【正文】 月），則月費用約40萬～50萬，沈陽信基城（一期）16～20萬㎡計算（地下車庫約4萬㎡是否分?jǐn)偟阶鈶艄视胁煌娣e）。備注小物業(yè)管理模式僅是保安、工程的勞務(wù)服務(wù)，不包括下列費用：保潔外包費用。公共面積約10萬，需2000平方配備一人，約50人，人均1800元/月，保潔月費用約10～15萬（保潔、消殺、地面石材養(yǎng)護、垃圾清運），～1元；室內(nèi)綠化租擺及養(yǎng)護費用。專業(yè)設(shè)備需外包的費用。電梯每臺月保500元（半包）、消防系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)維保、智能化系統(tǒng)維保等這一部分費用約3元/月㎡公共能源費用?？蛻舴?wù)。（客戶投訴、前臺服務(wù)等、現(xiàn)場管理、廣告管理等）財務(wù)服務(wù)。如收取管理費、公共水電費及商家自用水電費。市場服務(wù)。（續(xù)約、租賃合同管理、收取租金、代辦工商執(zhí)照等）員工飯?zhí)萌粘９芾怼１?、電梯、空調(diào)、消防等外包保養(yǎng)檢測合同均由外包公司與出租主體直接簽署，費用不納入物業(yè)公司，若出租主體需委托物業(yè)公司進行類似監(jiān)管服務(wù)的，物業(yè)公司建議需簽署三方合同，合同中注明可做為第三方監(jiān)管，另行收費，一般行業(yè)操作可按照費用的百分比進行，約4%～8%，由于按照小物業(yè)模式，物業(yè)公司的行政后勤人員、財務(wù)、客服人員幾平是零配置，如果又要委托進行清潔外包等事務(wù)的監(jiān)管，就要配備專業(yè)的管理人員。還有參考、類比原則。以類似MILL形態(tài)的物業(yè)如新翼館參考，現(xiàn)在以大物業(yè)形式管理，收費標(biāo)準(zhǔn)“12+8”，經(jīng)測算僅僅是略有贏余。所以綜上所述，沈陽物業(yè)費定多少合適首先應(yīng)解決物業(yè)公司在經(jīng)營管理與物業(yè)管理服務(wù)中的“定向”、“定位”、“定事”，才能解決“定費”的困惑。如果是“大物業(yè)”模式，經(jīng)初步測算需20元/月㎡，如果小物業(yè)模式，按上述僅為5元/月㎡，而統(tǒng)一收銀所產(chǎn)生人工費、固定資產(chǎn)投入、軟件等費暫未涉及。當(dāng)然，選擇新的商業(yè)管理模式與任何一個商業(yè)活動一樣，還有簡單的原則仍需一再提醒管理收益大于管理成本要納入思考范疇，租戶接受度、集團管控能力等風(fēng)險也需專題論證。商業(yè)物業(yè)收費解析“商業(yè)物業(yè)”在物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)通常泛指：除住宅物業(yè)之外的如購物中心、寫字樓、酒店(服務(wù)式公寓)、展覽館、運動場等直接用于商業(yè)用途的建筑。在眾多的商業(yè)物業(yè)管理中，要數(shù)購物中心的管理和操作難度為最大。由此也引出了購物中心管理成本的不確定性和管理費標(biāo)準(zhǔn)擬定困難的問題。一、物業(yè)費的高低取決于市場的需求同樣的商圈，同樣性質(zhì)的商業(yè)物業(yè)在物業(yè)費上卻有著差距，這樣的情況確實存在。要說這一現(xiàn)象出現(xiàn)的原因，我們必須先明白決定物業(yè)費高低的因素有哪些。按照慣例，物業(yè)費的高低與物業(yè)服務(wù)質(zhì)量以及服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)成正比。其實，除此之外，影響到物業(yè)費用的因素還有很多。根據(jù)商業(yè)項目建筑標(biāo)準(zhǔn)的不同，物業(yè)費可能會發(fā)生相當(dāng)大的變化。舉例來說，建材就是一個方面?，F(xiàn)在，很多新建的商業(yè)地產(chǎn)項目在建設(shè)中都會選擇大量運用石材、大理石等建材。