【正文】 財產(chǎn)即時縮水，如何減少縮水率？思考可行性對策和尋找有效途徑顯得尤為重要。因此，以下兩大要點，可令你節(jié)省投訴的成本，大大提高成功率。 要點一：保修期內(nèi)外，投訴途徑有別 上海市住宅發(fā)展局信訪辦的有關(guān)負責(zé)人提醒廣大業(yè)主，應(yīng)該根據(jù)上海市新建住宅質(zhì)量保證書的有關(guān)規(guī)定維護自己的權(quán)益。他提醒說，在正常使用情況下，住宅 的不同部位保修期也不同： 住宅的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理 使用年限； 屋面防水工程、衛(wèi)生間和外墻面防滲漏，為 5 年； 門、窗安裝密封，不出現(xiàn)翹裂，為 2 年； 墻面、頂棚抹灰層不脫落，為 2 年； 電器管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為 2 年。 業(yè)主在了解了住宅不同部位的不同保修年限后，應(yīng)知曉房屋質(zhì)量保修期內(nèi)、外質(zhì)量的不同管理部門及投訴接待機構(gòu)。據(jù)該負責(zé)人介紹，住戶入住后，屬保修期內(nèi)的有關(guān)住宅質(zhì)量的投訴 ，開發(fā)商若不及時實地查看，妥善處理，業(yè)主可進一步投訴市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站及各區(qū)分站。 超過保修期的，由住戶向物業(yè)公司報修，物業(yè)公司若不及時加以修復(fù)的，業(yè)主可投訴市房屋土地資源管理局房屋質(zhì)量管理處及投訴中心，各區(qū)房屋質(zhì)量管理科及投訴中心。 什么是維修基金？ 是指商品住房和公有住房出售后建立的專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造的基金。業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時，結(jié)余維修基金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時過戶。因房屋拆遷或其他原因造成住房滅失的，維修基金代管單位應(yīng)當將維修基金賬面 余額按業(yè)主個人繳交比例退還給業(yè)主。 什么為共用部位？ 是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。 共用設(shè)備設(shè)施：是指住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi)，建設(shè)費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。 物業(yè)管理服務(wù)收費 是指物業(yè)管理單位在接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托，對其居 住小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目開展的日常維護、修繕、整治服務(wù)及提供其他與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費用。物業(yè)管理服務(wù)收費應(yīng)當根據(jù)所提供服務(wù)的的性質(zhì)、特點等不同情況、分別實行政府定價、政府指導(dǎo)價和經(jīng)營者定價。為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的公共衛(wèi)生清潔、公用設(shè)施的維修保養(yǎng)和保安、綠 化等具有公共性的服務(wù)以及代收代繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費等公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)收費，實行政府定價或政府指導(dǎo)價；凡屬為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人個別需求提供的特約服務(wù)、除政府物價部門規(guī)定有統(tǒng)一收 費標準外，服務(wù)收費實行經(jīng)營者定價。 