本及其它階段的目標(biāo)成本按照上表《園林景觀成本構(gòu)成》進(jìn)行 測(cè)算編制。 基本原則 標(biāo)桿瞄準(zhǔn) 在項(xiàng)目選擇和項(xiàng)目策劃階段 ,項(xiàng)目開發(fā)籌建部門應(yīng)通過市場(chǎng)研究找準(zhǔn)銷售價(jià) 格市場(chǎng)標(biāo)桿、工程成本市場(chǎng)標(biāo)桿 ,以及非工程成本市場(chǎng)標(biāo)桿。 滿足顧客需求 a 在項(xiàng)目選擇和項(xiàng)目策劃階段必須關(guān)注目標(biāo)顧客定位、分析目標(biāo)顧客核心 需求和一般需要 ,并將其轉(zhuǎn)化為定性或定量的明確描述。 b 在分階段確定目標(biāo)成本時(shí) ,應(yīng)始終注意將成本分項(xiàng)結(jié)構(gòu)向顧客核心需求 方向傾斜。 競(jìng)爭(zhēng)策略要求 a 在項(xiàng)目選擇的項(xiàng)目策劃階段 ,應(yīng)調(diào)查分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的綜合競(jìng)爭(zhēng)能力 ,結(jié) 合項(xiàng)目自身資源條件和經(jīng)營目標(biāo) ,形成明確的競(jìng)爭(zhēng)策略 ,并將競(jìng)爭(zhēng)策略 對(duì)產(chǎn)品定位的要求表述成定量指標(biāo)或定性描述。 b 在分階段確定目標(biāo)成本時(shí) ,始終注意成本分項(xiàng)結(jié)構(gòu)滿足競(jìng)爭(zhēng)策略要求。 倒逼成本 通過項(xiàng)目選擇和項(xiàng)目策劃階段的市場(chǎng)調(diào)查和可行性研究工作 ,依據(jù)市場(chǎng)標(biāo) 桿和項(xiàng)目挖潛措施對(duì)項(xiàng)目可能獲得的盈利空間做出準(zhǔn)確判斷和取舍。 用合理的預(yù)期稅前盈利額倒逼項(xiàng)目總成本 ,并用以指導(dǎo)“限額設(shè)計(jì)”和項(xiàng) 目開發(fā)策劃的硬性指標(biāo)。 用項(xiàng)目總成本層層倒逼方案設(shè)計(jì)成本、初步設(shè)計(jì)成本、施工圖設(shè)計(jì)成本。 a 方案設(shè)計(jì)形成的目標(biāo)成本≤景觀總目標(biāo)成本 成 本預(yù)備費(fèi) (一般為景觀總 目標(biāo)成本 8%)。用景觀總目標(biāo)成本減去成本預(yù)備費(fèi)的結(jié)果倒逼指導(dǎo)方案設(shè)計(jì) ,直到方案設(shè)計(jì)優(yōu)化滿足此要求。 b 景觀初步設(shè)計(jì)形成的目標(biāo)成本≤景觀方案設(shè)計(jì)形成的目標(biāo)成本 +成本預(yù)備費(fèi) *20%。用方案設(shè)計(jì)形成的目標(biāo)成本倒逼指導(dǎo)初步設(shè)計(jì) ,直到初步設(shè)計(jì)優(yōu)化滿足此要求。 c 景觀施工圖設(shè)計(jì)形成的目標(biāo)成本≤初步設(shè)計(jì)形成的目標(biāo)成本 +成本預(yù)備費(fèi)*10%。用初步設(shè)計(jì)形成的目標(biāo)成本倒逼指導(dǎo)施工圖設(shè)計(jì) ,直到景觀施工圖設(shè)計(jì)優(yōu)化滿足此要求。 d 測(cè)算的施工圖設(shè)計(jì)成本加上未使用的成本預(yù)備費(fèi) (≥ 70%的成本預(yù)備費(fèi) )即成為 確定的項(xiàng)目成本控制目標(biāo)。 