【正文】 發(fā)現(xiàn)建筑有缺陷的，及時進(jìn)行維修；并有計劃地對建筑物實行系統(tǒng)的保養(yǎng)。 （三）職責(zé)：一般情況下，建筑物的清潔保養(yǎng)由清潔班按照《清潔綠化管理手冊》中有關(guān)規(guī)定負(fù)責(zé)執(zhí)行，填寫相應(yīng)的清潔記錄；其它保養(yǎng)內(nèi)容由維修班負(fù)責(zé)執(zhí)行，填寫《公共設(shè)施保養(yǎng)記錄》。維修班長每年初根據(jù)公共建筑設(shè)施保養(yǎng)計劃標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合管理處實際情況，制定出公共設(shè)施年度保養(yǎng)計劃。 （四）內(nèi)容： 。每２年對隔熱層進(jìn)行保養(yǎng)一次，對面磚破碎或裂縫較大的應(yīng)及時更換，并對面磚表面用白水泥勾縫。 。每年對重點部位進(jìn)行清洗；每３年進(jìn)行全面清洗；在清洗時，發(fā)現(xiàn)有外墻飾面脫落的應(yīng)及時進(jìn)行修補，恢復(fù)原樣；對于外墻滲水的，請參考《房屋維修加固手冊》修理。 。每３年進(jìn)行全面保養(yǎng)。對粉刷面發(fā)現(xiàn)有裂縫應(yīng)修補；對磁磚面裂縫較大的應(yīng)予以更換，對認(rèn)為可疑部位用小鐵錘輕輕敲擊，發(fā)現(xiàn)有空鼓的地方，進(jìn)行更換或在以后日常巡查中注意，發(fā)現(xiàn)有脫落及時修補。 。樓梯間踏步每３年進(jìn)行保養(yǎng)一次，發(fā)現(xiàn)問題及時修理。樓梯間墻面粉刷，日常發(fā)現(xiàn)有裂紋、龜裂、剝落等應(yīng)及時修理；每３年進(jìn)行一次全面保養(yǎng)，對粉刷內(nèi)部有損壞的，用小鐵錘在可疑的地方輕輕敲擊，如發(fā)出空殼聲，則有起殼現(xiàn)象，確定起殼范圍后進(jìn)行修補。 。對防火門日常發(fā)現(xiàn)有生銹或掉漆的，應(yīng)及時修理；每年全面保養(yǎng)一次，對生銹、掉漆或起皮部位應(yīng)重新刷漆；對防火門軸承上油一次。對其它類型門每年對軸承上油一次。、花園圍欄。根據(jù)損壞程度確定重新刷油漆的周期，原則上每２年應(yīng)刷油一次，最長時間不超過4年。 。每年保養(yǎng)一次，對門窗框松動、翹曲，應(yīng)將錨固鐵腳的墻體鑿開，將鐵腳取出扭正，損壞的應(yīng)焊接好，并將門窗框矯正后，用木楔固定，墻清理干凈灑水潤濕后，用高強度水泥砂漿把腳重新錨固，并填實墻洞，等砂漿強度達(dá)到要求后，撤去木楔，把門窗框與墻壁間的縫隙修補好。對斷裂損壞部位可按原截面型號用電焊接換。翹曲或損壞嚴(yán)重的門窗扇，應(yīng)卸下進(jìn)行矯正，焊接后重新安裝。每年對配件上油一次。 。日常發(fā)現(xiàn)損壞及時維修，每３年進(jìn)行全面保養(yǎng)一次，發(fā)現(xiàn)地磚損壞或裂縫嚴(yán)重的應(yīng)更換。 。日常對吊頂進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)有破損的應(yīng)及時更換，每３年揭開石膏板查看吊頂鋼絲，有生銹嚴(yán)重的應(yīng)取下更換。 、車行道。日常發(fā)現(xiàn)有損壞的人行道、車行道應(yīng)及時修補；每年保養(yǎng)道路一次，對表面起砂的應(yīng)先用榔頭把酥松起砂的部分敲松，然后用高壓水槍沖刷干凈后，用高強速凝水泥砂漿修復(fù)。 。原則上管道每3年應(yīng)全部刷油一次，但對重點部位，有必要時可以增加次數(shù)（如室外一樓地面的管道可以每年刷油一次，對室內(nèi)管道，嚴(yán)重污染的應(yīng)隨時刷油）。 。每年揭蓋檢查清理污泥一次。 。每年全面檢查一次，對螺絲部位進(jìn)行加固，對脫膠部位進(jìn)行補膠；在大雨等天氣來臨前，應(yīng)視情況增加保養(yǎng)次數(shù)。 (包括玻璃門)。