【導(dǎo)讀】首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司。首創(chuàng)置業(yè)房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)成本管理。集成系統(tǒng)解決方案。中國建筑科學(xué)研究院。建筑工程軟件研究所

　　

【正文】 對(duì)象 N 合計(jì) 部門： 時(shí)間： 包括：目標(biāo)成本編制、目標(biāo)成本修訂、全局目標(biāo)成本報(bào)表、各產(chǎn)品目標(biāo)成本、目標(biāo)成本 版本比較； 根據(jù)企業(yè)的基準(zhǔn)價(jià)庫，導(dǎo)入有關(guān)的造價(jià)指標(biāo)，可以完成目標(biāo)成本的編制與修訂工作，生成全局目標(biāo)成本報(bào)表。 導(dǎo)入基準(zhǔn)價(jià) 工程成本科目 目標(biāo)成本計(jì)算 首創(chuàng)置業(yè)動(dòng)態(tài)成本管理集成系統(tǒng)解決方案 第 30 頁 共 72 頁 同時(shí)，系統(tǒng)還為目標(biāo)成本提供多版本比較的功能，選擇不同的年度，可以將不同年度的目標(biāo)成本在同一頁面上顯示，方便比較對(duì)比。 目標(biāo)成本制訂以后一定要將成本逐項(xiàng)分解到部門，并建立控制的標(biāo)準(zhǔn)。 在制訂目標(biāo)時(shí)，要按細(xì)項(xiàng)列出清單并劃分責(zé)任部門 ，通常建造成本按發(fā)生程序劃分責(zé)任部門，建造成本以外按成本項(xiàng)目劃分責(zé)任范圍。對(duì)多個(gè)部門承擔(dān)責(zé)任的可以按權(quán)重進(jìn)行分解。 從項(xiàng)目成本的構(gòu)成看，一般包括土地成本、前期費(fèi)用、工程成本、營銷成本、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)成本，每一個(gè)子項(xiàng)均可以找到責(zé)任部門。 目標(biāo)成本分解后還需要建立控制的標(biāo)準(zhǔn)，分解后的成本責(zé)任必須納入績效考核的范疇。 生成的目標(biāo)成本報(bào)表 選擇年度 年度對(duì)比 版本比較 首創(chuàng)置業(yè)動(dòng)態(tài)成本管理集成系統(tǒng)解決方案 第 31 頁 共 72 頁 動(dòng)態(tài)成本管理 可研 階段 房地產(chǎn)項(xiàng)目 投資可研分析 是遵照一定程序、方法和標(biāo)準(zhǔn)，輔助管理決策人員對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的必要性與可行性作出的判斷，核心是房地產(chǎn)項(xiàng)目的評(píng)價(jià)。本 子 系統(tǒng) 主要 以中華人民共和國建設(shè)部發(fā)布的 《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》和《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)案例分析》為依據(jù)和基礎(chǔ)，以房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)價(jià)為核心，結(jié)合各開發(fā)企業(yè)實(shí)際經(jīng)驗(yàn)積累 進(jìn)行構(gòu)建 。 費(fèi)用科目 投資估價(jià)表 設(shè)計(jì)階段 控制成本從源頭抓起。在工程項(xiàng)目全過程管理與造價(jià)控制中。影響建設(shè)工程項(xiàng)目投資的主要是設(shè)計(jì)階段。所以說項(xiàng)目投資控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)是設(shè)計(jì)階段。建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的節(jié)約是最大的投資解決。設(shè)計(jì)確定工程造價(jià)、預(yù)算、結(jié)算只能計(jì)量而并不能改變工程造價(jià)。因此房地產(chǎn)企業(yè)的工程造價(jià)控 制要以設(shè)計(jì)階段為重點(diǎn)，這是最直接、有效控制建設(shè)項(xiàng)目投資的根本所在。一份好的設(shè)計(jì)方案、不僅可以取得良好的社會(huì)效益，而且應(yīng)具有一定的經(jīng)濟(jì)合理性。（經(jīng)濟(jì)效益） 首創(chuàng)置業(yè)動(dòng)態(tài)成本管理集成系統(tǒng)解決方案 第 32 頁 共 72 頁 可以采用限額設(shè)計(jì)方式進(jìn)行設(shè)計(jì)階段的成本控制措施 控制要點(diǎn)：合理的產(chǎn)品技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 設(shè)計(jì)周期、設(shè)計(jì)質(zhì)量。 