標(biāo)準(zhǔn) 定位 投資水平 (元 /?) 產(chǎn)品分級(jí) 普 通 標(biāo) 準(zhǔn) A 100200 通常見于政府修建的經(jīng)濟(jì)房與農(nóng)民集資房 ,其景觀綠化水平 檔次極低 ,相比于較低成本購房帶來的實(shí)惠 ,置業(yè)者對(duì)景觀 并無太高要求。 B 200300 售價(jià)不高 ,定位普通人群的普通住宅 ,有基本的活動(dòng)場(chǎng)地和 小孩娛樂場(chǎng)地 ,有適當(dāng)?shù)木G化和休憩的地方。 中 檔 標(biāo) 準(zhǔn) A 300450 在大多數(shù)地理位置并不優(yōu)越 ,市場(chǎng)定位中等的樓盤 ,尤其是 以開發(fā)周期短、土地資源有限 ,作為盈利 策略的開發(fā)商 ,無 論在設(shè)計(jì)上、施工上 ,其景觀成本投入通常定位于這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。 B 450550 景觀檔次較高的、受業(yè)界認(rèn)可好評(píng)的 ,其投資成本都提高了 一個(gè)標(biāo)準(zhǔn) ,而且其更加重視前期規(guī)劃設(shè)計(jì) ,主要表現(xiàn)在其投 資成本上在設(shè)計(jì)上的投入相對(duì)有較大幅度的提高。 高 檔 標(biāo) 準(zhǔn) A 550700 多運(yùn)用于高端樓盤 ,有效的提高業(yè)內(nèi)知名度。此標(biāo)準(zhǔn)樓盤景 觀的突出特點(diǎn)是其景觀綠化植物、土方的成本相對(duì)投入驚人 , 都通過高密度、多種類的植物配置手法 ,甚至大量運(yùn)用盆栽 植物、熱帶植物結(jié)合造坡 ,充分的迎合了市場(chǎng)對(duì)軟景的偏好 , 滿足 高端置業(yè)者的需求 ,其成本造價(jià)在市場(chǎng)上遠(yuǎn)高于其他樓盤。 B 7001000C 1200 多用于樓盤展示面的投入、以及少量定位尖端的樓盤。 注 :以上列表數(shù)據(jù)來自考察、網(wǎng)絡(luò)調(diào)研、同行交流、與相關(guān)施工單位交流溝通。 本表主要顯示景觀投資水平的高低與整體樓盤的定位。 : 基于以上分析 ,提出以下投資原則及控制性建議 : 1. 景觀投資水平應(yīng)根據(jù)營銷定位的樓盤檔次相匹配 ,可參照同檔次樓盤的景觀投入水平。 2. 盡量選擇優(yōu)秀設(shè)計(jì)單位或著名設(shè)計(jì)師合作 ,不僅能夠有效的優(yōu)化產(chǎn)品設(shè)計(jì) ,而且能夠提高產(chǎn)品的知名度 ,把握 了景觀細(xì)節(jié) ,就把握了效果 ,成熟的景觀設(shè)計(jì)成果能節(jié)約成本。 3. 選擇相匹配的材料及有實(shí)力的施工單位 ,保證設(shè)計(jì)效果的實(shí)現(xiàn) ,設(shè)計(jì)再好 ,沒有好的施工單位來實(shí)施 ,同樣不能做出好的園林景觀。 4. 為控制整體投資 ,應(yīng)合理分配。根據(jù)地塊分級(jí) ,景觀投資不宜采用統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn) ,而應(yīng)該在統(tǒng)一的投資水平上 ,根據(jù)土地分級(jí)采取景觀投入分級(jí)的 策略 ,在重點(diǎn)區(qū)域 ,如會(huì)所、高端戶型、展示區(qū)、中央庭院景觀應(yīng)高于平均水平 ,相反 ,則可以適當(dāng)?shù)陀谄骄?,合理的有一定程度的區(qū)分景觀投入 ,控制整體投入將使投資更加合理 ,經(jīng)濟(jì)。 