每年對玻璃幕墻進(jìn)行一次全面清洗及保養(yǎng)，對玻璃幕墻（玻璃門）的玻璃膠進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)有脫膠的應(yīng)補膠，對玻璃門軸上油一次。 ，應(yīng)對窗戶、玻璃幕墻仔細(xì)檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，以免發(fā)生意外。 附：公共建筑設(shè)施保養(yǎng)計劃標(biāo)準(zhǔn) 序號公共建筑設(shè)施名稱保養(yǎng)周期備 注01屋頂每2年及時更換破碎的隔熱層面磚02 外墻飾面每3年每年對重點部位進(jìn)行清洗03內(nèi)墻飾面每3年對于裂縫較大的及時予以更換發(fā)現(xiàn)有膠落及時修補04樓梯間每3年對粉刷損壞的及時修補05門每1年對生銹或掉漆的門應(yīng)及時修理06防盜網(wǎng)、花園圍欄24年根據(jù)損壞情況確定刷油漆時間07窗每1年發(fā)現(xiàn)有損壞應(yīng)修補08公共地磚每3年發(fā)現(xiàn)損壞或裂縫嚴(yán)重的應(yīng)更換09吊頂每3年發(fā)現(xiàn)有破損的應(yīng)及時更換10人行道、車行道每1年發(fā)現(xiàn)損壞或裂縫嚴(yán)重的應(yīng)更換11管道每3年有必要可以增加刷油漆次數(shù)12污水井每1年在大雨來臨前應(yīng)增加次數(shù)13擋雨篷每1年在大雨來臨前應(yīng)增加次數(shù)14玻璃幕墻(玻璃門)每1年在大雨來臨前應(yīng)增加次數(shù)第六節(jié) 清潔綠化管理一、清潔管理（一）日常保潔 現(xiàn)代清潔不但注重一般業(yè)務(wù)的“掃”，更為注重專業(yè)的“?！?，防止建材的磨損、變色、生銹、發(fā)霉等。各種保潔標(biāo)準(zhǔn)詳見《清潔綠化工作手冊》。（二）消殺管理為有效控制“四害”密度，營造良好的工作和生活環(huán)境，以“預(yù)防為主，全面達(dá)標(biāo)”為原則，根據(jù)季節(jié)的變化，制定相應(yīng)的消殺工作計劃，把滅鼠、滅蠅、滅蚊、滅蟑螂、滅白蟻工作做好。 消殺范圍主要包括：各樓梯通道、各樓層、各辦公室及功能廳、各機房、廁所、沙井、化糞池、垃圾箱等室內(nèi)外公共區(qū)域及值勤班室、宿舍和食堂。 消殺具體工作要求：可采取外包形式，由專業(yè)的消殺公司每月固定時間前來消殺，一般是每月四次。 二、綠化管理（一）住宅區(qū)綠化日常養(yǎng)護(hù)管理由管理處負(fù)責(zé)。 （二）住宅區(qū)綠化工程驗收由管理處和清潔綠化部負(fù)責(zé)。 （三）綠化工程驗收時，應(yīng)符合下列要求: 。 ，工程按設(shè)計施工并達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)。 （四）管理區(qū)域內(nèi)的住戶和管理人員，有保護(hù)綠化和參加美化小區(qū)活動的義務(wù)。（五）住宅區(qū)的綠化更新改造工作由管理處負(fù)責(zé)。 （六）未經(jīng)公司許可，嚴(yán)禁隨意占用綠化地。 （七）不準(zhǔn)損壞花草樹木、園林小品。 （八）不準(zhǔn)在綠地上涼、曬衣物，停放車輛。 （九）禁止在綠地上開機動車，不得在草地上玩耍、坐臥（十）不準(zhǔn)向綠化地亂扔果皮紙張雜物。第七節(jié) 財務(wù)管理為進(jìn)一步提高為客戶服務(wù)的水準(zhǔn)，為客戶當(dāng)好家、理好財，本著遵循“以支定收，取之于民，用之于民”的原則，做到收支合理、帳目公開、自覺接受業(yè)主/住戶的監(jiān)督，為此特制定以下財務(wù)公開制度： 一、帳目公開，管理費、水電費等按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 ，按物價部門批準(zhǔn)的范圍執(zhí)行。 ，支出內(nèi)容按照《物業(yè)管理條例》規(guī)定的范圍執(zhí)行。 二、定期公布、季度公布和年度公布。