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【正文】 免大容量電表收取幾十度費(fèi)用而發(fā)生不必要的支出）。 （ 26）消防水泵、二次供水等設(shè)備設(shè)施功率大但用電量很少的可否合用一個(gè)電表。 （ 27）由于商業(yè)用水和居民用水的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同，建議居民用水和商鋪用水的管路分開并各配計(jì)量表（以避免自來水公司自定商業(yè)用水和居民用水的比例，一般都把收費(fèi)高的商業(yè)用水比例定的比較高，無形中又會(huì)長期多支出費(fèi)用）。 （ 28）小區(qū)的地下排污管道要鋪設(shè)合理，井口間距要合適，一般不要超過管路疏通時(shí)的竹片長度或機(jī)械疏通機(jī)可達(dá)長度。 （ 29）凡有空調(diào)機(jī)滴水管的沿墻周圍應(yīng)做綠化帶（既利用上了空調(diào) 水，又美化了環(huán)境，避免了以往空調(diào)滴水面造成地面青苔）。 （ 30）建筑物的臨街、下有行人路面或停車位的外窗可考慮送紗窗（以減少高空拋物現(xiàn)象）。 （ 31）各單元門、停車位、外圍、巡視死角，商鋪招牌部位平臺(tái)等應(yīng)設(shè)計(jì)加裝閉路電視監(jiān)控。 （ 32）所有單元進(jìn)戶門應(yīng)設(shè)計(jì)遮雨棚（防雨水和淋花水）。 （ 33）商鋪商前后的預(yù)留空調(diào)位及排水位往往被開發(fā)商所忽視，設(shè)計(jì)中應(yīng)考慮進(jìn)去。 （ 34）建筑上不要出現(xiàn)死角即不可上人的平臺(tái)等（以減少衛(wèi)生死角和高空作業(yè)）。 （ 35）重要管路和線路要預(yù)留備用管線或活口，（以免發(fā)生局部損壞 換整條管線、勞民傷財(cái)）。 （ 36）最容易發(fā)生問題（滲水）的排污管、水管在穿越樓板，墻體因受擠壓而易爆裂（ PV 管）或生銹而破裂（鍍鋅管）故設(shè)計(jì)時(shí)最好設(shè)置套管。 （ 37）小區(qū)配套公共設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì)要一步到位： （ a）按物管要求配置綠化率、物管用房、商業(yè)用房、功能用房和設(shè)備用房。 （ b）管道煤氣，智能綜合布線，二次加壓的管路及閘閥，用于餐飲商鋪預(yù)留的排煙道和隔油池等都應(yīng)在設(shè)計(jì)中加以考慮。 （ c）陽臺(tái)設(shè)計(jì)要考慮到花盆座架（底部向里傾斜）以防淋花水往下滴水給下面業(yè)主帶來不便，客廳、主人臥室分體式空調(diào)穿線預(yù)留外 斜防水措施設(shè)計(jì)要考慮進(jìn)去。 物業(yè)公司在工程施工階段介入過程中應(yīng)注意什么？ 答：一個(gè)物業(yè)的整體質(zhì)量是由建材設(shè)備本身的質(zhì)量和安裝施工質(zhì)量二大部分組成，所以對(duì)于物業(yè)管理公司來講主要對(duì)開發(fā)商提以下幾點(diǎn)建議： （ 1）對(duì)小區(qū)（大廈）的重要大型設(shè)備、設(shè)施的供應(yīng)商，應(yīng)盡量選擇能將供貨、安裝、調(diào)試、售后維修保養(yǎng)一體化的實(shí)體公司，在價(jià)格相近的幾家供貨商中，盡可能選擇歷史悠久、售后技術(shù)服務(wù)良好、價(jià)格適中的那家。 （ 2）小區(qū)基建工程采用的批量較大的各種建材、裝飾材料、水電器材等常 規(guī)材料和配件盡量選用市面上有的普通規(guī) 格的標(biāo)準(zhǔn)件和通用件，盡量采用國家和本市指定廠家所生產(chǎn)的牌子、型號(hào)與規(guī)格。 （ 3）涉及小區(qū)物業(yè)的結(jié)構(gòu)、防水層、隱蔽工程、鋼筋以及管線材料一定要考慮耐久性和耐腐蝕、抗擠壓應(yīng)力、做套管，且參于監(jiān)理公司共同把好相關(guān)過程控制和驗(yàn)收控制的監(jiān)督檢查質(zhì)量關(guān)，綠化帶土質(zhì)的厚度要符合要求。 （ 4）所有參于土建工程、裝飾工程、設(shè)備設(shè)施安裝工程、綠化工程和相關(guān)的市政工程的施工單位、供貨商、安裝單位、和與之有關(guān)聯(lián)的中介單位都應(yīng)與開發(fā)產(chǎn)就設(shè)備（或大宗材料、配件）的保質(zhì)（修）期的保質(zhì)（修）內(nèi)容、保質(zhì)（修）期限、責(zé)任、費(fèi)用 (維修保證 金 )、違約處理等達(dá)成書面協(xié)議，并提供有效的合法經(jīng)營及資質(zhì)證明、產(chǎn)品的產(chǎn)地、合格證明、設(shè)備訂購合同、材料供貨價(jià)目表、采購供應(yīng)地址及單位聯(lián)系電話。 （ 5）一些重要的大型配套設(shè)備（包括電梯、中央空調(diào)、配電設(shè)施、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)、電話交換系統(tǒng)等）的供應(yīng)單位應(yīng)提供清晰明了的操作使用說明書，并對(duì)物管相關(guān)技術(shù)操作人員提供正規(guī)的培訓(xùn)。 （ 6）小區(qū)物業(yè)所選用的設(shè)備和儀表均應(yīng)得到有關(guān)部門的校驗(yàn)許可證明（如電表、水表須經(jīng)過水電部門校驗(yàn)合格才允許使用，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)須經(jīng)過公安部門的安全技防測試合格后才準(zhǔn)許使用，還有 消防報(bào)警系統(tǒng)、滅火器、電梯變配電系統(tǒng)、停車場、交通管理系統(tǒng)等）最好由設(shè)備或儀表供貨安裝單位一并解決。 （ 7）為方便以后的物業(yè)管理，對(duì)大型重要的公共配套設(shè)備能設(shè)立獨(dú)立的電表或電表（便于情況分析和成本控制），高層及大型寫字樓的室內(nèi)照明插座電源應(yīng)與中央空調(diào)系統(tǒng)用電線路及計(jì)量分開，盡量做到分表到層、分表到戶，表的位置最好能統(tǒng)一、集中（便于抄表、住戶忘關(guān)開關(guān)時(shí)可臨時(shí)切斷電源），電話分線分層分戶應(yīng)作好識(shí)別標(biāo)記，合理分配。 （ 8）各專業(yè)工程技術(shù)人員要做好質(zhì)量跟進(jìn)工作深入現(xiàn)場，掌握第一手資料、尤其是各種給排水、電、中央 空調(diào)、消防報(bào)警電話、有線電視等管線的走向、重要閘閥和檢查口的位置，以及相應(yīng)的施工更改記錄。 （ 9）重要的土建要確保一定抽驗(yàn)合格率，所有的隱蔽工程都要進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收、且要有物管人員參加。 （ 10）物業(yè)的竣工驗(yàn)收，物管人員應(yīng)會(huì)同參加，對(duì)不符合物管要求的工程項(xiàng) 目有權(quán)令其整改滿意后再簽字，物業(yè)（包括設(shè)備設(shè)施）的二次接管驗(yàn)收須全面把關(guān)交接，尤其是圖紙、資料、更改記錄。 物業(yè)管理公司在開發(fā)商項(xiàng)目開盤后對(duì)外售樓時(shí)應(yīng)注意哪些事項(xiàng)？ 答：嚴(yán)格審核售樓說明書、媒體廣告和房地產(chǎn)買賣合同，對(duì)不利于物管的條款和承諾應(yīng)刪除或 修改，以免帶來后患。如購八樓房送頂樓陽臺(tái)，買一樓送花園（公共場地不屬于套內(nèi)面積，誤導(dǎo)消費(fèi)者）；免 x 年管理費(fèi)或只按 多少元／ M2 收取管理費(fèi)（讓物業(yè)公司倒貼錢）；小區(qū)提供 xx 會(huì)所服務(wù)（會(huì)所一向是個(gè)賠錢項(xiàng)目，誰來投資設(shè)備，誰來支出場地管理費(fèi)、水電費(fèi)、維修費(fèi)和人工費(fèi)？