【正文】 行分類、定位。倉管人員必須經(jīng)常檢查物資存放的情況，發(fā)現(xiàn)物資有變質情況時，應及時進行處理。各種物資應做到帳實相符，并每月進行一次盤點。1)、盤點中發(fā)現(xiàn)有盤盈、盤虧及變質等情況應查明原因及時報告主管部門及財務部；2)、情況嚴重時，應及時報告公司領導。3)、盤點報告在每月3日前報財務部匯總。主管部門應對一些主要的物資定出最低庫存量。倉管人員必須隨時掌握其庫存情況，凡有物資接近其最低庫存量時，應及時通知有關部門。各倉庫應分品種、規(guī)格設帳登記各種物資的收、發(fā)、存情況，并定期進行帳實核定。每月29日前，各部門、小區(qū)管理處應向綜合事物部提交次月增加物資清單，以便購買。 凡屬代保管的物資（含暫不需用或不合用的），需辦理進庫手續(xù)，倉管人員應另設帳登記、保管。物資發(fā)放制度所有物資出庫一律應使用部門填報的領料單發(fā)貨，領料單應列名出庫物資的名稱、規(guī)格、數(shù)量、用途、使用區(qū)域（如樓宇）等，除有領用人員簽章外，還必須有使用部門的主管簽章。倉管員發(fā)貨時，要堅持按發(fā)貨程式發(fā)貨：一查庫存量，二先入先出，三當面點清。發(fā)貨時發(fā)貨人應在領料單上簽名并及時登記入帳。已領用的物資，凡質量、規(guī)格不符合使用，應允許使用部門退貨。使用部門辦理退料銷帳手續(xù)：填寫一式三聯(lián)的紅字領料單，倉庫憑紅字領料單作重新入帳的依據(jù)。若退回的是已使用的物資，倉管人員應另設帳登記、保管。非消耗性的物資（含個人保管的工具、物品、低值易耗品）在倉庫或發(fā)放部門領出后，使用部門應按品名、規(guī)格等由領用人填寫“低值易耗品登記表”。因嚴重損壞或使用期限已滿等而無法繼續(xù)使用、需進行更換的低值易耗性物資，領用時必須交舊領新。領料單一式三聯(lián)，其中第一聯(lián)由倉庫作物資發(fā)出后的記帳依據(jù)；第二聯(lián)財務部存（倉庫發(fā)貨后每十天匯集交財務部）；第三聯(lián)由領料部門自存。工程部管理規(guī)程一、 概 述在公司總體管理方針的指導下，合理選擇配備人員。建設精干、高效的員工隊伍。以科學的管理、經(jīng)濟的費用，及時的維修使設備設施，保持良好的技術狀態(tài)。為業(yè)戶營造一個安全、文明、舒適的物業(yè)環(huán)境。追求的目標是設備周期壽命費用最經(jīng)濟和設備的綜合效能最高。物業(yè)公司工程部門的員工應當具備服務至上的敬業(yè)精神，彬彬有禮的風度氣質，熱忱友善的親和力和獨特的職業(yè)素質。作為管理人員，應當熟悉物業(yè)管理和樓宇設備、設施的相關法規(guī)；應當掌握關鍵設備的技術知識；對所管轄范圍內的樓宇設備、設施有全面了解；應當具備指導下屬正確操作，合理維護保養(yǎng)的技術理論；應當具有學習新技術，應用新技術的能力。作為技術工人，應當具備樓宇常規(guī)設備、設施的基本技術知識；并對其中一種設備具有熟練的操作，維護技能；還應當了解其他樓宇常規(guī)配套設備、設施的基本技術要求。而且具有相當?shù)牟僮鳌⒕S護技能；應當成為“一專多能”的技術工人。設備維護保養(yǎng)規(guī)程的建立和實施，是設備運行質量的保障。應該根據(jù)管理規(guī)范和設備技術要求，分類編制各單項設備的操作維護規(guī)程，并建立相應的督促檢查機制，使設備設施管理制度化規(guī)范化。預防性維修，防患于未然；故障維修，去病于既起。兩者各有特點，適用場合不同。要以安全運行為前提，合理安排恰當?shù)姆绞?。