（下一季度初十號以前公布上季度收支節(jié)余情況）。 。（注：具體時間為審計后的當(dāng)月公布） 三、接受審計，嚴(yán)格執(zhí)行財經(jīng)紀(jì)律，按制度和規(guī)定時間整理好帳務(wù)，主動申請接受會計審計，對審計出來的問題，要找出原因，弄清責(zé)任，及時整改，直至達(dá)到要求。 四、帳目公布，由管理處帳務(wù)室主任負(fù)責(zé)，報管理處主任審核并實施。 五、帳目公布方式：，無特殊情況，收費標(biāo)準(zhǔn)不作任何變動。 ，在宣傳欄張貼，向業(yè)主/住戶公布。 。 第八部分 經(jīng)費收支預(yù)算第一節(jié) 便民服務(wù)項目都市人生活節(jié)奏快，時間對他們十分重要，在處理家居生活瑣事問題時，要以最方便和最舒適的方式解決。在物業(yè)管理服務(wù)過程中提供便利、高效的服務(wù)是提高住戶生活質(zhì)量的一項重要保障。創(chuàng)輝煌物業(yè)經(jīng)過長期的小區(qū)物業(yè)管理實踐，形成了一套完善的服務(wù)工作體系。我們將秉承“以住戶為中心，優(yōu)質(zhì)服務(wù)、合理收費”的經(jīng)營方針，充分考慮小區(qū)的居住人員結(jié)構(gòu)，針對不同的住戶提供個性化服務(wù)，通過提供舒適的服務(wù)項目，創(chuàng)造嶄新是居住生活方式。一、調(diào)研調(diào)研計劃的基礎(chǔ)。我們創(chuàng)輝煌物業(yè)管理有限公司對碧桂園荔園的定位進(jìn)行了詳實的調(diào)查、統(tǒng)計。結(jié)果表明，碧桂園荔園住戶以高薪階層居多，老中青人員均衡的服務(wù)對象，且文化水準(zhǔn)很高，對物業(yè)服務(wù)的要求極高，并渴望碧桂園荔園能夠成為“五星級的居所”。二、分析這種情況說明在碧桂園荔園居住的業(yè)主是有著良好文化素養(yǎng)的群體，他們能夠站在高處對待物業(yè)管理工作，并對服務(wù)的品質(zhì)提出了更高的需求，具體體現(xiàn)在以下幾點：（一）安全需求安居樂業(yè)，“安”字為先，居民對財產(chǎn)安全和人身安全的需求在任何時候都是第一需求，同時也是對物業(yè)管理工作的第一要求。治安狀況的好壞直接影響住戶的生活質(zhì)量。碧桂園荔園地處鬧市，來往車輛較多，周邊環(huán)境復(fù)雜，因此滿足住戶的安全需求將是管理工作的重點。（二）服務(wù)需求碧桂園荔園住戶屬高薪階層，文化水準(zhǔn)普遍較高，他們注重個人權(quán)益的實現(xiàn)，因此，他們對服務(wù)的要求將是全方位無缺陷的服務(wù)，這必將要求物業(yè)管理公司提供的服務(wù)要力求品質(zhì)完美。（三）環(huán)境需求優(yōu)美的居住環(huán)境是舒適生活的重要保障，關(guān)心環(huán)境則體現(xiàn)了現(xiàn)代人整體環(huán)境意識的加強，和居住環(huán)境觀念的更新，同時表明未來物業(yè)管理工作對環(huán)境美化的重要意義。（四）精神要求隨著生活水平的不斷提高，除“衣、食、住、行”之外，住戶對住宅區(qū)的人文環(huán)境的要求也越來越高，特別是像碧桂園荔園這樣的小區(qū)住戶，他們文化水平普遍較高，因此，人們更多的是期望受到一種理想的精神環(huán)境，即社區(qū)營造出統(tǒng)一高尚的社區(qū)精神、社區(qū)文化和社區(qū)價值觀的文化大氛圍。（五）物業(yè)保值、增值的需求通過對物業(yè)提供良好的維修養(yǎng)護(hù)，營造舒適的居住環(huán)境，提供便利服務(wù)等，達(dá)到物業(yè)的保值、增值目的是業(yè)主對物業(yè)管理公司的一項明確的需求。由于碧桂園荔園在開盤初期一直呈現(xiàn)強勁的增值潛力，這也為目前園區(qū)內(nèi)房屋價格的低迷形成強烈對比。因此，在接管碧桂園荔園項目后，我們將努力改變現(xiàn)狀，通過我們良好的服務(wù)和對園區(qū)全方位的投入，一定能夠把碧桂園荔園建筑的優(yōu)秀品質(zhì)展示出來，并在房屋出售和出租的價格上得以有力的體現(xiàn)。 