誰來貼補(bǔ)經(jīng)營虧損？）；承諾小區(qū)會(huì)有管道煤氣，智能化管理系統(tǒng)，閉路監(jiān)控，二次加壓，噴泉泳池、綠化庭院等，但設(shè)計(jì)時(shí)根本沒有考慮，更談不上交付使用（業(yè)主入伙發(fā)現(xiàn)承諾不兌現(xiàn)時(shí)和物業(yè)公司結(jié)怨），物管公司應(yīng)該對(duì)開發(fā)商售樓部分人員進(jìn)行短期培訓(xùn)，對(duì)客戶在物業(yè)管理方面的 咨詢要對(duì)答如流，前后一致。 二、接管驗(yàn)收篇 物管公司在開發(fā)商物業(yè)移交時(shí)應(yīng)注意那些交接事項(xiàng)？ 答：物管公司對(duì)開發(fā)商所移交的物業(yè)一定要把好驗(yàn)收關(guān)，否則因?yàn)榘殃P(guān)不嚴(yán)而造成的后遺癥和改造、增設(shè)工程會(huì)給物業(yè)公司帶來沉重的包袱。一般來說物業(yè)公司接管驗(yàn)收時(shí)要注重以下幾個(gè)關(guān)鍵： （ 1）對(duì)在前期介入階段提出的完善項(xiàng)目和整改意見進(jìn)行復(fù)核，對(duì)尚未完善的事項(xiàng)，要求開發(fā)商提出的補(bǔ)救和解決措施并備案，（包括物管用房，專項(xiàng)基金，開辦費(fèi)用，對(duì)外承諾的小區(qū)配套設(shè)施等敏感問題）。 （ 2）開發(fā)商應(yīng)對(duì)小區(qū)所有土建工程、裝飾工程、市 政工程、設(shè)備安裝工程和綠化工程等主體及配套工程的施工（承包）單位名稱、工程項(xiàng)目、工程負(fù)責(zé)人擴(kuò)聯(lián)系電話、保修期限等內(nèi)容列出清單交給物業(yè)公司。 （ 3）將開發(fā)商施工未用完的小區(qū)建材包括各種瓷片、玻璃窗及配件等留下來備用可為以后維修減少費(fèi)用。 （ 4）凡小區(qū)采用非市面上常見的建材，設(shè)備和設(shè)施的應(yīng)讓開發(fā)商或施工單位提供供貨和維修保養(yǎng)單位的地址、電話和聯(lián)系人。 （ 5）驗(yàn)收時(shí)注意和物管密切相關(guān)的設(shè)施和管線有無按要求做好：包括崗?fù)?、道閘、圍欄防攀防鉆設(shè)施、清潔綠化取水用的水管接口、倒水池、垃圾收集 房（含清潔工具房）、小 區(qū)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、單車棚、摩托車棚、汽車泊位是否足夠，設(shè)施做好與否，小區(qū)擺攤、搞社區(qū)活動(dòng)、室外加工用電的預(yù)留電源插座、空調(diào)滴水、排水系統(tǒng)（含商鋪）等。 （ 6）小區(qū)公共設(shè)備、設(shè)施、輔助場所（幼兒園等）、停車位、會(huì)所等產(chǎn)權(quán)須界定并出具相關(guān)證明（避免以后引起業(yè)主投訴、爭紛）。 三、入伙篇 物業(yè)公司在剛?cè)牖镫A段應(yīng)做好哪些準(zhǔn)備工作？ 答：物業(yè)公司在入伙最初階段主要完善物業(yè)管理配套設(shè)施，理順業(yè)主與物業(yè)管理公司之間就重要事項(xiàng)的法律契約關(guān)系（如業(yè)主公約、管理費(fèi)、本體維修基金、停車位使用協(xié)議、管理費(fèi)和水電費(fèi)銀行委托繳款 協(xié)議等）。凡是業(yè)主（住戶）違反小區(qū)管理?xiàng)l例的處罰條款，諸如高空拋物、公共樓道燒香、亂丟亂放雜物垃圾、車輛停放不到位、私自架設(shè)天線、亂拉電線、電話線、不按要求安裝空調(diào)、拖欠管理費(fèi)和車位使用費(fèi)等物業(yè)管理中常見的比較棘手的違章處罰一定要在業(yè)主公約中列明，業(yè)主簽字有效。入伙前期對(duì)小區(qū)違章違規(guī)的危害性，公民道德教育、處罰條款和依據(jù)頻繁地通過宣傳欄、單元大門通知欄廣而告之。對(duì)一些不太自覺的住戶要上門走訪等加大宣傳力度教育。當(dāng)然重點(diǎn)是放在預(yù)防上，通過上述的工作給小區(qū)一個(gè)良好的生活秩序和環(huán)境。 