要密切關注設備對外委托保養(yǎng)的實施過程，嚴謹細致得了解外委設備的技術狀況，確保維護質量，確保外委合同的經(jīng)濟效益。二、 機構設置工程部主管組長組長維修工維修工三、崗位職責工程部經(jīng)理崗位職責：在公司領導下，負責工程部的全面管理工作執(zhí)行政府部門的相關行業(yè)法規(guī)，加強安全教育，建立各級安全制度，確保設施設備的安全、有效運行。深入現(xiàn)場，掌握人員和設備情況：（1）查閱巡檢報表，發(fā)現(xiàn)異常，分析原因，及時采取有效措施。（2）巡查崗位記錄及工作狀況，了解員工思想。（3）巡查重點設備的運行狀況，發(fā)現(xiàn)隱患，采取措施及時消除。負責制定設施設備維修保養(yǎng)計劃和方案，并組織實施。負責部門員工技能培訓的組織工作，不斷增強員工的綜合能力與素質。負責組織設施、設備的接管驗收。負責相關資料的接收工作。定期向公司領導匯報工作，完成上級交辦的臨時任務。班組（小區(qū)）負責人崗位職責：負責所任范圍內的設施設備的安全，有效運行，對運行情況，技術問題向工程部提供準確情況。發(fā)現(xiàn)事故征兆及時進行處理。技術帶頭人，當好工作骨干，做好班組管理工作，解決技術上的難題。做好日常工作安排，組織設施設備的維護、保養(yǎng)工作。設施設備巡檢運行記錄、維護保養(yǎng)記錄、零部件更換記錄應清楚填寫，定期交工程部審閱。保管好使用的儀表，工具。使其處于良好狀態(tài)。維修工崗位職責：按時到達工作崗位，服從工作安排，保質保量完成工作任務。不擅離崗位和串崗。遵守規(guī)章制度和操作技術規(guī)程。努力學習，不斷提高思想素質和技術業(yè)務水平。對業(yè)戶彬彬有禮，堅持服務第一，以優(yōu)質的服務爭取榮譽，不得利用工作之便為自己謀取私利。接到維修任務后，按約定的時間前往現(xiàn)場，并盡快修復。巡視小區(qū)內的公共照明、電梯、供水、消防設備運行情況。配合督促外委項目的工作，并作好記錄。遇突發(fā)事件、重大問題及時匯報，并提出解決方案。熟悉小區(qū)配套設備設施。 完成上級領導布置的其它工作。四、管理制度值班制度：必須堅守崗位，不得擅自離崗，如因工作需要臨時離崗，必須有符合條件的人替崗并交代離崗時間及去向。如需調班應經(jīng)主管同意。根據(jù)操作規(guī)程及崗位職責的要求，密切注意所管設備的運行情況并按規(guī)定做好相關記錄。如發(fā)生設備故障，一時不能處理及時報告上級領導。應按統(tǒng)一班次值班，不得遲到，早退，無故缺勤。接到報修時，及時通知有關班組，安排人員前往維修。交接班制度:值班人員應按統(tǒng)一安排的班次值班，不得遲到、早退、無故缺勤，不能私自調班、頂班。因故不能值班者，必須提前征得相關領導同意，按規(guī)定辦理請假手續(xù)，才能請假。交班人員必須做好交接班的準備工作，提前15分鐘進行交班。交接班的準備工作包括：查看值班記錄、聽取交班人員介紹當班情況、清點交接工具、設備等其它物品。交接班時，雙方人員在值班日志上簽字。在下列情況下不得交接班，并向上級匯報：（1） 在事故未處理完或重大設備啟動或停機時；（2） 交班準備工作未完成時；（3） 交接班人數(shù)未能達到規(guī)定人數(shù)時；（4） 班組長或由相關領導指定替代班組長的人未到時；（5） 接班人員有醉酒現(xiàn)象或神志不清而未找到頂班人時。（6） 值班日記上字跡不清或亂寫亂畫現(xiàn)象。維修服務規(guī)范； 上門維修，應輕按門鈴或敲門，說明自己身份，業(yè)主認可后，套上干凈鞋套進屋。 維修過程中必須移動有關物品時，應征得業(yè)主同意，并小心輕放。 