【正文】 管理工作； (3)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司組建的物業(yè)管理公司開(kāi)展物業(yè)管理工作； (4)單位直管公房管理模式； (5)完全按照現(xiàn)代企業(yè)制度建立起來(lái)的物業(yè)管理公司開(kāi)展物業(yè)管理工作； (6)由街道居 委會(huì)、社區(qū)服務(wù)站以及物業(yè)管理公司以合三為一的一種管理模式開(kāi)展物業(yè)管理。專業(yè)管理機(jī)構(gòu)在小區(qū)管委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下，各自履 行自己的職責(zé)，能做到統(tǒng)一安排，分工明確，專業(yè)協(xié)作，各負(fù)其責(zé)，使小區(qū)成為一個(gè)完整的 管理體制，而且基層組織的穩(wěn)定性有利于小區(qū)管理的長(zhǎng)期性和穩(wěn)定性。在產(chǎn)權(quán)多元的情況下，這種以行政為主體的 管理模式，應(yīng)避免管理委員會(huì)大包大攬 ，要充分發(fā)揮專業(yè)管理部門的職責(zé)和功能，要防止行 政管理代替一切的情況。 這種模式的優(yōu)點(diǎn)是發(fā)揮了房地產(chǎn)管理部門的管房專業(yè)之所長(zhǎng)。但這種模式難以協(xié)調(diào)各專業(yè)部門，在小區(qū)總體管理上各專業(yè)部門容易各自為政，不能齊心合作，而房管部 門又缺乏權(quán)威性，扯皮現(xiàn)象較多 。目前全國(guó)已開(kāi)始加大、加快房改步伐，鼓勵(lì)老百姓購(gòu)買房產(chǎn)以后，房管部門的體制、服務(wù)對(duì)象、內(nèi)容都將發(fā)生巨大的變化，建設(shè)部要求所有房管部門要在 20 00 年前完成轉(zhuǎn)制，這就要求轉(zhuǎn)制的物業(yè)管理公司跟上形勢(shì)發(fā)展，否則就有可能被淘汰。它發(fā)揮了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)所長(zhǎng)， 從開(kāi)發(fā)、建 設(shè)到管理是一條龍，管理與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)結(jié)合起來(lái)，可以為住戶提供全方位服務(wù)，不僅包括市政、環(huán)衛(wèi)、治安、供水、供電等公共服務(wù)，還可以為住戶提供特殊需要服務(wù)，由于 這類公司依附于開(kāi)發(fā)商，物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)得好與壞、盈與虧都由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)，造成物業(yè)管理公司自身獨(dú)立性差，自主意識(shí)差，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)弱。因此這類物業(yè)管理公司應(yīng)盡快增強(qiáng)自主意識(shí)、獨(dú)立意識(shí)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，真正成為自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。 這種模式的優(yōu)點(diǎn)是企業(yè)比較重視，住房已成為企業(yè)十分重要的問(wèn)題和工作，配有專職企 業(yè)負(fù)責(zé)人進(jìn)行管理，管理對(duì)象是本單位的職工和本單位的房產(chǎn)，比較單一。由于領(lǐng)導(dǎo)一元化，出現(xiàn)問(wèn)題行政領(lǐng)導(dǎo)可以干預(yù)，從管理到經(jīng)費(fèi)籌措都比較方便。存在的問(wèn)題是隨著人事制度的改 革、單位用工自主權(quán)的增加，解聘、招聘、辭職等人才大量流動(dòng)，給企業(yè)福利性住房管理帶來(lái)了不便，不能適應(yīng)我國(guó)的住房制度改革和發(fā)展社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需要。 