一、物業(yè)管 理相關(guān)知識(shí) 什么是物業(yè)管理 物業(yè)管理指物管企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對(duì)物業(yè)的建筑及設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容顏等進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供有償服務(wù)。對(duì)其定義為：“物業(yè)管理就是對(duì)業(yè)主、住戶或用戶客戶（可以統(tǒng)稱為甲方）提供的公共性服務(wù)。特別是那些客戶和業(yè)主不愿做、也做不好、做了也沒有效率的工作?！? 物業(yè)管理有什么作用 為了發(fā)揮物業(yè)的最大使用功能，使其保值增值，并為物業(yè)所有人和使用人提供衛(wèi)生、整潔、安全、舒適的生活和工作環(huán)境，實(shí)現(xiàn) 社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境的三效統(tǒng)一和穩(wěn)定增長。 業(yè)主沒有住已買下的房屋，是否可以不交物業(yè)管理費(fèi) 不能不交物業(yè)管理費(fèi)。管理費(fèi)是物業(yè)管理綜合服務(wù)收費(fèi)，無法像用戶室內(nèi)水電費(fèi)那樣可以按實(shí)際使用而計(jì)收。況且，物業(yè)管理主要負(fù)責(zé)公共地方和公共設(shè)施的管理，個(gè)別業(yè)主物業(yè)暫時(shí)空置時(shí)，其室內(nèi)的水電消耗小而交費(fèi)少（實(shí)計(jì)實(shí)交），可管理公司的運(yùn)作并未因此而減少工作量，減少其費(fèi)用支出。所以，業(yè)主沒有住已買下的房屋，仍應(yīng)向管理公司交足物業(yè)管理費(fèi)。 收取設(shè)備更新儲(chǔ)備金的重要性 關(guān)于更新儲(chǔ)備金的收取問題，部分業(yè)主有一些疑慮，理由是 費(fèi)用負(fù)擔(dān)過重，那么這筆錢該不該收呢？實(shí)際上，這里有一個(gè)財(cái)產(chǎn)關(guān)系需要澄清：表面上看，儲(chǔ)備金是業(yè)主的一項(xiàng)費(fèi)用支出，但實(shí)質(zhì)上這筆支出卻是業(yè)主財(cái)產(chǎn)的逐月積累，就好像業(yè)主每月在銀行存一筆錢一樣。不考慮物價(jià)上漲因素，物業(yè)隨著使用年限的增長，設(shè)備逐年老化，物業(yè)的價(jià)值在貶低，但儲(chǔ)備金的逐年積存，將正好抵消了這一貶值的部分，這恰恰是使物業(yè)保值的一種管理舉措。 再者，儲(chǔ)備金的核收完全是出于業(yè)主的利益考慮。管理者不僅要考慮業(yè)主的現(xiàn)時(shí)利益（所謂“費(fèi)用負(fù)擔(dān)”），更應(yīng)當(dāng)為業(yè)主的長遠(yuǎn)利益考慮，若干年以后，設(shè)備需要更新時(shí)，一下子向業(yè)主分?jǐn)?許多費(fèi)用，業(yè)主必將重不堪負(fù)；如果由于收不足更新費(fèi)用而使設(shè)備得不到更新，使物業(yè)管理運(yùn)行癱瘓，物業(yè)的價(jià)值、業(yè)主的利益將大大受損。所以，現(xiàn)在就逐年積存更新儲(chǔ)備金，實(shí)際上是減輕了業(yè)主的費(fèi)用負(fù)擔(dān)，真正維護(hù)了業(yè)主的利益。 二、物業(yè)名詞 住宅物業(yè) :是指城市各類住宅及其配套的共用設(shè)施 ,設(shè)備和公共場地。 物業(yè)管理 :是指物業(yè)管理企業(yè)與住宅業(yè)主 ,使用人依據(jù)合同約定 ,對(duì)各類房屋及 其配套的共用設(shè)施、設(shè)備和綠化、衛(wèi)生、交通、治安、環(huán)境容貌等進(jìn)行維護(hù)修繕、整治等管理或者服務(wù)的活動(dòng)。 