【導讀】習其他公司的操作模式。去其糟粕、取其精華,將有助于我們更好的發(fā)展。限,不盡之處望批評指正。XX地產于1988年介入房地產領域,1992年正式確定大眾住宅開發(fā)。圈及其它重點城市為中心的發(fā)展策略。憑借一貫的創(chuàng)新精神及專業(yè)開發(fā)優(yōu)勢,公。司樹立了住宅品牌,并為投資者帶來了穩(wěn)定增長的回報。2020年公司完成新開工。收入億元,凈利潤億元。公平回報,是XX地產獲得成功的基石。公司致力于通過規(guī)范透明的企業(yè)文化和穩(wěn)。迎,最受社會尊重的企業(yè)。憑借公司治理和道德準則上的表現,公司連續(xù)六次獲得。XX地產注重對城市文脈和地理環(huán)境。建造一個有深度的住宅,是XX地產追求的目標。XX地產通過工作信息反。XX地產致力于營造一種美好的生活過程,而不僅僅是住宅本身。.在景觀設計前期制定《景觀設計任務書》。.向成本部提供《項目成本估算書》中與景觀工程相關的技術參數。的質量問題,以確保工程質量達到設計效果要求。計師進行設計調整工作。

　　

【正文】 核。 ,組織戰(zhàn)略投資部、規(guī)劃設計部、分公司等相關部門一起對《項目目標成本計劃》進行評審 ,評審通過后 , 成本管理部綜合各部門意見 ,編制《項目目標成本控制指導書》。 E.(一 )可研階段目標成本 (投資估算 )允許誤差不超過 30%。 (二 )規(guī) 劃 方案階段目標成本 (估算成本 )允許誤差不超過 15%。 (三 )項目開發(fā)目標成本 (目標成本控制指導書 )允許誤差不超過 5%。 室外土方工程 指室外和園林種植土的土石方工程 (含濾水層等 ) 園林環(huán)境工程費 指室外景觀、道路、綠化、景觀小品及相關設施等工程 園林土建工程 包括硬質鋪裝、道路、景墻 (擋土墻 )、景亭、雕塑、廊架、水景、座凳及垃圾桶等項目 綠化工程 包括喬木、灌木、花壇、盆景、植被及草坪的種植及養(yǎng)護 建議綠化投資額不低于園林環(huán)境工程費總額的 25% 圍墻工程 指小區(qū)圍墻 基礎、結構及裝飾部分 景觀水電 指室外景觀照明、景觀給排水、綠化噴灌等 物業(yè)及交通設施 指物業(yè)標識、門牌號碼、信報箱、車位劃線、車擋及保安亭等 室外零星設施 指上述園林環(huán)境工程未包含的一些零星設施 配套設施費 游泳池 指小區(qū)內游泳池建設費用 網球場 指小區(qū)內網球場建設費用 垃圾站 指小區(qū)內垃圾站建設費用 物業(yè)管理用房 指單獨建設的物業(yè)管理用房或移交給物業(yè)單位之前對其裝修、裝飾的費用 其他配套用房 指單獨建設的其它配套用房費用 項目論證決策階段 ,依據投資估算確定景觀目標成本 ,成為景觀總目標成本 , 用以控制景觀方案設計 ,是評審方案設計的標準之一。 項目景觀方案設計完成后 ,依據方案設計設計估算確定目標成本 ,成為控制 擴初設計的目標成本 ,是評審初步設計的標準之一。 初步設計完成后 ,依據初步設計概算確定目標成本 ,成為控制施工圖設計的 目標成本 ,是評審施工圖設計的標準之一。 施工圖設計完成后 ,依據施工圖預算確定目標成本 ,作為項目施工階段成本 控制目標。 景觀總目標成本及其它階段的目標成本按照上表《園林景觀成本構成》進行 測算編制。 