目前國內(nèi)的六種模式 根據(jù)不同地區(qū)的經(jīng)濟狀況，我國住宅小區(qū) (樓宇 )的管理模式大體有以下六種： (1)以區(qū)、街道辦事處以及居委會為主成立的物業(yè)管理公司開展物業(yè)管理工作； (2)以房地產(chǎn)管理部門轉(zhuǎn)制成立的物業(yè)管理公司開展物業(yè)管理工作； (3)房地產(chǎn)開發(fā)公司組建的物業(yè)管理公司開展物業(yè)管理工作； (4)單位直管公房管理模式； (5)完全按照現(xiàn)代企業(yè)制度建立起來的物業(yè)管理公司開展物業(yè)管理工作； (6)由街道居 委會、社區(qū)服務(wù)站以及物業(yè)管理公司以合三為一的一種管理模式開展物業(yè)管理。 六 種管理模式的比較 這種模式的優(yōu)點在于突出了地方政府的行政管理作用，因其管理機構(gòu)與政權(quán)基層組織 相一致，在實施管理時具有權(quán)威性，制約力強。專業(yè)管理機構(gòu)在小區(qū)管委會領(lǐng)導(dǎo)下，各自履 行自己的職責(zé)，能做到統(tǒng)一安排，分工明確，專業(yè)協(xié)作，各負其責(zé)，使小區(qū)成為一個完整的 管理體制，而且基層組織的穩(wěn)定性有利于小區(qū)管理的長期性和穩(wěn)定性。這種模式在單一產(chǎn)權(quán) 房屋管理中，尤其能體現(xiàn)它的行政管理的效用。在產(chǎn)權(quán)多元的情況下，這種以行政為主體的 管理模式，應(yīng)避免管理委員會大包大攬 ，要充分發(fā)揮專業(yè)管理部門的職責(zé)和功能，要防止行 政管理代替一切的情況。目前小區(qū)中的違章搭建房屋，據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，占 56％左右的違章 房屋是屬于行政組織 —— 居委會、街道辦事處所為。 這種模式的優(yōu)點是發(fā)揮了房地產(chǎn)管理部門的管房專業(yè)之所長。小區(qū)以房屋管理為主體， 對房屋進行科學(xué)管理，保持房屋較高的完好率，有利于保護小區(qū)的整體風(fēng)貌。但這種模式難以協(xié)調(diào)各專業(yè)部門，在小區(qū)總體管理上各專業(yè)部門容易各自為政，不能齊心合作，而房管部 門又缺乏權(quán)威性，扯皮現(xiàn)象較多 。同時，由于長期以來房管部 門對房屋采取的是行政管理，隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，住房商品化后，如何對待小區(qū)內(nèi)的居民購房者，如何開展全方位服務(wù) 則還需要有一個轉(zhuǎn)變過程。目前全國已開始加大、加快房改步伐，鼓勵老百姓購買房產(chǎn)以后，房管部門的體制、服務(wù)對象、內(nèi)容都將發(fā)生巨大的變化，建設(shè)部要求所有房管部門要在 20 00 年前完成轉(zhuǎn)制，這就要求轉(zhuǎn)制的物業(yè)管理公司跟上形勢發(fā)展，否則就有可能被淘汰。 .房地產(chǎn)開發(fā)公司組建的物業(yè)管理公司的管理模式 這種模式在商品經(jīng)濟比較發(fā)達的地方容易推廣。它發(fā)揮了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營所長， 從開發(fā)、建 設(shè)到管理是一條龍，管理與經(jīng)營活動結(jié)合起來，可以為住戶提供全方位服務(wù)，不僅包括市政、環(huán)衛(wèi)、治安、供水、供電等公共服務(wù)，還可以為住戶提供特殊需要服務(wù)，由于 這類公司依附于開發(fā)商，物業(yè)管理公司經(jīng)營得好與壞、盈與虧都由開發(fā)商負責(zé)，造成物業(yè)管理公司自身獨立性差，自主意識差，市場競爭意識弱。從近期看，這種依附還是可以的，但 從長遠來看，物業(yè)管理公司總有一天要“斷奶”。因此這類物業(yè)管理公司應(yīng)盡快增強自主意識、獨立意識和市場競爭意識，真正成為自主經(jīng)營、自負盈虧的經(jīng)濟實體。此外，這種模式 應(yīng)注重經(jīng)濟效益、社會效益與環(huán)境效益相 結(jié)合，加強政府的監(jiān)督、指導(dǎo)，維護居民正當?shù)暮戏?quán)益，并注重處理好與街道辦事處、居委會的關(guān)系，充分發(fā)揮基層政權(quán)組織的作用。 這種模式的優(yōu)點是企業(yè)比較重視，住房已成為企業(yè)十分重要的問題和工作，配有專職企 業(yè)負責(zé)人進行管理，管理對象是本單位的職工和本單位的房產(chǎn)，比較單一。