業(yè)主 :是指住宅物業(yè)的所有權(quán)人 。 使用人 :是指物業(yè)的承租人或者實(shí)際使用的其他人。 物業(yè)管理企業(yè) :是指取得物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書和工商營業(yè)執(zhí)照 ,接受業(yè)主或者 業(yè)主委員會(huì)的委托 ,根據(jù)物業(yè)管理委托合同進(jìn)行專業(yè)管理 ,實(shí)行有償服務(wù)的企業(yè)。 住宅自用部位 :是指一套住宅戶內(nèi)自用的客廳、房間、廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)、天井和庭院 (含圍墻 )以及室內(nèi)粉飾等部位。 住宅自用設(shè)備 :是指住宅戶內(nèi)的門窗、衛(wèi)生潔具和供水、排水、燃?xì)夤艿馈?電線、各類表具等設(shè)備。 住宅共用部位 :是指住宅建筑的主體承重結(jié)構(gòu)部位 (包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、 屋頂?shù)?)、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊街道等。 住宅共用設(shè)施設(shè)備 :是指住宅區(qū) (樓 )內(nèi) ,建筑費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入住宅銷售價(jià)格的共 用的上下水管道 ,落水管、天線、水箱、加壓水泵、鍋爐、電梯、供電線路、照明、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、道路、路燈、溝渠池、井 ,非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施及共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。 住宅自用部位、自用設(shè)備超過法定保修期后的維修、更新、由業(yè)主或者使用人負(fù) 責(zé)、費(fèi)用自理。 三、物業(yè)小知識(shí)：房屋樓層的路燈應(yīng)該怎么“管”？ １、樓層路燈的資金。凡房屋樓層中已有 照明路燈設(shè)施（包括計(jì)費(fèi)電度表）但燈不亮的，由物業(yè)管理企業(yè)修復(fù)，恢復(fù)使用。目前樓層中尚無此設(shè)施的，物業(yè)管理企業(yè)按幢（門牌號(hào)，下同）列出清單，向供電部門提出申請(qǐng)，由供電部門和物業(yè)管理企業(yè)組織安裝、設(shè)置。其中每幢樓進(jìn)戶至電表（包括表箱，下同）的管線設(shè)施，由供電部門負(fù)責(zé)，每幢樓安裝費(fèi)用２００元；電表后的管線、路燈燈座和開關(guān)等設(shè)施，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)，每幢樓安裝費(fèi)用按實(shí)結(jié)算。路燈安裝設(shè)置費(fèi)用由整幢房屋所有人按各自的建筑面積比例分?jǐn)?。其中，公有住宅售后房屋的費(fèi)用在住宅修繕基金中列支。 和維修。日常使用路燈的開關(guān)，由該樓的住戶自行管理，發(fā)生的照明電費(fèi)每月以幢為單位按戶分?jǐn)?。其中，公房租金中已包含照明因素的，出租房屋發(fā)生的照明電費(fèi)，由公房出租人承擔(dān)。 線、路燈燈座和開關(guān)等設(shè)施的維修更新由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)，費(fèi)用由本幢房屋業(yè)主按各自的房屋建筑面積比例分?jǐn)?。電表和表箱的產(chǎn)權(quán)屬供電部門所有，日常供電和用電計(jì)費(fèi)管理由供電部門負(fù)責(zé) 【新入職護(hù)衛(wèi)員培訓(xùn)考試試題】 姓名 一、 你現(xiàn)在應(yīng)聘的崗位是什么？其職責(zé)是什么？ （ 20 分）