控制原則： 滿足功能要求和安全要求的前提下， 經(jīng)濟(jì)合理性最大 各個(gè)專業(yè)設(shè)計(jì)對(duì)成本的影響因素 1）建筑專業(yè)：準(zhǔn)確的定位、合理的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 2）結(jié)構(gòu)專業(yè)：設(shè)計(jì)人員的經(jīng)濟(jì)意識(shí)、合理的安全系數(shù) 3）設(shè)備專業(yè)：材料設(shè)備的性價(jià) 比、兼顧長期使用成本 4） 水暖電專業(yè) :設(shè)計(jì)的合理性和經(jīng)濟(jì)性 設(shè)計(jì)階段主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 容積率、建筑占地面積、單方鋼筯含量、單方砼含量、窗地比、建筑周長面積比、 主要控制措施 1）實(shí)行設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)制度 2）實(shí)行限額設(shè)計(jì)。工程項(xiàng)目的限額設(shè)計(jì)是工程項(xiàng)目建設(shè)過程中行之有效的控制方法。也是控制投資規(guī)模的有效措施之一。工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)的優(yōu)劣將直接影響建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)周期的長短，同樣也影響建設(shè)項(xiàng)目以后的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益。 3)開展價(jià)值工程的應(yīng)用。價(jià)值工程的主要特征是：以提高價(jià)值目標(biāo)為重點(diǎn)。使設(shè)計(jì)工作做到功能與造價(jià)相統(tǒng)一。在滿足功能要求的前提下，降低成本。例如利用深坑基礎(chǔ)，增加地下室，這樣一來地下室既可以停放車輛和儲(chǔ)存雜物，小區(qū)又可以不建地上停車場。節(jié)約用地，也美化環(huán)境。既取得經(jīng)濟(jì)效益又取得社會(huì)效益。 首創(chuàng)置業(yè)動(dòng)態(tài)成本管理集成系統(tǒng)解決方案 第 33 頁 共 72 頁 4）加強(qiáng)設(shè)計(jì)圖紙的會(huì)審與審查工作。對(duì)設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)的圖紙質(zhì)量進(jìn)行仔細(xì)復(fù)合與審查，對(duì)各專業(yè)間圖紙的矛盾盡量早向設(shè)計(jì)單位提出修改，以免出現(xiàn)返工現(xiàn)象。對(duì)圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、工程造價(jià)上的最經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行審核，以求提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，避免引設(shè)計(jì)考慮不周而帶來的經(jīng)濟(jì)損失。 ? 設(shè)計(jì)變更單 設(shè)計(jì)變更是指由建設(shè)單位或 者設(shè)計(jì)單位提出的對(duì)原設(shè)計(jì)的修改意見。需要輸入的主要的信息有： 成本科目的選擇項(xiàng)： 工程成本； 營銷成本； 運(yùn)營成本； 其他費(fèi)用。 變更原因的選擇項(xiàng)： A、 房地產(chǎn)企業(yè) 要求調(diào)整； B、銷售要求； C、設(shè)計(jì)條件改變； D、設(shè)計(jì)不合理； E、其他。 招標(biāo)階段 控制要點(diǎn)：獲取競爭性低價(jià)成本 首創(chuàng)置業(yè)動(dòng)態(tài)成本管理集成系統(tǒng)解決方案 第 34 頁 共 72 頁 盡量采用工程量清單方式 集中采購 控制原則：全面招標(biāo)原則 合理低價(jià)中標(biāo)原則 透明公正原則 工程量清單招標(biāo)的優(yōu)點(diǎn) 1）降低職業(yè)風(fēng)險(xiǎn) ，對(duì)成本人員的個(gè)人水平的依賴性降低； 2）提高工作效率 ，尤其是能大大縮短結(jié)算核對(duì)時(shí)間； 3）便于成本數(shù)據(jù)積累，建立成本數(shù)據(jù)庫： 4）工程總價(jià)準(zhǔn)確； 5）有更合理的時(shí)間辦開工手續(xù)；發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)失誤，減少變更 6）及時(shí)評(píng)估出造價(jià)咨詢公司的工作質(zhì)量 主要管理措施 工程招標(biāo)主要包括設(shè)備、材料采購和施工招投標(biāo)兩個(gè)方面。