基本原則 標桿瞄準 在項目選擇和項目策劃階段 ,項目開發(fā)籌建部門應通過市場研究找準銷售價 格市場標桿、工程成本市場標桿 ,以及非工程成本市場標桿。 滿足顧客需求 a 在項目選擇和項目策劃階段必須關注目標顧客定位、分析目標顧客核心 需求和一般需要 ,并將其轉化為定性或定量的明確描述。 b 在分階段確定目標成本時 ,應始終注意將成本分項結構向顧客核心需求 方向傾斜。 競爭策略要求 a 在項目選擇的項目策劃階段 ,應調查分析競爭對手的綜合競爭能力 ,結 合項目自身資源條件和經營目標 ,形成明確的競爭策略 ,并將競爭策略 對產品定位的要求表述成定量指標或定性描述。 b 在分階段確定目標成本時 ,始終注意成本分項結構滿足競爭策略要求。 倒逼成本 通過項目選擇和項目策劃階段的市場調查和可行性研究工作 ,依據市場標 桿和項目挖潛措施對項目可能獲得的盈利空間做出準確判斷和取舍。 用合理的預期稅前盈利額倒逼項目總成本 ,并用以指導“限額設計”和項 目開發(fā)策劃的硬性指標。 用項目總成本層層倒逼方案設計成本、初步設計成本、施工圖設計成本。 a 方案設計形成的目標成本≤景觀總目標成本 成 本預備費 (一般為景觀總 目標成本 8%)。用景觀總目標成本減去成本預備費的結果倒逼指導方案設計 ,直到方案設計優(yōu)化滿足此要求。 b 景觀初步設計形成的目標成本≤景觀方案設計形成的目標成本 +成本預備費 *20%。用方案設計形成的目標成本倒逼指導初步設計 ,直到初步設計優(yōu)化滿足此要求。 c 景觀施工圖設計形成的目標成本≤初步設計形成的目標成本 +成本預備費*10%。用初步設計形成的目標成本倒逼指導施工圖設計 ,直到景觀施工圖設計優(yōu)化滿足此要求。 d 測算的施工圖設計成本加上未使用的成本預備費 (≥ 70%的成本預備費 )即成為 確定的項目成本控制目標。 標準 定位 投資水平 (元 /?) 產品分級 普 通 標 準 A 100200 通常見于政府修建的經濟房與農民集資房 ,其景觀綠化水平 檔次極低 ,相比于較低成本購房帶來的實惠 ,置業(yè)者對景觀 并無太高要求。 B 200300 售價不高 ,定位普通人群的普通住宅 ,有基本的活動場地和 小孩娛樂場地 ,有適當的綠化和休憩的地方。 中 檔 標 準 A 300450 在大多數地理位置并不優(yōu)越 ,市場定位中等的樓盤 ,尤其是 以開發(fā)周期短、土地資源有限 ,作為盈利 策略的開發(fā)商 ,無 論在設計上、施工上 ,其景觀成本投入通常定位于這個標準。 B 450550 景觀檔次較高的、受業(yè)界認可好評的 ,其投資成本都提高了 一個標準 ,而且其更加重視前期規(guī)劃設計 ,主要表現在其投 資成本上在設計上的投入相對有較大幅度的提高。 高 檔 標 準 A 550700 多運用于高端樓盤 ,有效的提高業(yè)內知名度。此標準樓盤景 觀的突出特點是其景觀綠化植物、土方的成本相對投入驚人 , 都通過高密度、多種類的植物配置手法 ,甚至大量運用盆栽 植物、熱帶植物結合造坡 ,充分的迎合了市場對軟景的偏好 , 滿足 高端置業(yè)者的需求 ,其成本造價在市場上遠高于其他樓盤。 B 7001000C 1200 多用于樓盤展示面的投入、以及少量定位尖端的樓盤。 注 :以上列表數據來自考察、網絡調研、同行交流、與相關施工單位交流溝通。 