外觀上確實為整個項目增色不少，但同樣的，這類商業(yè)項目的后期物業(yè)管理費也高了。保養(yǎng)方面的難度直接增加了環(huán)境養(yǎng)護的成本。另一方面，在公共環(huán)境、尤其是空調(diào)方面的日常維護中的必需物資的價格上漲也直接導(dǎo)致了物業(yè)費的上升。即使有些項目采用了節(jié)能空調(diào)，結(jié)果仍然如此。因為節(jié)能空調(diào)的能耗、包括日常管理中的人工費用雖然減少了，但相對的機器的維護費用卻是大大提升。如此一來，反映到物業(yè)費上可能會不降反升。二、購物中心管理費定價方法雖然準(zhǔn)確確定購物中心的管理費標(biāo)準(zhǔn)需要顧及各種因素、條件，這一系列依據(jù)需要進行認(rèn)真細(xì)致的評估分析，要真正做出來不輕易，但不作出評估而定價則風(fēng)險更大。一方面，可能因定價不準(zhǔn)（太低）輕易造成日后管理費不足，引發(fā)操作困難的危機；另一方面，若定價不準(zhǔn)（太高）導(dǎo)致脫離市場，降低了商業(yè)競爭力令招商失敗。下面的方法是目前行業(yè)內(nèi)比較常用的一種操作：先選定一個參比對象（所選對象的條件要比擬定價目標(biāo)稍高），根據(jù)參比對象的現(xiàn)行管理費標(biāo)準(zhǔn)、已往的歷史盈利水平（可以通過稅收資料測算）定出擬定標(biāo)準(zhǔn)的上限：（現(xiàn)行管理費標(biāo)準(zhǔn)）—（年盈利均值）+（計劃利潤）=（擬定管理費區(qū)間上限）而后將參照對象與擬定標(biāo)準(zhǔn)的購物中心在地理位置、所在區(qū)域、市場定位、設(shè)施配套、公共面積、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、人力資源成本、建設(shè)規(guī)模、建筑特點和建筑用材等各方面進行比照，確定調(diào)整系數(shù)，計算出實際收費的標(biāo)準(zhǔn)。上述操作雖然簡單，但可能會因為各種原因在環(huán)節(jié)中引入了系統(tǒng)誤差，使計算結(jié)果的準(zhǔn)確度受到不同程度的影響。為把結(jié)果定制得更精確、合理，可以利用科學(xué)的手段、方法，把比照結(jié)果做成表格，對有關(guān)數(shù)據(jù)（數(shù)據(jù)可用時間序列數(shù)據(jù)：時間序列數(shù)據(jù)是由影響成本的每個變量在特定市場上逐期的觀察數(shù)據(jù)所組成；或橫斷面數(shù)據(jù)：來自許多市場在同一時點上的信息。數(shù)據(jù)可來自調(diào)查、市場實驗或各種現(xiàn)成的來源，如企業(yè)的歷史記錄或政府的出版物）資料分析評估（可用最小二乘回歸估計技術(shù)），而后按不同的權(quán)重估算出調(diào)整系數(shù)，最終定出管理費的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。商業(yè)物業(yè)管理模式一、集團的戰(zhàn)略層面。戰(zhàn)略決定集團的組織架構(gòu)、運作模式、管理手段和控制方法。還有一個原則也必須遵守：“管理收益大于管理成本”，這也是張總裁經(jīng)常提到：“做一件花多少錢？能否不花錢或者少花錢？……管理人員要有成本意識”。我個人認(rèn)為物業(yè)管理成本可以衡量，而物業(yè)管理收益不容易計量。物業(yè)管理公司是信基集團的下屬機構(gòu)，是“成為商業(yè)地產(chǎn)的標(biāo)桿企業(yè)”戰(zhàn)略的執(zhí)行實施單位，商業(yè)物業(yè)服務(wù)的收益衡量我個人認(rèn)為：首先是看租金的提升情況如何？租金的收繳率如何？管理費收繳率如何？等財務(wù)狀況。其次是看客戶的認(rèn)同（滿意度）如何？第二點屬于“軟件”不好計量。