維修完畢，應當清場。請業(yè)主驗收，得到業(yè)主認可后，禮貌告退。工程部崗位職責檢查制度：部門負責人逐級督查各級員工嚴格遵守崗位職責，切實保障設施設備的安全運行。新員工上崗前必須進行安全教育，經(jīng)考試合格后方能上崗。投入運行的主要機房，部門負責人每周至少巡查3次，一般功能機房，每周至少巡查2次。每次巡查，應將巡查情況記錄于工作日志。非辦公時間除由值班負責人督促外，部門負責人應不定時檢查。 設備使用的“三好”要求：管好：設備使用人要管理好設備，未經(jīng)相關部門同意，不得隨意轉由他人操作。用好：嚴格執(zhí)行操作維護規(guī)程，杜絕不文明操作。修好：及時排除故障，使設備保持良好。五、設施、設備運行維護管理（一）設備維護四項要求：整齊：設備零件及安全裝置齊全，各種標牌完整、清晰，線路、管道應安裝整齊、安全可靠。潤滑：按時、按質、按量加油、換油。保持油標醒目，油杯、油嘴齊全，油線清潔。油泵壓力正常，油路暢通。各軸承部位潤滑良好。清潔：設備無油垢，銹蝕，周圍環(huán)境清潔 。安全：熟悉設備性能、遵守操作規(guī)程、及交接班制度。（二）給排水設備水泵房管理制度：未經(jīng)有關部門許可，非泵房工作人員不得隨便入內。泵房內應配備消防器材，并放置在方便、顯眼的地放，泵房內嚴禁吸煙。每周清潔一次水泵房內的設施，做到地面、墻壁、天花板、門窗、設備設施表面無積塵、油漬、銹蝕，整潔光亮。二次供水設備衛(wèi)生監(jiān)管規(guī)程：露天水箱入孔應加蓋鎖好，室內水箱應加鎖，鑰匙統(tǒng)一保管。水箱清潔員需持有有效的“健康證”操作。每半年清洗水箱一次，清洗后取水樣檢查色度、有無異味、沉淀、測試PH值，做好清潔記錄。水箱清洗工作程序：（1）所有清潔物品及人員裝備均需事先消毒（2）清潔水箱內沉淀、雜物等：（3）投藥消毒：（4）放水沖洗2——3遍，以清除異味：（5）取樣檢查，合格后恢復正常供水。 給排水設施維護規(guī)程 ：每年4月、10月應對水泵機組進行一次清潔、保養(yǎng)。每年至少進行一次控制閥門的開關試驗。泵的維護保養(yǎng)：（1）檢查軸承是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象，鑒定是否需要更換。（2）檢查泵葉、泵殼的腐蝕情況，清潔泵葉、泵殼的內外表面。（3）檢查密封磨損情況，密封效果差的應更換。（4）校對軸線、檢查鍵的磨損情況。（5）檢查電機繞組的絕緣。（6）清潔水泵外表。鏟除脫落層油漆，重新上漆。閘閥維修保養(yǎng)（1）檢查密封件是否需要更換。（2）閘閥桿涂黃油潤滑、防銹。（3）止回閥彈力是否足夠，如太軟須更換。（4）浮球閥連桿是否彎曲，如彎曲則應校直，連桿插銷如磨損嚴重，也應更換。明裝給排水管維修保養(yǎng)：（1）檢查支持托架是否牢固，否則應加強。（2）檢查流向標示是否鮮明醒目，檢查保護漆是否完好。（3）各連接處是否有漏水現(xiàn)象，并作處理。（三）、供配電設備電氣維修安全管理規(guī)程：電氣維修人員必須持證上崗。在電氣維修時，維修人員應穿戴好安全防護用品，配備絕緣良好的電工工具。維修和保養(yǎng)電氣設備時，應按要求做好保證安全的組織和技術措施，維修組長應在分配工作時向維修人員講明工作中的安全注意事項，并在工作中檢查、監(jiān)督執(zhí)行情況。在配電干線、變壓器、低壓配電箱作業(yè)時，應設專人監(jiān)護，并至少二人進行。一般情況下，應盡量避免帶電作業(yè)，若因特殊需要必須帶電作業(yè)時。應安裝隔離擋板，并有專人監(jiān)護。在一經(jīng)合閘即可送電到工作地點的開關和刀閘的操作手柄上，要掛“禁止合閘，有人作業(yè)”的標識牌。