經(jīng)費來源是以企業(yè)福利基金為后盾，比較充裕，住戶如有意見或公共設(shè)施出現(xiàn)損壞需要修理時，可以直接向 有關(guān)部門反映，并能盡快地得到解決。由于領(lǐng)導(dǎo)一元化，出現(xiàn)問題行政領(lǐng)導(dǎo)可以干預(yù)，從管理到經(jīng)費籌措都比較方便。這種模式只能在 企業(yè)內(nèi)部進行。存在的問題是隨著人事制度的改 革、單位用工自主權(quán)的增加，解聘、招聘、辭職等人才大量流動，給企業(yè)福利性住房管理帶來了不便，不能適應(yīng)我國的住房制度改革和發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟的需要。此外，本企業(yè)后 勤部門成立的物業(yè)管理公司不是獨立法人單位，在經(jīng)濟利益上難以和原單位脫鉤，經(jīng)營管理工作也受到較大限制，難以實行職能分解、政企分離，也不利于面向社會，形成規(guī)模經(jīng)營。 這種模式的優(yōu)點：首先是管理思路清晰、市場意識強烈，明確服務(wù)對象是業(yè)主 (使用人 ) ，辦事熱情、認 真；其次，物業(yè)管理企業(yè)成本概念清楚，他們完全按照“獨立核算、自負盈虧、自我運轉(zhuǎn)、自我發(fā)展”的方式進行，可解決多年來行政管理缺乏資金 的大問題；再次， 這種按照現(xiàn)代企業(yè)制度建立起來的物業(yè)管理公司機制靈活，運用市場經(jīng)濟規(guī)律采用優(yōu)勝劣汰的競爭機制，對企業(yè)職工采用聘用制、合同工制，定期考核，定期評定，充分調(diào)動全體員工 的積極性，徹底打破過去國有企業(yè)那種吃“大鍋飯”的懶惰思想；最后，這種企業(yè)為業(yè)主 ( 使用人 )服務(wù)思想牢固，服務(wù)質(zhì)量高。這種按照現(xiàn)代企業(yè)制度建立的物業(yè)管理公司應(yīng)是我國 物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的方向，因為它符合社會 主義市場經(jīng)濟的要求，有強大的生命力，但由于我國國情所限，一是人們的思想觀念還停留在計劃經(jīng)濟時期的福利房上，對花錢買享受還不 理解；二是我國經(jīng)濟發(fā)展還不平衡，生產(chǎn)力提高不快，人民生活水平相對較低，因此一些物業(yè)管理公司還處在低水平上運轉(zhuǎn)。如果一些物業(yè)管理公司托管房產(chǎn)面積小的話還會出現(xiàn)虧損 經(jīng)營。必須引起物業(yè)管理公司高度重視，強練內(nèi)功，擴大規(guī)模，扭虧為盈。 “ 三合一 ” 組建的物業(yè)管理模式 “三合一”模式的優(yōu)點：首先是居委會參與，可以樹立物業(yè)管理公司的形象。因為居委 會作為我國行政組織的最基本單位，它代表政府 ，有一定威信。其次，容易與政府各部門協(xié) 調(diào)。居委會可以代表物業(yè)管理公司與政府各職能部門進行協(xié)調(diào)。因為居委會對街道、政府較 為熟悉，協(xié)調(diào)較為容易。最后，居委會與物業(yè)管理公司在行政、經(jīng)濟上分工明確，小區(qū)行政 管理由居委會承擔(dān)，經(jīng)濟上由物業(yè)管理公司解決并支持居委會開展工作。這種模式的弊端： 一是領(lǐng)導(dǎo)體制不順：居委會主任由上級街道委派，物業(yè)管理公司經(jīng)理是企業(yè)法人，當兩者工 作發(fā)生矛盾時，到底誰服從誰？沒有明確規(guī)定。二是存在權(quán)利與義務(wù)不符。對于居委會來講 ，經(jīng)費上得到物業(yè)管理公司的支持 (有些居委會工作人員還得到了一份 補貼 )，應(yīng)該承擔(dān)物業(yè) 管理公司的一部分工作，但事實上，很多物業(yè)管理公司認為居委會權(quán)利要得多，義務(wù)承擔(dān)得 少，容易產(chǎn)生矛盾。三是產(chǎn)生了新的政企不分的局面。物業(yè)管理公司作為企業(yè)，自負盈虧； 居委會作為國家基礎(chǔ)行政組織，則以行為利益為重，企業(yè)利益與行政利益常發(fā)生沖突，領(lǐng)導(dǎo) 又常和稀泥。四是物業(yè)管理中出現(xiàn)重大失誤，業(yè)主把物業(yè)管理公司告上法庭時，由于體制不 清，許多物業(yè)管理公司經(jīng)理還兼任居委會主任，就出現(xiàn)業(yè)主狀告政府 (居委會主任代表基層 政府 )的被動局面。 一、前期介入篇 物業(yè)管理公司在開發(fā)商對項目規(guī)劃設(shè)計時應(yīng) 該提出哪些意見？ 