本表主要顯示景觀投資水平的高低與整體樓盤的定位。 : 基于以上分析 ,提出以下投資原則及控制性建議 : 1. 景觀投資水平應根據營銷定位的樓盤檔次相匹配 ,可參照同檔次樓盤的景觀投入水平。 2. 盡量選擇優(yōu)秀設計單位或著名設計師合作 ,不僅能夠有效的優(yōu)化產品設計 ,而且能夠提高產品的知名度 ,把握 了景觀細節(jié) ,就把握了效果 ,成熟的景觀設計成果能節(jié)約成本。 3. 選擇相匹配的材料及有實力的施工單位 ,保證設計效果的實現 ,設計再好 ,沒有好的施工單位來實施 ,同樣不能做出好的園林景觀。 4. 為控制整體投資 ,應合理分配。根據地塊分級 ,景觀投資不宜采用統(tǒng)一標準 ,而應該在統(tǒng)一的投資水平上 ,根據土地分級采取景觀投入分級的 策略 ,在重點區(qū)域 ,如會所、高端戶型、展示區(qū)、中央庭院景觀應高于平均水平 ,相反 ,則可以適當低于平均水平 ,合理的有一定程度的區(qū)分景觀投入 ,控制整體投入將使投資更加合理 ,經濟。 1. 根 據整體規(guī)劃土地分級策略在景觀投資上相應的提高重點位置及銷售買 場路線的景觀投資水準。 2. 在考慮景觀均好性的同時 ,適當的提高商業(yè)街區(qū)、展示區(qū)、水所、入口、中心庭院景觀檔次 ,以提升高品質物業(yè)的標準。 3. 依據高品質物業(yè)景觀設計越來越重視軟景的趨勢 ,樓盤整體投資應提高軟景投資比例。 4. 根據“木桶原理” ,在相對劣勢地塊 (朝向不好、周邊環(huán)境差 )周圍應適當提高景觀投資水平 ,提高劣勢地塊的景觀標準即提高了整體樓盤的物業(yè)品質 。對于城市形象展示面和臨街區(qū)的地方 ,適當的提高投資比例是有必要的。 8. 景觀工程結算管理 作業(yè)指引 《工程結算管理規(guī)定》摘錄 (1)結算資料必須先經監(jiān)理單位審核合格后再提交甲方工程部審核。甲方現場工程師負責審核竣工資料和結算資料的有效性 ,并提交分公司工程部經理簽字確認。分公司工程部對結算資料審核完成后 ,填寫《工程結算資料交接單》 ,將結算資料移交分公司成本部。 (2)委托造價咨詢機構編制工程結算 ,在造價咨詢委托合同中應明確要求其提供計算底稿 (包括工程量、鋼筋實際含量的詳細計算書 )及與承包單位核對后的結算資料 ,并同時提供與承包單位的核對差異情況說明。 (3)工程結算造價變動超過該分項工程合同造 價的 5%或結算金額超過 200萬元 ,要分公司總經理、集團公司主管副總、財務總監(jiān)、總經理聯簽批準 結算書由三部分組成 : (一 ) 工程結算審批表 (審批表格 ) (二 ) 詳細結算書及審核情況 (報送結算、審核結算及相關符合結算條件的資料、簽證及依據等 ) (三 ) 工程竣工資料 (驗收報告、招標文件、合同、材料合格證明等等 ) 下面以兩份示例說明 : 一份完整的工程結算清單成都景觀 工程結算審批表 (封面 ,報集團公司 ) 結算匯總表 內容包括 : A、建筑工程 B、裝飾 (硬質鋪裝 ) C、綠化工程 D、景觀水、電工程 結算造價 : 萬元 (其中合同價 萬元 ,減少造價 萬元 ) 會簽欄 :施工單位 (經辦人、項目經理、蓋公章 ) 建設單位 (成本部工程師、經理、工程總監(jiān)、總經理、蓋公章 ) 、現場簽證相關資