這種模式的優(yōu)點(diǎn)：首先是管理思路清晰、市場(chǎng)意識(shí)強(qiáng)烈，明確服務(wù)對(duì)象是業(yè)主 (使用人 ) ，辦事熱情、認(rèn) 真；其次，物業(yè)管理企業(yè)成本概念清楚，他們完全按照“獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、自我運(yùn)轉(zhuǎn)、自我發(fā)展”的方式進(jìn)行，可解決多年來(lái)行政管理缺乏資金 的大問(wèn)題；再次， 這種按照現(xiàn)代企業(yè)制度建立起來(lái)的物業(yè)管理公司機(jī)制靈活，運(yùn)用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律采用優(yōu)勝劣汰的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，對(duì)企業(yè)職工采用聘用制、合同工制，定期考核，定期評(píng)定，充分調(diào)動(dòng)全體員工 的積極性，徹底打破過(guò)去國(guó)有企業(yè)那種吃“大鍋飯”的懶惰思想；最后，這種企業(yè)為業(yè)主 ( 使用人 )服務(wù)思想牢固，服務(wù)質(zhì)量高。如果一些物業(yè)管理公司托管房產(chǎn)面積小的話還會(huì)出現(xiàn)虧損 經(jīng)營(yíng)。 “ 三合一 ” 組建的物業(yè)管理模式 “三合一”模式的優(yōu)點(diǎn)：首先是居委會(huì)參與，可以樹(shù)立物業(yè)管理公司的形象。其次，容易與政府各部門協(xié) 調(diào)。因?yàn)榫游瘯?huì)對(duì)街道、政府較 為熟悉，協(xié)調(diào)較為容易。這種模式的弊端： 一是領(lǐng)導(dǎo)體制不順：居委會(huì)主任由上級(jí)街道委派，物業(yè)管理公司經(jīng)理是企業(yè)法人，當(dāng)兩者工 作發(fā)生矛盾時(shí)，到底誰(shuí)服從誰(shuí)？沒(méi)有明確規(guī)定。對(duì)于居委會(huì)來(lái)講 ，經(jīng)費(fèi)上得到物業(yè)管理公司的支持 (有些居委會(huì)工作人員還得到了一份 補(bǔ)貼 )，應(yīng)該承擔(dān)物業(yè) 管理公司的一部分工作，但事實(shí)上，很多物業(yè)管理公司認(rèn)為居委會(huì)權(quán)利要得多，義務(wù)承擔(dān)得 少，容易產(chǎn)生矛盾。物業(yè)管理公司作為企業(yè)，自負(fù)盈虧； 居委會(huì)作為國(guó)家基礎(chǔ)行政組織，則以行為利益為重，企業(yè)利益與行政利益常發(fā)生沖突，領(lǐng)導(dǎo) 又常和稀泥。 一、前期介入篇 物業(yè)管理公司在開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng) 該提出哪些意見(jiàn)？ 答：一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目推出時(shí)不但要考慮對(duì)銷售有利的各種外部條件，更要考慮與之對(duì)應(yīng)的配置和設(shè)施的物業(yè)管理的簡(jiǎn)便和低維護(hù)支出費(fèi)用，所以物管方面對(duì)物業(yè)設(shè)計(jì)（說(shuō)明）應(yīng)該提出以下幾點(diǎn)建議： （ 1）要考慮商業(yè)和物管用房的預(yù)留（包括管理處辦公用房、員工宿舍食堂、職工業(yè)主娛樂(lè)活動(dòng)室、保安崗?fù)び梅?、垃圾收集站、物料倉(cāng)庫(kù)、清潔工工具房等）。 （ 3）設(shè)計(jì)時(shí)盡量減少外墻外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平臺(tái)、條柱等不利清潔。 （ 5）水、電、氣表的設(shè)置要考慮到抄表到戶的需要，盡量集中放在首層。 （ 7）小區(qū)進(jìn)出口位置和數(shù)量配置要合理，能少則少，以減少不必要的費(fèi)用支出。 （ 9）小區(qū)的外圍盡量考慮到封閉式治安管理的需要，鐵圍欄的設(shè)計(jì)要防攀防鉆 ，女兒墻亦要設(shè)計(jì)成防攀越的。 （ 11）綠化帶植物的品種（尤其是高檔大型物業(yè)小區(qū)）不要設(shè)計(jì)得太名貴、太繁多。 （ 12）小區(qū)內(nèi)標(biāo)牌和建筑小品設(shè)計(jì)亦要考慮到易于低成本維護(hù)。 （ 14）排污管、雨水管在穿樓板時(shí)要考慮采用套管，以方便管體爆裂時(shí)更換。 （ 16）低價(jià)商品房業(yè)主用窗式空調(diào)多，故臥室大多預(yù)留窗式空調(diào)口，預(yù)留空調(diào)口可設(shè)計(jì)成即可以安裝窗式分體空調(diào)的室外機(jī)，又可以安放窗式空調(diào)機(jī)， 還要方便以后維護(hù)、加雪種拆裝等，以避免產(chǎn)生老式空調(diào)口的敝端和遺留問(wèn)題（滲漏）。 （ 18）現(xiàn)代家庭的電話、電腦、電視等家用電器容量較大，所以布線設(shè)計(jì)應(yīng)考慮主、次臥房及大廳都應(yīng)配置預(yù)留電話插座、寬帶網(wǎng)或局域網(wǎng)電腦連線插口、電視插座和家庭影院環(huán)撓音響接口。） （ 19）樓道側(cè)墻應(yīng)考慮鋪設(shè)一定高度的瓷片（防涂鴉，防污漬）。 （ 21）小區(qū)內(nèi)的消防水管是否考慮可用 （在地面）油漆的紅管或不易退色的油漆管（以減少高空作業(yè)）。 （ 23）垃圾收集站最好設(shè)計(jì)在小區(qū)進(jìn)出口附近處，且垃圾房門朝外便于垃圾清運(yùn)車在外面作業(yè)不影響小區(qū)安寧。 （ 25）一般核定一個(gè)單元樓道燈用電量一個(gè)月才十來(lái)度電，故電表配制要選用最小容量（以 免大容量電表收取幾十度費(fèi)用而發(fā)生不必要的支出）。 （ 27）由于商業(yè)用水和居民用水的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同，建議居民用水和商鋪用水的管路分開(kāi)并各配計(jì)量表（以避免自來(lái)水公司自定商業(yè)用水和居民用水的比例，一般都把收費(fèi)高的商業(yè)用水比例定的比較高，無(wú)形中又會(huì)長(zhǎng)期多支出費(fèi)用）。 （ 29）凡有空調(diào)機(jī)滴水管的沿墻周圍應(yīng)做綠化帶（既利用上了空調(diào) 水，又美化了環(huán)境，避免了以往空調(diào)滴水面造成地面青苔）。 （ 31）各單元門、停車位、外圍、巡視死角，商鋪招牌部位平臺(tái)等應(yīng)設(shè)計(jì)加裝閉路電視監(jiān)控。 （ 33）商鋪商前后的預(yù)留空調(diào)位及排水位往往被開(kāi)發(fā)商所忽視，設(shè)計(jì)中應(yīng)考慮進(jìn)去。 （ 35）重要管路和線路要預(yù)留備用管線或活口，（以免發(fā)生局部損壞 換整條管線、勞民傷財(cái)）。 （ 37）小區(qū)配套公共設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì)要一步到位： （ a）按物管要求配置綠化率、物管用房、商業(yè)用房、功能用房和設(shè)備用房。 （ c）陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)要考慮到花盆座架（底部向里傾斜）以防淋花水往下滴水給下面業(yè)主帶來(lái)不便，客廳、主人臥室分體式空調(diào)穿線預(yù)留外 斜防水措施設(shè)計(jì)要考慮進(jìn)去。 （ 2）小區(qū)基建工程采用的批量較大的各種建材、裝飾材料、水電器材等常 規(guī)材料和配件盡量選用市面上有的普通規(guī) 格的標(biāo)準(zhǔn)件和通用件，盡量采用國(guó)家和本市指定廠家所生產(chǎn)的牌子、型號(hào)與規(guī)格。 （ 4）所有參于土建工程、裝飾工程、設(shè)備設(shè)施安裝工程、綠化工程和相關(guān)的市政工程的施工單位、供貨商、安裝單位、和與之有關(guān)聯(lián)的中介單位都應(yīng)與開(kāi)發(fā)產(chǎn)就設(shè)備（或大宗材料、配件）的保質(zhì)（修）期的保質(zhì)（修）內(nèi)容、保質(zhì)（修）期限、責(zé)任、費(fèi)用 (維修保證 金 )、違約處理等達(dá)成書(shū)面協(xié)議，并提供有效的合法經(jīng)營(yíng)及資質(zhì)證明、產(chǎn)品的產(chǎn)地、合格證明、設(shè)備訂購(gòu)合同、材料供貨價(jià)目表、采購(gòu)供應(yīng)地址及單位聯(lián)系電話。 （ 6）小區(qū)物業(yè)所選用的設(shè)備和儀表均應(yīng)得到有關(guān)部門的校驗(yàn)許可證明（如電表、水表須經(jīng)過(guò)水電部門校驗(yàn)合格才允許使用，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)須經(jīng)過(guò)公安部門的安全技防測(cè)試合格后才準(zhǔn)許使用，還有 消防報(bào)警系統(tǒng)、滅火器、電梯變配電系統(tǒng)、停車場(chǎng)、交通管理系統(tǒng)等）最好由設(shè)備或儀表供貨安裝單位一并解決。 （ 8）各專業(yè)工程技術(shù)人員要做好質(zhì)量跟進(jìn)工作深入現(xiàn)場(chǎng)，掌握第一手資料、尤其是各種給排水、電、中央 空調(diào)、消防報(bào)警電話、有線電視等管線的走向、重要閘閥和檢查口的位置，以及相應(yīng)的施工更改記錄。 （ 10）物業(yè)的竣工驗(yàn)收，物管人員應(yīng)會(huì)同參加，對(duì)不符合物管要求的工程項(xiàng) 目有權(quán)令其整改滿意后再簽字，物業(yè)（包括設(shè)備設(shè)施）的二次接管驗(yàn)收須全面把關(guān)交接，尤其是圖紙、資料、更改記錄。如購(gòu)八樓房送頂樓陽(yáng)臺(tái)，買一樓送花園（公共場(chǎng)地不屬于套內(nèi)面積，誤導(dǎo)消費(fèi)者）；免 x 年管理費(fèi)或只按 多少元／ M2 收取管理費(fèi)（讓物業(yè)公司倒貼錢）；小區(qū)提供 xx 會(huì)所服務(wù)（會(huì)所一向是個(gè)賠錢項(xiàng)目，誰(shuí)來(lái)投資設(shè)備，誰(shuí)來(lái)支出場(chǎng)地管理費(fèi)、水電費(fèi)、維修費(fèi)和人工費(fèi)？誰(shuí)來(lái)貼補(bǔ)經(jīng)營(yíng)虧損？）；承諾小區(qū)會(huì)有管道煤氣，智能化管理系統(tǒng)，閉路監(jiān)控，二次加壓，噴泉泳池、綠化庭院等，但設(shè)計(jì)時(shí)根本沒(méi)有考慮，更談不上交付使用（業(yè)主入伙發(fā)現(xiàn)承諾不兌現(xiàn)時(shí)和物業(yè)公司結(jié)怨），物管公司應(yīng)該對(duì)開(kāi)發(fā)商售樓部分人員進(jìn)行短期培訓(xùn)，對(duì)客戶在物業(yè)管理方面的 咨詢要對(duì)答如流，前后一致。一般來(lái)說(shuō)物業(yè)公司接管驗(yàn)收時(shí)要注重以下幾個(gè)關(guān)鍵： （ 1）對(duì)在前期介入階段提出的完善項(xiàng)目和整改意見(jiàn)進(jìn)行復(fù)核，對(duì)尚未完善的事項(xiàng)，要求開(kāi)發(fā)商提出的補(bǔ)救和解決措施并備案，（包括物管用房，專項(xiàng)基金，開(kāi)辦費(fèi)用，對(duì)外承諾的小區(qū)配套設(shè)施等敏感問(wèn)題）。 （ 3）將開(kāi)發(fā)商施工未用完的小區(qū)建材包括各種瓷片、玻璃窗及配件等留下來(lái)備用可為以后維修減少費(fèi)用。 （ 5）驗(yàn)收時(shí)注意和物管密切相關(guān)的設(shè)施和管線有無(wú)按要求做好：包括崗?fù)?、道閘、圍欄防攀防鉆設(shè)施、清潔綠化取水用的水管接口、倒水池、垃圾收集 房（含清潔工具房）、小 區(qū)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、單車棚、摩托車棚、汽車泊位是否足夠，設(shè)施做好與否，小區(qū)擺攤、搞社區(qū)活動(dòng)、室外加工用電的預(yù)留電源插座、空調(diào)滴水、排水系統(tǒng)（含商鋪）等。 三、入伙篇 物業(yè)公司在剛?cè)牖镫A段應(yīng)做好哪些準(zhǔn)備工作？ 答：物業(yè)公司在入伙最初階段主要完善物業(yè)管理配套設(shè)施，理順業(yè)主與物業(yè)管理公司之間就重要事項(xiàng)的法律契約關(guān)系（如業(yè)主公約、管理費(fèi)、本體維修基金、停車位使用協(xié)議、管理費(fèi)和水電費(fèi)銀行委托繳款 協(xié)議等）。入伙前期對(duì)小區(qū)違章違規(guī)的危害性，公民道德教育、處罰條款和依據(jù)頻繁地通過(guò)宣傳欄、單元大門通知欄廣而告之。