答：一個房地產(chǎn)項目推出時不但要考慮對銷售有利的各種外部條件，更要考慮與之對應(yīng)的配置和設(shè)施的物業(yè)管理的簡便和低維護支出費用，所以物管方面對物業(yè)設(shè)計（說明）應(yīng)該提出以下幾點建議： （ 1）要考慮商業(yè)和物管用房的預(yù)留（包括管理處辦公用房、員工宿舍食堂、職工業(yè)主娛樂活動室、保安崗?fù)び梅?、垃圾收集站、物料倉庫、清潔工工具房等）。 （ 2）配套設(shè)施設(shè)備、管線配置和布線要合理，包括預(yù)留空調(diào)安裝位置及空調(diào)滴水管。 （ 3）設(shè)計時盡量減少外墻外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平臺、條柱等不利清潔。 （ 4） 高層樓宇和大型小區(qū)應(yīng)考慮合理配置清潔樓道及綠化澆水處所必須的水管接口和洗手池。 （ 5）水、電、氣表的設(shè)置要考慮到抄表到戶的需要，盡量集中放在首層。 （ 6）信報箱的設(shè)置亦要考慮郵政需要放在首層（放在架空層等首層以上，郵電部門會加收服務(wù)費），并且信報箱的規(guī)格和鎖要符合要求，也可以同時考慮送奶的存放。 （ 7）小區(qū)進出口位置和數(shù)量配置要合理，能少則少，以減少不必要的費用支出。 （ 8）小區(qū)內(nèi)的車位配置要考慮到深圳市戶均車輛比例盡量充足。 （ 9）小區(qū)的外圍盡量考慮到封閉式治安管理的需要，鐵圍欄的設(shè)計要防攀防鉆 ，女兒墻亦要設(shè)計成防攀越的。 （ 10）小區(qū)內(nèi)綠化面積要考慮到以后小區(qū)創(chuàng)評的需要。 （ 11）綠化帶植物的品種（尤其是高檔大型物業(yè)小區(qū)）不要設(shè)計得太名貴、太繁多。除充分考慮到錯落有致，四季有花有香，配制原則是大方得體，合理選擇背陰喜陽易于養(yǎng)護的植物。 （ 12）小區(qū)內(nèi)標牌和建筑小品設(shè)計亦要考慮到易于低成本維護。 （ 13）小區(qū)內(nèi)盡量不要配置有安全隱患的水池（含游泳池）、沙池、秋千、轉(zhuǎn)盤、高低杠桿等設(shè)施和器械。 （ 14）排污管、雨水管在穿樓板時要考慮采用套管，以方便管體爆裂時更換。 （ 15）現(xiàn)在大部分家庭 將陽臺用作洗衣、拖地的給排水之地，所以陽臺設(shè)計應(yīng)考慮統(tǒng)一接管，并配二個地漏（其中一個為洗水機排水用）否則業(yè)主在二次裝修的排管時，施工不規(guī)范會引發(fā)一系列問題。 （ 16）低價商品房業(yè)主用窗式空調(diào)多，故臥室大多預(yù)留窗式空調(diào)口，預(yù)留空調(diào)口可設(shè)計成即可以安裝窗式分體空調(diào)的室外機，又可以安放窗式空調(diào)機， 還要方便以后維護、加雪種拆裝等，以避免產(chǎn)生老式空調(diào)口的敝端和遺留問題（滲漏）。 （ 17）建筑物的可上人平臺可以設(shè)計成花壇、綠化帶；多層屋頂不上人天臺設(shè)計成易于養(yǎng)護的綠化帶，既可以隔熱又可以彌補地面綠化面積的不 足。 （ 18）現(xiàn)代家庭的電話、電腦、電視等家用電器容量較大，所以布線設(shè)計應(yīng)考慮主、次臥房及大廳都應(yīng)配置預(yù)留電話插座、寬帶網(wǎng)或局域網(wǎng)電腦連線插口、電視插座和家庭影院環(huán)撓音響接口。另外，甚至可以考慮可視對講電話、門鈴的配置除在玄門外，在洗手間亦可配置（以免在沖涼、上廁時有人來電來訪時的尷尬。） （ 19）樓道側(cè)墻應(yīng)考慮鋪設(shè)一定高度的瓷片（防涂鴉，防污漬）。 （ 20）樓道內(nèi)電表箱等其它線盒箱不要用通用鎖應(yīng)采用專用鎖，樓道開關(guān)總閘更應(yīng)內(nèi)藏而不外露（以防小孩和他人搗亂撥弄）。 （ 21）小區(qū)內(nèi)的消防水管是否考慮可用 （在地面）油漆的紅管或不易退色的油漆管（以減少高空作業(yè)）。 （ 22）小區(qū)路燈不必多，只需滿足一定的光照度就可以，路燈盡量采用大路貨燈座要耐銹蝕，牢固、防日曬雨淋、不怕臺風(fēng)、采用節(jié)能燈膽（方便日常維修、減少開支）。 （ 23）垃圾收集站最好設(shè)計在小區(qū)進出口附近處，且垃圾房門朝外便于垃圾清運車在外面作業(yè)不影響小區(qū)安寧。 （ 24）單元樓道燈最好采用光控紅外線復(fù)合開關(guān)（以方便手提東西的業(yè)主上下樓梯，且減少樓道公共照明用電量）。 （ 25）一般核定一個單元樓道燈用電量一個月才十來度電，故電表配制要選用最小容量（以