三、便民服務(wù)項目（一）無償服務(wù)項目類別序號服務(wù)項目家政服物01代訂牛奶02電話留言服務(wù)03送取干洗衣服04調(diào)試電視節(jié)目05代辦有線電視開通06代訂酒店客房07保安對講檢修服務(wù)08代辦電話開戶09代辦煤氣開戶10代辦收訂報刊雜志11介紹保姆文化娛樂服務(wù)12組織體育鍛煉活動13代購部分車船、飛機票14組織各種展銷活動15開設(shè)棋類、書法活動16組織小區(qū)內(nèi)少兒活動17組織老年人活動（二）有償服務(wù)項目表類別序號服務(wù)項目參考價格備注01清洗排風(fēng)機20所有價格均通過公示與業(yè)主約定收費家政服務(wù)02清洗排油煙機5003清洗空調(diào)過濾網(wǎng)2004重點家政服務(wù)（日常家務(wù)）1元/㎡05定點長期服務(wù)（1小時/天）1006定點長期服務(wù)（2小時/天）1507定點長期服務(wù)（3小時/天）2508木地板打蠟2元/㎡09家庭綠地㎡裝修服務(wù)10拆空調(diào)、熱水器、抽油煙機2011安裝窗簾、拉簾、等1512安裝熱水器2013安裝洗手間潔具1514安裝空調(diào)5015安裝燈具、櫥柜等2016修理、更換門鎖、信箱鎖等2017修理、更換水閥、各類軟管1518檢修電路2019檢修家用電器1520通下水道2021修理、更換電表、水表等1522修理、更換開關(guān)、插座等1523洗手盆堵塞、滲水處理2024修理、更換燈泡、燈管1025貼地磚2元/㎡26貼瓷片2元/㎡商務(wù)服務(wù)27傳真13元/張28打字2元/100字29復(fù)印1元/張30電話其它31洗車32車打蠟33代租、售房屋50元/次第二節(jié) 財務(wù)收支預(yù)算我公司承接該小區(qū)的物業(yè)工作后，即開展有序的物業(yè)管理工作。根據(jù)有關(guān)物業(yè)管理規(guī)定，計劃對小區(qū)的綠化及園藝維護(hù)、清潔、電梯的維護(hù)均按維修保養(yǎng)要求外包給有資質(zhì)的專業(yè)公司進(jìn)行有效的維護(hù)保養(yǎng)。按以上物業(yè)管理目標(biāo)，我公司對碧桂園荔園的物業(yè)管理工作作出初步的費用預(yù)算如下。一、費用支出。1．服務(wù)中心員工工資福利費用94650元/月；名稱人數(shù)月工資小計社保小計服裝節(jié)日補助管理處經(jīng)理14500450030030050100經(jīng)理助理13000300030030050100客戶主管12500250030030050100工程主管12400240030030050100保安主管12400240030030050100財務(wù)12000200030030050100客服員318005400300900150300工程人員216003200300600100200秩序維護(hù)班長218003600300600100200安管員28130036400300840014002800合計41654001230020504100安管員、工程人員包吃住，管理人員包午餐：10800元/月2．公共設(shè)施日常維護(hù)及保養(yǎng)費用：1）+2）=10000元/月1）智能化系統(tǒng)保養(yǎng)：5000元/月；2）照明、維修及工具等費用：5000元/月；3．保安器材維護(hù)及更新費：2000元/月；4．綠化保養(yǎng)人工、材料費、水費（3個綠化工）：12000元/月；5．清潔衛(wèi)生費（12個清潔工計）：1）+2）+3）=26300元/月；1）清潔材料費：4000元/月；2）化糞池清運費：1000元/月（平均分）；3）清潔工工資、社保、服裝、福利等：140012=16800元/月4）清潔水費：1000元/月5）除四害費用：1000元/月6）外包支付清潔公司稅費、利潤2500元/月：5000元/月7．辦公及節(jié)日費：1）++4）=4500元/月；1）辦公用品文具及辦公水電費、電話費：2000元/月；2）節(jié)日裝點費：1000元/月