沈陽物業(yè)公司戰(zhàn)略必須服從集團戰(zhàn)略要求，物業(yè)費定價多少是服務(wù)戰(zhàn)略的具體體現(xiàn)。二、客戶的需求層面。商業(yè)物業(yè)客戶首先對基礎(chǔ)共性服務(wù)的需求（安全、清潔的需求），以保安、工程設(shè)備設(shè)施維護保養(yǎng)、保潔簡稱“三?！钡膫鹘y(tǒng)公共服務(wù)；其次客戶對一對一的個性服務(wù)的需求（尊重的需求）如處理客戶投訴服務(wù)、報修、辦理業(yè)務(wù)過程中的專業(yè)規(guī)范、禮貌的服務(wù)需求；三、商務(wù)需求（統(tǒng)一市場管理服務(wù)），主要是市場管理的增值服務(wù)，如代辦工商營業(yè)執(zhí)照，提供資金貸款信息中介、市場行業(yè)信息、行業(yè)交流（以市場名義加入某專業(yè)協(xié)會、行業(yè)參觀、組織商家參加專業(yè)會展）、促銷活動、市場管理、處理商家糾紛、政府12315的投訴協(xié)調(diào)處理、先行賠付等；第四如租賃事務(wù)，包括公共場地臨時租賃、廣告宣傳位租賃、收取租金、收取物業(yè)管理費、公共水電費及商家自用水電費、零星租賃、續(xù)約、倉庫租賃、入場、合同備案、退場等服務(wù)需求。第五還有如裝修管理服務(wù)、營業(yè)人員管理等其他服務(wù)。第六還有從消費者（采購商）的購物環(huán)境方面等需求。綜上所述為“3+X”服務(wù)的需求。三要考慮沈陽賣場的性質(zhì)，沈陽信基城一期走的是1+1，即批發(fā)（酒店用品博覽城）+零售（家具博覽城），物業(yè)管理模式要因應(yīng)商業(yè)經(jīng)營模式而變化。零售家具賣場如果需要統(tǒng)一收銀（財務(wù)管理）、會員中心（經(jīng)營模式）、統(tǒng)一配送等而引起一系列經(jīng)營模式的變化。四是集團對物業(yè)公司的定位。我個人認(rèn)為應(yīng)從“資產(chǎn)管理者，品牌塑造者，價值體現(xiàn)者”這幾個方面進行定位。首先我談?wù)勈裁词琴Y產(chǎn)管理者？是對信基集團自持物業(yè)的資產(chǎn)經(jīng)營管理，物業(yè)公司首先是集團龐大資產(chǎn)的管理者，物管公司目前管轄的商業(yè)面積超過50萬平方米，沈陽一期20萬平方米及九江20萬平米即將托管，武漢1000畝、成都500畝、鄭州300畝等已經(jīng)規(guī)劃設(shè)計，面對集團的重托，我個人認(rèn)為：“保值方能增值，安全是絕對核心”，正如張總裁一直對保安工作很重視（以前是集團直屬保安部），要讓安全成為物業(yè)公司的主流文化，必須強化“安全，服務(wù)，增值”的觀念，轉(zhuǎn)變以往受限于各種原因，側(cè)重于關(guān)注專業(yè)市場商戶安全和運營的狀況，全方位、全系統(tǒng)、全流程的加強對整個市場的安全管控，不留缺項，不留死角，指的不僅是保安，還包括設(shè)備設(shè)施的完好等各個方面。其次怎么理解品牌塑造者？物業(yè)公司掌控著信基集團下屬多個商業(yè)地產(chǎn)（專業(yè)市場）并直接在終端面對著商家與消費者的是物業(yè)管理公司，我們的服務(wù)就是代表信基集團的“與客戶分享價值，與員工分享成就，與社會分享榮譽”，物業(yè)公司也應(yīng)該是所在區(qū)域信基的形象代言人，在商業(yè)地產(chǎn)競爭日益激烈，酒店用品專業(yè)市場在全國越開越多的今天，我們也應(yīng)有信心信基物業(yè)的服務(wù)成為集團新的核心競爭力，通過服務(wù)為信基的品牌塑造貢獻自己的力量。要打造一批專業(yè)、敬業(yè)、穩(wěn)定的物業(yè)團隊是我認(rèn)為必要的工作，而打造這樣一個團隊?wèi)?yīng)從人才培養(yǎng)、薪酬待遇應(yīng)給予一定的平臺。第三如何理解價值體現(xiàn)者？（租金穩(wěn)定提升才是硬道理）。