通過招投標(biāo)開發(fā)商擇優(yōu)選擇施工單位或材料、設(shè)備供應(yīng)商，這對(duì)工程項(xiàng)目投資乃至質(zhì)量、進(jìn)度的控制都有至關(guān)重要的作用。就房地產(chǎn)企業(yè)在招投標(biāo)階段對(duì)工程管理和造價(jià)控制上應(yīng)采取主要控制措施如下： 1) 對(duì)施工單位資質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格審核，必要時(shí)應(yīng)進(jìn)行實(shí)地考察。防止施工質(zhì)量低劣、財(cái)務(wù)狀況差、信譽(yù)低的施工單位混入投標(biāo)單位之列。 2) 嚴(yán)格把好標(biāo)底編制的關(guān)。盡量采用工程量清單計(jì)價(jià)方式進(jìn)行經(jīng)濟(jì)標(biāo)底編制； 3) 合理低價(jià)中標(biāo)。避免投標(biāo)單位以低于成本價(jià)惡意競標(biāo)。 同等條件下 ,應(yīng)盡量選擇企業(yè)類別或工程類別高而取 費(fèi)較低的單位 . 4) 除壟斷性質(zhì)的工程項(xiàng)目外 ,其他工程的施工或作業(yè)單位 ,不得指定 . 5) 主體施工單位的選擇 ,必須采取公開或邀請(qǐng)招標(biāo)方式進(jìn)行 . 6) 應(yīng)組織設(shè)計(jì) ,工程 ,預(yù)算 ,財(cái)務(wù)四大專業(yè)人員聯(lián)合組成招標(biāo)工作小組 ,就招標(biāo)范圍 ,招標(biāo)內(nèi)容 ,招標(biāo)條件等進(jìn)行詳細(xì) ,具體的策劃 ,擬訂標(biāo)書 ,開展招標(biāo)活動(dòng) 。對(duì)投標(biāo)單位應(yīng)就其資質(zhì) ,經(jīng)濟(jì)實(shí)力 ,技術(shù)力量 ,以往施工項(xiàng)目和施工管理水平等進(jìn)行現(xiàn)場考察 ,提出書面考察意見 。對(duì)投標(biāo)情況進(jìn)行評(píng)估 ,提出書面評(píng)估意見 . 7) 零星工程應(yīng)當(dāng)在兩個(gè)以上的施工單位中 ,綜合考察其技術(shù)力量 ,報(bào)價(jià)等進(jìn)行選擇 . 8) 壟斷性質(zhì)的工程項(xiàng)目 (如水 ,電 ,氣等 )應(yīng)盡力進(jìn)行公關(guān)協(xié)調(diào) ,最大程度降低造價(jià) . 9) 施工合同談判人員至少應(yīng)包括工程 ,預(yù)算兩方面的專業(yè)人員 ,合同條件必須符合招標(biāo)條件 , 首創(chuàng)置業(yè)動(dòng)態(tài)成本管理集成系統(tǒng)解決方案 第 35 頁 共 72 頁 合同條款及內(nèi)容概念應(yīng)清晰 ,不得因工程緊而不簽合同就開工 . 10) 應(yīng)建立健全施工隊(duì)伍檔案 ,跟蹤評(píng)估其資信 ,技術(shù)力量等 . 11) 出包工程應(yīng)嚴(yán)禁擅自轉(zhuǎn)包 . 實(shí)施階段 記錄合同在執(zhí)行過程中的變更信息 。 其中記錄了 變更編號(hào) ，變更類型（正是信函，設(shè)計(jì)變更洽商紀(jì)錄，設(shè)計(jì)通知），變更責(zé)任方，變更人，申報(bào)人，申報(bào)批準(zhǔn)人，變更費(fèi)用申報(bào)額，甲方 /監(jiān)理批復(fù)額，變更日期，生效日期，申報(bào)日期，批復(fù)日期和變更說明） 。 現(xiàn)場簽證是指在施工過程施工單位或開發(fā)商 或 監(jiān)理 因工程變更或者設(shè)計(jì)變更后，對(duì)現(xiàn)場實(shí)施的施工確認(rèn)； ? 現(xiàn)場簽證 現(xiàn)場簽證單是在工程通知單發(fā)出以后，承包商在完成工程通知書的規(guī)定內(nèi)容后，經(jīng)檢查工程質(zhì)量達(dá)到要求后，開發(fā)商同其辦理工程結(jié)算的依據(jù)。 現(xiàn)場簽證記錄 工程名稱 工程編號(hào) 合同名稱 合同編號(hào) 施工單位 (*) 單位編號(hào) 簽證主題 (內(nèi)容 ) 簽證編號(hào) 發(fā)包性質(zhì) 總承包 /獨(dú)立發(fā)包 目標(biāo)成本控制編號(hào) 乙方報(bào)簽證金額 甲方未確認(rèn)金額 甲方已確認(rèn)金額 簽證金額分類 其中不合理簽證 其中合理簽證 簽證金額 簽證時(shí)間 簽證內(nèi)容簡介 首創(chuàng)置業(yè)動(dòng)態(tài)成本管理集成系統(tǒng)解決方案 第 36 頁 共 72 頁 承辦人 編制日期 (*) 說明： 簽證金額分類 為： A圖紙?jiān)蛟斐稍O(shè)計(jì)修改， B其他設(shè)計(jì)修改， C圖紙外零星工程， D地基變化造成基礎(chǔ)簽證， E工程量確認(rèn)簽證， F其他 在簽證報(bào)表匯總中，應(yīng)該能統(tǒng)計(jì)出當(dāng)月的簽證份數(shù)和簽證的總金額。 ? 工程變更單 預(yù)結(jié)算管理 工程概預(yù)算 房地產(chǎn)項(xiàng)目生產(chǎn)過程是一個(gè)周期長、資源消耗數(shù)量大的生產(chǎn)消費(fèi)過程。 首創(chuàng)置業(yè)動(dòng)態(tài)成本管理集成系統(tǒng)解決方案 第 37 頁 共 72 頁 從建設(shè)項(xiàng)目可行性研究開始，到竣工驗(yàn)收交付使用，項(xiàng)目是分階段進(jìn)行建設(shè)的。在建設(shè)的不同階段，工程造價(jià)有著不同的名稱，包含著不同的內(nèi)容。即對(duì)于同一項(xiàng)工程，為了適應(yīng)工程建設(shè)過程中各方經(jīng)濟(jì)關(guān)系的建立，適應(yīng)項(xiàng)目的決策、控制和管理的要求，需要對(duì)其進(jìn)行多次性計(jì)價(jià)，其過程如下圖所示： 建 議 書 及 可行 性 研 究投 資 估 算初 步 設(shè) 計(jì)設(shè) 計(jì) 概 算技 術(shù) 設(shè) 計(jì)修 正 概 算施 工 圖 設(shè) 計(jì)施 工 圖 預(yù) 算招 投 標(biāo) 階 段標(biāo) 底 / 合 同 價(jià)工 程 實(shí) 施 階段工 程 進(jìn) 度結(jié) 算竣 工 驗(yàn) 收 階段竣 工 結(jié) 算 圖 1－ 1 不同建設(shè)時(shí)期工程造價(jià)的相互關(guān)系圖 因此，在房地產(chǎn)開發(fā)的不同階段，可選擇上圖中不同的預(yù)結(jié)算類型來新建預(yù)結(jié)算項(xiàng)目。設(shè)計(jì)公司完成施工圖設(shè)計(jì)后向信息平臺(tái)提供該項(xiàng)工程的預(yù)算書及工程量計(jì)算書，施工單位和建設(shè)單位相關(guān)部門（中心）分別對(duì)該預(yù)算書進(jìn)行 審核、修改。概預(yù)算由工具類軟件編制完成，以數(shù)據(jù)包上傳到系統(tǒng)工作流中進(jìn)行審批流轉(zhuǎn)。各審批節(jié)點(diǎn)進(jìn)行審核，將審核報(bào)告和審核意見進(jìn)行填寫。完成工程概算和施工圖預(yù)算審核工作。 首創(chuàng)置業(yè)動(dòng)態(tài)成本管理集成系統(tǒng)解決方案 第 38 頁 共 72 頁 施 工 圖 預(yù) 算 審 核 流 程工 作 表 單 或 數(shù) 據(jù)工 程 設(shè) 計(jì) （ 管 理 ） 中心經(jīng) 營 與 財(cái) 務(wù) 中 心 集 團(tuán) 領(lǐng) 導(dǎo)設(shè) 計(jì) 單 位編 制 施 工 圖 預(yù)算審 核 施 工 圖 預(yù)算施 工 圖 預(yù) 算 二審是 否 超 標(biāo)施 工 圖 優(yōu) 化施 工 圖 修 改施 工 圖 發(fā) 放進(jìn) 入 施 工 環(huán) 節(jié)領(lǐng) 導(dǎo) 審 批是仍 然超 標(biāo)簽 發(fā) 同 意 文 件否是否圖 紙 設(shè) 計(jì)編 制 施 工 圖 預(yù)算設(shè) 計(jì) 沒 有 提 供預(yù) 算 時(shí) 采 用施工圖預(yù)算 審 核流程 1) 概預(yù)算書登記 根據(jù)工程造價(jià)的不同階段，創(chuàng)建不同階段的計(jì)價(jià)項(xiàng)目。例如：概算項(xiàng)目、施工圖預(yù)算、合同造價(jià)等 . 將通過工具軟件編制的概預(yù)算數(shù)據(jù)上傳到系統(tǒng)中來。主要包括工程概算和施工圖預(yù)算和合同造價(jià)三個(gè)主要內(nèi)容 。 首創(chuàng)置業(yè)動(dòng)態(tài)成本管理集成系統(tǒng)解決方案 第 39 頁 共 72 頁 2) 單位工程造價(jià)信息 進(jìn)入頁面后，能選擇項(xiàng)目的合同 ，進(jìn)入輸入界面 ， 進(jìn)行單體工程造價(jià)信息的輸入。 3) 單項(xiàng) 工程造價(jià)信息 實(shí)現(xiàn)方法同上。 進(jìn)度結(jié)算 目前工程結(jié)算主要的方式有： 按月進(jìn)度結(jié)算：實(shí)行旬末或月中預(yù)支，月終結(jié)算，竣工后清算的辦法?？缒甓瓤⒐さ墓こ?， 首創(chuàng)置業(yè)動(dòng)態(tài)成本管理集成系統(tǒng)解決方案