維修或養(yǎng)護后的電氣設備或線路，經(jīng)檢查無誤，拆除安全措施。全體維修人員撤離工作現(xiàn)場后，方可送電。配電室管理制度：未經(jīng)相關部門許可，非工作人員不得入內。室內照明、通訊保持良好，墻上配掛溫度計。值班員必須持證上崗，熟悉配電設備狀況，操作方法和安全注意事項。建立配電運行記錄，每班巡查，密切注意電壓表、電流表、功率因數(shù)表的指示情況，嚴禁變壓器，空氣開關超載運行。查出問題應及時處理，并做好記錄。不能解決的問題要及時上報。配電設備的倒閘操作由值班員單獨進行，其他在場人員只做監(jiān)護，嚴禁兩人同時操作，以免發(fā)生錯誤。保持配電室消防設施的齊備完好，保證應急燈在停電狀況下能正常使用。做好防水、防潮工作，堵塞漏洞，嚴防蛇、鼠等小動物進入配電室。供電回路操作開關標志要明顯，停電拉閘要掛標識牌。配電室設備及線路改變要經(jīng)主管部門同意。操作及維修時必須使用電工絕緣工具，絕緣鞋、絕緣手套等。認真執(zhí)行交接班制度。1經(jīng)常保持配電室地面及設備外表清潔無塵。配電運行規(guī)程：正確記錄各種儀表的數(shù)值。監(jiān)視和控制設備的各項運行參數(shù)，使其保持在規(guī)定的范圍內。正確執(zhí)行各項操作規(guī)程，確保用電安全。高、低壓側分、和閘，必須嚴格遵守一人操作，一人監(jiān)護的原則，嚴禁單人獨自進行。發(fā)現(xiàn)設備缺陷，應及時處理并上報。做好運行記錄，全面掌握電氣設備運行情況，積累運行經(jīng)驗，進行運行分析，發(fā)現(xiàn)隱患及時消除。配電室巡視每天不得低于4次，每日巡視一層或數(shù)層電管井，每月完成所有電井的巡視。高壓送電合閘操作規(guī)程：操作票，并有人監(jiān)護。作人員必須穿戴好絕緣手套、鞋等。驗明高壓柜位置及開關，并確認無誤。檢驗一切正常后，若無規(guī)定采用某段母線送電時，可按實際選用送電。根據(jù)所需送電變壓器、高壓柜，并確認變壓器高壓柜編號無誤后，按操作票要求送電。備用電源及檢修開關、線路、應掛上“有人操作，嚴禁合閘”標識牌并記錄在運行本上。低壓合閘送電操作規(guī)程：各開關柜位置，開關應在斷開位置，無誤后方能送電。先合變壓器低壓側進線總開關，然后才能合分開關。備用電源開關及檢修開關，線路必須掛上“有人工作，嚴禁合閘”標識牌。停電操作規(guī)程：驗明所停電線路開關位置，確認無誤后，方能停電，再掛上“有人工作，嚴禁合閘”標識牌。全面或一臺變壓器停電，應按規(guī)程從低壓側負荷分開關開始停電，然后再停變壓器低壓側總開關，高壓側總開關，當停高壓側電的操作時，監(jiān)護人需穿戴好絕緣手套、鞋等。停電檢修也必須辦理操作票才能進行操作。 當要將電源轉換時，應選擇適當時間，并事先通知有關部門、業(yè)戶。高低壓保養(yǎng)維修程序：變壓器：每年冬季作高低壓絕緣檢查，對變壓器線圈和緊固螺絲進行檢查、收 緊、清污等。具體實施程序如下：（1）熟悉設備人員（兩人以上）指定專門負責人，講清工作責任和注意事項，并由專門責任人按工作單程序布置工作。（2）工作時穿戴長袖工作服，身上不帶其它雜物及手飾，著絕緣鞋，戴絕緣手套、實測驗電器是否正常。（3）先停低壓側開關，再停高壓側開關，用合格驗電器驗明接線端無電后，再用專用接線桿將接地線，可靠接地，對母線進行放電并相間短接。（4）接地線應專人負責，所有停電安全措施完成后，方可進行保養(yǎng)工作。（5）工作完畢后檢查所工作器材數(shù)量，不得遺留雜物，由專人拆除接地，工作人員全部撤離工作現(xiàn)場可按步驟進