物業(yè)公司作為信基集團商業(yè)地產(chǎn)價值鏈上的終端，也是租金收益水平的最終體現(xiàn)者，在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)大規(guī)模擴張的今天，租金收益水平才能真正體現(xiàn)管理水平與核心競爭力。租金收益的穩(wěn)定增長正如張總裁所說：“不是殺雞取卵式，而是放水養(yǎng)漁”的商業(yè)經(jīng)營理念體現(xiàn)，過去物業(yè)公司按照張總裁指示實施的華南區(qū)幾個專業(yè)市場賣場的“大物業(yè)”管理模式已經(jīng)取得一定業(yè)績，物業(yè)公司通過服務(wù)體現(xiàn)了①租金及管理費的穩(wěn)定提升②出租率穩(wěn)定在99%，大部分市場場已經(jīng)100%出租③收租率保持在98%以上④周邊社會政府部門的認(rèn)同等等。已經(jīng)取得租戶（經(jīng)營者）、社會的認(rèn)同，實現(xiàn)了信基與商家、消費者、社會的多贏。而且管理成本也相對較低，雖然個別管理處我們預(yù)算在2012年年初預(yù)算時需要集團彌補每月5元/㎡，但實際運營情況來看，即使今年集團不予彌補，也不會虧損，截止6月份物業(yè)公司利潤300萬。在沈陽仍實施大物業(yè)統(tǒng)一管理服務(wù)？還是實施“小物業(yè)”管理模式？即上述的保安、保養(yǎng)、保潔的三保服務(wù)，3是物業(yè)管理相對常規(guī)不變動的業(yè)務(wù)，而X由誰來提供服務(wù)可視情況而定值得我們思考。只有物業(yè)公司定位了，才能解決我們?yōu)榭蛻籼峁┦裁磧?nèi)容的服務(wù)？提供什么標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)？誰來提供？需要什么器材、物資？與客戶間服務(wù)的信息平臺搭建是如何的，何種方式？物業(yè)公司與商業(yè)運營中心的分工如何？假設(shè)以小物業(yè)模式運營成本如何？等等一系列問題。五是可借鑒的行業(yè)商業(yè)物業(yè)管理模式。為此我調(diào)研了萬達、華潤、中糧等零售為主的商業(yè)物業(yè)管理模式，也是百花齊放，各有各的滋味。如萬達既有商業(yè)管理公司，又有物業(yè)管理公司，商業(yè)公司以租務(wù)（招租）、推廣（策劃推廣市場營銷）、收租、運營為主，物業(yè)公司主要負(fù)責(zé)商場小物業(yè)（保安、保潔、工程維護）以及住宅、寫字樓的大物業(yè)的管理。而華潤（萬象城）則是把物業(yè)管理做的大而全，物業(yè)涵蓋的經(jīng)營和物業(yè)管理兩大方面。紅星美凱龍等家具賣場由于過往往發(fā)展多是租賃形式，店長（項目總）下面有物業(yè)部多是小物業(yè)模式。物業(yè)管理模式不是固定的，反觀許多同行也在選擇物業(yè)管理模式時因時而變，如本人之前呆過的金鷹在2009年之前由于百貨公司上市等原因，物業(yè)費定的就很低，2009年后準(zhǔn)備地產(chǎn)和物業(yè)版塊另行上市，物業(yè)公司又從百貨公司接收了原來的小物業(yè)，而且物業(yè)費也開始剝離提升。六是以效果來看。零售均以抽成形式，取較高的租金。萬達在全國布局了近百家萬達百貨，經(jīng)營面積約250萬平方以上，年銷售額在60～70億，平均租金在200元/月㎡,60%的經(jīng)營戶在前3年是虧損的，所有租金僅能支付銀行貸款利息，物業(yè)費平均在55/月㎡以上。而華潤僅深圳萬象城一店就年銷售額50億，坪效相當(dāng)高，超過2000元/月㎡以上，經(jīng)營戶80%是盈利的。紅星、吉盛等模式現(xiàn)在成為家具行業(yè)一直爭議所在，采取的是固定租金模式，而非百貨類按銷售額扣點，60%的經(jīng)營戶是虧損的，一開始就收取約200元/月㎡的租金（其中租金約150，管理費50），從廣州琶洲等退場可以看出紅星等聲賣場的失敗案例。