1. 根 據(jù)整體規(guī)劃土地分級(jí)策略在景觀投資上相應(yīng)的提高重點(diǎn)位置及銷售買 場(chǎng)路線的景觀投資水準(zhǔn)。 2. 在考慮景觀均好性的同時(shí) ,適當(dāng)?shù)奶岣呱虡I(yè)街區(qū)、展示區(qū)、水所、入口、中心庭院景觀檔次 ,以提升高品質(zhì)物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)。 3. 依據(jù)高品質(zhì)物業(yè)景觀設(shè)計(jì)越來越重視軟景的趨勢(shì) ,樓盤整體投資應(yīng)提高軟景投資比例。 4. 根據(jù)“木桶原理” ,在相對(duì)劣勢(shì)地塊 (朝向不好、周邊環(huán)境差 )周圍應(yīng)適當(dāng)提高景觀投資水平 ,提高劣勢(shì)地塊的景觀標(biāo)準(zhǔn)即提高了整體樓盤的物業(yè)品質(zhì) 。對(duì)于城市形象展示面和臨街區(qū)的地方 ,適當(dāng)?shù)奶岣咄顿Y比例是有必要的。 8. 景觀工程結(jié)算管理 作業(yè)指引 《工程結(jié)算管理規(guī)定》摘錄 (1)結(jié)算資料必須先經(jīng)監(jiān)理單位審核合格后再提交甲方工程部審核。甲方現(xiàn)場(chǎng)工程師負(fù)責(zé)審核竣工資料和結(jié)算資料的有效性 ,并提交分公司工程部經(jīng)理簽字確認(rèn)。分公司工程部對(duì)結(jié)算資料審核完成后 ,填寫《工程結(jié)算資料交接單》 ,將結(jié)算資料移交分公司成本部。 (2)委托造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)編制工程結(jié)算 ,在造價(jià)咨詢委托合同中應(yīng)明確要求其提供計(jì)算底稿 (包括工程量、鋼筋實(shí)際含量的詳細(xì)計(jì)算書 )及與承包單位核對(duì)后的結(jié)算資料 ,并同時(shí)提供與承包單位的核對(duì)差異情況說明。 (3)工程結(jié)算造價(jià)變動(dòng)超過該分項(xiàng)工程合同造 價(jià)的 5%或結(jié)算金額超過 200萬元 ,要分公司總經(jīng)理、集團(tuán)公司主管副總、財(cái)務(wù)總監(jiān)、總經(jīng)理聯(lián)簽批準(zhǔn) 結(jié)算書由三部分組成 : (一 ) 工程結(jié)算審批表 (審批表格 ) (二 ) 詳細(xì)結(jié)算書及審核情況 (報(bào)送結(jié)算、審核結(jié)算及相關(guān)符合結(jié)算條件的資料、簽證及依據(jù)等 ) (三 ) 工程竣工資料 (驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、招標(biāo)文件、合同、材料合格證明等等 ) 下面以兩份示例說明 : 一份完整的工程結(jié)算清單成都景觀 工程結(jié)算審批表 (封面 ,報(bào)集團(tuán)公司 ) 結(jié)算匯總表 內(nèi)容包括 : A、建筑工程 B、裝飾 (硬質(zhì)鋪裝 ) C、綠化工程 D、景觀水、電工程 結(jié)算造價(jià) : 萬元 (其中合同價(jià) 萬元 ,減少造價(jià) 萬元 ) 會(huì)簽欄 :施工單位 (經(jīng)辦人、項(xiàng)目經(jīng)理、蓋公章 ) 建設(shè)單位 (成本部工程師、經(jīng)理、工程總監(jiān)、總經(jīng)理、蓋公章 ) 、現(xiàn)場(chǎng)簽證相關(guān)資