當(dāng)然重點(diǎn)是放在預(yù)防上，通過(guò)上述的工作給小區(qū)一個(gè)良好的生活秩序和環(huán)境。對(duì)其定義為：“物業(yè)管理就是對(duì)業(yè)主、住戶或用戶客戶（可以統(tǒng)稱為甲方）提供的公共性服務(wù)?！? 物業(yè)管理有什么作用 為了發(fā)揮物業(yè)的最大使用功能，使其保值增值，并為物業(yè)所有人和使用人提供衛(wèi)生、整潔、安全、舒適的生活和工作環(huán)境，實(shí)現(xiàn) 社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境的三效統(tǒng)一和穩(wěn)定增長(zhǎng)。管理費(fèi)是物業(yè)管理綜合服務(wù)收費(fèi)，無(wú)法像用戶室內(nèi)水電費(fèi)那樣可以按實(shí)際使用而計(jì)收。所以，業(yè)主沒(méi)有住已買下的房屋，仍應(yīng)向管理公司交足物業(yè)管理費(fèi)。不考慮物價(jià)上漲因素，物業(yè)隨著使用年限的增長(zhǎng)，設(shè)備逐年老化，物業(yè)的價(jià)值在貶低，但儲(chǔ)備金的逐年積存，將正好抵消了這一貶值的部分，這恰恰是使物業(yè)保值的一種管理舉措。管理者不僅要考慮業(yè)主的現(xiàn)時(shí)利益（所謂“費(fèi)用負(fù)擔(dān)”），更應(yīng)當(dāng)為業(yè)主的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益考慮，若干年以后，設(shè)備需要更新時(shí)，一下子向業(yè)主分?jǐn)?許多費(fèi)用，業(yè)主必將重不堪負(fù)；如果由于收不足更新費(fèi)用而使設(shè)備得不到更新，使物業(yè)管理運(yùn)行癱瘓，物業(yè)的價(jià)值、業(yè)主的利益將大大受損。 二、物業(yè)名詞 住宅物業(yè) :是指城市各類住宅及其配套的共用設(shè)施 ,設(shè)備和公共場(chǎng)地。 業(yè)主 :是指住宅物業(yè)的所有權(quán)人 。 物業(yè)管理企業(yè) :是指取得物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)和工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照 ,接受業(yè)主或者 業(yè)主委員會(huì)的委托 ,根據(jù)物業(yè)管理委托合同進(jìn)行專業(yè)管理 ,實(shí)行有償服務(wù)的企業(yè)。 住宅自用設(shè)備 :是指住宅戶內(nèi)的門窗、衛(wèi)生潔具和供水、排水、燃?xì)夤艿馈?電線、各類表具等設(shè)備。 住宅共用設(shè)施設(shè)備 :是指住宅區(qū) (樓 )內(nèi) ,建筑費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入住宅銷售價(jià)格的共 用的上下水管道 ,落水管、天線、水箱、加壓水泵、鍋爐、電梯、供電線路、照明、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、道路、路燈、溝渠池、井 ,非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、公益性文體設(shè)施及共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。 三、物業(yè)小知識(shí)：房屋樓層的路燈應(yīng)該怎么“管”？ １、樓層路燈的資金。目前樓層中尚無(wú)此設(shè)施的，物業(yè)管理企業(yè)按幢（門牌號(hào)，下同）列出清單，向供電部門提出申請(qǐng)，由供電部門和物業(yè)管理企業(yè)組織安裝、設(shè)置。路燈安裝設(shè)置費(fèi)用由整幢房屋所有人按各自的建筑面積比例分?jǐn)偂? 和維修。其中，公房租金中已包含照明因素的，出租房屋發(fā)生的照明電費(fèi)，由公房出租人承擔(dān)。電表和表箱的產(chǎn)權(quán)屬供電部門所有，日常供電和用電計(jì)費(fèi)管理由供電部門負(fù)責(zé) 【新入職護(hù)衛(wèi)員培訓(xùn)考試試題】 姓名 一、 你現(xiàn)在應(yīng)聘的崗位是什么？其職責(zé)是什么？ （ 20 分）