至于借鑒的公司的商業(yè)物業(yè)管理模式是否適合信基現(xiàn)在及未來發(fā)展要我們自己判斷，所謂“別人的鞋好看自己穿不一定合腳”。最后，關(guān)于統(tǒng)一經(jīng)營管理與協(xié)作式經(jīng)營管理模式的優(yōu)劣勢分析。不管采取何種運作管理模式，都有各自的合理性和現(xiàn)實性，都有利和弊，而我們信基集團走的是專業(yè)MILL商業(yè)物業(yè)的業(yè)態(tài)，關(guān)鍵落腳點還是要看管理的有效性和租戶的認(rèn)知度（滿意度）。由一家經(jīng)營公司統(tǒng)一商業(yè)的經(jīng)營策劃和物業(yè)管理，其好處是經(jīng)營管理和物業(yè)易于一個體系中協(xié)調(diào)，機構(gòu)和人員相對精煉，人工成本有所減少。不利的是經(jīng)營性公司往往側(cè)重于經(jīng)營，忽視管理和服務(wù)，當(dāng)經(jīng)營與服務(wù)有矛盾時，要服務(wù)為經(jīng)營讓路，加上對物業(yè)管理缺乏一定專業(yè)知識和人才，容易造成重經(jīng)營、輕管理、強經(jīng)營，弱管理，增了效益，減少了租戶的滿意度。由經(jīng)營性公司（商管公司）和物業(yè)公司相互分工的模式，優(yōu)勢在于發(fā)揮了各自業(yè)務(wù)專長，可以分別集中精力在經(jīng)營管理和物業(yè)管理工作，達到強強聯(lián)合，優(yōu)勢互補，經(jīng)營和管理服務(wù)同步提高的效果。弊端在于相互間協(xié)作有灰色地帶，機構(gòu)和人員相對增加，也會影響工作效率和客戶滿意度。因此，選擇商業(yè)物業(yè)管理模式，取決于集團的戰(zhàn)略要求。集團戰(zhàn)略是商業(yè)地產(chǎn)的標(biāo)桿企業(yè)，物業(yè)公司在這一目標(biāo)中要如何定位？如何做？做多少？還取決于管理者人力、物力條件和管理水平。在物業(yè)管理模式確立的前提下，還涉及到具體管理組織框架的建立，管理和技術(shù)服務(wù)人員的配置，內(nèi)部管理和服務(wù)的有效運作等。最終要以客戶需求為出發(fā)點，以客戶滿意度為目標(biāo)。張總裁經(jīng)常說“要對市場有敏感度”，我在想是否可理解為以租戶需求來定位物業(yè)公司及管理模式，租戶會用他的腳來投票，是進駐還是不進駐？是進場后是一起撐起前3年還是退出？退出還會不會想再進入及退出后對市場的評價是好是壞？租戶會否介紹行業(yè)資源給我們？是否積極說明其他同行進入商場？如何打造一個良好的經(jīng)營商業(yè)氛圍（硬件+軟件）給租戶？為消費者打造一個怎么樣的購物環(huán)境？這些才是物業(yè)管理模式的真切要考慮的因素，物業(yè)管理服務(wù)做好了，讓客戶感受了極軟又不易評價的服務(wù)，才會為公司保住租戶，租戶從經(jīng)營中得益，我們從租金升幅中得益，最終體現(xiàn)資產(chǎn)的升值。一是集團的戰(zhàn)略層面。戰(zhàn)略決定集團的組織架構(gòu)、運作模式、管理手段和控制方法。還有一個原則也必須遵守：“管理收益大于管理成本”，這也是張總裁經(jīng)常提到：“做一件花多少錢？能否不花錢或者少花錢？……管理人員要有成本意識”。我個人認(rèn)為物業(yè)管理成本可以衡量，而物業(yè)管理收益不容易計量。物業(yè)管理公司是信基集團的下屬機構(gòu)，是“成為商業(yè)地產(chǎn)的標(biāo)桿企業(yè)”戰(zhàn)略的執(zhí)行實施單位，商業(yè)物業(yè)服務(wù)的收益衡量我個人認(rèn)為：首先是看租金的提升情況如何？租金的收繳率如何？管理費收繳率如何？等財務(wù)狀況。其次是看客戶的認(rèn)同（滿意度）如何？第二點屬于“軟件”不好計量。沈陽物業(yè)公司戰(zhàn)略必須服從集團戰(zhàn)略要求，物業(yè)費定價多少是服務(wù)戰(zhàn)略的具體體現(xiàn)。二是客戶的需求